【正文】 做成功物業(yè)管理人！』 第 57 頁，共 80 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 做好物業(yè)治安防范管理工作，是體現(xiàn)物業(yè)管理水平的重要標(biāo)志，根據(jù)太陽城的高科技安保技防設(shè)施和場地實(shí)際情況，順馳物業(yè)將擬 定保安崗位設(shè)置和巡邏路線計劃，讓訓(xùn)練有素的保安人員為業(yè)主提供有效的安全保障，制定相關(guān)的管理制度和緊急事件處理預(yù)案，確保物業(yè)在意外發(fā)生時，能采取緊急應(yīng)變補(bǔ)救措施。嚴(yán)格控制第一個違章的業(yè)主，必要時提請政府有關(guān)職能部門出面干預(yù)解決。做成功物業(yè)管理人！』 第 55 頁，共 80 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) K、將單元交付業(yè)戶使用 物業(yè)管理處將代表順馳水藍(lán)將物業(yè)交付業(yè)戶使用，客戶經(jīng)順馳水藍(lán)簽發(fā)的《支付使用通知書 》 ，正式接收住宅單元，當(dāng)場填妥《物業(yè)單元交接表 》 ，交接以接收住宅單元鑰匙為標(biāo)志，物業(yè)交付以如下程序執(zhí)行： 工作 經(jīng)辦部門 內(nèi)容 備注 確認(rèn)業(yè)主 服務(wù)中心 核實(shí)順馳水藍(lán)簽發(fā)《交付使用通知書 》 若有疑問需向順馳水藍(lán)證實(shí) 交接文本 服務(wù)中心 遞交《物業(yè)管理公約 》 、《用戶手冊 》 、《住宅說明書 》 、《住宅質(zhì)保書 》 請業(yè)主簽收 建立資料 服務(wù)中心 請業(yè)主填寫業(yè)主資料表格，建立用 戶檔案資料，輸入電腦 確定與業(yè)主的聯(lián)絡(luò)方式 查驗單元 工程部 按交付標(biāo)準(zhǔn)，查驗天花、地坪、墻面、門窗、照明、地漏、水管、電話、電視和可視對講等 記錄缺陷，通知施工整改和維修 督促整改 工程部 若缺陷較多，業(yè)主拒絕收摟，需立刻通知施工單位整改或翻修記錄，并督促及時完成 完成后立即通知業(yè)主再驗收 辦妥手續(xù) 工程部 業(yè)主同意接收單元，需填妥《物業(yè)單元交接表 》 記錄水、電及煤氣表讀數(shù) 收取費(fèi)用 財務(wù)部 根據(jù)事先準(zhǔn)備好的單據(jù)，向業(yè)主收取首期三個月的物業(yè)管理費(fèi)、維修基金、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)、有線電視和煤氣初裝費(fèi) 做 好未交應(yīng)付款的登記 移交單元 服務(wù)中心 確認(rèn)已辦妥所有手續(xù)，移交單元鑰匙 交樓工作完成 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松飿I(yè)質(zhì)保期要求以物業(yè)整體正式驗收交接日開始起計，質(zhì)保期內(nèi)根據(jù)需要，承包商或供應(yīng)商應(yīng)承擔(dān)保養(yǎng)責(zé)任，發(fā)生重大事故或質(zhì)量問題，質(zhì)保期應(yīng)酌情延長；質(zhì)量期內(nèi)應(yīng)確定緊急召喚時間；順馳水藍(lán)支付工程尾款，需經(jīng)管理公司會簽；對業(yè)戶入住時間與物業(yè)竣工時間有差異的質(zhì)保維修 ，順馳水藍(lán)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的維修費(fèi)用。綠化驗收后的一年內(nèi)，仍由原園林承 包商完成日常必要養(yǎng)護(hù)、修剪和澆水工作，并需及時補(bǔ)種壞死的苗木，惟物業(yè)管理處需保護(hù)綠化不受人為損壞。綠化驗收只集在中可見的外觀、造型和數(shù)量，對植物的根基、是否有病蟲害等不作驗收。做成功物業(yè)管理人！』 第 54 頁，共 80 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 有關(guān)單元的號數(shù)，物業(yè)管理處預(yù)備一記錄薄以記錄和登記日后鑰匙外借和使用情況，包括施工單位進(jìn)單元內(nèi)進(jìn)行整改、客戶要求看房及管理人員定期入內(nèi)巡查等事項。驗收時需記錄水、電和煤氣表且讀數(shù)。物業(yè)管理處于初驗后發(fā)出整改項目清單交施工單位整改。住宅單元驗收只集中在可見的損壞、缺陷和未完工程，對建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)、隱蔽工程及定量參數(shù)等不作驗收。物業(yè)管理處于初期后發(fā)出整改項目清單交施工單位整改，并重復(fù)程序至驗收通過。 