【正文】 通過業(yè)主辦理入戶手續(xù)，了解各位業(yè)主的家庭情況、文化素養(yǎng)及各項(xiàng)愛好等情 況；在日常管理中，走訪業(yè)主，聽取業(yè)主對(duì)小區(qū)管理、服務(wù)等方面需求和意見，同時(shí)在日常工作中以微笑服務(wù)換取業(yè)主對(duì)物業(yè)工作的理解，用真誠(chéng)去感化業(yè)主，用效率去解決問題。 ? 制定完善的操作管理制度 ? 建立臺(tái)帳和維護(hù)登記制度 ? 建立短、中、長(zhǎng)期的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃 ? 嚴(yán)格業(yè)戶的二次裝修管理 ? 建立物業(yè)報(bào)修、修理和回訪程序 ? 建立工程人員的崗位責(zé)任制及培訓(xùn)制度 ? 建立物品和工具等管理制度等 ? 物業(yè)的交通秩序管理 其實(shí)小區(qū)內(nèi)交通管理的好壞，也直接影響到業(yè)主或來訪賓客對(duì)小區(qū)物管的認(rèn)同感，根據(jù)我司多年來的管理經(jīng)驗(yàn)，我司亦會(huì)針對(duì)白云綠水小區(qū)之特殊性質(zhì)，車庫內(nèi)非機(jī)動(dòng)車較多的情況，制訂出一系列可操作性強(qiáng)的管理方案，以保障小 區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車 /非機(jī)動(dòng)車行車、停車等交通的有序及通暢。 ? 提供施工現(xiàn)場(chǎng)安保服務(wù) 施工臨近竣工階段，工地現(xiàn)場(chǎng)施工單位多、人員雜，順馳物業(yè)將根據(jù) 順馳水藍(lán)的要求，在最短 的時(shí)間內(nèi)調(diào)配和招聘安保人員進(jìn)場(chǎng)，協(xié)助施工單位保衛(wèi)物業(yè)安全、 維護(hù)成品完好、防止人為損壞和注意防火安全。公共區(qū)域驗(yàn)收只集中在可見的損壞、缺陷和未完工程，對(duì)建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)、隱蔽工程及定量參數(shù)等不作驗(yàn)收 ，驗(yàn)收 時(shí)由施工單位代表及監(jiān)理簽名確認(rèn)《公共區(qū)域驗(yàn)收交接表》。 J、關(guān)于物業(yè)設(shè)施的質(zhì)保期 質(zhì)保斯是施工承包商和供應(yīng)商對(duì)其施工和產(chǎn)品的質(zhì)量進(jìn)行一定時(shí)間免費(fèi)維修保養(yǎng)，質(zhì)保期限以 順馳水藍(lán) 與承包商和供應(yīng)商簽署的合同和國(guó)家有關(guān)規(guī)定為準(zhǔn)。順馳物業(yè)將有計(jì)劃地定期進(jìn)行 上述的滅蟲 工作，定期對(duì)垃圾箱（筒 ） 周圍進(jìn)行清潔和消毒。以順馳物業(yè)的技術(shù)力量和管理能力，一定能使 順馳水藍(lán)投巨資建設(shè)的智能化設(shè)施設(shè)備，在日常管理中發(fā)揮其應(yīng)用的作用。 ? 物業(yè)的清潔、滅蟲和綠化管理 做好小區(qū)的清潔、滅蟲和綠化工作，使整個(gè)小區(qū)保持一個(gè)舒適溫馨的生活環(huán)境，是衡量物業(yè)生態(tài)化管理的一個(gè)重要一環(huán)。 I、綠化的驗(yàn)收及交接 小區(qū)內(nèi)綠化的驗(yàn)收由物業(yè)管理處、 順馳水藍(lán) 、監(jiān)理及園林施工單位的代表共同參與，在驗(yàn)收簽署后一年質(zhì)保期滿后交接。 C、物業(yè)驗(yàn)收的資料 要通過物業(yè)驗(yàn)收，必須事先遞交以下資料：《政府職能部門驗(yàn)收文件或證明》、《工程監(jiān)理驗(yàn)收合格證明 》 、《物業(yè)設(shè)施的竣工圖 》 （若尚未完成竣工圖，應(yīng)提供最終的施工圖 ） 、《設(shè)備或系統(tǒng)的操作說明 》 、《維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè) 》 ；提供與承包商、廠商和供應(yīng)商簽署承包或供應(yīng)合同中有關(guān)技術(shù)條款；提供承包商、供應(yīng)商和廠商的聯(lián)絡(luò)地址、聯(lián)系電話和聯(lián)系人等資 料及其它有關(guān)技術(shù)資料；提供必要的專業(yè)技術(shù)介紹和培訓(xùn)；提供所有測(cè)試、檢驗(yàn)和調(diào)試報(bào)告等。 ? 準(zhǔn)確各種物品和裝備 順馳物業(yè)按 順馳水藍(lán) 批準(zhǔn)的物業(yè)管理啟動(dòng)預(yù)算，購置各種物業(yè)管理所需的物資裝備，以保證物業(yè)管理處的正常運(yùn)作，購置工作包括：購置各種辦公家具和設(shè)備、購置各種通訊器材、定 制首期制服、購置警械和安保用品、購置各種設(shè)備、工具和維修用品等。真正做到小區(qū)安全、安定、有序。我司在經(jīng)過與業(yè)主間的溝通，更多的了解他們的想法、需求后，配合“人性化”的物業(yè)服務(wù)及管理，就能 拉近與業(yè)主間的距離，增強(qiáng)物業(yè)管理公司、物業(yè)從業(yè)人員與廣大業(yè)主 之間親和關(guān)系，也能獲得更多的尊重和認(rèn)同。 ? 施工方對(duì)產(chǎn)品保工作不到位，如：已安裝的鋁制門窗產(chǎn)品保護(hù)、墻面大理石污跡滲入等。 第 二 節(jié) 服務(wù)模式 順馳物業(yè)目前已承接國(guó)內(nèi)多個(gè)全權(quán)管理 高檔樓盤，尤其對(duì)居住類物業(yè)建造階段的前期介入、物業(yè)管理的籌備工作、管理收支的預(yù)算和結(jié)算、物業(yè)的驗(yàn)收和移交、業(yè)戶二次裝修管理等業(yè)務(wù)、日常物業(yè)管理、客戶服務(wù)、會(huì)所管理等方面，均積累了很多成功的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，目前我司管理的經(jīng)驗(yàn)在對(duì) 太陽 城 的物業(yè)管理中將得到更出色發(fā)揮。 ? 服務(wù)態(tài)度 —— 熱情 物業(yè)管理屬服務(wù)性行業(yè)，管理公司的員工應(yīng)以發(fā)自內(nèi)心的真誠(chéng)笑容為用戶熱情服務(wù)，尤其應(yīng)做到文明禮貌、語言規(guī)范、談吐文雅、遵時(shí)守約、衣冠整潔、舉止大方、動(dòng)作雅觀、稱呼得當(dāng)。急修 1 小時(shí)內(nèi)，其他報(bào)修按照約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)； ? 根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)，公示服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)價(jià)目； ? 公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況； ? 每年至少一次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率 75％以上。 樹木、花卉的養(yǎng)護(hù)：主要內(nèi)容是澆水、施肥、除草、松土、整形修剪、防治病蟲害、養(yǎng)護(hù)。 F. 嚴(yán)格機(jī)動(dòng)車與非機(jī)動(dòng)車管理，劃區(qū)域管理，憑證進(jìn)入。 ? 在項(xiàng)目員工招聘上， 采用有經(jīng)驗(yàn)的管理人員來管理。 經(jīng)過我公司的測(cè)算，我們認(rèn)為， 本方案中提供的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ，在一定階段內(nèi)基本上滿足太陽城日常管理的收支平衡 。定能為物業(yè)所有者及使用人提供全面、專業(yè)、周詳及穩(wěn)定的高素質(zhì)管理服務(wù)。秉承 天津 順馳物業(yè) “ 摯誠(chéng)務(wù)實(shí)、業(yè)主至上 ”的企業(yè)宗旨， 以及 “ 嚴(yán)謹(jǐn)、高效、務(wù)實(shí)、認(rèn)真、創(chuàng)新 ” 的工作態(tài)度 和 體驗(yàn)順馳“家文化生活”、服務(wù)到“最小細(xì)節(jié)”的 物業(yè)管理服務(wù)特色， 荊州分公司 從立業(yè)開始，就 樹立了以創(chuàng)造行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)品牌、引導(dǎo)荊州物業(yè)管理發(fā)展為己任的奮斗目標(biāo)。 ? 世紀(jì)大廈 是“天津農(nóng)委”辦公的大廈。具有國(guó)家物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)的天津順馳物業(yè)管理有限公司荊州分公司受順馳水藍(lán)公司委托，為荊州太陽 城量身度做高品質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)。 今天，順馳物業(yè)在鞏固成績(jī)的同時(shí)，正 沿著 創(chuàng)造“精品物業(yè)”的目標(biāo)更進(jìn)一步邁進(jìn) ， 為“順馳”所有的業(yè)主呈上一份體驗(yàn)具有順馳特色服務(wù)的“美好家園”。在管理過程中融入了“管家式”的服務(wù)，并贏得了業(yè)主的認(rèn)可和行業(yè)的關(guān)注。所以，我們采取了“無障礙溝 通”和“全員提合理化建議”的行為舉措。 第 三 節(jié) 太陽城規(guī)劃物業(yè)用房概況 ? 臨時(shí)性用房 具體位置： 荊州植物園太陽城南門銷售中心第二層 用房面積： 54 平方 米 ? 長(zhǎng)期性用房 具體位置：荊州植物園太陽城商業(yè)街 1 號(hào)樓第三層 用房面積：總計(jì) 240 平方米 第 四 節(jié) 太陽城物業(yè)管理思路 要點(diǎn) 根據(jù)太陽城的特點(diǎn)和物業(yè)管理需求分析，我們提出以下管理思路： ? 高水平的管理和專業(yè)化的素質(zhì)源于扎實(shí)的物業(yè)管理理論和豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。 ? 我公司在前期業(yè)主入住期間，通過各種渠道各種方式進(jìn)行物業(yè)管理知識(shí)普及宣傳，制作業(yè)主入住手冊(cè)，業(yè)主臨時(shí)公約，裝飾裝修管 理規(guī)定發(fā)放。 B. 培育高素質(zhì)的員工隊(duì)伍－企業(yè)核心價(jià)值觀的宣貫，各種專業(yè)教育的培訓(xùn)。 ? 智 能化設(shè)施設(shè)備 范圍包括：樓宇對(duì)講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線報(bào)警系統(tǒng)，周界紅 外線對(duì)射報(bào)警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。我們以專業(yè)的養(yǎng)護(hù)工作為業(yè)主及住戶提供舒適便利的生活環(huán)境。同樣，我們有信心憑借豐富 的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，委派專業(yè)資深人士，根據(jù)實(shí)際情況，提供專業(yè)管理服務(wù)，使 太陽城 入伙后一年內(nèi)獲得荊州市及湖北省物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)稱號(hào)，并在適當(dāng)時(shí)機(jī)申報(bào)且爭(zhēng)取獲得全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)稱號(hào)，提升 太陽城的整體形象，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)一流 品牌 的目標(biāo) 。如電話接聽程序、設(shè)備操作程序、裝修 審批程序、清潔程序等都要嚴(yán)格按次序一項(xiàng)接一項(xiàng)、一環(huán)扣一環(huán)，不可隨心所欲、雜亂無章。如：有線通 、電信、聯(lián)通等通信線的接入預(yù)留。 要點(diǎn) 如下 但不限于 ： ? 提供符合物業(yè)具體情況的物業(yè)管理軟件 ? 提供與公司郵件服務(wù)信箱軟件 ? 購置各種辦公家具和設(shè)備 ? 定制首期制服和雨具 ? 購置警械和安保用品 ? 購置各種設(shè)備、工具和維修用品等 ? 