【正文】 // 海量的管理營(yíng)銷資料打包下載 對(duì)麗苑發(fā)展前景的心理預(yù)期示意圖 看法 頻次 百分比短期內(nèi)會(huì)有很大發(fā)展 9 3有潛力將來(lái)會(huì)有發(fā)展 216 72距市里較遠(yuǎn)有很大發(fā)展可能性不大 321 不了解 42 14合計(jì) 298 缺省 2 總計(jì) 300 100區(qū)域認(rèn)同分布圖短期內(nèi)會(huì)有很大發(fā)展有潛力將來(lái)會(huì)有發(fā)展距市里較遠(yuǎn)有很大發(fā)展可能性不大不了解 (四 ) 具體消費(fèi)意向分析 通過(guò)我們對(duì)市場(chǎng)調(diào)查，以及對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)住宅消費(fèi)行為的分析，我們不難對(duì)消費(fèi)者的住房消費(fèi)意向得出如下結(jié)論。 客戶購(gòu)房最主要的原因示意圖 // 海量的管理營(yíng)銷資料打包下載 // 海量的管理營(yíng)銷資料打包下載 原因 頻次 百分比改善居住環(huán)境 196 給自已準(zhǔn)備 5 離上班單位近 24 8結(jié)婚用 9 3取消福利分房不得不買(mǎi)房 12 4拆遷 18 6其它 36 12合計(jì) 300 100麗苑對(duì)客戶最大的吸引因素因素 頻次 百分比價(jià)格合適物有所值 66 22政府工程質(zhì)量有保障 48 16環(huán)境優(yōu)美綠化率高 126 42上班上學(xué)較近 18 6規(guī)模大有很好的發(fā)展前景 13 親屬朋友相鄰而居比較方便 11 物業(yè)管理良好 2 其它 16 合計(jì) 300 100麗苑買(mǎi)房主要原因050100150200250改善居住環(huán)境給自已準(zhǔn)備離上班單位近結(jié)婚用取消福利分房不得不買(mǎi)房拆遷 其它購(gòu)買(mǎi)吸引力020406080100120140價(jià)格合適物有所值政府工程質(zhì)量有保障環(huán)境優(yōu)美綠化率高上班上學(xué)較近規(guī)模大有很好的發(fā)展前景親屬朋友相鄰而居比較方便物業(yè)管理良好其它 3． 麗苑一期目前存在的最大的問(wèn)題，依然是交通不便，周 邊生活設(shè)施不完善，對(duì)于工程質(zhì)量和物業(yè)管理也頗有微詞。 1． 麗苑一期的居民總體生活水平介于新居民區(qū)和舊區(qū)居民之間。 4． 新遷進(jìn)居民有更多的購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)，除了關(guān)心環(huán)境外，對(duì)于開(kāi)發(fā)商實(shí)力的關(guān)注明顯高于舊居民小區(qū)的消費(fèi)者，購(gòu)房更趨理性化。 2． 新遷進(jìn)居民的居住面積為 80120 平方米者居多，超過(guò)舊區(qū)居民 60 平方米以下的居住面積。舊區(qū)居民對(duì)住宅產(chǎn)品各因素的關(guān)心程度示意圖 關(guān)注點(diǎn) 頻次 百分比小區(qū)環(huán)境 219 地點(diǎn) 123 物業(yè)管理 63 開(kāi)發(fā)商實(shí)力 21 房型 84 14小區(qū)周邊環(huán)境 63 小區(qū)設(shè)施 21 合計(jì) 594 99缺省 6 1總計(jì) 600 100被訪者的關(guān)注點(diǎn)示意圖小區(qū)環(huán)境地點(diǎn)物業(yè)管理開(kāi)發(fā)商實(shí)力房型小區(qū)周邊環(huán)境小區(qū)設(shè)施 通過(guò)總體數(shù)據(jù)表明，河?xùn)|區(qū)老居民區(qū)的消 費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)能力偏低，對(duì)// 海量的管理營(yíng)銷資料打包下載 // 海量的管理營(yíng)銷資料打包下載 住宅的需求處于最基本的階段，居住條件要求不高。 舊區(qū)居民購(gòu)房原因示意圖 // 海量的管理營(yíng)銷資料打包下載 // 海量的管理營(yíng)銷資料打包下載 原因 頻次 百分比原住房面積太小 204 34原住房房型結(jié)構(gòu)不好 30 5想改變居住地點(diǎn) 21 3 .5結(jié)婚 60 10想離工作單位近一點(diǎn) 54 9方便子女上學(xué) 45 7 .5想改變居住環(huán)境 177 2 9 .5回遷 6 1合計(jì) 597 9 9 .5缺省 3 0 .5總計(jì) 600 100被訪者購(gòu)房原因示意圖原住房面積太小原住房房型結(jié)構(gòu)不好想改變居住地點(diǎn)結(jié)婚想離工作單位近一點(diǎn)方便子女上學(xué)想改變居住環(huán)境回遷 3． 除價(jià)格因素外，消費(fèi)者更關(guān)心的是環(huán)境及地段。 