【正文】 C、做好節(jié)日布置 順馳物業(yè)結(jié)合小區(qū)內(nèi)場地和環(huán)境，在重大節(jié)日，如國慶節(jié)、圣誕節(jié)、春節(jié)、兒童節(jié)等有計(jì)劃地做好節(jié)日布置工作，張燈結(jié)彩、渲染節(jié)日氣氛，營造舒適的生活環(huán)境。順馳物業(yè)將督促和配合綠化承包商做好綠化質(zhì)保期的養(yǎng)護(hù)工作，在質(zhì)保期后，將聘用有經(jīng)驗(yàn)的園藝工，自行完成小區(qū)的綠化養(yǎng)護(hù)工作。 D、突發(fā)事件處理 順馳物業(yè)對(duì)每一位上崗的安保人員，都將進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)，物業(yè)管理處將結(jié)合小區(qū)的實(shí)際情況，制定各種緊急事件預(yù)案，以及時(shí)妥善地處理和防范各種突發(fā)事件。 K、將單元交付業(yè)戶使用 物業(yè)管理處將代表 順馳水藍(lán) 將物業(yè)交付業(yè)戶使用，客戶經(jīng) 順馳水藍(lán) 簽發(fā)的《支付使用通知書 》 ，正式接收住宅單元，當(dāng)場填妥《物業(yè)單元交接表 》 ，交接以接收住宅單元鑰匙為標(biāo)志，物業(yè)交付以如下程序執(zhí)行： 工作 經(jīng)辦部門 內(nèi)容 備注 確認(rèn)業(yè)主 服務(wù)中心 核實(shí)順馳水藍(lán)簽發(fā)《交付使用通知書 》 若有疑問需向順馳水藍(lán)證實(shí) 交接文本 服務(wù)中心 遞交《物業(yè)管理公約 》 、《用戶手冊(cè) 》 、《住宅說明書 》 、《住宅質(zhì)保書 》 請(qǐng)業(yè)主簽收 ? 二次裝修管理 為保證物業(yè)安全和其他業(yè)主利益不受侵害，減少裝修對(duì)公眾和環(huán)境的影響，順馳物業(yè)將總結(jié)以往二次裝修管理中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，加強(qiáng)和完善二次裝修管理制度和方法。驗(yàn)收時(shí)需記錄水、電和煤氣表且讀數(shù)。 G、各種機(jī)房和設(shè)備的驗(yàn)收及交接 各種機(jī)房驗(yàn)收 應(yīng)由物業(yè)管理處、 順馳水藍(lán) 、監(jiān)理及施工方等單位的代表共同參與，交接以接收機(jī)房鑰匙、遞交技術(shù)資料和備品配件為標(biāo)志。 A、政府有關(guān)職能部門驗(yàn)收 政府有關(guān)職能部門對(duì)物業(yè)驗(yàn)收主要由質(zhì)檢站、消防局、規(guī)劃局、住宅發(fā)展局等部門對(duì)物業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收，具 體的驗(yàn)收程序?yàn)椋菏┕挝粋渫孜飿I(yè)建筑及公用設(shè)備竣工圖紙、報(bào)告，并填寫驗(yàn)收申請(qǐng)表交政府有關(guān)職能部門；政府有關(guān)職能部門安排驗(yàn)收；政府有關(guān)職能部門初驗(yàn)樓宇，返回整改項(xiàng)目清單；施工單位整改完成后，通知有關(guān)政府部門再次驗(yàn)收，并重復(fù)程序至有關(guān)政府驗(yàn)收妥當(dāng)及發(fā)出各種驗(yàn)收通過的文件或證明。 ? 確保物業(yè)管理各種方案 順馳物業(yè)根據(jù)小區(qū)建設(shè)、周邊環(huán)境、購房及租房對(duì)象和物業(yè)配置設(shè)施等情況，制定一系列適合 太陽城 的物業(yè)管理方案，使管理人員上崗后，能清楚地知道其在本物業(yè)內(nèi)所承擔(dān)的角色。 ? 完成物業(yè)管理人 員入職培訓(xùn) 順馳物業(yè)將根據(jù)首期入住小區(qū)的戶數(shù)，制定合理的物業(yè)管理人員架構(gòu)。