【正文】 ? 衛(wèi)生電視接收和有線電視系統(tǒng) ? 綜合布線系統(tǒng) ? 寬帶接入和上網(wǎng)方式等 理成本及維護成本中考慮，特別車庫控制系統(tǒng)的購臵應(yīng)多從維修保養(yǎng)方面加以控制。如：有線通 、電信、聯(lián)通等通信線的接入預(yù)留。 ? 外墻是否易于攀爬，租戶日后可能會因此為借口 安裝防盜鐵欄，從而有損物業(yè)外墻美觀等。這樣即會增 加物業(yè)日后管理時建筑垃圾的產(chǎn)生量也增加了開發(fā)商的投資成本。 ? 建筑設(shè)計介入 : 介入基本擬定內(nèi)容： 前期介入及巡視后通常需跟進事宜： ? 使用及管理者方便，保持物業(yè)形象 ? 已完成之單元應(yīng)與還在施工的區(qū)域隔離開，并由施工他包單位做好該區(qū)域安全、 ? 圍墻和大門的設(shè)臵； ? 監(jiān)控中心及安 保崗?fù)さ脑O(shè)計與施工； ? 單元戶型及實用功能； ? 建筑物外立面的控制； ? 公共環(huán)境裝飾和綠化的布臵； ? 各種標志牌選用； ? 大堂接待臺的布臵； ? 物業(yè)管理用房的設(shè)計和施工； ? 預(yù)留家用空調(diào)穿墻孔和室外機座位臵的確定 消防、衛(wèi)生、產(chǎn)品保護等方面工作，以便更好等待竣工驗收。 一、 順馳 物業(yè)的前期介入 順馳物業(yè)對每個物業(yè)項目的前期 介入 工作中都會本著認真參與、積極建議、專業(yè)咨詢等工作準則，即全面的向 開發(fā)商 就下列方面提出一些建議： ? 機電設(shè)施 介入 : 介入基本擬定內(nèi)容： 前期介入及巡視后通常需跟進事宜： ? 為使用及管理者方便，節(jié)約日常運行費用 ? 公共照明燈具、布線和開關(guān)的合理選用的設(shè)臵； ? 重大設(shè)備的選用和購貨合同條款的擬定； ? 電氣設(shè)備和供配電系統(tǒng)設(shè)計與施工； ? 給排水系統(tǒng)設(shè)計與施工； ? 各種門鎖和鑰匙的選用； ? 消防設(shè)施的設(shè)計與施工； 24 小時熱水供應(yīng)系統(tǒng)的設(shè)計與施 工等； ? 所有公共布線應(yīng)更為簡潔，應(yīng)便與業(yè) ? 主二次裝修改裝及日后物業(yè)方維護保養(yǎng)； ? 門鎖安裝時應(yīng)考慮更為安全，防止門重鎖輕現(xiàn)象發(fā)生； ? 給排水管地下一層轉(zhuǎn)接管就從材質(zhì)牢固方面選材，防止水壓過大或重物下落時擊損，從而引起不必要改建投入。在“時間就是金錢，效率就是生命”的時間價值觀下，服務(wù)效率高不僅能節(jié)省時間，而且能為用戶帶來利益， 順馳物業(yè) 將努力提高員工素質(zhì)，減少工作環(huán)節(jié)，簡明工作程序，縮短辦事時間，提高服務(wù)效率。這些制度將體現(xiàn)清明有序、易于操作的特點。而順馳物業(yè) 制定的物業(yè)管理費收費標準系根據(jù)物業(yè)實際和提供服務(wù)的內(nèi)涵確定，以“大眾化收費、高標準服務(wù)”為原則；公司開展的特約服務(wù)和便民服務(wù)也以滿足用戶需要為目的，以“保底微利，以支定收”為原則。如電話接聽程序、設(shè)備操作程序、裝修 審批程序、清潔程序等都要嚴格按次序一項接一項、一環(huán)扣一環(huán)，不可隨心所欲、雜亂無章。 ? 服務(wù)方式 —— 靈活 物業(yè)管理除了做到規(guī)范管理、依法管理外，還應(yīng)設(shè)身處地地為用戶著想，努力為用戶提供各種靈活的服務(wù)方式，切忌死板僵硬的管理，應(yīng)盡可能在辦事手續(xù)、營業(yè)時間、服務(wù)范圍等方面給用戶提供方便。除了應(yīng)具有良好的服務(wù)意識外，更重要的是員工應(yīng)具備較好的業(yè)務(wù)素質(zhì)，如工程人員應(yīng)具備過硬的設(shè)備維護技術(shù)，財務(wù)人員應(yīng)具備豐富的管理知識，保安人員應(yīng)具備過硬的治安消防本領(lǐng)等。對這些設(shè)備要加強管理、精心養(yǎng)護，使之始終處于完好狀態(tài)，降低設(shè)備故障率。 ? 服務(wù) 設(shè)備 —— 完好 良好而完善的硬件設(shè)施是實現(xiàn)高水平物業(yè)管理的先決條件。 順馳物業(yè) 在按物業(yè)類別提供相應(yīng)形式、內(nèi)容的物業(yè)管理服務(wù)中，均以如下原則作為做好物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)。 ? 分項目標 序號 項 目 順馳標準 國優(yōu)標準 房屋完好率 98% 98% 房屋零修及時率 100% 98% 住戶評議滿意率 95% 95% 代收代繳率 98% 98% 裝修施工協(xié)議簽訂率 100% 無 裝修驗收合格率 90% 無 物管費用收繳率 90% 無 空房管理完好率 95% 無 公共設(shè)施設(shè)備完好率 95% 無 設(shè)備建檔率 100% 無 1 運行記錄完整率 100% 無 1 維修合格率 95% 無 1 管理人員持證上崗率 100% 無 1 員工崗前培訓(xùn)率 100% 無 1 特殊工種持證上崗率 100% 無 1 保安員工在崗率 100% 無 1 安全事故到場及時率 100% 無 1 保潔合格率 95% 無 1 綠化完好率 98% 無 綠化養(yǎng)護率 100% 無 2 投訴處理率 100% 無 2 社區(qū)文化滿意率 95% 無 第四 章 太陽城 物業(yè)管理模式 第一節(jié) 高標準管理原則 物業(yè)管理是一項以服務(wù)為本質(zhì)，以管理體現(xiàn)服務(wù)的工作， 順馳物業(yè) 在進行任何標準的物業(yè)管理服務(wù)中均將其一切管理行為建立在一定的標準基礎(chǔ)之上。我們將 參 照 ISO9001： 2000 標準， 逐步 在 太陽城 建立、實施、檢驗、考核、調(diào)整、完善 ISO9001： 2000 的質(zhì)量管理體系，并通過 模擬 ISO9001： 2000 質(zhì)量管理體系有效運行，保證服務(wù)質(zhì)量，提升管 理標準和物業(yè)價值。同樣，我們有信心憑借豐富 的實際經(jīng)驗，委派專業(yè)資深人士，根據(jù)實際情況，提供專業(yè)管理服務(wù)，使 太陽城 入伙后一年內(nèi)獲得荊州市及湖北省物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)稱號，并在適當(dāng)時機申報且爭取獲得全國物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)稱號，提升 太陽城的整體形象，實現(xiàn)創(chuàng)一流 品牌 的目標 。 ? 總體目標 在管理期限把太陽城管理 成為 “ 文明、安全、優(yōu)美 、舒適 ” 的 高品質(zhì) 住宅區(qū) 。 ? 小區(qū)道路平整，主要通道及停車場交通標志齊全規(guī)范； ? 對共用設(shè)施設(shè)備進 行日常管理和維護（依法應(yīng)由專業(yè)部門負責(zé)的除外）； （四）設(shè)施、設(shè)備管理 ? 建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運行、檢修等記錄齊全； ? 操作維護人員嚴格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施運行正常； ? 對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查、作好巡查記錄、屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)； ? 載人電梯早 6 點至晚上 12 點正常運行； ? 消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用，消防通道暢通； ? 路燈、樓道燈完好率不低于 80％ ? 容易危機人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警世標志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案； 三、 便民服務(wù) 標準與措施 主要 內(nèi)容有：健康咨詢、家政助理、禮儀服務(wù)、社區(qū)活動、看護服務(wù)、房屋代租代售、房產(chǎn)投資咨詢、商品零售、商務(wù)中心等 第 三節(jié) 太陽城物業(yè)管理 目標 憑借多年積累的豐富物業(yè)管理知識及經(jīng)驗，并集合專業(yè)精英人才， 順馳物業(yè) 為 太陽城 提供全面及優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。通知業(yè)主裝修事項。 二、 公共服務(wù) 標準與措施 （一）安全管理 ? 