【正文】 。（三） （三）（二） （二） 資金預(yù)測（后附資金流量表）（一） （一） 結(jié)論：，投資回報率超過20%，極具投資價值。73737=%216。 216。 216。 216。 216。四． 四．3300不同建筑形式住宅產(chǎn)品銷售價格見下表：三． 三． 營業(yè)稅按銷售均價3300元/%計算，每平方米約為183元。216。 銷售費用%計算，單方成本約為80元。216。 工程建設(shè)其它費用分析前期所發(fā)生的費用，主要包括規(guī)管費、墻體改造費、人防費、招標(biāo)管理費、勘察費、設(shè)計費等；托幼、學(xué)校、郵電局、社會停車場、公交站等配套設(shè)施須我公司自行建設(shè)，按每平方米120元計算；在土建工程竣工后需投資建設(shè)煤氣、供電、上下水、暖氣、通訊、有線電視、小區(qū)內(nèi)道路、環(huán)境等區(qū)內(nèi)配套設(shè)施。216。 工程建設(shè)費用分析工程建設(shè)費包括：地基處理費、土建費用、監(jiān)理及其它費用。27萬平方米 = 740元/平方米 216。 土地及大配套費用按土地及大配套費用總額19983萬元計算，則單方土地成本約為740元/平方米。 單方成本估算分析216。 單方成本估算小高層成本估算表項目單方造價（元）樓面土地及大配套費用分?jǐn)?40工程建設(shè)費1300工程建設(shè)其它費前期費40區(qū)內(nèi)公建費50非經(jīng)營性公建均攤120區(qū)內(nèi)配套設(shè)施費350銷售費用80公共設(shè)施維修費20管理費50營業(yè)稅183貸款利息50總計2983多層及低層成本估算表項目單方造價（元）樓面土地及大配套費用分?jǐn)?40工程建設(shè)費880工程建設(shè)其它費前期費45區(qū)內(nèi)公建費50非經(jīng)營性公建均攤120區(qū)內(nèi)配套設(shè)施費345銷售費用80公共設(shè)施維修費20管理費50營業(yè)稅183貸款利息50總計2563 估算范圍，太陽城2期住宅建筑面積約為27萬平方米。 經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)估算規(guī)劃總用地 紅線內(nèi)占地 居住區(qū)用地 （按紅線內(nèi)用地的80%計算）容積率 （估算）住宅建筑面積 27萬平方米（估算）二． 二． 與關(guān)鍵建材供應(yīng)商建立良好的合作關(guān)系，從而降低采購成本并為提供有限菜單式裝修提供經(jīng)濟前提。216。 216。 注意用裝修彌補某些房型設(shè)計中的缺陷。216。 216。在整體預(yù)算的控制下突出幾個亮點，如某些材質(zhì)的使用，潔具、淋浴房采取定制等。 216。 整體風(fēng)格定位為“時尚、實用”，倡導(dǎo)“輕裝修，重裝飾”的裝修理念。216。 216。 在房型施工圖設(shè)計階段引入精裝修設(shè)計公司，對某些房型進行必要的更改，其中包括某些平面結(jié)構(gòu)的處理和對電路、上下水、暖氣的安排與布置等。216。 216。 216。 216。 供熱：集中供熱，鋁合金散熱器。 供水：不設(shè)熱水、中水、直飲水系統(tǒng)216。 適度智能化配套：網(wǎng)絡(luò)、圍墻紅外監(jiān)控、背景音樂216。 外檐窗：高級塑鋼窗216。 入戶門：高級防盜門216。216。 建筑立面：借助高水平設(shè)計師的設(shè)計手法，營造現(xiàn)代感強的建筑風(fēng)格，通過勻稱的線條處理與簡潔、明快的色彩，注重建筑的美感，強調(diào)可識別性。5. 5. 戶均面積：結(jié)合起步區(qū)的銷售情況，在起步區(qū)戶型面積的基礎(chǔ)上，適當(dāng)放大單套面積，具體指標(biāo)見下表：4. 4. 216。 通過落地窗、外飄窗、吹拔等手段增強房型的趣味性。216。 216。 在戶均面積上適當(dāng)做出檔次差異，迎合不同層次客戶群的不同需求，多采用錯層與躍層設(shè)計；低層住宅在保證平面合理性與居住舒適性的基礎(chǔ)上，采用個性化設(shè)計。 房型平面設(shè)計：216。結(jié)合太陽城整體規(guī)劃，采取板式小高層、普通多層與低層相結(jié)合的建筑形式，具體配比見下表：建筑形式層數(shù)比例（%）板式小高層1040普通多層40準(zhǔn)低層3——420合計——1003. 3. 相對于起步區(qū)，在產(chǎn)品形式、戶型平立面設(shè)計、環(huán)境營造等方面實現(xiàn)一定程度的創(chuàng)新與突破。216。 216。三． 三．另一方面，由于目前社會老齡化現(xiàn)象比較明顯，要對老年人的居住需求給予一定的重視。 從年齡上劃分從起步區(qū)購房客戶的現(xiàn)狀來看，主要集中在3050歲之間的年齡段，年齡層次比較廣泛。3. 3. 216。 