我們認(rèn)為客戶的滿意度的衡量需建立在不同的層面上，以確保客戶服務(wù)工作無論在宏觀上還是具體細(xì)節(jié)上均得到改善。我們提倡：“沒有安全，就沒有一切”。這樣，我們就能為以后小區(qū)文化建設(shè)建立完整的檔案。“服務(wù)”是我們必不可少的立足點(diǎn)、“賣點(diǎn)”，不再是“單一的”基礎(chǔ)服務(wù)，我們會(huì)去滿足或使更多業(yè)主理解我們的服務(wù)。 二、 物業(yè)管理的 各項(xiàng)保障 ? 物業(yè)管理籌備工作簡介 俗話說：“三軍未動(dòng)，糧草先行”。 ? 現(xiàn)工地管理方通常會(huì)對(duì)施工現(xiàn)場的安 全管理、施工人員生活區(qū)域的衛(wèi)生等方面管理還比較薄弱。 ? 空調(diào)外機(jī)預(yù)留位臵不當(dāng)，主要是戶 外機(jī)放臵位臵、熱量排放朝向、預(yù)留架大小等。 ? 服 務(wù)效率 —— 快速 服務(wù)效率是向用戶提供服務(wù)的時(shí)限。 ? 服務(wù)項(xiàng)目 —— 齊全 除了搞好物業(yè)管理綜合 服務(wù)收費(fèi)所包含的必要服務(wù)項(xiàng)目外，物業(yè)管理公司 還應(yīng)努力拓展服務(wù)的深度和廣度，努力開展各種能滿足用戶需要的特約服務(wù)和便民服務(wù)，使用戶享受到無微不至的關(guān)懷和盡善盡美的服務(wù)。作 為業(yè)主，都希望聘請(qǐng)到高水平的物業(yè)管理公司，享受貨真價(jià)實(shí)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。在客戶提供必要合作的基礎(chǔ)上，我們將承諾達(dá)到以下目標(biāo)。 第 二節(jié) 太陽城物業(yè)管理 服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn) 為將太陽城建設(shè)成為 荊州最具特色、 充滿異國風(fēng)情 的 超一流標(biāo) 志性 文明住宅小區(qū)，順馳物業(yè) 荊州分 公司將依照《全國 物業(yè) 管理 優(yōu)秀示范小區(qū)》標(biāo)準(zhǔn) 和 優(yōu)于《荊州市 住宅小區(qū) 物業(yè)管理 公共 服務(wù) 等級(jí) 標(biāo)準(zhǔn)》 （荊房 202033 號(hào)）中的 一級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 實(shí)施物業(yè)管理。 ? 車輛交通管理服務(wù) 對(duì)小區(qū)內(nèi)各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進(jìn)出、行駛、停泊實(shí)施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，從而創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。通 過專業(yè)化人員的管理，科學(xué)合理地保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化，使小區(qū)綠化達(dá)到綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果。 ? 房屋及公共、共用設(shè)施設(shè)備管理服務(wù) 房屋建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護(hù)和管理 范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。 D. 加強(qiáng)環(huán)境治理，項(xiàng)目內(nèi)、外環(huán)境實(shí)行定時(shí)清潔，隨時(shí)保潔。 第 五 節(jié) 太陽城物業(yè)管 理 特色與主要措施 ? 