【正文】 利用公司資源優(yōu)勢，直接、有力地支持項目。 ? “親情服務”拉近物業(yè)公司與業(yè)主的距離： “親情服務”是順馳物業(yè)公司基礎服務的升華，通過順馳物業(yè)人對業(yè)主親人般的呵護，感受家人般的關(guān)懷，零距離地拉近物業(yè)人與業(yè)主間的距離，更好地開展工作。 ? 視每位業(yè)主如“貴賓”，充分體現(xiàn)順馳物業(yè)“業(yè)主至上 ”的服務理念 ：在服務的感性認識上提高服務人員的思維，從行動上提升服務人員的水平，視每位業(yè)主為貴賓，讓每位業(yè)主真正享受尊貴的服務。任何人都可以對話總經(jīng)理，任何人都可以提出自己的意見，以此來營造良好的工作氛圍，提高整體的服務和管理的水平。 優(yōu)質(zhì)的地塊配以高品質(zhì)的樓盤，結(jié)合順馳物業(yè)管理有限公司在天津多年的物業(yè)管理經(jīng)驗，太陽城必將成為荊州市高品質(zhì)的居住區(qū)。其中二層半的住宅 4 棟；四層的住宅 17 棟；四層半的住宅 84 棟；六層的住宅 90 棟；十一層半的住宅 17 棟，部分設地下室一層；會所三層；商業(yè)街三層；總建筑面積約310000M2，其中商業(yè)面積 15000 M2，住宅面積 295000 M2。低層住宅則為三層聯(lián)體別墅。順馳物業(yè)經(jīng)過多年的工作探索，摸索出一條經(jīng)驗，就是用心管理、貼心服務，管理重在執(zhí)行。 通過高水平物業(yè)管理將太陽城提到一個較高的層次上，實現(xiàn)高消費投資，高價值體現(xiàn)，將太陽城變成一個體現(xiàn)現(xiàn)代社會文明價值的綜合性社區(qū)。我們在綠化、保潔、維修、保安等方面都有規(guī)范的管理制度和措施，在太陽城的物業(yè)管理中我們會提供高效、專業(yè)的管理和服務，全方位降低管理成本、 大力 提高工作效 率 ，讓業(yè)主真正受益。我公司 將 和居委會、派出所等相關(guān)部門全力配合，共同維護業(yè)主的利益。并且按照規(guī)定對業(yè)主的房屋裝修提供把關(guān)檢驗服務。 紅外安防、樓宇智能、區(qū)域監(jiān)控、可視對講等都是太陽城智能化中使用的設施。兼顧考慮個別崗位可安排太陽城內(nèi)的住戶，幫助解決一些困難戶的問題。 第 五 節(jié) 太陽城物業(yè)管 理 特色與主要措施 ? 將太陽城項目賦予“管家式”管理的理念 A. 服務距離的拉近 ：順馳物業(yè)管家將致力于服務太陽城業(yè)主，業(yè)主工作和生活的需要就是我們的工作方向。 C. 加大項目基礎服 務工作的力度 —— 考核標準、監(jiān)督機制。 D. 加強環(huán)境治理，項目內(nèi)、外環(huán)境實行定時清潔，隨時保潔。 第 三 章 服務內(nèi)容 標準 與 管理 目標 第 一 節(jié) 太陽城物業(yè)管理 服務 范圍 順馳物業(yè)荊州分公司為太陽城提供的 物業(yè)管理 服務 總體歸納為“六項管理、三類服務”，即“房屋及設施設備管理服務、環(huán)境衛(wèi)生管理服務、治安消防管理服務、綠化 管理服務、車輛交通管理服務和其它公共管理服務”；常規(guī)性公共服務（合同服務）委托性特約服務（非合同零星服務）和經(jīng)營性多種服務（非合同全方位、多層次的綜合服務）。 ? 房屋及公共、共用設施設備管理服務 房屋建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護和管理 范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。 ? 環(huán)境衛(wèi)生管理服務 對小區(qū)公共部位和區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生進行管理，是一項經(jīng)常性的管理服務工作，它包括小區(qū)內(nèi)公共部位和區(qū)域的清潔、衛(wèi)生及各種垃圾的收集。