小區(qū)主入口 24 小時執(zhí)勤； ? 監(jiān)控室實行 24 小時監(jiān)控； ? 別墅區(qū)設(shè)立專職保安員； ? 小區(qū)內(nèi)每小時保安巡查一次； ? 對小區(qū)內(nèi)的車輛進行管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放； ? 對進出小區(qū)的裝修等勞務(wù)人員實行登記管理； ? 對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。 其中 具體服務(wù)標準承諾及質(zhì)量保證措施 摘要 如下： 一、 基本服務(wù) 標準與措施 ? 簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確權(quán)利義務(wù)關(guān)系； ? 承接項目對住宅區(qū)公共部分、共用設(shè)施認真檢查，做到驗收手續(xù)齊全； ? 管理人員和專 業(yè)操作人員按照國家規(guī)定持證上崗； ? 建立完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理，財務(wù)管理，檔案管理等制度； ? 管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標志，行為規(guī)范，服務(wù)主動熱情； ? 建立客戶服務(wù)中心，公示 24 小時服務(wù)電話。我們將以業(yè)主及住戶為中心，有 步驟地開展各種 無償與有償服務(wù)，并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見，開辟新的服務(wù)項目。營造太陽城溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。我們以專業(yè)的養(yǎng)護工作為業(yè)主及住戶提供舒適便利的生活環(huán)境。 ? 其它公共管理服務(wù) 在小區(qū)物業(yè)轄區(qū)里，為確保小區(qū)業(yè)主及住戶的生活安全及小區(qū)的整體美觀，特定的各種管理服務(wù)制度如：裝修管理規(guī)定、停車場管理規(guī)定、公共設(shè)施設(shè)備使用規(guī)定、小區(qū)消防管理規(guī)定等各種規(guī)定，有效地為業(yè)主創(chuàng)造一個舒適、安寧的生活環(huán)境。最大限 度地減少火災(zāi)損失，為住戶的生活提供安全的環(huán)境，保護小區(qū)業(yè)主、 住戶的人身和財產(chǎn)的安全。 治安消防管理是為了保障所管物業(yè)區(qū)域內(nèi)的財物不受損失，人員不受傷害，維護小區(qū)正常的工作、生活秩序。 ? 治安消防管理服務(wù) 治安消防是小區(qū)物管工作重點之一。綠化管理的主要內(nèi)容是樹木、花卉、草坪的養(yǎng)護。 ? 綠化管理服務(wù) 綠化的功能是美化人居環(huán)境，提高人們身心健康水平。各種環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全，實行標準化清掃保潔，垃圾日產(chǎn)日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。 ? 智 能化設(shè)施設(shè)備 范圍包括：樓宇對講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線報警系統(tǒng)，周界紅 外線對射報警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。 ? 公共、共用設(shè)施、設(shè)備的管理 范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯、水泵房。如：清潔衛(wèi)生服務(wù)、治安保衛(wèi)服務(wù)、維修居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等，我們將為業(yè)主及住戶提供專業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。 一、 常規(guī)性公共服務(wù) 即物業(yè)為履行物業(yè)管理合同，向全體業(yè)主及住戶提供的經(jīng)常性服務(wù)，是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶都可以享受到 的。 