【導(dǎo)讀】小區(qū)“荊州太陽城”。做為荊州地產(chǎn)劃時代的大手筆，荊州順馳水藍(lán)房地產(chǎn)。公司開發(fā)的太陽城無疑將為新荊州城市面貌的改善再添濃墨重彩。城人居環(huán)境品質(zhì)始終如一的物業(yè)管理服務(wù)。具有國家物業(yè)管理一級資質(zhì)的。城量身度做高品質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)。我公司非常重視本項(xiàng)目，攜順馳物業(yè)嚴(yán)。里如一之金牌大盤。后開展物業(yè)管理工作的基本執(zhí)行框架，供順馳水藍(lán)公司審定。促，資料尚不夠詳盡，若有遺漏和疏忽，敬請?jiān)?！現(xiàn)有總資產(chǎn)1008萬元，管理人員逾143名。順馳集團(tuán)辦公樓等6個管理項(xiàng)目榮獲全國及天津市最高榮譽(yù)。太陽城項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積135萬平方米，由12個組團(tuán)組成，是全國“十大名。并得到了業(yè)主的好評。多樣，給順馳物業(yè)公司在項(xiàng)目多樣化的管理上奠定了良好的經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)。在順馳物業(yè)公司的管理下被市局。被評為“天津市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”的榮譽(yù)稱號。半島·藍(lán)灣是順馳物業(yè)公司管理的第一個高檔、大型的別墅項(xiàng)目。程中融入了“管家式”的服務(wù)，并贏得了業(yè)主的認(rèn)可和行業(yè)的關(guān)注。

　　

【正文】 ? 制訂物業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)章制度 順馳物業(yè)將根據(jù)物業(yè)的實(shí)際情況，結(jié)合國家和有關(guān)物業(yè)法規(guī)，提供合適的管理公約文本，供 順馳水藍(lán) 制訂正式的《物業(yè)管理公約 》 。順馳物業(yè)將結(jié)合《物業(yè)管理公約 》 ，制定完整的規(guī)章制度和服務(wù)規(guī)范。其中部分需要印刷后發(fā)放小主業(yè)；部分需要裝幀在鏡框內(nèi)上墻，部分留存物業(yè)管理處遵照執(zhí)行。 ? 完成物業(yè)保險工作 對物業(yè)進(jìn)行保險是物業(yè)管理中為了防范和規(guī)避各種不可預(yù)見的風(fēng)險一種有效方式，可減輕物業(yè)管理在處理各種損失時的應(yīng)付難度，使 意外事件得到圓滿的解決。在物業(yè)管理籌備期中，順馳物業(yè)利用以往經(jīng)驗(yàn)，將通過市場公開招標(biāo)方式，辦妥財產(chǎn)一切險和公眾責(zé)任險。 第四節(jié) 前期物業(yè)管理模式 ? 物業(yè)驗(yàn)收移交 物業(yè)驗(yàn)收是指物業(yè)公司在施工完畢后，施工單位自查、工程監(jiān)理和政府職能部門驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，對物業(yè)設(shè)備運(yùn)行安全、是否滿足使用功能和建筑設(shè)施外觀等為主要內(nèi)容進(jìn)行的驗(yàn)收，物業(yè)驗(yàn)收和交接以接收所有鑰匙、簽暑接收文件、物業(yè)管理人員上崗為標(biāo)志。 