85649311616850500000100000015000002 0 0 0 元以下 20213000元 30004000元 4 0 0 0 元以上1 9 9 9 年~ 2 0 0 1 年5 月河?xùn)|區(qū)商品房各價(jià)位成交量動(dòng)態(tài)分布圖 2． 居民解決住房困難或者改善居住條件是購(gòu)房最主要的目的。 // 海量的管理營(yíng)銷資料打包下載 // 海量的管理營(yíng)銷資料打包下載 1． 目前消費(fèi)者對(duì)商品房的購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)偏低，從 1999年至 2021年 5 月河?xùn)|商品房各價(jià)位成交量動(dòng)態(tài)分布圖來(lái)看， 2021元 /平方米至 3000 元 /平方米的產(chǎn)品市場(chǎng)認(rèn)可率最高， 2021元 /平方米以下的產(chǎn)品也占有很大比例，而 3000 元 /平方米以上的產(chǎn)品市場(chǎng)需求較少。從 2021 年和 2021 年 5 月的商品房成交量的動(dòng)態(tài)分布圖就能看出：河?xùn)|區(qū) 2021 年商品房成交量已是各區(qū) 之首。 河?xùn)|區(qū)連接中心市區(qū)與濱海新區(qū)，是市區(qū)通往經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、機(jī)場(chǎng)、北京的交通樞紐，是政府實(shí)施城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃的熱點(diǎn)區(qū)域，市場(chǎng)潛力巨大。南開(kāi)區(qū)除部分城區(qū)的拆遷尚未完成，大型可開(kāi)發(fā)項(xiàng) 目也寥寥無(wú)幾，而且上述兩區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)已經(jīng)出現(xiàn)了不同程度的郊區(qū)化傾向。天津市經(jīng)過(guò)多年的開(kāi)發(fā)歷程，河西、南開(kāi)等原先熱點(diǎn)區(qū)域經(jīng)過(guò)幾年來(lái)高強(qiáng)度、大規(guī)模的開(kāi)發(fā)，發(fā)展空間已顯局促。 三． 區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)者行為分析 目前河?xùn)|區(qū)的大型住宅項(xiàng)目集中于津塘公路，東站后廣場(chǎng)、衛(wèi)國(guó)道沿線及富民路附近地區(qū)。 5． 新房上市量增幅大于市內(nèi)其他各區(qū)。 3． 隨著河西、和平、南開(kāi)居民的遷入，人文環(huán)境逐漸好轉(zhuǎn)。 (四 ) 市場(chǎng)綜述 綜上所述，區(qū)域市場(chǎng)具有以下幾個(gè)特點(diǎn)： 1． 新項(xiàng)目迭出，項(xiàng)目素質(zhì)正在不斷提高。 ? 戀日風(fēng)景 該項(xiàng)目位于衛(wèi)國(guó)道以 18 萬(wàn)平米的大型社區(qū)、 4 層半低層低密度的規(guī)劃設(shè)計(jì)、 3 萬(wàn)平米的主題花園、 1 萬(wàn)平方米水景花園、雙語(yǔ)幼兒園為主要宣傳賣(mài)點(diǎn)，形象清新秀麗。金灣花園憑著較佳的地理位置、適中的銷價(jià)、良好的大社區(qū)環(huán)境取得了驕人的銷售業(yè)績(jī)，多層部分 18萬(wàn)平米實(shí)現(xiàn)銷售率 100%，客戶主要為河?xùn)|區(qū)居民。 ? 金灣花園 // 海量的管理營(yíng)銷資料打包下載 // 海量的管理營(yíng)銷資料打包下載 項(xiàng)目總建筑面積 21 萬(wàn)平米，地處河?xùn)|公園西側(cè)。該項(xiàng)目一期以多層為主，高層為輔，銷售情況很好。 (二 ) 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀 針對(duì)順馳太陽(yáng)城項(xiàng)目，對(duì)周邊項(xiàng)目進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)查。河北區(qū)雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平一般，但其購(gòu)買(mǎi)力不容小視，從 1997 年 — 2021年這 5 年的發(fā)展情況來(lái)看，河北區(qū)的市場(chǎng)成長(zhǎng)速度要高于河?xùn)|區(qū)，其與河?xùn)|區(qū)商品房交易量的差距也在逐漸縮小，但從兩區(qū)各價(jià)位間成交量的比較來(lái)看，河北區(qū)主要集中在低檔產(chǎn)品市場(chǎng)，這也能說(shuō)明，河北區(qū)的市場(chǎng)處于剛剛啟動(dòng)的階段，購(gòu)買(mǎi)力尚未 完全成熟。河?xùn)|區(qū)距離市中心較遠(yuǎn)區(qū)域的項(xiàng)目大多數(shù)檔次不高，定位較低，主要以低價(jià)位吸引客戶。