通 過專業(yè)化人員的管理，科學合理地保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化，使小區(qū)綠化達到綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果。要貫徹“預防為主、防治（消）結(jié)合”的方針，對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進行全面的管理。 ? 車輛交通管理服務 對小區(qū)內(nèi)各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進出、行駛、停泊實施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，從而創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。 三、 經(jīng)營性多種服務 即向業(yè)主及住戶提供便利、高效、經(jīng)濟的便民服務。 第 二節(jié) 太陽城物業(yè)管理 服務內(nèi)容與標準 為將太陽城建設成為 荊州最具特色、 充滿異國風情 的 超一流標 志性 文明住宅小區(qū)，順馳物業(yè) 荊州分 公司將依照《全國 物業(yè) 管理 優(yōu)秀示范小區(qū)》標準 和 優(yōu)于《荊州市 住宅小區(qū) 物業(yè)管理 公共 服務 等級 標準》 （荊房 202033 號）中的 一級標準 實施物業(yè)管理。 （二）環(huán)境管理 ? 按單元門設置垃圾桶，生活垃圾每天清運一次； ? 小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃一次；電梯廳、樓道每日清掃一次；樓梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清潔一次；路燈、樓道燈每半年清洗 1 次； ? 區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通 1 次；雨、污水井每半年檢查 1 次，并視情況及時清掏； ? 二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求； ? 對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護； ? 定期清除綠地雜草、雜物； ? 定期預防花草、樹木病蟲害 （三）房屋管理 ? 每周巡查一次小區(qū)房屋單元門、樓道通道以及其他公共部位的門窗、玻璃等，定期維護養(yǎng)護； ? 按照住宅裝修管理規(guī)定和業(yè)主公約要求，建立裝修管理制度。在客戶提供必要合作的基礎上，我們將承諾達到以下目標。 ? 國際品質(zhì) ISO 天津順馳物業(yè) 有著非常成功的 ISO9001： 2000 質(zhì)量管理體系運作經(jīng)驗。作 為業(yè)主，都希望聘請到高水平的物業(yè)管理公司，享受貨真價實的優(yōu)質(zhì)服務。物業(yè)管理中的服務設備包括房屋建筑、機械設備、衛(wèi)生設備、通訊設備、交通工具、電器設備等等。 ? 服務項目 —— 齊全 除了搞好物業(yè)管理綜合 服務收費所包含的必要服務項目外，物業(yè)管理公司 還應努力拓展服務的深度和廣度，努力開展各種能滿足用戶需要的特約服務和便民服務，使用戶享受到無微不至的關(guān)懷和盡善盡美的服務。 ? 服務收費 —— 合理 物業(yè)管理屬有償?shù)姆招袨?，用戶不交管理費而享受服務是不現(xiàn)實的。 ? 服 務效率 —— 快速 服務效率是向用戶提供服務的時限。 ? 部分樓道消防通道可能會過窄，如再在此安裝墻式消防栓后，其間距離也 ? 不足消防法規(guī)規(guī)定之 米之安全距離等； ? 其他建議略。 ? 空調(diào)外機預留位臵不當，主要是戶 外機放臵位臵、熱量排放朝向、預留架大小等。 ? 公共區(qū)域監(jiān)控設施設備的位臵應做合理的安排，對一些路段易被車輛碰撞的區(qū)域就先設臵防沖撞欄。 ? 