將太陽城項(xiàng)目賦予“管家式”管理的理念 A. 服務(wù)距離的拉近 ：順馳物業(yè)管家將致力于服務(wù)太陽城業(yè)主，業(yè)主工作和生活的需要就是我們的工作方向。 紅外安防、樓宇智能、區(qū)域監(jiān)控、可視對(duì)講等都是太陽城智能化中使用的設(shè)施。我公司 將 和居委會(huì)、派出所等相關(guān)部門全力配合，共同維護(hù)業(yè)主的利益。 通過高水平物業(yè)管理將太陽城提到一個(gè)較高的層次上，實(shí)現(xiàn)高消費(fèi)投資，高價(jià)值體現(xiàn)，將太陽城變成一個(gè)體現(xiàn)現(xiàn)代社會(huì)文明價(jià)值的綜合性社區(qū)。低層住宅則為三層聯(lián)體別墅。 優(yōu)質(zhì)的地塊配以高品質(zhì)的樓盤，結(jié)合順馳物業(yè)管理有限公司在天津多年的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，太陽城必將成為荊州市高品質(zhì)的居住區(qū)。 ? 視每位業(yè)主如“貴賓”，充分體現(xiàn)順馳物業(yè)“業(yè)主至上 ”的服務(wù)理念 ：在服務(wù)的感性認(rèn)識(shí)上提高服務(wù)人員的思維，從行動(dòng)上提升服務(wù)人員的水平，視每位業(yè)主為貴賓，讓每位業(yè)主真正享受尊貴的服務(wù)。而且強(qiáng)調(diào)各部門都以項(xiàng)目為中心，所有工作聚焦項(xiàng)目的統(tǒng)一目標(biāo)，充分利用公司資源優(yōu)勢，直接、有力地支持項(xiàng)目。也開創(chuàng)了順馳物業(yè)管理辦公樓的先河，而且取得了良好的成績， 2000 年順馳集團(tuán)辦公樓 被評(píng)為 “ 天津市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū) ”。 2002 年被評(píng)為了“全國物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”的榮譽(yù)稱號(hào)。公司始終以客戶需求為導(dǎo)向，秉承“ 摯誠務(wù)實(shí)、業(yè)主至上 ”的企業(yè)宗旨， 以 “ 嚴(yán)謹(jǐn)、高效、務(wù)實(shí)、認(rèn)真、創(chuàng)新 ” 的工作態(tài)度 和 體驗(yàn)順馳“家文化生活”、服務(wù)到“最小細(xì)節(jié)”的特色服務(wù) ，來 提高公司的整體服務(wù)水平 ， 贏得了良好的口碑和 驕人的業(yè)績 。做為荊州地產(chǎn)劃時(shí)代的大手筆， 荊州順馳水藍(lán)房地產(chǎn)公司開發(fā)的太陽城 無疑將為新荊州 城市面貌的改善 再添濃墨重彩。 由于時(shí)間緊促，資料尚不夠詳盡，若有遺漏和疏忽，敬請(qǐng)?jiān)彛? 目 錄 前 言 第一章 順馳物業(yè)企業(yè)介紹 第一節(jié) 天津順馳物業(yè)管理有限公司簡介 第二節(jié) 順馳物業(yè)主要管理項(xiàng)目 第三節(jié) 順馳物業(yè)發(fā)展歷程與業(yè)績 第四節(jié) 順馳物業(yè)組織結(jié)構(gòu)及說明 第五節(jié) 順馳物業(yè)荊州分公司 第六節(jié) 我們的優(yōu)勢與特色 第二章 太陽城項(xiàng)目概況與管理思路 第一節(jié) 太陽城地理位置概況與特點(diǎn) 第二節(jié) 太陽城建筑概況與配套設(shè)施 第三節(jié) 太陽城規(guī)劃物業(yè)用房概況 第四節(jié) 太陽城物業(yè)管理思路要點(diǎn) 第五節(jié) 太陽城物業(yè)管理特色與主要措施 第三章 太陽城物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)與管理目標(biāo) 第一節(jié) 太陽城物業(yè)管理服務(wù)范圍 第二節(jié) 