A、政府有關(guān)職能部門驗(yàn)收 政府有關(guān)職能部門對物業(yè)驗(yàn)收主要由質(zhì)檢站、消防局、規(guī)劃局、住宅發(fā)展局等部門對物業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收，具 體的驗(yàn)收程序?yàn)椋菏┕挝粋渫孜飿I(yè)建筑及公用設(shè)備竣工圖紙、報告，并填寫驗(yàn)收申請表交政府有關(guān)職能部門；政府有關(guān)職能部門安排驗(yàn)收；政府有關(guān)職能部門初驗(yàn)樓宇，返回整改項(xiàng)目清單；施工單位整改完成后，通知有關(guān)政府部門再次驗(yàn)收，并重復(fù)程序至有關(guān)政府驗(yàn)收妥當(dāng)及發(fā)出各種驗(yàn)收通過的文件或證明。 B、物業(yè)驗(yàn)收首要條件 在物業(yè)竣工后，順馳物業(yè)物業(yè)將參照國家和地方有關(guān)法規(guī)，以管理和使用者的角度對物業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收，認(rèn)真記錄和督促整改物業(yè)施工中的各種使用功能缺陷和不足，以確保 順馳水藍(lán) 和所有小業(yè)主的利益，物業(yè)驗(yàn)收的首要條件為：承包商和施工監(jiān)理驗(yàn)收合格、通過政府有關(guān)職能部門驗(yàn)收、水電和煤氣正常供應(yīng)、電話和電視等設(shè)施可開通使用、建筑無重大缺陷、無影響業(yè)主使用的未完工程、驗(yàn)收的小區(qū)獨(dú)立封閉、 驗(yàn)收的場地和區(qū)域清潔干凈。 C、物業(yè)驗(yàn)收的資料 要通過物業(yè)驗(yàn)收，必須事先遞交以下資料：《政府職能部門驗(yàn)收文件或證明》、《工程監(jiān)理驗(yàn)收合格證明 》 、《物業(yè)設(shè)施的竣工圖 》 （若尚未完成竣工圖，應(yīng)提供最終的施工圖 ） 、《設(shè)備或系統(tǒng)的操作說明 》 、《維護(hù)保養(yǎng)手冊 》 ；提供與承包商、廠商和供應(yīng)商簽署承包或供應(yīng)合同中有關(guān)技術(shù)條款；提供承包商、供應(yīng)商和廠商的聯(lián)絡(luò)地址、聯(lián)系電話和聯(lián)系人等資 料及其它有關(guān)技術(shù)資料；提供必要的專業(yè)技術(shù)介紹和培訓(xùn)；提供所有測試、檢驗(yàn)和調(diào)試報告等。 D、拒絕驗(yàn)收和移交的范圍 當(dāng)發(fā)生如下情況，為維護(hù) 順馳水藍(lán) 和全體業(yè)主的利益，物業(yè)管理處有權(quán)拒絕驗(yàn)收接管物業(yè)，直到施工或整改完畢后，才能正式驗(yàn)收移交。拒絕驗(yàn)收的范圍包括：工地和已交付物業(yè)不能有效隔離、機(jī)房不能獨(dú)立封閉、有重大施工缺陷、有影響業(yè)戶入住的未完工程、有危及使用人安全的建筑、有危及操作人安全的設(shè)備。 F、公共區(qū)域的驗(yàn)收和交接 公共區(qū)域的驗(yàn)收應(yīng)由物業(yè)管理處、 順馳水藍(lán) 、監(jiān)理及施工方等單位代表共同參加，交接以物業(yè)管理處安保正 式上崗為標(biāo)志。公共區(qū)域驗(yàn)收只集中在可見的損壞、缺陷和未完工程，對建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)、隱蔽工程及定量參數(shù)等不作驗(yàn)收 ，驗(yàn)收 時由施工單位代表及監(jiān)理簽名確認(rèn)《公共區(qū)域驗(yàn)收交接表》。