【正文】 （三） 內(nèi)部收益率太陽城2期項目操作時間跨4個年度， 2002——2005年每年的累計資金分別為10150萬元、18795萬元、20259萬元、24049萬元，%。五． 資金預測（后附資金流量表）（一） 銷售周期根據(jù)公司以往開發(fā)項目的經(jīng)驗，結(jié)合對太陽城起步區(qū)銷售情況的預測，太陽城2期項目的銷售周期應該在3年左右。73737=%216。 總利潤： 15363萬元216。 總投資：73737萬元216。三． 銷售價格分析通過對區(qū)域市場乃至天津市整體市場的調(diào)查與研究，通過項目素質(zhì)分析，依據(jù)太陽城起步區(qū)的銷售情況與銷售均價，我們有理由得出結(jié)論：以前面所論述的產(chǎn)品設計思路、高品質(zhì)的生活配套設施，并輔以高效的市場推廣策略，根據(jù)不同建筑形式產(chǎn)品的銷售價格和所占比例，太陽城2期的平均售價水平預計可以達到3300元/平方米。216。 銷售費用%計算，單方成本約為80元。 工程建設其它費用分析前期所發(fā)生的費用，主要包括規(guī)管費、墻體改造費、人防費、招標管理費、勘察費、設計費等；托幼、學校、郵電局、社會停車場、公交站等配套設施須我公司自行建設，按每平方米120元計算；在土建工程竣工后需投資建設煤氣、供電、上下水、暖氣、通訊、有線電視、小區(qū)內(nèi)道路、環(huán)境等區(qū)內(nèi)配套設施。 工程建設費用分析工程建設費包括：地基處理費、土建費用、監(jiān)理及其它費用。19983萬元247。其中不同建筑形式的建筑面積見下表：建筑形式層數(shù)比例（%）建筑面積（萬平方米）板式小高層1040普通多層40準低層3—420合計——10027（二） 單方成本估算小高層成本估算表項目單方造價（元）樓面土地及大配套費用分攤740工程建設費1300工程建設其它費前期費40區(qū)內(nèi)公建費50非經(jīng)營性公建均攤120區(qū)內(nèi)配套設施費350銷售費用80公共設施維修費20管理費50營業(yè)稅183貸款利息50總計2983多層及低層成本估算表項目單方造價（元）樓面土地及大配套費用分攤740工程建設費880工程建設其它費前期費45區(qū)內(nèi)公建費50非經(jīng)營性公建均攤120區(qū)內(nèi)配套設施費345銷售費用80公共設施維修費20管理費50營業(yè)稅183貸款利息50總計2563（三） 單方成本估算分析216。 與關(guān)鍵建材供應商建立良好的合作關(guān)系，從而降低采購成本并為提供有限菜單式裝修提供經(jīng)濟前提。 強調(diào)成品房樣板間的裝飾，體現(xiàn)生活品位，根據(jù)戶型特點選擇適當尺寸的家具，增強室內(nèi)空間感受。 注意用裝修彌補某些房型設計中的缺陷。 注重細節(jié)處理，例如淋浴房地面的處理、地面不同材質(zhì)交接處的處理等。在整體預算的控制下突出幾個亮點，如某些材質(zhì)的使用，潔具、淋浴房采取定制等。216。216。216。216。 樓梯間：地面防滑地磚，木扶手，鐵藝欄桿7. 精裝修成品房設計在起步區(qū)的成品房交工標準獲得極大市場認可的情況下，太陽城2期應繼續(xù)對成品房設計進行深化，在推行統(tǒng)一交工標準成品房基礎的同時，適當進行菜單式裝修的積極探索，具體思路如下：216。216。 供水：不設熱水、中水、直飲水系統(tǒng)216。 外檐窗：高級塑鋼窗216。216。4. 戶均面積：結(jié)合起步區(qū)的銷售情況，在起步區(qū)戶型面積的基礎上，適當放大單套面積，具體指標見下表： 戶 型 項 目兩室（m2）三室（m2）低層住宅（m2）面積951301905. 建筑立面：借助高水平設計師的設計手法，營造現(xiàn)代感強的建筑風格，通過勻稱的線條處理與簡潔、明快的色彩，注重建筑的美感，強調(diào)可識別性。216。216。216。結(jié)合太陽城整體規(guī)劃，采取板式小高層、普通多層與低層相結(jié)合的建筑形式，具體配比見下表：建筑形式層數(shù)比例（%）板式小高層1040普通多層40準低層3——420合計——1003. 房型平面設計：216。 