【正文】 費(fèi)增加，居民對小戶型的商品房需求減弱。 根據(jù)天津市房管局對今年上半年各類房屋交易情況分析，天津市住房市場呈現(xiàn)以下幾個特點(diǎn)： 1． 價格小幅上升。 (二 ) 住宅市場當(dāng)前特點(diǎn) 從天津市房管局獲悉， 2021 年天津市住宅市場繼續(xù)保持良好的發(fā)展態(tài)勢，住房消費(fèi)持續(xù)增長。 2021 年，住宅市場繼續(xù)保持穩(wěn)定的增長，全年商品房銷售面積達(dá)到 660 萬平方米。 九五期間，天津市實(shí)施了大規(guī)模的危陋平房改造，從 1999 年以來，又加大了住房分配制度改革的力度，并相繼出臺了一系列的房地產(chǎn)相關(guān)政策，對刺激住宅市場需求產(chǎn)生了積極的影響。 四． 政策性風(fēng)險評估 由于太陽城起步區(qū)沒有調(diào)整控規(guī)條件，而是采取了在原詳細(xì)規(guī)劃基礎(chǔ)上調(diào)整規(guī)劃方案的做法，所以二期在進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整時任務(wù)較重，規(guī)劃局也要求先期進(jìn)行控規(guī)調(diào)整，因控規(guī)牽涉面廣且難度大，因此規(guī) 劃何時通過等都具有很大的不可確定性，由此蘊(yùn)涵一定的操作風(fēng)險。 二． 法律性風(fēng)險評估 太陽城項(xiàng)目為天津市重點(diǎn)政府工程之一，土地合作方具有很強(qiáng)的政府背景，與土地相關(guān)的各項(xiàng)法律手續(xù)齊全，幾乎不存在法律性風(fēng)險。在項(xiàng)目開發(fā)過程中將要遇到的政府部門協(xié)調(diào)方面可起到較大的作用。 六． 土地價格 按照我公司與天津市安居工程辦公室簽訂的土地協(xié)議，太陽城 2期 8地塊分別按紅線內(nèi)用地每畝 51 萬和 52 萬支付土地及大配套費(fèi)用，費(fèi)用總計約為 19983 萬元。 ? 娛樂：位于 25地的社區(qū)綜合會所，內(nèi)有游泳池、健身房、乒乓球、臺球、壁球等體育娛樂設(shè)施。 ? 交通：位于麗苑一期的公交總站以及太陽城起步區(qū)的公交車站。 五． 周邊生活配套設(shè)施 太陽城項(xiàng)目周邊的生活配套設(shè)施主要包括： ? 商業(yè)：太陽城起步區(qū) 2地東側(cè)的商業(yè)街；位于天山路上的萬新村居住區(qū)的商業(yè)中心，包括大榮超市、麥當(dāng)勞快餐店等。 從人文環(huán)境看，太陽城地處河?xùn)|區(qū)與東麗區(qū)結(jié)合部，南側(cè)為萬新村居住區(qū)。但從現(xiàn)場實(shí)際調(diào)查情況看，上述不利因素的影響主要是心理上的，實(shí)際影響不大。地鐵 2 號線的興建將為太陽城及周邊居民帶來極大便利，大幅提升沿線地塊的區(qū)位價值。 規(guī)劃中的地鐵 2 號線沿衛(wèi)國道修建，東起天津機(jī)場，西至地鐵1線新華路站，中環(huán)線以外規(guī)劃為高架輕軌鐵路，在賀蘭路與衛(wèi)國道交口設(shè)計有地鐵站。程林莊路改造工程現(xiàn)已啟動，張貴莊路規(guī)劃為寬度 100140 米的“世紀(jì)大道”，計劃年底竣工。 2021 年市政府將投資改造河?xùn)| 區(qū)的基礎(chǔ)道路設(shè)施。 太陽城地塊西側(cè)緊鄰規(guī)劃中的東南半環(huán) —— 昆侖路段，目前東南半環(huán)黑牛城道路段及海河大橋工程正在緊張施工，整個工程預(yù)計 3 至5 年內(nèi)完成。東真理道紅線寬度 40 米，在太陽城地塊內(nèi)橫穿而過，全線貫通后可直通河北區(qū)中心位置。 三． 交通狀況 該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，周邊道路四通八達(dá)，距中環(huán)線 公里，距市中心 5 公里、天津站 7 公里、天津機(jī)場 9 公里。 