物業(yè)管理處于初驗(yàn)后發(fā)出整改項(xiàng)目清單交施工單位整改，并重復(fù)程序至驗(yàn)收通過。 G、各種機(jī)房和設(shè)備的驗(yàn)收及交接 各種機(jī)房驗(yàn)收 應(yīng)由物業(yè)管理處、 順馳水藍(lán) 、監(jiān)理及施工方等單位的代表共同參與，交接以接收機(jī)房鑰匙、遞交技術(shù)資料和備品配件為標(biāo)志。機(jī)房和設(shè)備驗(yàn)收只對有表計量的讀數(shù)作驗(yàn)收 ，對其它參數(shù)不作驗(yàn)收，驗(yàn)收時由施工單位代表及監(jiān)理簽名確認(rèn)《機(jī)房驗(yàn)收表》和 《設(shè)備驗(yàn)收表》。物業(yè)管理處于初期后發(fā)出整改項(xiàng)目清單交施工單位整改，并重復(fù)程序至驗(yàn)收通過。 H、用戶單元內(nèi)的驗(yàn)收和移交 住戶單元的驗(yàn)收由物業(yè)管理處、 順馳水藍(lán) 、監(jiān)理及施工方等單位代表共同參與，交接以接收住宅單元鑰匙為標(biāo)志。住宅單元驗(yàn)收只集中在可見的損壞、缺陷和未完工程，對建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)、隱蔽工程及定量參數(shù)等不作驗(yàn)收。驗(yàn)收時由施工單位代表和監(jiān)理簽名確認(rèn)《住宅單元驗(yàn)收交接表 》 。物業(yè)管理處于初驗(yàn)后發(fā)出整改項(xiàng)目清單交施工單位整改。并重復(fù)程序至驗(yàn)收通過。驗(yàn)收時需記錄水、電和煤氣表且讀數(shù)。驗(yàn)收妥當(dāng)后，須將大門鎖好，鑰匙由物業(yè) 管理處統(tǒng)一保管在一預(yù)備好的鑰匙柜內(nèi)，所有鑰匙須標(biāo)示有關(guān)單元的號數(shù)，物業(yè)管理處預(yù)備一記錄薄以記錄和登記日后鑰匙外借和使用情況，包括施工單位進(jìn)單元內(nèi)進(jìn)行整改、客戶要求看房及管理人員定期入內(nèi)巡查等事項(xiàng)。 I、綠化的驗(yàn)收及交接 小區(qū)內(nèi)綠化的驗(yàn)收由物業(yè)管理處、 順馳水藍(lán) 、監(jiān)理及園林施工單位的代表共同參與，在驗(yàn)收簽署后一年質(zhì)保期滿后交接。綠化驗(yàn)收只集在中可見的外觀、造型和 數(shù)量，對植物的根基、是否有病蟲害等不作驗(yàn)收。驗(yàn)收時由施工單位代表及監(jiān)理簽名確認(rèn)《綠化驗(yàn)收表 》 （表式將根據(jù)花木情況制定 ） 。綠化驗(yàn)收后的一年內(nèi)，仍由原園林承 包商完成日常必要養(yǎng)護(hù)、修剪和澆水工作，并需及時補(bǔ)種壞死的苗木，惟物業(yè)管理處需保護(hù)綠化不受人為損壞。 J、關(guān)于物業(yè)設(shè)施的質(zhì)保期 質(zhì)保斯是施工承包商和供應(yīng)商對其施工和產(chǎn)品的質(zhì)量進(jìn)行一定時間免費(fèi)維修保養(yǎng)，質(zhì)保期限以 順馳水藍(lán) 與承包商和供應(yīng)商簽署的合同和國家有關(guān)規(guī)定為準(zhǔn)。