制定各種規(guī)章制度 我們 還將綜合國(guó)內(nèi) 同類物業(yè)之管理經(jīng)驗(yàn)，根據(jù) 太陽城 之特點(diǎn)，制定符合物業(yè)情況的各種管理規(guī)章和制度，如下 但不限于 ： ? 住戶手冊(cè) ? 辦公室管理制度及物業(yè)設(shè)備管理制度 ? 清潔和滅蟲標(biāo)準(zhǔn)及停車場(chǎng)管理制度 ? 物業(yè)驗(yàn)收規(guī)程及治字和消防管理制度 ? 二次裝修管理制度及表格表式 ? 人事、行政、和財(cái)務(wù)管理制度 ? 會(huì)所管理和有償服務(wù)制度 ? 緊急事件的處理程序 ? 投述的處理程序等 ? 完成員工入職培訓(xùn) 為保證 太陽城 的服務(wù)水準(zhǔn)，我 們 亦會(huì)對(duì)所有員工，更針對(duì)性的根據(jù)他們的不同工種進(jìn)行不同的入職前培訓(xùn)，并加以考核。 在業(yè)主入住率 85%時(shí)，物業(yè)公司就會(huì)有計(jì)劃地搞一些大中型的文體娛樂活動(dòng)， 如健身操、書法攝影展、花卉展示、消防學(xué)習(xí)等等；我們還會(huì)根據(jù)小區(qū)現(xiàn)有的設(shè)施器材開展一些體育有獎(jiǎng)比賽等活動(dòng)，在業(yè)主入戶一周年之時(shí)或重大節(jié)日到來時(shí)，將在小區(qū)中組織節(jié)目，布置公共場(chǎng)地及溝通業(yè)主與物業(yè)公司共同參與慶典活動(dòng)。調(diào)查的結(jié)果在分析統(tǒng)計(jì)后，將直接被用于該物業(yè)的物業(yè)管理水平的提高。順馳物業(yè)將結(jié)合《物業(yè)管理公約 》 ，制定完整的規(guī)章制度和服務(wù)規(guī)范。 H、用戶單元內(nèi)的驗(yàn)收和移交 住戶單元的驗(yàn)收由物業(yè)管理處、 順馳水藍(lán) 、監(jiān)理及施工方等單位代表共同參與，交接以接收住宅單元鑰匙為標(biāo)志。 A、采用人防加技防的總體防范思路 根據(jù)順馳物業(yè)人防加技防的總體思路，該項(xiàng)目的周界由紅外線報(bào)警系統(tǒng)加閉路電視系統(tǒng)保障，小區(qū)內(nèi)各道路及路口以及出入口有閉路電視系統(tǒng)監(jiān)控，可視對(duì)講門禁系統(tǒng)防范；同時(shí)用電子巡更系統(tǒng)監(jiān)督日常的人力巡視；小區(qū)的主、次出入口用人力和閉路電視系統(tǒng)共同管理。 A、建立社區(qū)信息平臺(tái) 順馳物業(yè)將指導(dǎo)和協(xié)助物業(yè)管理建立英特網(wǎng)信息平臺(tái)，鼓勵(lì)小區(qū)業(yè)主自由參與，內(nèi)容包括： 太陽城 最新動(dòng)態(tài)、業(yè)主之家、物業(yè)管理法律法規(guī)問 與答、物業(yè)服務(wù)指南、最新物業(yè)管理動(dòng)態(tài)、房地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)態(tài)、物管處人員介紹、小區(qū)文化活動(dòng)公告、二次 裝修介紹、家庭生活小常識(shí)和科普文化知識(shí)以及業(yè)主需求、報(bào)修、投訴的告之和業(yè)主之間 式聊天等等。 B、定期組織各種活動(dòng) 順馳物業(yè)根據(jù)小區(qū)人員愛好的不同，將聘請(qǐng)晨操和健身操教練，鼓勵(lì)信戶走出家門積極參與全民健身。實(shí)行定崗和機(jī)動(dòng)巡邏相結(jié)合的管理模式，實(shí)行出入口 24 小時(shí)封閉式保安管理，內(nèi)部不間斷進(jìn)行機(jī)動(dòng)巡邏，確保小區(qū)一方平安。驗(yàn)收時(shí)由施工單位代表和監(jiān)理簽名確認(rèn)《住宅單元驗(yàn)收交接表 》 。 ? 完成物業(yè)保險(xiǎn)工作 對(duì)物業(yè)進(jìn)行保險(xiǎn)是物業(yè)管理中為了防范和規(guī)避各種不可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)一種有效方式，可減輕物業(yè)管理在處理各種損失時(shí)的應(yīng)付難度，使 意外事件得到圓滿的解決。