G、各種機(jī)房和設(shè)備的驗收及交接 各種機(jī)房驗收 應(yīng)由物業(yè)管理處、順馳水藍(lán)、監(jiān)理及施工方等單位的代表共同參與，交接以接收機(jī)房鑰匙、遞交技術(shù)資料和備品配件為標(biāo)志。做成功物業(yè)管理人！』 第 53 頁，共 80 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 中在可見的損壞、缺陷和未完工程，對建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)、隱蔽工程及定量參數(shù)等不作驗收 ，驗收 時由施工單位代表及監(jiān)理簽名確認(rèn)《公共區(qū)域驗收交接表》。 F、公共區(qū)域的驗收和交接 公共區(qū)域的驗收應(yīng)由物業(yè)管理處、順馳水藍(lán)、監(jiān)理及施工方等單位代表共同參加，交接以物業(yè)管理處安保正 式上崗為標(biāo)志。 D、拒絕驗收和移交的范圍 當(dāng)發(fā)生如下情況，為維護(hù)順馳水藍(lán)和全體業(yè)主的利益，物業(yè)管理處有權(quán)拒絕驗收接管物業(yè)，直到施工或整改完畢后，才能正式驗收移交。做成功物業(yè)管理人！』 第 52 頁，共 80 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 影響業(yè)主使用的未完工程、驗收的小區(qū)獨(dú)立封閉、驗收的場地和區(qū)域清潔干凈。 A、政府有關(guān)職能部門驗收 政府有關(guān)職能部門對物業(yè)驗收主要由質(zhì)檢站、消防局、規(guī)劃局、住宅發(fā)展局等部門對物業(yè)進(jìn)行驗收，具 體的驗收程序為：施工單位備妥物業(yè)建筑及公用設(shè)備竣工圖紙、報告，并填寫驗收申請表交政府有關(guān)職能部門；政府有關(guān)職能部門安排驗收；政府有關(guān)職能部門初驗樓宇，返回整改項目清單；施工單位整改完成后，通知有關(guān)政府部門再次驗收，并重復(fù)程序至有關(guān)政府驗收妥當(dāng)及發(fā)出各種驗收通過的文件或證明。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? ? 完成物業(yè)保險工作 對物業(yè)進(jìn)行保險是物業(yè)管理中為了防范和規(guī)避各種不可預(yù)見的風(fēng)險一種有效方式，可減輕物業(yè)管理在處理各種損失時的應(yīng)付難度，使 意外事件得到圓滿的解決。順馳物業(yè)將結(jié)合《物業(yè)管理公約 》 ，制定完整的規(guī)章制度和服務(wù)規(guī)范。物業(yè)管理方案包括：《物業(yè)驗收方案》、《小區(qū)保安方案 》 、《小區(qū)清潔和滅蟲招標(biāo)方案 》 、《工程設(shè)施維修保養(yǎng)方案 》 、《財務(wù)運(yùn)行方案 》 、《人事管理方案 》 、《物業(yè)客戶 服務(wù)方案 》 、《小區(qū)的交通管理方案 》 、《小區(qū)內(nèi)停車管理方案 》 、《小區(qū)社區(qū)活動方案 》 等。做成功物業(yè)管理人！』 第 50 頁，共 80 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 生。 ? 提供施工現(xiàn)場安保服務(wù) 施工臨近竣工階段，工地現(xiàn)場施工單位多、人員雜，順馳物業(yè)將根據(jù)順馳水藍(lán) 的要求，在最短 的時間內(nèi)調(diào)配和招聘安保人員進(jìn)場，協(xié)助施工單位保衛(wèi)物業(yè)安全、維護(hù)成品完好、防止人為損壞和注意防火安全。 ? 參與設(shè)備調(diào)試和驗收 順馳物業(yè)將首先派遣的豐富經(jīng)驗的工程主管和工程人員，參與設(shè)備設(shè)施的調(diào)試驗收，熟悉物業(yè)內(nèi)的建筑情況和設(shè)備配置，檢查和記錄施工缺陷及影響業(yè)主入住的未完工程，協(xié)助督促施工單位整改。 ? 準(zhǔn)確各種物品和裝備 順馳物業(yè)按 順馳水藍(lán) 批準(zhǔn)的物業(yè)管理啟動預(yù)算，購置各種物業(yè)管理所需的物資裝備，以保證物業(yè)管理處的正常運(yùn)作，購置工作包括：購置各種辦公家具和設(shè)備、購置各種通訊器材、定 制首期制服、購置警械和安保用品、購置各種設(shè)備、工具和維修用品等。