物業(yè)質(zhì)保期要求以物業(yè)整體正式驗(yàn)收交接日開始起計，質(zhì)保期內(nèi)根據(jù)需要，承包商或供應(yīng)商應(yīng)承擔(dān)保養(yǎng)責(zé)任，發(fā)生重大事故或質(zhì)量問題，質(zhì)保期應(yīng)酌情延長；質(zhì)量期內(nèi)應(yīng)確定緊急召喚時間； 順馳水藍(lán) 支付工程尾款，需經(jīng)管理公司會簽；對業(yè)戶入住時間與物業(yè)竣工時間有差異的質(zhì)保維修 ， 順馳水藍(lán) 應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的維修費(fèi)用。 K、將單元交付業(yè)戶使用 物業(yè)管理處將代表 順馳水藍(lán) 將物業(yè)交付業(yè)戶使用，客戶經(jīng) 順馳水藍(lán) 簽發(fā)的《支付使用通知書 》 ，正式接收住宅單元，當(dāng)場填妥《物業(yè)單元交接表 》 ，交接以接收住宅單元鑰匙為標(biāo)志，物業(yè)交付以如下程序執(zhí)行： 工作 經(jīng)辦部門 內(nèi)容 備注 確認(rèn)業(yè)主 服務(wù)中心 核實(shí)順馳水藍(lán)簽發(fā)《交付使用通知書 》 若有疑問需向順馳水藍(lán)證實(shí) 交接文本 服務(wù)中心 遞交《物業(yè)管理公約 》 、《用戶手冊 》 、《住宅說明書 》 、《住宅質(zhì)保書 》 請業(yè)主簽收 ? 二次裝修管理 為保證物業(yè)安全和其他業(yè)主利益不受侵害，減少裝修對公眾和環(huán)境的影響，順馳物業(yè)將總結(jié)以往二次裝修管理中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，加強(qiáng)和完善二次裝修管理制度和方法。嚴(yán)格控制第一個違章的業(yè)主，必要時提請政府有關(guān)職能部門出面干預(yù)解決。作業(yè)程序圖 (略 ) ? 物業(yè)治安防范管理 建立資料 服務(wù)中心 請業(yè)主填寫業(yè)主資料表格，建立用 戶檔案資料，輸入電腦 確定與業(yè)主的聯(lián)絡(luò)方式 查驗(yàn)單元 工程部 按交付標(biāo)準(zhǔn)，查驗(yàn)天花、地坪、墻面、門窗、照明、地漏、水管、電話、電視和可視對講等 記錄缺陷，通知施工整改和維修 督促整改 工程部 若缺陷較多，業(yè)主拒絕收摟，需立刻通知施工單位整改或翻修記錄，并督促及時完成 完成后立即通知業(yè)主再驗(yàn)收 辦妥手續(xù) 工程部 業(yè)主同意接收單元，需填妥《物業(yè)單元交接表 》 記錄水、電及煤氣表讀數(shù) 收取費(fèi)用 財務(wù)部 根據(jù)事先準(zhǔn)備好的單據(jù)，向業(yè)主收取首期三個月的物業(yè)管理費(fèi)、維修基金、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)、有線電視和煤氣初裝費(fèi) 做 好未交應(yīng)付款的登記 移交單元 服務(wù)中心 確認(rèn)已辦妥所有手續(xù)，移交單元鑰匙 交樓工作完成 做好物業(yè)治安防范管理工作，是體現(xiàn)物業(yè)管理水平的重要標(biāo)志，根據(jù) 太陽城 的高科技安保技防設(shè)施和場地實(shí)際情況，順馳物業(yè)將擬 定保安崗位設(shè)置和巡邏路線計劃，讓訓(xùn)練有素的保安人員為業(yè)主提供有效的安全保障，制定相關(guān)的管理制度和緊急事件處理預(yù)案，確保物業(yè)在意外發(fā)生時，能采取緊急應(yīng)變補(bǔ)救措施。 