【正文】 // 海量的管理營銷資料打包下載 住宅的需求處于最基本的階段，居住條件要求不高。 85649311616850500000100000015000002 0 0 0 元以下 20213000元 30004000元 4 0 0 0 元以上1 9 9 9 年~ 2 0 0 1 年5 月河東區(qū)商品房各價位成交量動態(tài)分布圖 2． 居民解決住房困難或者改善居住條件是購房最主要的目的。從 2021 年和 2021 年 5 月的商品房成交量的動態(tài)分布圖就能看出：河東區(qū) 2021 年商品房成交量已是各區(qū) 之首。南開區(qū)除部分城區(qū)的拆遷尚未完成，大型可開發(fā)項 目也寥寥無幾，而且上述兩區(qū)項目開發(fā)已經(jīng)出現(xiàn)了不同程度的郊區(qū)化傾向。 三． 區(qū)域市場消費者行為分析 目前河東區(qū)的大型住宅項目集中于津塘公路，東站后廣場、衛(wèi)國道沿線及富民路附近地區(qū)。 3． 隨著河西、和平、南開居民的遷入，人文環(huán)境逐漸好轉。 ? 戀日風景 該項目位于衛(wèi)國道以 18 萬平米的大型社區(qū)、 4 層半低層低密度的規(guī)劃設計、 3 萬平米的主題花園、 1 萬平方米水景花園、雙語幼兒園為主要宣傳賣點，形象清新秀麗。 ? 金灣花園 // 海量的管理營銷資料打包下載 // 海量的管理營銷資料打包下載 項目總建筑面積 21 萬平米，地處河東公園西側。 (二 ) 區(qū)域市場現(xiàn)狀 針對順馳太陽城項目，對周邊項目進行了市場調查。河東區(qū)距離市中心較遠區(qū)域的項目大多數(shù)檔次不高，定位較低，主要以低價位吸引客戶。這兩個區(qū)的整體發(fā)展水平落后于和平、河西、南開三區(qū)，但好于紅橋區(qū)，在天津市屬中游水平。 ? 利用大規(guī)模土地資源實施大盤開發(fā)，通過合理規(guī)劃、有效利用土地資源提供環(huán)境優(yōu)美、配套完善、居住氛圍濃郁的住宅區(qū)。 5． 住宅建設的郊區(qū)化傾向。 隨著城市用地的日趨減少，土地價格會不斷攀升， 而且隨著生活水平的提高，對高質量、環(huán)境優(yōu)美的中高檔項目需求增大，這都將使房地產(chǎn)的相對價格穩(wěn)步上升。 從 2021 年政府頒布的一些相關政策來看，住宅市場的政策支持力度仍在加大。 2021 年，全市商業(yè)性和公積金住房貸款余額首次超過房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額，占整個消費貸款余額的 86%， 貸款購房比例達 71％。 2． 住宅改善型消費增加，居民對小戶型的商品房需求減弱。 (二 ) 住宅市場當前特點 從天津市房管 局獲悉， 2021 年天津市住宅市場繼續(xù)保持良好的發(fā)展態(tài)勢，住房消費持續(xù)增長。 九五期間，天津市實施了大規(guī)模的危陋平房改造，從 1999 年以來，又加大了住房分配制度改革的力度，并相繼出臺了一系列的房地產(chǎn)相關政策，對刺激住宅市場需求產(chǎn)生了積極的影響。 二． 法律性風險評估 太陽城項目為天津市重點政府工程之一，土地合作方具有很強的政府背景，與土地相關的各項法律手續(xù)齊全，幾乎不存在法律性風險。 六． 土地價格 按照我公司與天津市安居工程辦公室簽訂的土地協(xié)議，太陽城 2期 8地塊分別按紅線內用地每畝 51 萬和 52 萬支付土地及大配套費用，費用總計約為 19983 萬元。 ? 交通：位于麗苑一期的公交總站以及太陽城起步區(qū)的公交車站。 從人文環(huán)境看，太陽城地處河東區(qū)與東麗區(qū)結合部，南側為萬新村居住區(qū)。地鐵 2 號線的興建將為太陽城及周邊居民帶來極大便利，大幅提升沿線地塊的區(qū)位價值。程林莊路改造工程現(xiàn)已啟動，張貴莊路規(guī)劃為寬度 100140 米的“世紀大道”，計劃年底竣工。 太陽城地塊西側緊鄰規(guī)劃中的東南半環(huán) —— 昆侖路段，目前東南半環(huán)黑牛城道路段及海河大橋工程正在緊張施工，整個工程預計 3 至5 年內完成。 三． 交通狀況 該項目地理位置優(yōu)越，周邊道路四通八達，距中環(huán)線 公里，距市中心 5 公里、天津站 7 公里、天津機場 9 公里。 太陽城 2 期為 8地塊，位于東真理道以北。太陽城項目全部建成后，住宅建筑面積將達到 140 萬平方米，其開發(fā)運作標志著天津市住宅開發(fā)進入了大盤時代，具有劃時代的意義。 