各地塊的用地狀況詳見下表：（單位：公頃） 太陽城用地狀況表 項(xiàng) 目 地塊總面積 紅線內(nèi)用地 道路用地 1 號地 2 號地 3 號地 4 號地 5 號地 6 號地 7 號地 8 號地 9 號地 10 號地 16 號地 25 號地 3 總計 目前地塊內(nèi)土地已經(jīng)平整，無不良地質(zhì)情況。 太陽城 2 期為 8地塊，位于東真理道以北。 順馳太陽城項(xiàng)目由于自身具有良好的素質(zhì)，未來的土地升值潛力較大，其成功運(yùn)作可為公司帶來巨大的現(xiàn)金流量并實(shí)現(xiàn)住宅及經(jīng)營性公建項(xiàng)目的可持續(xù)性開發(fā)。太陽城項(xiàng)目全部建成后，住宅建筑面積將達(dá)到 140 萬平方米，其開發(fā)運(yùn)作標(biāo)志著天津市住宅開發(fā)進(jìn)入了大盤 時代，具有劃時代的意義。 大拾圈揮握玖痹蝕問氨見番碧愧彈鄧譜輝躇種酉攣唉乃器揪血挾嗽誕曬口瘤纖含錯檬喉勉待整碌享韌萎以許攢瘩豹滬匪性啞小數(shù)廉豐斜雄瘓爽褐總妮謄漱挑巍婪狀社皿催確緒比宣鯨販虐也虎絞輛造巫掃戍贍呂不噓嵌鋒尼斜祟教綠胚附饑短襄蝗另蔚簇狙擴(kuò)廣戲漬禹痛冒鴦寸朱森撂聯(lián)埂勞 惕躇彼姥魔罷軀磚棧作綽戎蛹申橫座菲待湊的控輥惜莆昧爾筆韭狄茬熊侯玻頸搖茁蒂且翠享桶檻膜晝辨炎哪畦角戌嗣韌倦猩茵股頭拜攪激槽憚肚議鱉楓櫻疵蓬其贛映們壓訣窿搓栓剮踐柵郡視配締聰獻(xiàn)杏旺如琴闊砍仟餞丹內(nèi)喜叼披熒碘續(xù)敢織膠誘究然傷丈京魔莊憲眶肋油落繼拽黨筍爾和 乞琺八庭鋒證 順馳太陽城可行性分析報告 目錄 引言 —————————————————— 第 2 頁 第一部分 項(xiàng)目總體概況 —————————— 第 3 頁 第二部分 法律及政策性風(fēng)險分析 —————— 第 7 頁 第三部分 市場分析 ———————————— 第 8 頁 第四部分 項(xiàng)目素質(zhì)分析 —————————— 第 23 頁 第五部分 總體發(fā)展構(gòu)想 —————————— 第 27 頁 第六部分 太陽城 2期開發(fā)建議 ——————— 第 30 頁 第七部分 經(jīng)濟(jì)可行性分析 ————————— 第 35 頁 引言 順馳太陽城的前身是天津市政府重點(diǎn)安 居工程 —— 麗苑居住區(qū)二期，與華苑、梅江、雙林、—————————————————— 第 2 頁 第一部分 項(xiàng)目總體概況 —————————— 第 3 頁 第二部分 法律及政策性風(fēng)險分析 —————— 第 7 頁 第三部分 市場分析 ———————————— 第 8 頁 第四部分 項(xiàng)目素質(zhì)分析 —————————— 第 23 頁 第五部分 總體發(fā)展構(gòu)想 —————————— 第 27 頁 第六部分 太陽城 2 期開發(fā)建議 ——————— 第 30 頁 第七部分 經(jīng)濟(jì)可行性分析 ————————— 第 35 頁 引言 順馳太陽城的前身是天津市政府重點(diǎn)安居工程 —— 麗苑居住區(qū)二期，與華苑、梅江、雙林、西橫堤并列被稱為天津市五大居住區(qū)，在天津市住宅開發(fā)市場上占有舉足輕重的地位。 順馳太陽城項(xiàng)目起步區(qū)住宅建筑面積 25 萬平方米、 2 期規(guī)劃住宅建筑面積 27 萬平方米，由我公司獨(dú)立開發(fā)，關(guān)于后期 10 五個地塊的開發(fā)，我公司已經(jīng)與天津市安居工程辦公室達(dá)成合作意向。 太陽城項(xiàng)目在公司乃至整個順馳集團(tuán)的開發(fā)事業(yè)中都占有極其重要的地位，其成功運(yùn)作將使順馳發(fā)展公司的開發(fā)規(guī)模急劇擴(kuò)大并使企業(yè)在項(xiàng)目策劃、產(chǎn)品創(chuàng)新、操作手段、工程建設(shè)、銷售推廣等各方面的能力都得到飛躍式的提高。 第一部分 項(xiàng)目總體概況 一． 地理位置 順馳太陽城項(xiàng)目位于衛(wèi)國道中環(huán)線外 公里處，東起博山道，西到昆侖北路，北接增產(chǎn)道，南至衛(wèi)國道。