G. 設(shè)置宣傳公益牌， 做好文明宣傳與標識。 E. 對垃圾的分類處理，定時清理。 C. 創(chuàng)造“都市生活”的快捷、整潔、優(yōu)美、安全、文明、無干擾環(huán)境。 ? 外延與內(nèi)延服務(wù)管理 A. 建立方便的外部聯(lián)系網(wǎng)，方便業(yè)主的需求。 B. 培育高素質(zhì)的員工隊伍－企業(yè)核心價值觀的宣貫，各種專業(yè)教育的培訓(xùn)。 B. 重視服務(wù)的內(nèi)容、品質(zhì)與效率 ，切實了解太陽城業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的需求，有針對性的提供服務(wù)。 我公司 調(diào)派有豐富經(jīng)驗的管理人員到太陽城管理中心任職， 定期安排太陽城管理 中心 的員工參加培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，不斷提高管理處的管理水平。 ? 我公司將聯(lián)合 荊州市和沙市 區(qū)有關(guān)部門，在太陽城內(nèi)大力開展各種有益的社區(qū)活動，推動精神文明的發(fā)展，形成良好的社區(qū)文化 ，并使之成為我們創(chuàng)造一流物業(yè)品牌的有力支撐點 。同時兼顧項目 所在地荊州市沙市區(qū)下崗失業(yè)人員多 的實際情況。我們深知，一個良好的居住環(huán)境，安全十分重要，基于開發(fā)商對項目的規(guī)劃設(shè)計，對智能化系統(tǒng)，安防系統(tǒng)的配備和使用，我們將努力打造人防、技防有機結(jié)合的安全防范系統(tǒng)體系，為太陽城業(yè)主提供和諧、安寧、安全、有序地居住環(huán)境。 分各 個組團分別設(shè)置監(jiān)控崗位，此外在園區(qū)公共道路和配套建筑上，設(shè)置巡邏崗。如有需要亦直接提供裝飾裝修服務(wù)。 ? 我公司在前期業(yè)主入住期間，通過各種渠道各種方式進行物業(yè)管理知識普及宣傳，制作業(yè)主入住手冊，業(yè)主臨時公約，裝飾裝修管 理規(guī)定發(fā)放。 ? 考慮到荊州物業(yè)管理普及情況，我們的 服務(wù)對象多為對物業(yè)管理接觸較少的人士，對物業(yè)管理服務(wù)費和相關(guān)費用的交納存在一些欠、拖、拒交等不好現(xiàn)象，同時亦存在實際的困難。 ? 太陽城屬 于 沙市區(qū) 的一個較大的社區(qū)，政府基層組織工作尤為重要。 ? 充分重視前期介入的作用，我們將在太陽城開盤之前即到位主要管理人員，并進行項目的前期介入。低廉的收費標準并不意味著降低物業(yè)服務(wù)標準，相反，我公司取得的眾多業(yè)績表明，物業(yè)管理質(zhì)量的保證是靠公司建立和實施完善的物業(yè)管理質(zhì)量體系 以及 完善的規(guī)章制度。 但是， 根據(jù)太陽城項目物業(yè)品質(zhì)和荊州消費水平，我們對物業(yè)管理價格定位進行了分析 ， 并且針對不同的組團實行不同的收費標準。 ? 根據(jù)太陽城特點、物業(yè)管理需求分析和我公司物業(yè)管理經(jīng)驗，我們將太陽城管理標準定位在專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)標準上。服務(wù)到最小細節(jié)需要不折不扣的執(zhí)行。 第 三 節(jié) 太陽城規(guī)劃物業(yè)用房概況 ? 臨時性用房 具體位置： 荊州植物園太陽城南門銷售中心第二層 用房面積： 54 平方 米 ? 長期性用房 具體位置：荊州植物園太陽城商業(yè)街 1 號樓第三層 用房面積：總計 240 平方米 第 四 節(jié) 太陽城物業(yè)管理思路 要點 根據(jù)太陽城的特點和物業(yè)管理需求分析，我們提出以下管理思路： ? 高水平的管理和專業(yè)化的素質(zhì)源于扎實的物業(yè)管理理論和豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗。 太陽城項目規(guī)劃有大型水面湖景、中庭花園、 VIP 會所、商業(yè)街、運動休閑等公共設(shè)施，且設(shè)有各式電子安全防范系統(tǒng)：周界紅外線對射報警、公共區(qū)間閉路監(jiān)控、保安 24 小時電子巡更、可視對講、門禁及車庫管理。在景觀界面的核心位置和小區(qū)北部邊緣設(shè)置小高層，一方面充分利用建筑間距提高容