現(xiàn)工地管理方通常會對施工現(xiàn)場的安 全管理、施工人員生活區(qū)域的衛(wèi)生等方面管理還比較薄弱。 ? 物業(yè)銷售配合 : 基本擬定內(nèi)容： 前期介入及巡視后通常需跟進事宜： ? 通過物業(yè)品牌及銷售配合，使物業(yè)銷售更上層樓 ? 提供國際及國內(nèi)的房產(chǎn)租售信息 ? 參加物業(yè)管理介紹會 ? 培訓售房人員解答物業(yè)管理問題 ? 提供物業(yè)管理宣傳資料順馳物業(yè)背景介紹 ? 從物業(yè)管理的角度審核預售合同 ? 將物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定制成合同 附件 ? 參加各種慶典 /活動 ? 探討解決各種銷售中遇到的管理 問題等 ? 通 常我司會在開發(fā)商在小區(qū)銷售初亦在貴司售樓處派駐保安人員值勤，此崗位不但維護售樓處安全外，我們配合銷售人員適時的向求購或有來訪人員進行房產(chǎn)介紹。 二、 物業(yè)管理的 各項保障 ? 物業(yè)管理籌備工作簡介 俗話說：“三軍未動，糧草先行”。如下 但不限于 ： ? 物業(yè)驗收程序 ? 二次裝修管理 ? 工程設施管理 ? 物業(yè)財 務動作 ? 物品管理制度 ? 物業(yè)管理基本概念 ? 員工守則和崗位職責 ? 順馳物業(yè)、 順馳水藍 房產(chǎn)開發(fā)公司的背景和企業(yè)文化介紹 ? 員工行為、禮儀規(guī)范及隊列操練 ? 投訴處理技巧及緊急事件處理程序等 ? 制定各種物業(yè)的管理方案 因小區(qū)內(nèi) 有各種 管理類型的管理服務區(qū)域，所以我司亦會按物業(yè)情況制定各種物業(yè)管理方案，使之服務更細致、更人性化、規(guī)范化?！胺铡笔俏覀儽夭豢缮俚牧⒆泓c、“賣點”，不再是“單一的”基礎服務，我們會去滿足或使更多業(yè)主理解我們的服務。 做到以上這點，我們會有針對性的根據(jù) 順馳水藍 及順馳物業(yè)的管理理念去結(jié)合小區(qū)的人文特點，從而建立起小區(qū)的人文環(huán)境。這樣，我們就能為以后小區(qū)文化建設建立完整的檔案。通過這些活動，增加物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主之間的凝聚力，提高物業(yè)公司在小區(qū)的工作業(yè)績，為物業(yè)公司品牌建立良好的工作基礎。我們提倡：“沒有安全，就沒有一切”。 ? 實行標準化清掃保潔 ? 建筑、生活垃圾時產(chǎn)時清 ? 特定區(qū)域定期清洗外墻 ? 定期清洗水箱 ? 公共區(qū)域無隨意堆放雜物和被非法占用 ? 物業(yè)內(nèi)的設施設備、機房等保持清潔 ? 做好節(jié)日布置 ? 精心維護綠化等 ? 物業(yè)的設施維護和管理 物業(yè)內(nèi)的設施作為小區(qū)運作心臟部位，能否長期保持完好，是一個物業(yè)生存的關(guān)鍵。我們認為客戶的滿意度的衡量需建立在不同的層面上，以確?？蛻舴展ぷ鳠o論在宏觀上還是具體細節(jié)上均得到改善。 第三節(jié) 物業(yè)管理前期 介入與 籌備工作 計劃 ? 確定物業(yè)管理費收費標準 順馳物業(yè)根據(jù)以往的物業(yè)管理經(jīng)驗，針對項目實際情況，以各時間段和各種收費標準做出比較準確和切合實際的測算，為 順馳水藍 確定物業(yè)管理收費標準提供依據(jù)。 ? 完成物業(yè)管理人 員入職培訓 順馳物業(yè)將根據(jù)首期入住小區(qū)的戶數(shù)，制定合理的物業(yè)管理人員架構(gòu)。 ? 參與設備調(diào)試和驗收 順馳物業(yè)將首先派遣的豐富經(jīng)驗的工程主管和工程人員，參與設備設施的調(diào)試驗收，熟悉物業(yè)內(nèi)的建筑情況和設備配置，檢查和記錄施工缺陷及影響業(yè)主入住的未完工程，協(xié)助督促施工單位整改。 ? 確保物業(yè)管理各種方案 順馳物業(yè)根據(jù)小區(qū)建設、周邊環(huán)境、購房及租房對象和物業(yè)配置設施等情況，制定一系列適合 太陽城 的物業(yè)管理方案，使管理人員上崗后，能清楚地知道其在本物業(yè)內(nèi)所承擔的角色。