從 2021 年起，河?xùn)|區(qū)商品房銷售量已經(jīng)由過(guò)去的天津市第二位躍居第一位。這兩個(gè)區(qū)的整體發(fā)展水平落后于和平、河西、南開(kāi)三區(qū)，但好于紅橋區(qū)，在天津市屬中游水平。 ? 隨著市場(chǎng)的不斷成熟，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)開(kāi)始從質(zhì)量、戶型、環(huán)境等標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作的競(jìng)爭(zhēng)逐漸轉(zhuǎn)化為以生活方式、居住理念等為代表 的自選動(dòng)作的競(jìng)爭(zhēng)，已經(jīng)出現(xiàn)了體育產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)等其他產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)嫁接的復(fù)合地產(chǎn)模式。 ? 利用大規(guī)模土地資源實(shí)施大盤(pán)開(kāi)發(fā)，通過(guò)合理規(guī)劃、有效利用土地資源提供環(huán)境優(yōu)美、配套完善、居住氛圍濃郁的住宅區(qū)。 6． 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局發(fā)展趨勢(shì) 近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一 定程度的市場(chǎng)集約化的發(fā)展態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)以及一些與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)異常繁榮，市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面。 5． 住宅建設(shè)的郊區(qū)化傾向。 有資料顯示， 2021 年底全市人均居住面積為 平方米，還有// 海量的管理營(yíng)銷資料打包下載 // 海量的管理營(yíng)銷資料打包下載 非常大的上升空間。 隨著城市用地的日趨減少，土地價(jià)格會(huì)不斷攀升， 而且隨著生活水平的提高，對(duì)高質(zhì)量、環(huán)境優(yōu)美的中高檔項(xiàng)目需求增大，這都將使房地產(chǎn)的相對(duì)價(jià)格穩(wěn)步上升。 2． 市場(chǎng)利好消息 2021 年，中國(guó)加入 WTO、成功申辦奧運(yùn)會(huì)，以及貸款利率下調(diào)等一系列消息，可以說(shuō)是未來(lái)幾年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)較大的利好消息，將會(huì)對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生很大影響。 從 2021 年政府頒布的一些相關(guān)政策來(lái)看，住宅市場(chǎng)的政策支持力度仍在加大。這表明，隨著天津市居民生活水平的不斷提高，以前購(gòu)買(mǎi)商品房和房改房的家庭開(kāi)始進(jìn)入改善期，從而帶動(dòng)了中、高檔商品住宅的消費(fèi)。 2021 年，全市商業(yè)性和公積金住房貸款余額首次超過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額，占整個(gè)消費(fèi)貸款余額的 86%， 貸款購(gòu)房比例達(dá) 71％。經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，目前天津市住宅市場(chǎng)正在從以價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)為主逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)品品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)和品牌競(jìng)爭(zhēng)。 2． 住宅改善型消費(fèi)增加，居民對(duì)小戶型的商品房需求減弱。 根據(jù)天津市房管局對(duì)今年上半年各類房屋交易情況分析，天津市住房市場(chǎng)呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)： 1． 價(jià)格小幅上升。 (二 ) 住宅市場(chǎng)當(dāng)前特點(diǎn) 從天津市房管 局獲悉， 2021 年天津市住宅市場(chǎng)繼續(xù)保持良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，住房消費(fèi)持續(xù)增長(zhǎng)。 