【正文】 10 號地 16 號地 25 號地 3 總計 目前地塊內(nèi)土地已經(jīng)平整，無不良地質(zhì)情況。 太陽城 2 期為 8地塊，位于東真理道以北。 順馳太陽城項目由于自身具有良好的素質(zhì)，未來的土地升值潛力較大，其成功運作可為公司帶來巨大的現(xiàn)金流量并實現(xiàn)住宅及經(jīng)營性公建項目的可持續(xù)性開發(fā)。太陽城項目全部建成后，住宅建筑面積將達(dá)到 140 萬平方米，其開發(fā)運作標(biāo)志著天津市住宅開發(fā)進入了大盤時代，具有劃時代的意義。// 海量的管理營銷資料打包下載 // 海量的管理營銷資料打包下載 目錄 引言 —————————————————— 第 2 頁 第一部分 項目總體概況 —————————— 第 3 頁 第二部分 法律及政策性風(fēng)險分析 —————— 第 7 頁 第三部分 市場分析 ———————————— 第 8 頁 第四部分 項目素質(zhì)分析 —————————— 第 23 頁 第五部分 總體發(fā)展構(gòu)想 —————————— 第 27 頁 第六部分 太陽城 2 期開發(fā)建議 ——————— 第 30 頁 第七部分 經(jīng)濟可行性分析 ————————— 第 35 頁 // 海量的管理營銷資料打包下載 // 海量的管理營銷資料打包下載 引言 順馳太陽城的前身是天津市政府重點安 居工程 —— 麗苑居住區(qū)二期，與華苑、梅江、雙林、西橫堤并列被稱為天津市五大居住區(qū)，在天津市住宅開發(fā)市場上占有舉足輕重的地位。 順馳太陽城項目起步區(qū)住宅建筑面積 25 萬平方米、 2 期規(guī)劃住宅建筑面積 27 萬平方米，由我公司獨立開發(fā)，關(guān)于后期 10 五個地塊的開發(fā)，我公司已經(jīng)與天津市安居工程辦公室達(dá)成合作意向。 太陽城項目在公司乃至整個順馳集團的開發(fā)事業(yè)中都占有極其重要的地位，其成功運作將 使順馳發(fā)展公司的開發(fā)規(guī)模急劇擴大并使企業(yè)在項目策劃、產(chǎn)品創(chuàng)新、操作手段、工程建設(shè)、銷售推廣等各方面的能力都得到飛躍式的提高。 // 海量的管理營銷資料打包下載 // 海量的管理營銷資料打包下載 第一部分 項目總體概況 一． 地理位置 順馳太陽城項目位于衛(wèi)國道中環(huán)線外 公里處，東起博山道，西到昆侖北路，北接增產(chǎn)道，南至衛(wèi)國道。（見地理位置圖） 二． 地塊現(xiàn)狀 順馳太陽城項目共包含 12 個地塊，地塊 總面積 公頃，紅線內(nèi)用地 公頃。 地塊四周及區(qū)內(nèi)的主要道路已經(jīng)修好，外側(cè)有圍墻與外界分隔。衛(wèi)國道規(guī)劃紅線寬度 70 米，是連接市區(qū)與天津機場及京津高速公路的城市主干線。居住區(qū)內(nèi)另有兩條主要道路為天山北路與賀蘭路，紅線寬度均為 30 米，現(xiàn)已建成，向南直通萬新村居住區(qū)。東南半環(huán)建成后將極大地緩解市區(qū)東南部交通的緊張局面，并促進周邊區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展。位于衛(wèi)國道以南的兩條城市主干道路 —— 程林莊路與張貴莊路的改造工程，計劃于 2021 年相繼 動工。改造完成后，將使// 海量的管理營銷資料打包下載 // 海量的管理營銷資料打包下載 河?xùn)|區(qū)的交通狀況得到根本性的改變，并使周邊市容市貌以及人文環(huán)境都得到明顯的改善。為迎接 2021 年北京奧運會，地鐵 2 號線工程預(yù)計 2021 年動工興建， 2021 年以前投入使用。 目前，麗苑一期 已建有公交總站，現(xiàn)有公交路線為： 668 路 麗苑至水上公園 907 路 麗苑至大同門（丁字沽） 847 路 麗苑至王頂?shù)? 640 路 麗苑至一中心醫(yī)院 827 路 麗苑至勸業(yè)場 四． 周邊環(huán)境 從自然環(huán)境看，太陽城地塊西側(cè)是月牙河，東北側(cè)為北塘排污河，而且其緊鄰程林莊工業(yè)區(qū)，工業(yè)區(qū)內(nèi)多大型工廠，目前仍有一部分在生產(chǎn)，自然環(huán)境一般。 首先，附近 的工廠近幾年經(jīng)過關(guān)停并轉(zhuǎn)，大多已經(jīng)不再生產(chǎn)，現(xiàn)在對周邊的環(huán)境影響不大；其次，天津市夏季主導(dǎo)風(fēng)向為西南風(fēng)，排污河處于太陽城地塊的下風(fēng)口，而且地塊與排污河之間目前有高大樹木和圍墻相分隔，基本上沒有影響，此外，北塘排污河在不久的將來// 海量的管理營銷資料打包下載 // 海量的管理營銷資料打包下載 將改造為地下暗河，屆時，將徹底消除此河對該地塊的影響；另外，作為天津城市景觀改造工程之一的月牙河改造工程目前正在進行，2021 下半年改造完成后，將成為太陽城周邊的一條漂亮的景觀河。