【正文】 （三） 內(nèi)部收益率 太陽城 2 期項目操作時間跨 4 個年度， 2021—— 2021 年每年的累計資金分別為 10150 萬元、 18795 萬元、 20259 萬元、 24049 萬元，由此計算的內(nèi)部收益率為 %。 五． 資金預測（后附資金流量表） （一） 銷售周期 根據(jù)公司以往開發(fā)項目的經(jīng)驗，結(jié)合對太陽城起步區(qū)銷售情況的預測，太陽城 2 期項目的銷售周期應該在 3 年 左右。不同建筑形式住宅產(chǎn)品銷售價格見下表： 住宅形式 所占比例（ %） 目標銷售均價（元） 板式小高層 40 3150 普通多層 40 3300 準低層 20 3600 平均 3300 // 海量的管理營銷資料打包下載 // 海量的管理營銷資料打包下載 四． 項目投資效益分析（見下表） 建筑形式 板式小高層 普通多層 準低層 合計（萬元） 建筑面積 （萬平方米） 27 單方成本 （元 /平方米） 2983 2563 2563 —— 總成本 （萬元） 73737 目標售價 （元 /平方米） 3150 3300 3600 均價 3300 銷售收入 （萬元） 34020 35640 19440 89100 利潤（萬元） 15363 按上表所得數(shù)據(jù)，該項目相關(guān)財務評價指標如下： ? 總投資： 73737 萬元 ? 銷售收入： 89100 萬元 ? 總利潤： 15363 萬元 ? 投資回報率： 15363247。 ? 營 業(yè)稅 按銷售均價 3300 元 /平方米的 %計算，每平方米約為 183 元。（詳見“工程建設其它費明細表”） 工程建設其它費明細表 項目 單方造價（元） 前期費 45 區(qū)內(nèi)公建費 50 非經(jīng)營性公建均攤 120 // 海量的管理營銷資料打包下載 // 海量的管理營銷資料打包下載 區(qū)內(nèi)配套設施費 345 總計 560 ? 銷售費用 銷售費用按每平方米銷售均價 3300 元的 %計算，單方成本約為 80 元。 27 萬平方米 = 740 元 /平方米 ? 工程建設費用分析 工程建設費包括：地基處理費、土建費用、監(jiān)理及其它費用。其中不同建筑形式的建筑面積見下表： 建筑形式 層數(shù) 比例 （ %） 建筑面積 （萬平方米） 板式小高層 10 40 普通多層 40 準低層 3— 4 20 合計 —— 100 27 // 海量的管理營銷資料打包下載 // 海量的管理營銷資料打包下載 （二） 單方成本估算 小高層成本估算表 項目 單方造價（元） 樓面土地及大配套費用分攤 740 工程建設費 1300 工程建設 其它費 前期費 40 區(qū)內(nèi)公建費 50 非經(jīng)營性公建均攤 120 區(qū)內(nèi)配套設施費 350 銷售費用 80 公共設施維修費 20 管理費 50 營業(yè)稅 183 貸款利息 50 總計 2983 多層及低層成本估算表 項目 單方造價（元） 樓面土地及大配套費用分攤 740 // 海量的管理營銷資料打包下載 // 海量的管理營銷資料打包下載 工程建設費 880 工程建設 其它費 前期費 45 區(qū)內(nèi)公建費 50 非經(jīng)營性公建均攤 120 區(qū)內(nèi)配套設施費 345 銷售費用 80 公共設施維修費 20 管理費 50 營業(yè)稅 183 貸款利息 50 總計 2563 （三） 單方成本估算分析 ? 土地及大配套費用 按土地及大配套費用總額 19983 萬元計算，則單方 土地成本約為740 元 /平方米。 ? 與關(guān)鍵建材供應商建立良好的合作關(guān)系，從而降低采購成本并為提供有限菜單式裝修提供經(jīng)濟前提。 ? 注意用裝修彌補某些房型設計中的缺陷。在整體預算的控制下突出幾個亮點，如某些材質(zhì)的使用，潔具、淋浴房采取定制等。 // 海量的管理營銷資料打包下載 // 海量的管理營銷資料打包下載 ? 整體風格定位為“時尚、實用”，倡導“輕裝修，重裝飾”的裝修理念。 ? 在房型施工圖設計階段引入精裝修設計公司，對某些房型進行必要的更改，其 中包括某些平面結(jié)構(gòu)的處理和對電路、上下水、暖氣的安排與布置等。 ? 入戶門：高級防盜門 ? 外檐窗：高級塑鋼窗 ? 