太陽城物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn) 第三節(jié) 太陽城物業(yè)管理目標(biāo) 第四章 太陽城物業(yè)管理模式（重點(diǎn)內(nèi)容） 第一節(jié) 高標(biāo)準(zhǔn)管理原則 第二節(jié) 服務(wù)模式 一、 順馳物業(yè)的前期介入 二、 物業(yè)管理的各項(xiàng)保障 三、 對(duì)太陽城的人文管理 四、 日常服務(wù)模式簡介 五、 客戶方針 第三節(jié) 前期介入與籌備工作計(jì)劃 第四節(jié) 前期物業(yè)管理模式 第五章 太陽城物業(yè)管理組織架構(gòu) 第一節(jié) 管理中心組織架構(gòu)圖 第二節(jié) 管理中心崗位設(shè)置與說明 第六章 太陽城物業(yè)管理費(fèi)用測算 第一節(jié) 管理費(fèi)用分析 第二節(jié) 管理成本測算 第三節(jié) 管理收入測算 第四節(jié) 管理費(fèi)用補(bǔ)貼說明 第五節(jié) 關(guān)于維修基金 結(jié) 語 第一章 順馳物業(yè)企業(yè)介紹 第一 節(jié) 天津順馳物業(yè)管理有限公司簡介 天津 市 順馳物業(yè)管理有限公司成立于一九九七年 ,是天津市 順馳集團(tuán) 公司的全資附屬公司 ， 是具有物業(yè)管理 國家一級(jí)資質(zhì) 的 專業(yè)化公司 ， 中 國物業(yè)管理協(xié)會(huì)理事單位 、天津市物業(yè)管理行業(yè)十強(qiáng)企業(yè)之一。 ? 太陽城 項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積 135 萬平 方米，由 12 個(gè)組團(tuán)組成，是全國“十大名盤之一“ ,號(hào)稱是天津市的城外之城。 ? 久華里 以 高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)與管理，創(chuàng)造了華苑地區(qū)的最高收繳率 98％；在環(huán)境維護(hù)和管理上成為了華苑地區(qū)的一個(gè)標(biāo)志性“景觀社區(qū) ” ,為政府支持開發(fā)的大型居住社區(qū)增添了光彩， 2002 年順馳 久 華里小區(qū)被評(píng)為 “ 天津市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū) ”。待管在建項(xiàng)目 10 余個(gè)，管業(yè)面積達(dá) 200 余萬平方米。 ? “家文化”的氛圍營造，使業(yè)主產(chǎn)生歸屬感 ：順馳物業(yè) 一直把項(xiàng)目看作是一個(gè)家庭，通過整個(gè)“家”氛圍的營造，讓業(yè)主真正享受在繁雜的大都市，社會(huì)的快速發(fā)展中，有一片屬于順馳業(yè)主常相歸屬的“大家庭”，以提升整個(gè)項(xiàng) 目的社區(qū)氛圍，營造順馳物業(yè)的良好口碑。 第二章 太陽城項(xiàng)目概況與管理思路 第 一 節(jié) 太陽 城地理位置概況與特點(diǎn) 順馳太陽城項(xiàng)目位于荊州市的沙市區(qū)，荊襄南道以南 、 長港路以北 、 工農(nóng)路以東，園林路以西。整個(gè)小區(qū)被環(huán)形道路及兩橫一縱的車行道劃分為若干個(gè)住宅組群。服務(wù)到最小細(xì)節(jié)需要不折不扣的執(zhí)行。 ? 充分重視前期介入的作用，我們將在太陽城開盤之前即到位主要管理人員，并進(jìn)行項(xiàng)目的前期介入。如有需要亦直接提供裝飾裝修服務(wù)。 ? 我公司將聯(lián)合 荊州市和沙市 區(qū)有關(guān)部門，在太陽城內(nèi)大力開展各種有益的社區(qū)活動(dòng)，推動(dòng)精神文明的發(fā)展，形成良好的社區(qū)文化 ，并使之成為我們創(chuàng)造一流物業(yè)品牌的有力支撐點(diǎn) 。 ? 