衛(wèi)國道一側(cè)由于人口相應(yīng)減少，道路兩側(cè)的 狀況有較大改觀，衛(wèi)國道沿線聚集了一些平均售價在 2500 元 /平方米左右的項目，一定程度上帶動了區(qū)域內(nèi)人文環(huán)境的改善。 ? 教育：麗苑小學(xué)、天津八中、太陽城起步區(qū) 3地內(nèi)的雙語幼兒園等。 ? 公園： 16地塊的兒童公園 —— “歡樂谷”；位于衛(wèi)國道沿線的“新世紀(jì) ? 新生活 ? 新天津”主題雕塑公園；麗 苑一期兩萬平方米居住區(qū)公園。 // 海量的管理營銷資料打包下載 // 海量的管理營銷資料打包下載 ? 其他：麗苑一期派出所；位于 4地內(nèi)的電話局。 // 海量的管理營銷資料打包下載 // 海量的管理營銷資料打包下載 第二部分 法律及政策性風(fēng)險分析 一． 合作方式及條件 （一） 太陽城項目的土地合作方為“天津市安居建設(shè)發(fā)展總公司”，隸屬于天津市安居工程辦公室，有較強的政府背景。 （二） 合作方式：合作方負(fù)責(zé)按照現(xiàn)行政府批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃進行征地、墊土及小區(qū)外市政基礎(chǔ)設(shè)施大配套工程的建設(shè)。 三． 與二期相關(guān)的規(guī)劃調(diào)整問題 原規(guī)劃中在賀蘭路一側(cè)，預(yù)留有 100 米寬遠(yuǎn)期發(fā)展用地貫穿地塊南北，若不變?yōu)殚_發(fā)用地，則太陽城項目規(guī)劃的整體性無法保證，而且由此將帶來土地及大配套費用的大幅上升，所以擬將該用地變性為住宅用地。 // 海量的管理營銷資料打包下載 // 海量的管理營銷資料打包下載 第三部分 市場分析 一． 天津市住宅市場分析 (一 ) 市場回顧 近幾年，天津市始終把住宅產(chǎn)業(yè)作為拉動城市經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)之一，并通過一系列控制市場供給、培育有效需求等相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的實施，大大減少了天津房地產(chǎn)市場上的投機行為，去除了市場中虛熱的泡沫成分，使天津市房地產(chǎn)市場基本保持了健康、穩(wěn)定、均 衡、快速的發(fā)展勢頭。 2021 年住宅市場銷售量約 630 萬平方米，第一次超過了當(dāng)年新開工面積和當(dāng)年竣工面積。 縱觀天津市近幾年的房地產(chǎn)發(fā)展歷程，我們可以斷言，在今后的5 至 10 年內(nèi)，天津市住宅市場將繼續(xù)保持持續(xù)、健康、穩(wěn)步增長的發(fā)展趨勢。全市商品房成交 660 萬平方米，成交// 海量的管理營銷資料打包下載 // 海量的管理營銷資料打包下載 金額 億元，分別比上年同期增長 ％和 ％，其中個人購買商品房比例為９８．３％。 去年居民購買 3000 元 /平方米以上的商品房數(shù)量比上一年提高了 個百分點，其中每平方米 3000元～ 3500 元價位的商品房購買量提高了 個百分點，3500元～ 4000元的商品房比上一年提高了 百分點。購買單套面積在 100 平方米以上的商品房比上一年同期提高了 個百分點，其中購買單套面積在 100 平方米～ 120平方米商品房同比提高了 個百分點，單套面積在 120平方米以上的商品房同比提高了 個百分點。 3． 金融支持力度加大，居民貸款購房意識增強。 此外， 2021 年天津住宅市場顯著特點是，私產(chǎn)房屋上市交易增多，其中表現(xiàn)最為明顯的是房改房和商品房再上市量增大。 // 海量的管理營銷資料打包下載 // 海量的管理營銷資料打包下載 (三 ) 住宅市場未來發(fā)展走勢 1． 政策支持力度不斷加大。由于住房消費是啟動內(nèi)需的重要因素，所以為了進一步推動住房消費，拉動經(jīng)濟增長，政府將在立法、住房分配貨幣化、住房消費金融、加快培育住房二級市場等多方 面采取措施，以保證未來幾年天津房地產(chǎn)市場的有效增長。 3． 房地產(chǎn)價格將穩(wěn)中有升。 4． 改善型需求不斷增長。隨著收入水平的提 高，人們對居住舒適性、良好的居住環(huán)境、富有情趣的戶型設(shè)計會有更高的追求，從而帶動改善型需求的持續(xù)增長。 