順馳太陽城項目起步區(qū)住宅建筑面積 25 萬平方米、 2 期規(guī)劃住宅建筑面積 27 萬平方米，由我公司獨立開發(fā)，關于后期 10 五個地塊的開發(fā)，我公司已經(jīng)與天津市安居工程辦公室達成合作意向。 // 海量的管理營銷資料打包下載 // 海量的管理營銷資料打包下載 第一部分 項目總體概況 一． 地理位置 順馳太陽城項目位于衛(wèi)國道中環(huán)線外 公里處，東起博山道，西到昆侖北路，北接增產(chǎn)道，南至衛(wèi)國道。 地塊四周及區(qū)內的主要道路已經(jīng)修好，外側有圍墻與外界分隔。居住區(qū)內另有兩條主要道路為天山北路與賀蘭路，紅線寬度均為 30 米，現(xiàn)已建成，向南直通萬新村居住區(qū)。位于衛(wèi)國道以南的兩條城市主干道路 —— 程林莊路與張貴莊路的改造工程，計劃于 2021 年相繼 動工。為迎接 2021 年北京奧運會，地鐵 2 號線工程預計 2021 年動工興建， 2021 年以前投入使用。 首先，附近 的工廠近幾年經(jīng)過關停并轉，大多已經(jīng)不再生產(chǎn)，現(xiàn)在對周邊的環(huán)境影響不大；其次，天津市夏季主導風向為西南風，排污河處于太陽城地塊的下風口，而且地塊與排污河之間目前有高大樹木和圍墻相分隔，基本上沒有影響，此外，北塘排污河在不久的將來// 海量的管理營銷資料打包下載 // 海量的管理營銷資料打包下載 將改造為地下暗河，屆時，將徹底消除此河對該地塊的影響；另外，作為天津城市景觀改造工程之一的月牙河改造工程目前正在進行，2021 下半年改造完成后，將成為太陽城周邊的一條漂亮的景觀河。 ? 教育：麗苑小學、天津八中、太陽城起步區(qū) 3地內的雙語幼兒園等。 // 海量的管理營銷資料打包下載 // 海量的管理營銷資料打包下載 ? 其他：麗苑一期派出所；位于 4地內的電話局。 （二） 合作方式：合作方負責按照現(xiàn)行政府批準的詳細規(guī)劃進行征地、墊土及小區(qū)外市政基礎設施大配套工程的建設。 // 海量的管理營銷資料打包下載 // 海量的管理營銷資料打包下載 第三部分 市場分析 一． 天津市住宅市場分析 (一 ) 市場回顧 近幾年，天津市始終把住宅產(chǎn)業(yè)作為拉動城市經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)之一，并通過一系列控制市場供給、培育有效需求等相關產(chǎn)業(yè)政策的實施，大大減少了天津房地產(chǎn)市場上的投機行為，去除了市場中虛熱的泡沫成分，使天津市房地產(chǎn)市場基本保持了健康、穩(wěn)定、均 衡、快速的發(fā)展勢頭。 縱觀天津市近幾年的房地產(chǎn)發(fā)展歷程，我們可以斷言，在今后的5 至 10 年內，天津市住宅市場將繼續(xù)保持持續(xù)、健康、穩(wěn)步增長的發(fā)展趨勢。 去年居民購買 3000 元 /平方米以上的商品房數(shù)量比上一年提高了 個百分點，其中每平方米 3000元～ 3500 元價位的商品房購買量提高了 個百分點，3500元～ 4000元的商品房比上一年提高了 百分點。 3． 金融支持力度加大，居民貸款購房意識增強。 // 海量的管理營銷資料打包下載 // 海量的管理營銷資料打包下載 (三 ) 住宅市場未來發(fā)展走勢 1． 政策支持力度不斷加大。 3． 房地產(chǎn)價格將穩(wěn)中有升。隨著收入水平的提 高，人們對居住舒適性、良好的居住環(huán)境、富有情趣的戶型設計會有更高的追求，從而帶動改善型需求的持續(xù)增長。 ? 房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，不斷成熟，促使更大的市場分額掌握在較少的開發(fā)商手中。 二． 區(qū)域市場分析 (一 ) 區(qū)域市場概述 順馳太陽城地處河東區(qū)與河北區(qū)的交界處，在行政上隸屬于河東區(qū)。近幾年隨著市中心區(qū)住宅開發(fā)量的減小，首先帶動了河東臨近市區(qū)地域的房地產(chǎn)開發(fā)，形成了東站后廣場、十一經(jīng)路、六 緯路沿線地區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)熱潮。從河北區(qū)的項目來看，總體的開發(fā)水平較低，缺乏中高檔項目對市場的拉動。二期、三期則全部為點式高層，二期已經(jīng)開盤，其銷售情況一般，值得繼續(xù)關注。這說明此區(qū)域有一定的購買力，規(guī)模大、素質相對較高的項目對市場有很 強的吸引力。 2． 高素質項目吸引了大量和平、河西區(qū)的居民前來購買。 // 海量的管理營銷資料打包下載 // 海量的管理營銷資料打包下載 6． 