【正文】 （二） 資金占用峰值從資金流量表可以看出，太陽(yáng)城2期最大資金占用發(fā)生在2004年1季度。 投資回報(bào)率：15363247。不同建筑形式住宅產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格見(jiàn)下表：住宅形式所占比例（%）目標(biāo)銷(xiāo)售均價(jià)（元）板式小高層403150普通多層403300準(zhǔn)低層203600平均3300四． 項(xiàng)目投資效益分析（見(jiàn)下表）建筑形式板式小高層普通多層準(zhǔn)低層合計(jì)（萬(wàn)元）建筑面積（萬(wàn)平方米）27單方成本（元/平方米）298325632563——總成本（萬(wàn)元）73737目標(biāo)售價(jià)（元/平方米）315033003600均價(jià)3300銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）34020356401944089100利潤(rùn)（萬(wàn)元）15363按上表所得數(shù)據(jù)，該項(xiàng)目相關(guān)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)如下：216。其中包括廣告費(fèi)用、售樓處及樣板間建造費(fèi)用分?jǐn)?、宣傳材料設(shè)計(jì)及印刷費(fèi)用等。（詳見(jiàn)“工程建設(shè)費(fèi)明細(xì)表”）工程建設(shè)費(fèi)明細(xì)表項(xiàng)目單方造價(jià)（小高層）單方造價(jià)（多層及低層）地基處理費(fèi)7050土建費(fèi)用1200800監(jiān)理及其它費(fèi)用3030總計(jì)1300880216。 土地及大配套費(fèi)用按土地及大配套費(fèi)用總額19983萬(wàn)元計(jì)算，則單方土地成本約為740元/平方米。216。216。 抓住重點(diǎn)，注重廚房、衛(wèi)生間的裝修效果。 減少現(xiàn)場(chǎng)施工的工作量，在裝修設(shè)計(jì)時(shí)考慮80%以上的工作為外加工，現(xiàn)場(chǎng)裝配，以達(dá)到縮短工期，提高裝修質(zhì)量與裝修效果的目的。 充分研究客戶(hù)群消費(fèi)心理與消費(fèi)能力，嚴(yán)格按照市場(chǎng)定位確定成品房精裝修費(fèi)用，以確定的精裝修費(fèi)用指導(dǎo)裝修設(shè)計(jì)與材料選擇。 供熱：集中供熱，鋁合金散熱器。 入戶(hù)門(mén)：高級(jí)防盜門(mén)216。 通過(guò)樓體挖槽、陽(yáng)面不封閉陽(yáng)臺(tái)等處理手法豐富房型設(shè)計(jì)處理手法，控制單套戶(hù)型面積。 通過(guò)加大面寬和提高層高等手段增強(qiáng)房型的舒適性。2. 建筑形式：根據(jù)兩個(gè)地塊不同的特點(diǎn)，形成產(chǎn)品差異。三． 產(chǎn)品設(shè)計(jì)思路1. 產(chǎn)品設(shè)計(jì)原則：216。 另一部分是擁有一定的存款，但收入處于中等水平的普通市民，他們被太陽(yáng)城整體的項(xiàng)目素質(zhì)所打動(dòng)，傾其畢生的積蓄改善居住條件。 認(rèn)可順馳品牌，相信順馳公司的實(shí)力，對(duì)太陽(yáng)城起步區(qū)充分認(rèn)可，相信太陽(yáng)城項(xiàng)目美好的發(fā)展前景，具有投資和居住雙重購(gòu)房動(dòng)機(jī)的購(gòu)房者。 現(xiàn)居住在和平、河西兩個(gè)區(qū)，需要不同程度地改善居住條件的人群。 目前在附近地區(qū)居住，向往居住在高尚居住區(qū)的人群。小型商業(yè)設(shè)施分散設(shè)置于2地東側(cè)和5地的中間位置。2． 結(jié)合開(kāi)發(fā)節(jié)奏逐步完成居住區(qū)功能的發(fā)展與延續(xù)，實(shí)現(xiàn)居住區(qū)的可持續(xù)性發(fā)展。5． 通過(guò)起步區(qū)對(duì)整個(gè)太陽(yáng)城項(xiàng)目的展示效果，提升項(xiàng)目綜合價(jià)值，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展。二． 發(fā)展思路1． 倡導(dǎo)新的居住理念，在理念的指導(dǎo)下，進(jìn)行規(guī)劃、建筑、環(huán)境、配套等設(shè)計(jì)，使各項(xiàng)設(shè)計(jì)成為理念的最有力支撐?！