相對于起步區(qū)，在產(chǎn)品形式、戶型平立面設計、環(huán)境營造等方面實現(xiàn)一定程度的創(chuàng)新與突破。 產(chǎn)品建筑形式針對客戶群定位，在產(chǎn)品形式上形成一定的差異，滿足目標客戶群的不同居住需求。另一方面，由于目前社會老齡化現(xiàn)象比較明顯，要對老年人的居住需求給予一定的重視。3. 從年齡上劃分從起步區(qū)購房客戶的現(xiàn)狀來看，主要集中在3050歲之間的年齡段，年齡層次比較廣泛。216。2. 從收入上劃分與起步區(qū)不同，太陽城2期的客戶群在收入上應具有一定的差異性，主力客戶群主要由以下兩方面構(gòu)成：216。216。216。216。216。第六部分 太陽城2期開發(fā)建議一． 開發(fā)計劃1. 開發(fā)住宅地塊：8地塊；2. 開發(fā)時間安排2003年3月——基礎施工2003年4月——主體施工2003年9月——主體封頂2004年3月——環(huán)境施工2004年8月——竣工入住二． 目標客戶群分析針對太陽城項目“中等收入階層”的市場定位，結(jié)合大規(guī)模項目產(chǎn)品多樣化的特點，主要從三方面對目標客戶群進行分析：1. 從地域上劃分216。在公建的布局上考慮各級公建設施的合理服務半徑，形成公建設施的系統(tǒng)性與層次性。主要大型公建（包括體育館、居住區(qū)公園、中小學等）集中布置于居住區(qū)中心位置，使之成為太陽城的中心。綜合考慮居住區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)的整體性、系統(tǒng)性、規(guī)律性和可持續(xù)性，最終形成集商業(yè)、教育、文化、娛樂、休閑等各項高尚品質(zhì)功能于一體的社區(qū)中心系統(tǒng)。通過整合的規(guī)劃設計手法，充分考慮居民的各種需求，強調(diào)社區(qū)生活服務設施、室外公共空間、區(qū)域節(jié)點的合理設置，形成有機統(tǒng)一的城市功能系統(tǒng)。6． 實施具有“指標性概念”的操作手段，提高市場關(guān)注度諸如建造精品商業(yè)走廊、示范校、高標準業(yè)主會所等等。4． 精心打造主題環(huán)境，利用園林環(huán)境形成太陽城項目的主要競爭優(yōu)勢之一。2． 完善社區(qū)生活配套服務功能，強化商業(yè)及教育設施，充分發(fā)揮大規(guī)模項目的競爭優(yōu)勢。整體形象包裝應以清新、自然、浪漫為主調(diào)，強調(diào)順馳太陽城品牌的親和力。3． 產(chǎn)品定位利用大規(guī)模居住區(qū)的優(yōu)勢，以“中等收入階層”為主流消費群體，講求住宅產(chǎn)品的多樣化?？傮w上看，應明確以 “中等收入階層”為主流消費群體的客戶群定位。第五部分 總體發(fā)展構(gòu)想一． 項目定位1． 太陽城基本描述以先進的居住理念為先導，注重營造空間布局、主題園林環(huán)境、社區(qū)生活配套三大方面的鮮明特點，兼顧建筑單體的內(nèi)外感受，相對弱化處理住宅配套設施，具備二十一世紀領先品質(zhì)住宅產(chǎn)品鮮明形象的大規(guī)模居住社區(qū)。 5． 對物業(yè)管理及社區(qū)文化活動方面繼續(xù)加大投入，實現(xiàn)企業(yè)品牌由知名度向美譽度的轉(zhuǎn)化。3． 掌握“以我為主”的開發(fā)節(jié)奏，從資金量、供應量、開發(fā)間隔等多個角度研究問題。為了將太陽城2期項目運作成功，我們?nèi)孕枳⒁庖韵陆裹c問題：1． 住宅產(chǎn)品的易模仿性加大了產(chǎn)品尋求強烈差異化的困難，周邊眾多住宅項目綜合素質(zhì)一般，所以，在項目操作上多從空間、建筑、環(huán)境三方面尋求突破，配套環(huán)節(jié)適度超前，強調(diào)“舒適度”與“美感”的前提下，避開價格競爭。五． 綜合評價結(jié)合前面的SWOT因素分析，我們可以看出，順馳太陽城2期雖然存在一些劣勢，諸如土地成本較高、所屬區(qū)域購買力較低等等，但放之全市范圍內(nèi)看，該地塊與梅江相比擁有價格優(yōu)勢，與西橫堤、雙林相比擁有地理位置優(yōu)勢。諸如私人汽車的日益普及等等。4． 天津市住宅分配政策的出臺，有利于住宅市場的發(fā)展。2． 太