在人員到位后，順馳物業(yè)利用各種培訓(xùn)手段，對所有的員工均進(jìn)行生態(tài)化服務(wù)理念、客戶第一的服務(wù)意識以及禮儀、禮貌和崗位責(zé)職的培訓(xùn)； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松捎谖飿I(yè)管理處的骨干員工，均在順馳物業(yè)工作了一段時間，因此，在最快的時間內(nèi)建立物業(yè)管理 中心 的 管理架構(gòu) ，熟悉順馳物業(yè)和 順馳水藍(lán) 的管理要求，可迅速開展物業(yè)管理工作，并達(dá)到較高的管理水平。一旦 順馳水藍(lán) 確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后，順馳物業(yè)將與當(dāng)?shù)匚飪r局取得聯(lián)系并建立良好的關(guān)系，確保在最快的時間內(nèi)，通過申報審批程序，并最終獲得批準(zhǔn)。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龠M(jìn)客戶滿意度的 因素有如下： ? 服務(wù)表現(xiàn)達(dá)到議定水平 ? 對問訊或投訴的響應(yīng)時間 ? 員工素質(zhì) ? 溝通的充分與否 ? 成本控制效果 ? 與客戶公司間的關(guān)系 ? 靈活并適應(yīng)變化的物業(yè)管理動作機(jī)制 ? 文件資料是否完備等 ? 順馳物業(yè)將每年進(jìn)行業(yè)戶的滿意度調(diào)查，以獲得寶貴的客戶反饋以及對該物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)水平的評價。我們認(rèn)為客戶的滿意度的衡量需建立在不同的層面上，以確?？蛻舴?wù)工作無論在宏觀上還是具體細(xì)節(jié)上均得到改善。 ? 根據(jù)物業(yè)情況，建立交通管理制度 ? 確保外圍廣場、道路及車庫內(nèi)交通通暢 ? 物業(yè)內(nèi)無 車輛亂停亂放現(xiàn)象 ? 車庫管理設(shè)施保持運(yùn)行正常 ? 各種道路和交通標(biāo)志完好等 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? ? 實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔 ? 建筑、生活垃圾時產(chǎn)時清 ? 特定區(qū)域定期清洗外墻 ? 定期清洗水箱 ? 公共區(qū)域無隨意堆放雜物和被非法占用 ? 物業(yè)內(nèi)的設(shè)施設(shè)備、機(jī)房等保持清潔 ? 做好節(jié)日布置 ? 精心維護(hù)綠化等 ? 物業(yè)的設(shè)施維護(hù)和管理 物業(yè)內(nèi)的設(shè)施作為小區(qū)運(yùn)作心臟部位，能否長期保持完好，是一個物業(yè)生存的關(guān)鍵。 ? 采用人防加技防安全保衛(wèi)措施 ? 小區(qū)人行進(jìn)出口實(shí)行 24 小時保安服務(wù) ? 在車庫出入口等重點(diǎn)部位設(shè)崗值守 ? 建立小區(qū)公共區(qū)域 24 小時保安巡邏制度 ? 用好并維護(hù)好先進(jìn)可靠的保安技防措施 ? 制訂并落實(shí)完善的小區(qū)內(nèi)安全防范宣傳工作 ? 保安人員培訓(xùn)后上崗等 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 通過不斷的對員工的培訓(xùn)、對業(yè)主的宣傳、反復(fù)對安全防范的認(rèn)知、社區(qū)及周邊區(qū)域的聯(lián)防及技防設(shè)施的養(yǎng)護(hù)等，全面做好“群防群治”全員化安全管理工作。所以，對順馳物業(yè)來說，安全管理就是我 們 的最根本的工作。做成功物業(yè)管理人！』 第 44 頁，共 80 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 用社區(qū)人文的建設(shè)給廣大業(yè)主一個 稱心、舒適、美麗的“人性化”大家庭。通過這些活動，增加物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主之間的凝聚力，提高物業(yè)公司在小區(qū)的工作業(yè)績，為物業(yè)公司品牌建立良好的工作基礎(chǔ)。如：物業(yè)管理小知欄目；家庭醫(yī)療衛(wèi)生常識；每日一道菜的燒法；安全防盜知識；活動通告等內(nèi)容，使廣大業(yè)主每日進(jìn)出小區(qū)和樓道時都能看到這些小知識 、小常識，給他們的生活帶去一點(diǎn)幫助，也能使業(yè)主看到物業(yè)公司處處在關(guān)心著他們。這樣，我們就能為以后小區(qū)文化建設(shè)建立完整的檔案。做成功物業(yè)管理人！』 第 43 頁，共 80 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 時，通過業(yè)主辦理入戶手續(xù)，了解各位業(yè)主的家庭情況、文化素養(yǎng)及各項愛好等情況；在日 常管理中，走訪業(yè)主，聽取業(yè)主對小區(qū)管理、服務(wù)等方面需求和意見，同時在日常工作中以微笑服務(wù)換取業(yè)主對物業(yè)工作的理解，用真誠去感化業(yè)主，用效率去解決問題。