A、采用人防加技防的總體防范思路 根據(jù)順馳物業(yè)人防加技防的總體思路，該項(xiàng)目的周界由紅外線報警系統(tǒng)加閉路電視系統(tǒng)保障，小區(qū)內(nèi)各道路及路口以及出入口有閉路電視系統(tǒng)監(jiān)控，可視對講門禁系統(tǒng)防范；同時用電子巡更系統(tǒng)監(jiān)督日常的人力巡視；小區(qū)的主、次出入口用人力和閉路電視系統(tǒng)共同管理。 B、制定保安管理方案 順馳物業(yè)在充分發(fā)揮小區(qū)智能化安全防范的基礎(chǔ)上，通過制定 嚴(yán)格的管理制度，加強(qiáng)對安保人員的管理。實(shí)行定崗和機(jī)動巡邏相結(jié)合的管理模式，實(shí)行出入口 24 小時封閉式保安管理，內(nèi)部不間斷進(jìn)行機(jī)動巡邏，確保小區(qū)一方平安。 C、小區(qū)出入口管理 通過可靠的智能化技術(shù)防范周界后，安保人員將加強(qiáng)小區(qū)的出入口控制，門崗將準(zhǔn)確記錄小區(qū)的進(jìn)出車輛號碼，所有二次裝修的施工人員和送貨人員和來訪人員必須出示證件進(jìn)行登記，阻止可疑人員、流動商販、拾荒、錐銷人員及無關(guān)車輛進(jìn)入小區(qū)，保持小區(qū)優(yōu)美安寧的環(huán)境。出入口門崗保安身著港式制服，以標(biāo)準(zhǔn)的手勢指揮進(jìn)出車輛、以規(guī)范的語言問訊所有客、戶以 24 小時（輪換 值日 ） 不間斷的站崗 姿勢迎接往來客戶。 D、突發(fā)事件處理 順馳物業(yè)對每一位上崗的安保人員，都將進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)，物業(yè)管理處將結(jié)合小區(qū)的實(shí)際情況，制定各種緊急事件預(yù)案，以及時妥善地處理和防范各種突發(fā)事件。其中包括：臺風(fēng)、水浸、地震、火警、電力中斷、斷水、煤氣泄漏、電梯故障、發(fā)現(xiàn)爆炸品、盜竊、發(fā)生治安案件、發(fā)現(xiàn)醉酒者和精神病肇事者等。 ? 物業(yè)的清潔、滅蟲和綠化管理 做好小區(qū)的清潔、滅蟲和綠化工作，使整個小區(qū)保持一個舒適溫馨的生活環(huán)境，是衡量物業(yè)生態(tài)化管理的一個重要一環(huán)。為此，順馳物業(yè)將通過制定各項(xiàng)規(guī)章制度和工作計劃， 通過嚴(yán)格的督導(dǎo)和檢查，始終保持小區(qū)的清潔、干凈和整潔，保持綠化的完好和自然風(fēng)貌。 A、清潔標(biāo)準(zhǔn) 順馳物業(yè)根據(jù) 太陽城 的情況，健全各種環(huán)衛(wèi)設(shè)施，建立小區(qū)的垃圾上門收集制度，做到垃圾日產(chǎn)日清，定期清洗各種水箱和水池；公共區(qū)域不見積水、不見積土、不見雜物、沒有亂倒的垃圾；區(qū)域內(nèi)的道路、停車場（庫 ） 、上道和建筑物內(nèi)外保持干凈，小區(qū)的綠地中沒有垃圾和殘枝。 B、滅蟲管理 滅蟲主要包括兩個方面，即小區(qū)內(nèi)環(huán)境中將影響到人體健康的滅蟲，如老鼠、蒼蠅、蟬螂及蚊子等以及小區(qū)內(nèi)的綠化蟲害的殺滅。順馳物業(yè)將有計劃地定期進(jìn)行 上述的滅蟲 工作，定期對垃圾箱（筒 ） 周圍進(jìn)行清潔和消毒。 C、小區(qū)的綠化管理 綠化是一個優(yōu)美環(huán)境的重要組成部分之一，綠化養(yǎng)護(hù)的好壞將直接影響到小區(qū)的形象和環(huán)境以及開發(fā)商開發(fā)理念能否實(shí)現(xiàn)并長期保持。