適度智能化配套：網(wǎng)絡、圍墻紅外監(jiān)控、背 景音樂 ? 供水：不設熱水、中水、直飲水系統(tǒng) ? 供熱：集中供熱，鋁合金散熱器。 4. 戶均面積： 結(jié)合起步區(qū)的銷售 情況，在起步區(qū)戶型面積的基礎上，適當放大單套面積，具體指標見下表： 戶 型 項 目 兩室（ m2） 三室（ m2） 低層住宅（ m2） 面積 95 130 190 5. 建筑立面： 借助高水平設計師的設計手法，營造現(xiàn)代感強的建筑風格，通過勻稱的線條處理與簡潔、明快的色彩，注重建筑的美感，強調(diào)可識別性。 ? 通過落地窗、外飄窗、吹拔等手段增強房型的趣味性。結(jié)合太陽城整體規(guī)劃，采取板式小高層、普通多層與低層相結(jié)合的建筑形式，具體 配比見下表： 建筑形式 層數(shù) 比例（ %） 板式小高層 10 40 普通多層 40 準低層 3—— 4 20 合計 —— 100 3. 房型平面設計： ? 在戶均面積上適當做出檔次差異，迎合不同層次客戶群的不同需求，多采用錯層與躍層設計；低層住宅在保證平面合理性與居住舒適性的基礎上，采用個性化設計。 ? 相對于起步區(qū)，在產(chǎn)品形式、戶型平立面設計、環(huán)境營造等方面實現(xiàn)一定程度的創(chuàng)新與突破。 另一方面，由于目前社會老齡化現(xiàn)象比較明顯，要對老年人的居住需求給予一定的重視。 3. 從年齡上劃分 從起步區(qū)購房客戶的現(xiàn)狀來看，主要集中在 3050 歲之間的年齡段，年齡層次比較廣泛。 2. 從收入上劃分 與起步區(qū)不同，太陽城 2 期的客戶群在收入上應 具有一定的差異性，主力客戶群主要由以下兩方面構(gòu)成： ? 擁有穩(wěn)定未來收入的職業(yè)經(jīng)理層和白領(lǐng)階層，這部分人群的事業(yè)蒸蒸日上，對未來信心十足，是社會的有生力量，他們向往綜合素質(zhì)高，環(huán)境優(yōu)美，與自身品位相符的項目。 ? 少部分認可太陽城地理位置，需要進行二次甚至多次置業(yè)的富人階層。 ? 在天津開發(fā)區(qū)和天津機場工作的高級白領(lǐng)。 4． 在保證主要公建設施用地的基礎上，尊重原有地塊分割與現(xiàn)有道路組織，每個地塊采用具有差異化的規(guī)劃理念單獨規(guī)劃，大社區(qū)規(guī)劃的整體性依靠大型公建的配置來體現(xiàn)。小型商業(yè)設施分散設置于 2地東側(cè) 和 5地的中間位置。 3． 在公建的配置上遵循減少數(shù)量、擴大規(guī)模、提高質(zhì)量、服務便捷的原則。 2． 結(jié)合開發(fā)節(jié)奏逐步完成居住區(qū)功能的發(fā)展與延續(xù)，實現(xiàn)居住區(qū)的可持續(xù)性發(fā)展。 7． 控制開發(fā)節(jié)奏，降低市場風險 三． 總體規(guī)劃理念 1． 通過對社區(qū)生活配套設施的合理配置，創(chuàng)造新型城市住宅區(qū)發(fā)展模式，體現(xiàn)“造城”的概念。 5． 通過起步區(qū)對整個太陽城項目的展示效果，提升項目綜合價值，實現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展。 3． 以產(chǎn)品品質(zhì)為主導，以舒適性、便利性、安全性、適度超前為指導原則的產(chǎn)品設計思路。 二． 發(fā)展思路 1． 倡導新的居住理念，在理念的指導下，進行規(guī)劃、建筑、環(huán)境、配套等設計，使各項設計成為理念的最有力支撐。 4． 形象定位 作為 120 萬平方米的大型居住社區(qū)，太陽城項目的形象塑造應體現(xiàn)出其應有的“大氣”與“活力”，樹立順馳太陽城品牌在天津房地產(chǎn)界的強勢地位，并通過太陽城項目進一步提升順馳品牌的知名度與美譽度。 “中等收入階層”應該是指：有一定的經(jīng)濟基礎，家庭月收入在3000 元 /平方米以上，具有較高的文化水平和審美能力，對未來美好生活充滿信心和渴望的人 群。 2． 客戶群定位 整個太陽城項目的客戶群定位必然是多層次的。 6． 在產(chǎn)品開發(fā)的基礎上，注意對項目居住理念的提升，加強對大社區(qū)生活方式的營造，在操作上應不斷制造熱點，提高市場關(guān)注度。 