爸械仁杖腚A層”應(yīng)該是指：有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，家庭月收入在3000元/平方米以上，具有較高的文化水平和審美能力，對(duì)未來(lái)美好生活充滿(mǎn)信心和渴望的人群。6． 在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)上，注意對(duì)項(xiàng)目居住理念的提升，加強(qiáng)對(duì)大社區(qū)生活方式的營(yíng)造，在操作上應(yīng)不斷制造熱點(diǎn)，提高市場(chǎng)關(guān)注度。2． 密切關(guān)注起步區(qū)市場(chǎng)反應(yīng)情況，根據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn)行二期的規(guī)劃設(shè)計(jì)與產(chǎn)品定位，并注意不同類(lèi)型產(chǎn)品的配置以占領(lǐng)更大的目標(biāo)市場(chǎng)。6． 北京2008年奧運(yùn)會(huì)選定天津機(jī)場(chǎng)作為輔助機(jī)場(chǎng)，有消息稱(chēng)計(jì)劃在京津之間再修一條高架輕軌。3． 太陽(yáng)城周邊道路交通及所處地理位置將使其成為天津市未來(lái)的熱點(diǎn)區(qū)域。這些項(xiàng)目對(duì)順馳太陽(yáng)城有直接影響，將持續(xù)威脅每一期開(kāi)發(fā)。5． 4地內(nèi)有現(xiàn)狀電話(huà)局一座，將對(duì)區(qū)內(nèi)規(guī)劃產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。二． 項(xiàng)目劣勢(shì)1． 與周邊項(xiàng)目相對(duì)比，土地成本較高，付款壓力大。未來(lái)隨著東南半環(huán)的改造、真理道的貫通、地鐵2號(hào)線的興建，項(xiàng)目周邊的交通狀況會(huì)得到更大程度的改善。通過(guò)上述我們對(duì)天津市總體市場(chǎng)及順馳太陽(yáng)城相關(guān)區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)行為分析，我們認(rèn)為隨著天津市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，居民購(gòu)買(mǎi)力也將逐步提高，加之河?xùn)|區(qū)大規(guī)模開(kāi)發(fā)的熱度升溫，隨著消費(fèi)者購(gòu)房理念的日漸成熟，適應(yīng)市場(chǎng)需求并引領(lǐng)市場(chǎng)的品牌產(chǎn)品，將有很大的市場(chǎng)空間。10． 物業(yè)管理受重視的程度在消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)考慮的各種因素中比重有所增加，表明消費(fèi)者開(kāi)始注重入住后的小區(qū)管理和生活服務(wù)了。6． 貸款買(mǎi)房成為購(gòu)房最主要的付款方式，人們正在逐漸拋棄傳統(tǒng)的消費(fèi)方式，樹(shù)立了借貸購(gòu)房的住宅消費(fèi)觀念。2． 每平方米2000元——3000元的住宅為市場(chǎng)主流產(chǎn)品，又因各個(gè)區(qū)域的價(jià)值發(fā)展水平不同而有所差別，25萬(wàn)——30萬(wàn)元的住宅最受市場(chǎng)歡迎?？蛻?hù)購(gòu)房最主要的原因示意圖3． 麗苑一期目前存在的最大的問(wèn)題，依然是交通不便，周邊生活設(shè)施不完善，對(duì)于工程質(zhì)量和物業(yè)管理也頗有微詞。4． 新遷進(jìn)居民有更多的購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)，除了關(guān)心環(huán)境外，對(duì)于開(kāi)發(fā)商實(shí)力的關(guān)注明顯高于舊居民小區(qū)的消費(fèi)者，購(gòu)房更趨理性化。舊區(qū)居民對(duì)住宅產(chǎn)品各因素的關(guān)心程度示意圖通過(guò)總體數(shù)據(jù)表明，河?xùn)|區(qū)老居民區(qū)的消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)能力偏低，對(duì)住宅的需求處于最基本的階段，居住條件要求不高。2． 居民解決住房困難或者改善居住條件是購(gòu)房最主要的目的。從2000年和2001年5月的商品房成交量的動(dòng)態(tài)分布圖就能看出：河?xùn)|區(qū)2001年商品房成交量已是各區(qū)之首。