其中部分需要印刷后發(fā)放小主業(yè)；部分需要裝幀在鏡框內(nèi)上墻，部分留存物業(yè)管理處遵照執(zhí)行。 A、政府有關(guān)職能部門驗收 政府有關(guān)職能部門對物業(yè)驗收主要由質(zhì)檢站、消防局、規(guī)劃局、住宅發(fā)展局等部門對物業(yè)進行驗收，具 體的驗收程序為：施工單位備妥物業(yè)建筑及公用設備竣工圖紙、報告，并填寫驗收申請表交政府有關(guān)職能部門；政府有關(guān)職能部門安排驗收；政府有關(guān)職能部門初驗樓宇，返回整改項目清單；施工單位整改完成后，通知有關(guān)政府部門再次驗收，并重復程序至有關(guān)政府驗收妥當及發(fā)出各種驗收通過的文件或證明。拒絕驗收的范圍包括：工地和已交付物業(yè)不能有效隔離、機房不能獨立封閉、有重大施工缺陷、有影響業(yè)戶入住的未完工程、有危及使用人安全的建筑、有危及操作人安全的設備。 G、各種機房和設備的驗收及交接 各種機房驗收 應由物業(yè)管理處、 順馳水藍 、監(jiān)理及施工方等單位的代表共同參與，交接以接收機房鑰匙、遞交技術(shù)資料和備品配件為標志。住宅單元驗收只集中在可見的損壞、缺陷和未完工程，對建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)、隱蔽工程及定量參數(shù)等不作驗收。驗收時需記錄水、電和煤氣表且讀數(shù)。驗收時由施工單位代表及監(jiān)理簽名確認《綠化驗收表 》 （表式將根據(jù)花木情況制定 ） 。 K、將單元交付業(yè)戶使用 物業(yè)管理處將代表 順馳水藍 將物業(yè)交付業(yè)戶使用，客戶經(jīng) 順馳水藍 簽發(fā)的《支付使用通知書 》 ，正式接收住宅單元，當場填妥《物業(yè)單元交接表 》 ，交接以接收住宅單元鑰匙為標志，物業(yè)交付以如下程序執(zhí)行： 工作 經(jīng)辦部門 內(nèi)容 備注 確認業(yè)主 服務中心 核實順馳水藍簽發(fā)《交付使用通知書 》 若有疑問需向順馳水藍證實 交接文本 服務中心 遞交《物業(yè)管理公約 》 、《用戶手冊 》 、《住宅說明書 》 、《住宅質(zhì)保書 》 請業(yè)主簽收 ? 二次裝修管理 為保證物業(yè)安全和其他業(yè)主利益不受侵害，減少裝修對公眾和環(huán)境的影響，順馳物業(yè)將總結(jié)以往二次裝修管理中的經(jīng)驗和教訓，加強和完善二次裝修管理制度和方法。 B、制定保安管理方案 順馳物業(yè)在充分發(fā)揮小區(qū)智能化安全防范的基礎上，通過制定 嚴格的管理制度，加強對安保人員的管理。 D、突發(fā)事件處理 順馳物業(yè)對每一位上崗的安保人員，都將進行系統(tǒng)的培訓，物業(yè)管理處將結(jié)合小區(qū)的實際情況，制定各種緊急事件預案，以及時妥善地處理和防范各種突發(fā)事件。 A、清潔標準 順馳物業(yè)根據(jù) 太陽城 的情況，健全各種環(huán)衛(wèi)設施，建立小區(qū)的垃圾上門收集制度，做到垃圾日產(chǎn)日清，定期清洗各種水箱和水池；公共區(qū)域不見積水、不見積土、不見雜物、沒有亂倒的垃圾；區(qū)域內(nèi)的道路、停車場（庫 ） 、上道和建筑物內(nèi)外保持干凈，小區(qū)的綠地中沒有垃圾和殘枝。順馳物業(yè)將督促和配合綠化承包商做好綠化質(zhì)保期的養(yǎng)護工作，在質(zhì)保期后，將聘用有經(jīng)驗的園藝工，自行完成小區(qū)的綠化養(yǎng)護工作。從而通過高科技手段在寧靜中實現(xiàn)社區(qū)中各方面的溝通和交流。 C、做好節(jié)日布置 順馳物業(yè)結(jié)合小區(qū)內(nèi)場地和環(huán)境，在重大節(jié)日，如國慶節(jié)、圣誕節(jié)、春節(jié)、兒童節(jié)等有計劃地做好節(jié)日布置工作，張燈結(jié)彩、渲染節(jié)日氣氛，營造舒適的生活環(huán)