4． 通過項目推廣工作，消除與消費者之間的溝通障礙，最大程度弱化地域性消費觀念，實現(xiàn)項目銷售速度的本質(zhì)性飛躍。 2． 密切關(guān)注起步區(qū)市場反應情況，根據(jù)市場需求進行二期的規(guī)劃設計與產(chǎn)品定位，并注意不同類型產(chǎn)品的配置以占領(lǐng)更大的目標市場。因此，依托于起步區(qū)的成功運作，太陽城// 海量的管理營銷資料打包下載 // 海量的管理營銷資料打包下載 2 期項目具有交通便利、市場認可度逐漸提升、土地升值潛力大等特點，從而凸顯出該地塊的開發(fā)價值。 6． 北京 2021 年奧運會選定天津機場作為輔助機場，有消息稱計劃在京津之間再修一條高架輕軌。 5． 加入 WTO 及天津近幾年經(jīng)濟的穩(wěn)步增長將為太陽城項目帶來較大的發(fā)展機遇。 3． 太陽城周邊道路交通及所處地理位置將使其成為天津市未來的熱點區(qū)域。 // 海量的管理營銷資料打包下載 // 海量的管理營銷資料打包下載 四． 機會分析 1． 政府對于土地的宏觀調(diào)控及中心城區(qū)可開發(fā)大地塊資源的減少，太陽城項目以其相對較好的位置和便利的交通條件，面臨很大的發(fā)展空間。這些項目對順馳太陽城有直接影響，將持續(xù)威脅每一期開發(fā)。 2． 從天津市整體市場格局來看，在消費能力較強的和平、河西、南開三個區(qū)內(nèi)，聚集著較多的項目，尤其是梅江周邊地區(qū)，有巨大的開發(fā)量，對我們吸引這幾個區(qū)的客戶形成一定程度的阻礙。 5． 4地內(nèi)有現(xiàn)狀電話局一座，將對區(qū)內(nèi)規(guī)劃產(chǎn)生一定的負面影響。 // 海量的管理營銷資料打包下載 // 海量的管理營銷資料打包下載 3． 地塊位于太陽城中心位置，由于地塊南側(cè)的真理道尚未打通，與通 往市區(qū)的主干道路 —— 衛(wèi)國道距離較遠，不利于現(xiàn)場的形象展示。 二． 項目劣勢 1． 與周邊項目相對比，土地成本較高，付款壓力大。 5． 順馳太陽城項目為政府統(tǒng)一規(guī)劃的大型住宅工程，市政大配套設施齊備。未來隨著東南半環(huán)的改造、真理道的貫通、地鐵 2 號線的興建，項目周邊的交通狀況會得到更大程度的改善。 2． 太陽城起步區(qū)將于 2021 年 6 月入住，目前銷售情況良好，其良好的市場形象將對二期產(chǎn)生巨大的示范效應。 通過上述我們對天津市總體市場及順馳太陽城相關(guān)區(qū)域市場消費行為分析，我們認為隨著天津市經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，居民購買力也將逐步提高，加之河東區(qū)大規(guī)模開發(fā)的熱度升溫，隨著消費者購房理念的日漸成熟，適應市場需求并引領(lǐng)市場的品牌產(chǎn)品，將有很大的市場空間。 12． 消費者對居住區(qū)或小區(qū)的各種配套設施越來越重視，其中關(guān)乎生活質(zhì)量的基本生活服務設施和交通設施在消費者進// 海量的管理營銷資料打包下載 // 海量的管理營銷資料打包下載 行購房選擇時倍受關(guān)注，而對一些實用性功能不佳的智能化設施興趣不大。 10． 物業(yè)管理受重視的程度在消費者購房時考慮的各種因素中比重有所增加，表明消費者開始注重入住后的小區(qū)管理和生活服務了。 8． 環(huán)境是住宅永恒的賣點，除價格外在房地產(chǎn)各因素的關(guān)心程度上，景觀環(huán)境一直是消費者最為看重的。 6． 貸款買房成為購房最主要的付款方式，人們正在逐漸拋棄傳統(tǒng)的消費方式，樹立了借貸購房的住宅消費觀念。 4． 由于目前消費者所反映的商品房問題多集中于質(zhì)量問題以及兌現(xiàn)承諾問題，使得越來越多的消費者將房地產(chǎn)開發(fā)商// 海量的管理營銷資料打包下載 // 海量的管理營銷資料打包下載 的知名度和信譽度作為購房選擇的要素。 2． 每平方米 2021 元 —— 3000 元的住宅為市場主流產(chǎn)品，又因各個區(qū)域的價值發(fā)展水平不同而有所差別， 25 萬 —— 30萬元的住宅最受市場歡迎。 // 海量的管理營銷資料打包下載