南開(kāi)區(qū)除部分城區(qū)的拆遷尚未完成，大型可開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也寥寥無(wú)幾，而且上述兩區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)已經(jīng)出現(xiàn)了不同程度的郊區(qū)化傾向。三． 區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)者行為分析目前河?xùn)|區(qū)的大型住宅項(xiàng)目集中于津塘公路，東站后廣場(chǎng)、衛(wèi)國(guó)道沿線及富民路附近地區(qū)。3． 隨著河西、和平、南開(kāi)居民的遷入，人文環(huán)境逐漸好轉(zhuǎn)。 戀日風(fēng)景該項(xiàng)目位于衛(wèi)國(guó)道以18萬(wàn)平米的大型社區(qū)、4層半低層低密度的規(guī)劃設(shè)計(jì)、3萬(wàn)平米的主題花園、1萬(wàn)平方米水景花園、雙語(yǔ)幼兒園為主要宣傳賣(mài)點(diǎn)，形象清新秀麗。外有公園，內(nèi)有大面積的花園綠地，環(huán)境較好。該項(xiàng)目一期以多層為主，高層為輔，銷(xiāo)售情況很好。從河北區(qū)的項(xiàng)目來(lái)看，總體的開(kāi)發(fā)水平較低，缺乏中高檔項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)的拉動(dòng)。近幾年隨著市中心區(qū)住宅開(kāi)發(fā)量的減小，首先帶動(dòng)了河?xùn)|臨近市區(qū)地域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，形成了東站后廣場(chǎng)、十一經(jīng)路、六緯路沿線地區(qū)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)熱潮。二． 區(qū)域市場(chǎng)分析(一) 區(qū)域市場(chǎng)概述順馳太陽(yáng)城地處河?xùn)|區(qū)與河北區(qū)的交界處，在行政上隸屬于河?xùn)|區(qū)。216。216。隨著收入水平的提高，人們對(duì)居住舒適性、良好的居住環(huán)境、富有情趣的戶(hù)型設(shè)計(jì)會(huì)有更高的追求，從而帶動(dòng)改善型需求的持續(xù)增長(zhǎng)。3． 房地產(chǎn)價(jià)格將穩(wěn)中有升。(三) 住宅市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展走勢(shì)1． 政策支持力度不斷加大。3． 金融支持力度加大，居民貸款購(gòu)房意識(shí)增強(qiáng)。去年居民購(gòu)買(mǎi)3000元/，其中每平方米3000元～，3500元～?？v觀天津市近幾年的房地產(chǎn)發(fā)展歷程，我們可以斷言，在今后的5至10年內(nèi)，天津市住宅市場(chǎng)將繼續(xù)保持持續(xù)、健康、穩(wěn)步增長(zhǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。第三部分 市場(chǎng)分析一． 天津市住宅市場(chǎng)分析(一) 市場(chǎng)回顧近幾年，天津市始終把住宅產(chǎn)業(yè)作為拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，并通過(guò)一系列控制市場(chǎng)供給、培育有效需求等相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的實(shí)施，大大減少了天津房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)行為，去除了市場(chǎng)中虛熱的泡沫成分，使天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本保持了健康、穩(wěn)定、均衡、快速的發(fā)展勢(shì)頭。（二） 合作方式：合作方負(fù)責(zé)按照現(xiàn)行政府批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行征地、墊土及小區(qū)外市政基礎(chǔ)設(shè)施大配套工程的建設(shè)。 其他：麗苑一期派出所；位于4地內(nèi)的電話(huà)局。 公園：16地塊的兒童公園——“歡樂(lè)谷”；位于衛(wèi)國(guó)道沿線的“新世紀(jì) ? 新生活 ? 新天津