外延與內(nèi)延服務(wù)管理 A. 建立方便的外部聯(lián)系網(wǎng)，方便業(yè)主的需求。 一、 常規(guī)性公共服務(wù) 即物業(yè)為履行物業(yè)管理合同，向全體業(yè)主及住戶提供的經(jīng)常性服務(wù)，是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶都可以享受到 的。各種環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日產(chǎn)日清，按計(jì)劃消毒、滅鼠、滅蟲。 治安消防管理是為了保障所管物業(yè)區(qū)域內(nèi)的財(cái)物不受損失，人員不受傷害，維護(hù)小區(qū)正常的工作、生活秩序。營造太陽城溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。通知業(yè)主裝修事項(xiàng)。我們將 參 照 ISO9001： 2000 標(biāo)準(zhǔn)， 逐步 在 太陽城 建立、實(shí)施、檢驗(yàn)、考核、調(diào)整、完善 ISO9001： 2000 的質(zhì)量管理體系，并通過 模擬 ISO9001： 2000 質(zhì)量管理體系有效運(yùn)行，保證服務(wù)質(zhì)量，提升管 理標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)價(jià)值。對(duì)這些設(shè)備要加強(qiáng)管理、精心養(yǎng)護(hù)，使之始終處于完好狀態(tài)，降低設(shè)備故障率。而順馳物業(yè) 制定的物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)系根據(jù)物業(yè)實(shí)際和提供服務(wù)的內(nèi)涵確定，以“大眾化收費(fèi)、高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)”為原則；公司開展的特約服務(wù)和便民服務(wù)也以滿足用戶需要為目的，以“保底微利，以支定收”為原則。 ? 建筑設(shè)計(jì)介入 : 介入基本擬定內(nèi)容： 前期介入及巡視后通常需跟進(jìn)事宜： ? 使用及管理者方便，保持物業(yè)形象 ? 已完成之單元應(yīng)與還在施工的區(qū)域隔離開，并由施工他包單位做好該區(qū)域安全、 ? 圍墻和大門的設(shè)臵； ? 監(jiān)控中心及安 保崗?fù)さ脑O(shè)計(jì)與施工； ? 單元戶型及實(shí)用功能； ? 建筑物外立面的控制； ? 公共環(huán)境裝飾和綠化的布臵； ? 各種標(biāo)志牌選用； ? 大堂接待臺(tái)的布臵； ? 物業(yè)管理用房的設(shè)計(jì)和施工； ? 預(yù)留家用空調(diào)穿墻孔和室外機(jī)座位臵的確定 消防、衛(wèi)生、產(chǎn)品保護(hù)等方面工作，以便更好等待竣工驗(yàn)收。 ? 車庫管理系統(tǒng)的可操作性要強(qiáng)，從管 ? 衛(wèi)生電視接收和有線電視系統(tǒng) ? 綜合布線系統(tǒng) ? 寬帶接入和上網(wǎng)方式等 理成本及維護(hù)成本中考慮，特別車庫控制系統(tǒng)的購臵應(yīng)多從維修保養(yǎng)方面加以控制。同時(shí)還會(huì)積極的參與并承擔(dān)貴司可能參加的各種房展會(huì)上人的安全保衛(wèi)工作。如下 但不限于 ： ? 物業(yè)驗(yàn)收方案 ? 物業(yè)保安方案 ? 物業(yè)清潔、滅蟲和綠化養(yǎng)護(hù)方案 ? 工程設(shè)施維修保養(yǎng)方案 ? 財(cái)務(wù)運(yùn)行方案 ? 人事管理方案 ? 物業(yè)服務(wù)方案 ? 交通和停車管理方案 ? 小區(qū)活動(dòng)方案等 ? 物業(yè)管理的其他籌 備工作 ? 建立與政府有關(guān)職能部門的聯(lián)系 ? 申