一旦 順馳水藍(lán) 確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后，順馳物業(yè)將與當(dāng)?shù)匚飪r(jià)局取得聯(lián)系并建立良好的關(guān)系，確保在最快的時(shí)間內(nèi)，通過申報(bào)審批程序，并最終獲得批準(zhǔn)。通過對(duì)整個(gè)小區(qū)的“服務(wù)”，我們 可以完善社區(qū)的人文建設(shè)，融入 荊州楚文化的城市 特點(diǎn)，用我們的真心換取業(yè)主對(duì)我們的理解，用社區(qū)人文的建設(shè)給廣大業(yè)主一個(gè) 稱心、舒適、美麗的“人性化”大家庭。如下 但不限于 ： ? 物業(yè)驗(yàn)收方案 ? 物業(yè)保安方案 ? 物業(yè)清潔、滅蟲和綠化養(yǎng)護(hù)方案 ? 工程設(shè)施維修保養(yǎng)方案 ? 財(cái)務(wù)運(yùn)行方案 ? 人事管理方案 ? 物業(yè)服務(wù)方案 ? 交通和停車管理方案 ? 小區(qū)活動(dòng)方案等 ? 物業(yè)管理的其他籌 備工作 ? 建立與政府有關(guān)職能部門的聯(lián)系 ? 申報(bào)其他有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ? 定制員工制服 ? 落實(shí)和布置管理處辦公用房 ? 跟進(jìn)物業(yè)內(nèi)的系統(tǒng)和設(shè)備調(diào)試開通 ? 物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收移交 ? 招標(biāo)確定物業(yè)保險(xiǎn)公司等 三、 對(duì) 太陽城 的人文管理 順馳物業(yè)在 物業(yè)管理行業(yè)中已經(jīng)積累了很多的經(jīng)驗(yàn)，相對(duì)而言， 荊州 的物業(yè)市場(chǎng)還處在發(fā)展階段，我們的管理模式在 荊州 要爭(zhēng)得更多人的認(rèn)可。 ? 車庫管理系統(tǒng)的可操作性要強(qiáng)，從管 ? 衛(wèi)生電視接收和有線電視系統(tǒng) ? 綜合布線系統(tǒng) ? 寬帶接入和上網(wǎng)方式等 理成本及維護(hù)成本中考慮，特別車庫控制系統(tǒng)的購臵應(yīng)多從維修保養(yǎng)方面加以控制。而順馳物業(yè) 制定的物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)系根據(jù)物業(yè)實(shí)際和提供服務(wù)的內(nèi)涵確定，以“大眾化收費(fèi)、高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)”為原則；公司開展的特約服務(wù)和便民服務(wù)也以滿足用戶需要為目的，以“保底微利，以支定收”為原則。我們將 參 照 ISO9001： 2000 標(biāo)準(zhǔn)， 逐步 在 太陽城 建立、實(shí)施、檢驗(yàn)、考核、調(diào)整、完善 ISO9001： 2000 的質(zhì)量管理體系，并通過 模擬 ISO9001： 2000 質(zhì)量管理體系有效運(yùn)行，保證服務(wù)質(zhì)量，提升管 理標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)價(jià)值。營(yíng)造太陽城溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。各種環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日產(chǎn)日清，按計(jì)劃消毒、滅鼠、滅蟲。 ? 外延與內(nèi)延服務(wù)管理 A. 建立方便的外部聯(lián)系網(wǎng)，方便業(yè)主的需求。如有需要亦直接提供裝飾裝修服務(wù)。服務(wù)到最小細(xì)節(jié)需要不折不扣的執(zhí)行。 第二章 太陽城項(xiàng)目概況與管理思路 第 一 節(jié) 太陽 城地理位置概況與特點(diǎn) 順馳太陽城項(xiàng)目位于荊州市的沙市區(qū)，荊襄南道以南 、 長(zhǎng)港路以北 、 工農(nóng)路以東，園林路以西。待管在建項(xiàng)目 10 余個(gè)，管業(yè)面積達(dá)