擁有穩(wěn)定未來收入的職業(yè)經(jīng)理層和白領(lǐng)階層，這部分人群的事業(yè)蒸蒸日上，對未來信心十足，是社會的有生力量，他們向往綜合素質(zhì)高，環(huán)境優(yōu)美，與自身品位相符的項目。 從收入上劃分與起步區(qū)不同，太陽城2期的客戶群在收入上應(yīng)具有一定的差異性，主力客戶群主要由以下兩方面構(gòu)成：216。2. 2. 216。 少部分認(rèn)可太陽城地理位置，需要進行二次甚至多次置業(yè)的富人階層。216。 216。 在天津開發(fā)區(qū)和天津機場工作的高級白領(lǐng)。216。 216。二． 二．第六部分 太陽城2期開發(fā)建議一． 一．4． 4．小型商業(yè)設(shè)施分散設(shè)置于2地東側(cè)和5地的中間位置。 在公建的配置上遵循減少數(shù)量、擴大規(guī)模、提高質(zhì)量、服務(wù)便捷的原則。綜合考慮居住區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)的整體性、系統(tǒng)性、規(guī)律性和可持續(xù)性，最終形成集商業(yè)、教育、文化、娛樂、休閑等各項高尚品質(zhì)功能于一體的社區(qū)中心系統(tǒng)。2． 2． 通過對社區(qū)生活配套設(shè)施的合理配置，創(chuàng)造新型城市住宅區(qū)發(fā)展模式，體現(xiàn)“造城”的概念。 控制開發(fā)節(jié)奏，降低市場風(fēng)險三． 三． 實施具有“指標(biāo)性概念”的操作手段，提高市場關(guān)注度諸如建造精品商業(yè)走廊、示范校、高標(biāo)準(zhǔn)業(yè)主會所等等。 通過起步區(qū)對整個太陽城項目的展示效果，提升項目綜合價值，實現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展。 精心打造主題環(huán)境，利用園林環(huán)境形成太陽城項目的主要競爭優(yōu)勢之一。 以產(chǎn)品品質(zhì)為主導(dǎo)，以舒適性、便利性、安全性、適度超前為指導(dǎo)原則的產(chǎn)品設(shè)計思路。 完善社區(qū)生活配套服務(wù)功能，強化商業(yè)及教育設(shè)施，充分發(fā)揮大規(guī)模項目的競爭優(yōu)勢。 倡導(dǎo)新的居住理念，在理念的指導(dǎo)下，進行規(guī)劃、建筑、環(huán)境、配套等設(shè)計，使各項設(shè)計成為理念的最有力支撐。二． 二． 形象定位作為120萬平方米的大型居住社區(qū)，太陽城項目的形象塑造應(yīng)體現(xiàn)出其應(yīng)有的“大氣”與“活力”，樹立順馳太陽城品牌在天津房地產(chǎn)界的強勢地位，并通過太陽城項目進一步提升順馳品牌的知名度與美譽度。4． 4．“中等收入階層”應(yīng)該是指：有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)，家庭月收入在3000元/平方米以上，具有較高的文化水平和審美能力，對未來美好生活充滿信心和渴望的人群。 客戶群定位整個太陽城項目的客戶群定位必然是多層次的。2． 2．第五部分 總體發(fā)展構(gòu)想一． 一． 對物業(yè)管理及社區(qū)文化活動方面繼續(xù)加大投入，實現(xiàn)企業(yè)品牌由知名度向美譽度的轉(zhuǎn)化。 5． 5． 掌握“以我為主”的開發(fā)節(jié)奏，從資金量、供應(yīng)量、開發(fā)間隔等多個角度研究問題。3． 3． 住宅產(chǎn)品的易模仿性加大了產(chǎn)品尋求強烈差異化的困難，周邊眾多住宅項目綜合素質(zhì)一般，所以，在項目操作上多從空間、建筑、環(huán)境三方面尋求突破，配套環(huán)節(jié)適度超前，強調(diào)“舒適度”與“美感”的前提下，避開價格競爭。為了將太陽城2期項目運作成功，我們?nèi)孕枳⒁庖韵陆裹c問題：1． 1． 綜合評價結(jié)合前面的SWOT因素分析，我們可以看出，順馳太陽城2期雖然存在一些劣勢，諸如土地成本較高、所屬區(qū)域購買力較低等等，但放之全市范圍內(nèi)看，該地塊與梅江相比擁有價格優(yōu)勢，與西橫堤、雙林相比擁有地理位置優(yōu)勢。 北京2008年奧運會選定天津機場作為輔助機場，有消息稱計劃在京津之間再修一條高架輕軌。6． 6． 加入WTO及天津近幾年經(jīng)濟的穩(wěn)步增長將為太陽城項目帶來較大的發(fā)展機遇。5． 5． 太陽城周邊道路交通及所處地理位置將使其成為天津市未來的熱點區(qū)域。3． 3． 政府對于土地的宏觀調(diào)控及中心城區(qū)可開發(fā)大地塊資源的減少，太陽城項目以其相對較好的位置和便利的交通條件，面臨很大的發(fā)展空間。 機會分析1． 1．這些項目對順馳太陽城有直接影響，將持續(xù)威脅每一期開發(fā)。 從天津市整