首先是由于市中心土地的稀缺，城市規(guī)模的不斷擴大，市中心住宅的開發(fā)量越來越不能滿足日益增長的需求；其次，郊區(qū)的房地產(chǎn)價格相對較低，居住環(huán)境較好，多數(shù)為居住新區(qū)，規(guī)劃、房型、生活配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)高，是吸引改善型需求的主要原因；再次，隨著私家車的不斷普及，市中心住宅的位置優(yōu)勢將不斷弱化，相反，近郊住宅由于道路交通狀況良好，區(qū)位價值會不斷提升。 ? 房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，不斷成熟，促使更大的市場分額掌握在較少的開發(fā)商手中。 ? 隨著人民生活水平的提高，提升了住宅市場的多元化需求，// 海量的管理營銷資料打包下載 // 海量的管理營銷資料打包下載 第二住宅、渡假式住宅等新型居住模式已悄然興起。 二． 區(qū)域市場分析 (一 ) 區(qū)域市場概述 順馳太陽城地處河?xùn)|區(qū)與河北區(qū)的交界處，在行政上隸屬于河?xùn)|區(qū)。 河?xùn)|區(qū)居民收入水平不高，住宅消費水平相對較低，但住宅市場需求旺盛。近幾年隨著市中心區(qū)住宅開發(fā)量的減小，首先帶動了河?xùn)|臨近市區(qū)地域的房地產(chǎn)開發(fā)，形成了東站后廣場、十一經(jīng)路、六 緯路沿線地區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)熱潮。 // 海量的管理營銷資料打包下載 // 海量的管理營銷資料打包下載 河北區(qū)的房地產(chǎn)項目也主要集中在臨近市中心的區(qū)域，但由于距市區(qū)中心地帶距離較遠(yuǎn)，這些項目的客戶群主要以周邊區(qū)域為主。從河北區(qū)的項目來看，總體的開發(fā)水平較低，缺乏中高檔項目對市場的拉動。從所調(diào)查的項目中選取 15 個主要項目樣本，這些項目主要集中在東站后廣場、河?xùn)|與河北交界地區(qū)、六緯路沿線、真理道沿線、衛(wèi)國道沿線、程林莊路沿線這幾個區(qū)域，項目概況如下： 項目名稱 建筑形式 銷售均價 （元 /M2） 建筑面積 （萬 M2） 新月花苑 多層、部分高層 2600 萬興花園 多層、小高層 2500 紅頂花園 多層和別墅 起價 2550 戀 日風(fēng)景 四層半 2800 總 18 朗晴居 多層磚混 2300 柏麗花園 多層磚混 3300 6 // 海量的管理營銷資料打包下載 // 海量的管理營銷資料打包下載 2021 先鋒社區(qū) 板式高層 4000 —— 嘉海花園 點式高層 3200 總 60 美日陽光 點式高層 未定 6 萬春花園 多層、高層 3600 豐盈新苑 多層磚混 3200 匯和家園 多層磚混 3400 11 大通時尚花園 四層半 3100 13 金灣花園 大部分多層 2200 21 中環(huán)花園 多層磚混 2500 5 (三 ) 重點項目介紹 ? 萬春花園 此項目屬中高檔項目， 是周邊區(qū)域比較富有特色也是較為成功的樓盤，由中海地產(chǎn)操作，典型香港式的設(shè)計風(fēng)格，清新靚麗。二期、三期則全部為點式高層，二期已經(jīng)開盤，其銷售情況一般，值得繼續(xù)關(guān)注。外有公園，內(nèi)有大面積的花園綠地，環(huán)境較好。這說明此區(qū)域有一定的購買力，規(guī)模大、素質(zhì)相對較高的項目對市場有很 強的吸引力。戀日風(fēng)景的前身為帝旺溫泉花園，之前銷售幾乎處于停滯狀態(tài)，經(jīng)過策劃公司的重新包裝后于 2021 年3 月重新開盤，銷售良好。 2． 高素質(zhì)項目吸引了大量和平、河西區(qū)的居民前來購買。 4． 道路交通發(fā)展迅速，出行十分便利。 // 海量的管理營銷資料打包下載 // 海量的管理營銷資料打包下載 6． 價格仍是居民選擇住宅的最大影響因素。建筑形式上多以多層住宅為主，特色項目不多，產(chǎn)品形式上要落后于河西區(qū)和南開區(qū)，銷售總體上趨于平淡。現(xiàn)河西區(qū)除梅江居住區(qū)、梅江南居住區(qū)以及尚未開發(fā)的雙林居住區(qū)外，市區(qū)周邊區(qū)域已無大宗可開發(fā)土地。隨著河?xùn)|區(qū)城市開發(fā)進程的加快，區(qū)內(nèi)中心部位土地基本開發(fā)完畢，開發(fā)重點逐漸向城市外圍發(fā)展。河?xùn)|區(qū)的市政基礎(chǔ)設(shè)施建