2021 年，住宅市場(chǎng)繼續(xù)保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)，全年商品房銷售面積達(dá)到 660 萬(wàn)平方米。 九五期間，天津市實(shí)施了大規(guī)模的危陋平房改造，從 1999 年以來(lái)，又加大了住房分配制度改革的力度，并相繼出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)相關(guān)政策，對(duì)刺激住宅市場(chǎng)需求產(chǎn)生了積極的影響。 四． 政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 由于太陽(yáng)城 起步區(qū)沒(méi)有調(diào)整控規(guī)條件，而是采取了在原詳細(xì)規(guī)劃基礎(chǔ)上調(diào)整規(guī)劃方案的做法，所以二期在進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整時(shí)任務(wù)較重，規(guī)劃局也要求先期進(jìn)行控規(guī)調(diào)整，因控規(guī)牽涉面廣且難度大，因此規(guī)// 海量的管理營(yíng)銷資料打包下載 // 海量的管理營(yíng)銷資料打包下載 劃何時(shí)通過(guò)等都具有很大的不可確定性，由此蘊(yùn)涵一定的操作風(fēng)險(xiǎn)。 二． 法律性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 太陽(yáng)城項(xiàng)目為天津市重點(diǎn)政府工程之一，土地合作方具有很強(qiáng)的政府背景，與土地相關(guān)的各項(xiàng)法律手續(xù)齊全，幾乎不存在法律性風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中將要遇到的政 府部門(mén)協(xié)調(diào)方面可起到較大的作用。 六． 土地價(jià)格 按照我公司與天津市安居工程辦公室簽訂的土地協(xié)議，太陽(yáng)城 2期 8地塊分別按紅線內(nèi)用地每畝 51 萬(wàn)和 52 萬(wàn)支付土地及大配套費(fèi)用，費(fèi)用總計(jì)約為 19983 萬(wàn)元。 ? 娛樂(lè)：位于 25地的社區(qū)綜合會(huì)所，內(nèi)有游泳池、健身房、乒乓球、臺(tái)球、壁球等體育娛樂(lè)設(shè)施。 ? 交通：位于麗苑一期的公交總站以及太陽(yáng)城起步區(qū)的公交車(chē)站。 五． 周邊生活配套設(shè)施 太陽(yáng)城項(xiàng)目周邊的生活配套設(shè)施主要包括： ? 商業(yè)：太陽(yáng)城起步區(qū) 2地東側(cè)的商業(yè)街；位于天山路上的萬(wàn)新村居住區(qū)的商業(yè)中心，包括大榮超市、麥當(dāng)勞快餐店等。 從人文環(huán)境看，太陽(yáng)城地處河?xùn)|區(qū)與東麗區(qū)結(jié)合部，南側(cè)為萬(wàn)新村居住區(qū)。但從現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際調(diào)查情況看，上述不利因素的影響主要是心理上的，實(shí)際影響不大。地鐵 2 號(hào)線的興建將為太陽(yáng)城及周邊居民帶來(lái)極大便利，大幅提升沿線地塊的區(qū)位價(jià)值。 規(guī)劃中的地鐵 2 號(hào)線沿衛(wèi)國(guó)道修建，東起天津機(jī)場(chǎng)，西至地鐵1線新華路站，中環(huán)線以外規(guī)劃為高架輕軌鐵路，在賀蘭路與衛(wèi)國(guó)道交口設(shè)計(jì)有地鐵站。程林莊路改造工程現(xiàn)已啟動(dòng)，張貴莊路規(guī)劃為寬度 100140 米的“世紀(jì)大道”，計(jì)劃年底竣工。 2021 年市政府將投資改造河?xùn)|區(qū)的基礎(chǔ)道路設(shè)施。 太陽(yáng)城地塊西側(cè)緊鄰規(guī)劃中的東南半環(huán) —— 昆侖路段，目前東南半環(huán)黑牛城道路段及海河大橋工程正在緊張施工，整個(gè)工程預(yù)計(jì) 3 至5 年內(nèi)完成。東真理道 紅線寬度 40 米，在太陽(yáng)城地塊內(nèi)橫穿而過(guò)，全線貫通后可直通河北區(qū)中心位置。 三． 交通狀況 該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，周邊道路四通八達(dá)，距中環(huán)線 公里，距市中心 5 公里、天津站 7 公里、天津機(jī)場(chǎng) 9 公里。 各地塊的用地狀況詳見(jiàn)下表：（單位：公頃） 太陽(yáng)城用地狀況表 項(xiàng) 目 地塊總面積 紅線內(nèi)用地 道路用地 1 號(hào)地 2 號(hào)地 3 號(hào)地 4 號(hào)地 5 號(hào)地 6 號(hào)地 7 號(hào)地 8 號(hào)地 // 海量的管理營(yíng)銷資料打包下載 // 海量的管理營(yíng)銷資料打包下載 9 號(hào)地