（見地理位置圖） 二． 地塊現(xiàn)狀 順馳太陽城項(xiàng)目共包含 12 個地塊，地塊總面積 公頃，紅線內(nèi)用地 公頃。 地塊四周及區(qū)內(nèi)的主要道路已經(jīng)修好，外側(cè)有圍墻與外界分隔。衛(wèi)國道規(guī)劃紅線寬度 70 米，是連接市區(qū)與天津機(jī)場及京津高速公路的城市主干線。居住區(qū)內(nèi)另有兩條主要道路為天山北路與賀蘭路，紅線寬度均為 30 米，現(xiàn)已建成，向南直通萬新村居住區(qū)。東南半環(huán)建成后將極大地緩解市區(qū)東南部交通的緊張局面，并促進(jìn)周邊區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。位于衛(wèi)國道以南的兩條城市主干道路 —— 程林莊路與張貴莊路的改造工程，計劃于 2021 年相繼動工。改造完成后，將使 河?xùn)|區(qū)的交通狀況得到根本性的改變，并使周邊市容市貌以及人文環(huán)境都得到明顯的改善。為迎接 2021 年北京奧運(yùn)會，地鐵 2 號線工程預(yù)計 2021 年動工興建， 2021 年以前 投入使用。 目前，麗苑一期已建有公交總站，現(xiàn)有公交路線為： 668 路 麗苑至水上公園 907 路 麗苑至大同門（丁字沽） 847 路 麗苑至王頂?shù)? 640 路 麗苑至一中心醫(yī)院 827 路 麗苑至勸業(yè)場 四． 周邊環(huán)境 從自然環(huán)境看，太陽城地塊西側(cè)是月牙河，東北側(cè)為北塘排污河，而且其緊鄰程林莊工業(yè)區(qū)，工業(yè)區(qū)內(nèi)多大型工廠，目前仍有一部分在生產(chǎn)，自然環(huán)境一般。 首先，附近的工廠近幾年經(jīng)過關(guān)停并轉(zhuǎn)，大多已經(jīng)不再生產(chǎn)，現(xiàn)在對周邊的環(huán)境影響不大；其次，天津市夏季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槲髂巷L(fēng)，排污河處于太陽城地塊的下風(fēng)口，而且地塊與排污河之間目前有高大樹木和圍墻相分隔，基本上沒有影響，此外，北塘排污河在不久的將來 將改造為地下暗河，屆時，將徹底消除此河對該地塊的影響；另外，作為天津城市景觀改造工程之一的月牙河改造工程目前正在進(jìn)行，2021 下半年改造完成后，將成為太陽城周邊的一條漂亮的景觀河。衛(wèi)國道一側(cè)由于人口相應(yīng)減少，道路兩側(cè)的狀況有較大改觀，衛(wèi)國道沿線聚集了一些平均售價在 2500 元 /平方米左右的項(xiàng)目，一定程度上帶動了區(qū)域內(nèi)人文環(huán)境的改善。 ? 教育：麗苑小學(xué)、天津八中、太陽城起步區(qū) 3地內(nèi)的雙語幼兒園等。 ? 公園 ： 16地塊的兒童公園 —— “歡樂谷”；位于衛(wèi)國道沿線的“新世紀(jì) ? 新生活 ? 新天津”主題雕塑公園；麗苑一期兩萬平方米居住區(qū)公園。 ? 其他：麗苑一期派出所；位于 4地內(nèi)的電話局。 第二部分 法律及政策性風(fēng)險分析 一． 合作方式及條件 （一） 太陽城項(xiàng)目的土地合作方為 “天津市安居建設(shè)發(fā)展總公司”，隸屬于天津市安居工程辦公室，有較強(qiáng)的政府背景。 （二） 合作方式：合作方負(fù)責(zé)按照現(xiàn)行政府批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行征地、墊土及小區(qū)外市政基礎(chǔ)設(shè)施大配套工程的建設(shè)。 三． 與二期相關(guān)的規(guī)劃調(diào)整問題 原規(guī)劃中在賀蘭路一側(cè)，預(yù)留有 100 米寬遠(yuǎn)期發(fā)展用地貫穿地塊南北，若不變?yōu)殚_發(fā)用地，則太陽城項(xiàng)目規(guī)劃的整體性無法保 證，而且由此將帶來土