社區(qū)的美麗、人（服務(wù)者與被服務(wù)者 ） 的潛在素質(zhì)升華及管理的藝術(shù)一定要靠我們不斷的培養(yǎng)、完善，而這些正是蘊(yùn)涵在“服務(wù)”中。業(yè)主的真心參與及我們真誠有效的工作，更能保障對受托物業(yè)的長效管理，使之增值及保值。 在“服務(wù)”中，我們亦會提高人與人間“溝通”效率。物業(yè)管理中保安、保潔、維修等工作只能算作是物業(yè)日常基礎(chǔ)工作，我們的完成它的同時，還要不斷創(chuàng)新、不斷完善自我，提高我們的服務(wù)水分準(zhǔn)。做成功物業(yè)管理人！』 第 42 頁，共 80 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 可。如下 但不限于 ： ? 物業(yè)驗收方案 ? 物業(yè)保安方案 ? 物業(yè)清潔、滅蟲和綠化養(yǎng)護(hù)方案 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 40 頁，共 80 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 們的不同工種進(jìn)行不同的入職前培訓(xùn)，并加以考核。 要點(diǎn) 如下 但不限于 ： ? 提供符合物業(yè)具體情況的物業(yè)管理軟件 ? 提供與公司郵件服務(wù)信箱軟件 ? 購置各種辦公家具和設(shè)備 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松褪钦f，我們做任何事之前，都必須有仔細(xì)、精準(zhǔn)的計劃。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松晕宜径啻纹渌椖康慕?jīng)驗，均得到了相關(guān)的員的好評。 ? 物業(yè)銷售配合 : 基本擬定內(nèi)容： 前期介入及巡視后通常需跟進(jìn)事宜： ? 通過物業(yè)品牌及銷售配合，使物業(yè)銷售更上層樓 ? 提供國際及國內(nèi)的房產(chǎn)租售信息 ? 參加物業(yè)管理介紹會 ? 培訓(xùn)售房人員解答物業(yè)管理問題 ? 提供物業(yè)管理宣傳資料順馳物業(yè)背景介紹 ? 從物業(yè)管理的角度審核預(yù)售合同 ? 將物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定制成合同 附件 ? 參加各種慶典 /活動 ? 探討解決各種銷售中遇到的管理 問題等 ? 通常我司會 在開發(fā)商在小區(qū)銷售初亦在貴司售樓處派駐保安人員值勤，此崗位不但維護(hù)售樓處安全外，我們配合銷售人員適時的向求購或有來訪人員進(jìn)行房產(chǎn)介紹。 ? 施工方對產(chǎn)品保工作不到位，如：已安裝的鋁制門窗產(chǎn)品保護(hù)、墻面大理石污跡滲入等。巡視中也經(jīng)常會發(fā)現(xiàn)：工地上未著安全帽人員較多；各類施工材料及配件堆放隨意；工人生活區(qū)域與施工區(qū)域太近且沒有太多防護(hù)措施，如 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? ? 跟進(jìn)施工過程 : 基本擬定內(nèi)容： 前期介入及巡視后通常需跟進(jìn)事宜： ? 維護(hù)順馳水藍(lán)和業(yè)主利益，保證施工質(zhì)量 ? 發(fā)現(xiàn)可能存在的隱患 ? 施工對以后維修保養(yǎng)是否有影響 ? 提供成品保護(hù)措施建議 ? 收集設(shè)計和施工文檔資料 ? 協(xié)助檢查建筑施工和設(shè)備安裝的 質(zhì)量 ? 提供操作培訓(xùn)要求 ? 提供備品 備件要求 ? 提供竣工圖紙遞交要求 ? 提供操作手冊遞交要求 ? 技術(shù)資料遞交要求等 ? 地下車庫的進(jìn)出口的坡度上的防滑設(shè) 施應(yīng)在施工前予以考慮，目前一些項目在后期簡單用水泥加臵防滑條或輔設(shè)地磚的做法與日后車輛行駛及管理維護(hù)不利，建議施工時向下開防滑槽，這樣即可節(jié)約成本投入，也可增加防滑系數(shù)。 ? 車庫管理系統(tǒng)的可操作性要強(qiáng)，從管理成本及維護(hù)成本中考慮，特別車庫控制系統(tǒng)的購臵應(yīng)多從維修保養(yǎng)方面加以控制。 ? 公共區(qū)域監(jiān)控設(shè)施設(shè)備的位臵 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? ? 智能系統(tǒng) 介入 : 基