順馳物業(yè)將督促和配合綠化承包商做好綠化質(zhì)保期的養(yǎng)護(hù)工作，在質(zhì)保期后，將聘用有經(jīng)驗(yàn)的園藝工，自行完成小區(qū)的綠化養(yǎng)護(hù)工作。包括定期的澆水、施肥、及時翻土、修剪、滅蟲、除病、栽種、補(bǔ)種合適的苗木和及時清理殘枝和綠地內(nèi)的垃圾等。 ? 營造合適的社區(qū)文化 順馳物業(yè)將根據(jù)小區(qū)內(nèi)居住人員的實(shí)際，積極開展各項(xiàng)文娛體育活動的服務(wù)，管理好小區(qū)內(nèi)所有文 化設(shè)施的清潔、使用和安全；同時，作為服務(wù)者，順馳物業(yè)將本著“規(guī)范、周到、守信、高效”的服務(wù)信念，以“客戶的需要就是服務(wù)的內(nèi)容”為原則，通過建立和業(yè)主之間的互動聯(lián)系，開展全方位的客戶服務(wù)，聯(lián)系當(dāng)?shù)卣蜕鐓^(qū)組織以及各類社會公益單位，促進(jìn)物業(yè)管理處與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間的交流溝通，讓所有的住戶不僅有溫馨的家的感覺，而且還能體會社區(qū)的和睦，更能體會高尚生活帶來的樂趣。 A、建立社區(qū)信息平臺 順馳物業(yè)將指導(dǎo)和協(xié)助物業(yè)管理建立英特網(wǎng)信息平臺，鼓勵小區(qū)業(yè)主自由參與，內(nèi)容包括： 太陽城 最新動態(tài)、業(yè)主之家、物業(yè)管理法律法規(guī)問 與答、物業(yè)服務(wù)指南、最新物業(yè)管理動態(tài)、房地產(chǎn)行業(yè)動態(tài)、物管處人員介紹、小區(qū)文化活動公告、二次 裝修介紹、家庭生活小常識和科普文化知識以及業(yè)主需求、報修、投訴的告之和業(yè)主之間 式聊天等等。從而通過高科技手段在寧靜中實(shí)現(xiàn)社區(qū)中各方面的溝通和交流。 B、定期組織各種活動 順馳物業(yè)根據(jù)小區(qū)人員愛好的不同，將聘請晨操和健身操教練，鼓勵信戶走出家門積極參與全民健身。利用會所現(xiàn)有設(shè)施舉辦各種競賽活動，包括：拳操、乒乓球、桌球、網(wǎng)球、棋牌、游泳等。每年制定社區(qū)活動計劃，開展各種有益于身心健康的文化娛樂活動包括：股票沙龍、戲 曲票友會、珠寶鑒賞 會、剩余物資調(diào)劑會、播花輔導(dǎo)班、美容美發(fā)指導(dǎo)課、署期舉辦兒童少年的書法繪畫輔導(dǎo)班等。 C、做好節(jié)日布置 順馳物業(yè)結(jié)合小區(qū)內(nèi)場地和環(huán)境，在重大節(jié)日，如國慶節(jié)、圣誕節(jié)、春節(jié)、兒童節(jié)等有計劃地做好節(jié)日布置工作，張燈結(jié)彩、渲染節(jié)日氣氛，營造舒適的生活環(huán)境。 ? 智能化設(shè)施的維護(hù) 在許多順馳物業(yè)管理的項(xiàng)目中，智能化功能定位和管理等方面的工作卓有成效，得到眾多業(yè)戶的一致好評。以順馳物業(yè)的技術(shù)力量和管理能力，一定能使 順馳水藍(lán)投巨資建設(shè)的智能化設(shè)施設(shè)備，在日常管理中發(fā)揮其應(yīng)用的作用。 A、智能化系統(tǒng)的技術(shù)保 障 由于智能化系統(tǒng)是住宅新興的行業(yè)，技術(shù)含量比較高，對操作維護(hù)人員的要求 也比較高，順馳物業(yè)的 IT 和機(jī)電工程師將隨是提供技術(shù)保障，配備專業(yè)弱電工程師、專職對智能化系統(tǒng)進(jìn)行日常操作和