價格仍是居民選擇住宅的最大影響因素?，F(xiàn)河西區(qū)除梅江居住區(qū)、梅江南居住區(qū)以及尚未開發(fā)的雙林居住區(qū)外，市區(qū)周邊區(qū)域已無大宗可開發(fā)土地。河東區(qū)的市政基礎設施建設也高于河北、紅橋，我們有理由相信，在未來的幾年中，河東區(qū)將取代河西、南開之后成為天津市第三個開發(fā)熱點地區(qū)。可接受的房價總款多集中于 30萬元以下，支付首付款的能力及還款能力也偏低。調查表明，環(huán)境及地段的關注程度分別為 %和 %，對于其它諸如物業(yè)管理、開發(fā)商實力、小區(qū)設施不甚關心。 3． 新遷進居民對所居住小區(qū)的總體感受一般，并未達到最佳居住要求，表明稍好的產(chǎn)品仍有廣闊的市場空間。 2． 購房原因以改善居住條件為主，麗苑一期的環(huán)境是吸引他們選擇的主要原因，同時也是他們引以為豪的最主要的因素。 1． 多數(shù)居民對自身現(xiàn)有居住條件都有不同程度上的不滿意，都有改變現(xiàn)狀的良好 愿望，自身的消費能力以及房屋價格是制約購房行為產(chǎn)生的主要因素。 5． 由于河東區(qū)開發(fā)商素質參差不齊，居民在選擇購買時存有較多后顧之憂，所以規(guī)模較 大的項目受到追捧，從這一點看來，大規(guī)模項目的開發(fā)在該區(qū)仍屬空白。 9． 戶型選擇上平層仍是廣大消費者的首選，錯層、躍層等富于變化的形式常常被誤解為高檔次房屋的象征。 13． 對人文環(huán)境的追求，擇鄰而居，成為部分高層次消費者購房考慮的重要因素，而這種追求越是在檔次高的小區(qū)顯現(xiàn)的越 明顯。 3． 緊鄰城市 迎賓快速路、外環(huán)線、京津高速、天津機場，交通出行便利。 6． 順馳集團開發(fā)事業(yè)的良好表現(xiàn)，優(yōu)勢品牌支持。 4． 地塊北側為大面積的空地，南側的麗苑一期銷售情況較差，周邊人氣仍顯不足。 3． 在海河以東、中 環(huán)線以西的廣大地區(qū)，聚集了許多比之順馳太陽城更具有位置優(yōu)勢和相對價格優(yōu)勢的住宅項目。 2． 太陽城的操作由順馳獨立完成，起步區(qū)在規(guī)劃、環(huán)境及 社區(qū)配套等方面已經(jīng)初步創(chuàng)立了綜合優(yōu)勢，太陽城 2 期如能在現(xiàn)有基礎上進一步實現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新并不斷完善生活配套設施建設，將取得良好的市場效果。諸如私人汽車的日益普及等等。 為了將太陽城 2 期項目運作成功，我們仍需注意以下焦點問題： 1． 住宅產(chǎn)品的易模仿性加大了產(chǎn)品尋求強烈差異化的困難，周邊眾多住宅項目綜合素質一般，所以，在項目操作上多從空間、建筑、環(huán)境三方面尋求突破，配套環(huán)節(jié)適度超前，強調“舒適度”與“美感”的前提下， 避開價格競爭。 5． 對物業(yè)管理及社區(qū)文化活動方面繼續(xù)加大投入，實現(xiàn)企業(yè)品牌由知名度向美譽度的轉化。總體上看，應明確以 “中等收入階層”為主流消費群體的客戶群定位。 // 海量的管理營銷資料打包下載 // 海量的管理營銷資料打包下載 整體形象包裝應以清新、自然、浪漫為主調，強調順馳太陽城品牌的親和力。 4． 精心打造主題環(huán)境，利用園林環(huán)境形成太陽城項目的主要競爭優(yōu)勢之一。通過整合的規(guī)劃設計// 海量的管理營銷資料打包下載 // 海量的管理營銷資料打包下載 手法 ，充分考慮居民的各種需求，強調社區(qū)生活服務設施、室外公共空間、區(qū)域節(jié)點的合理設置，形成有機統(tǒng)一的城市功能系統(tǒng)。主要大型公建（包括體育館、居住區(qū)公園、中小學等）集中布置于居住區(qū)中心位置，使之成為太陽城的中心。 // 海量的管理營銷資料打包下載 // 海量的管理營銷資料打包下載 第六部分 太陽城 2 期開發(fā)建議 一． 開發(fā)計劃 1. 開發(fā)住宅地塊： 8地塊； 2. 開發(fā)時間安排 2021 年 3 月 —— 基礎施工 2021 年 4 月 —— 主體施工 2021 年 9 月 —— 主體封頂 2021 年 3 月 —— 環(huán)境施工 2021 年 8 月 —— 竣工入住 二． 目標客戶群分析 針對太陽城 項目“中等收入階層”的市場定位，結合大規(guī)模項目產(chǎn)品多樣化的特點，主要從三方面對目標客戶群進行分析： 1. 從地域上劃分 ? 目前在附近地