【正文】 現(xiàn)代化管理手段，營(yíng)造業(yè)主滿意的生活環(huán)境，提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，共同維護(hù)“太陽(yáng)城”良好的住宅品牌，達(dá)到物業(yè)保值、增值和公共設(shè)施設(shè)備的正常、完整。定能為物業(yè)所有者及使用人提供全面、專業(yè)、周詳及穩(wěn)定的高素質(zhì)管理服務(wù)。 第 二 節(jié) 太陽(yáng)城建筑概況與配套設(shè)施 本項(xiàng)目由聯(lián)體別墅、疊拼住宅、多層住宅、小高層住宅、會(huì)所、商業(yè)街組成。其中二層半的住宅 4 棟；四層的住宅 17 棟；四層半的住宅 84 棟；六層的住宅 90 棟；十一層半的住宅 17 棟，部分設(shè)地下室一層；會(huì)所三層；商業(yè)街三層；總建筑面積約310000M2，其中商業(yè)面積 15000 M2，住宅面積 295000 M2。整個(gè)小區(qū)被環(huán)形道路及兩橫一縱的車行道劃分為若干個(gè)住宅組群。整個(gè)小區(qū)的總體建筑輪廓，采用低層、多層和小高層相結(jié)合的方式。在景觀界面的核心位置和小區(qū)北部邊緣設(shè)置小高層，一方面充分利用建筑間距提高容積率，另一方面在小區(qū)北部 及中部形成鮮明的景觀意向以加強(qiáng)小區(qū)的整體感覺；多層住宅主要包括 56 層的條式住宅及四層退臺(tái)式陽(yáng)光住宅和疊拼住宅。低層住宅則為三層聯(lián)體別墅。 太陽(yáng)城項(xiàng)目規(guī)劃有大型水面湖景、中庭花園、 VIP 會(huì)所、商業(yè)街、運(yùn)動(dòng)休閑等公共設(shè)施，且設(shè)有各式電子安全防范系統(tǒng)：周界紅外線對(duì)射報(bào)警、公共區(qū)間閉路監(jiān)控、保安 24 小時(shí)電子巡更、可視對(duì)講、門禁及車庫(kù)管理。小高層每棟配有低速電梯及變頻水泵滿足了住戶出行、生活的需求。 第 三 節(jié) 太陽(yáng)城規(guī)劃物業(yè)用房概況 ? 臨時(shí)性用房 具體位置： 荊州植物園太陽(yáng)城南門銷售中心第二層 用房面積： 54 平方 米 ? 長(zhǎng)期性用房 具體位置：荊州植物園太陽(yáng)城商業(yè)街 1 號(hào)樓第三層 用房面積：總計(jì) 240 平方米 第 四 節(jié) 太陽(yáng)城物業(yè)管理思路 要點(diǎn) 根據(jù)太陽(yáng)城的特點(diǎn)和物業(yè)管理需求分析，我們提出以下管理思路： ? 高水平的管理和專業(yè)化的素質(zhì)源于扎實(shí)的物業(yè)管理理論和豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。順馳物業(yè)經(jīng)過多年的工作探索，摸索出一條經(jīng)驗(yàn)，就是用心管理、貼心服務(wù)，管理重在執(zhí)行。服務(wù)到最小細(xì)節(jié)需要不折不扣的執(zhí)行。在太陽(yáng)城自然 與文明結(jié)合的文化居住區(qū)內(nèi)，我們將針對(duì)小區(qū)物業(yè)品質(zhì)高，管理面積大，人流多、停車場(chǎng)使用率高等特點(diǎn)，充分發(fā)揮公司自身優(yōu)勢(shì)，實(shí) 行 資源共 享，全心全意為業(yè)主服務(wù)，努力成為荊州高品質(zhì)居住環(huán)境的典范。 ? 根據(jù)太陽(yáng)城特點(diǎn)、物業(yè)管理需求分析和我公司物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，我們將太陽(yáng)城管理標(biāo)準(zhǔn)定位在專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上。 通過高水平物業(yè)管理將太陽(yáng)城提到一個(gè)較高的層次上，實(shí)現(xiàn)高消費(fèi)投資，高價(jià)值體現(xiàn)，將太陽(yáng)城變成一個(gè)體現(xiàn)現(xiàn)代社會(huì)文明價(jià)值的綜合性社區(qū)。 但是， 根據(jù)太陽(yáng)城項(xiàng)目物業(yè)品質(zhì)和荊州消費(fèi)水平，我們對(duì)物業(yè)管理價(jià)格定位進(jìn)行了分析 ， 并且針對(duì)不同的組團(tuán)實(shí)行不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 經(jīng)過我公司的測(cè)算，我們認(rèn)為， 本方案中提供的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ，在一定階段內(nèi)基本上滿足太陽(yáng)城日常管理的收支平衡 。低廉的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并不意味著降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，相反，我公司取得的眾多業(yè)績(jī)表明，物業(yè)管理質(zhì)量的保證是靠公司建立和實(shí)施完善的物業(yè)管理質(zhì)量體系 以及 完善的規(guī)章制度。我們?cè)诰G化、保潔、維修、保安等方面都有規(guī)范的管理制度和措施，在太陽(yáng)城的物業(yè)管理中我們會(huì)提供高效、專業(yè)的管理和服務(wù)，全方位降低管理成本、 大力 提高工作效 率 ，讓業(yè)主真正受益。 ? 充分重視前期介入的作用，我們將在太陽(yáng)城開盤之前即到位主要管理人員，并進(jìn)行項(xiàng)目的前期介入。 根據(jù)順馳水藍(lán)的開發(fā)進(jìn)度，我們將適時(shí)調(diào)整介入方案，并配合太陽(yáng)城的開發(fā)進(jìn)度分期實(shí)現(xiàn)正式接管。 ? 太陽(yáng)城屬 于 沙市區(qū) 的一個(gè)較大的社區(qū)，政府基層組織工作尤為重要。我公司 將 和居委會(huì)、派出所等相關(guān)部門全力配合，共同維護(hù)業(yè)主的利益。 ? 考慮到荊州物業(yè)管理普及情況，我們的 服務(wù)對(duì)象多為對(duì)物業(yè)管理接觸較少的人士，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和相關(guān)費(fèi)用的交納存在一些欠、拖、拒交等不好現(xiàn)象，同時(shí)亦存在實(shí)際的困難。我公司針對(duì)此等情況，除了在服務(wù)上加強(qiáng)外，同時(shí)大力宣傳物業(yè)管理和相關(guān)的法律法規(guī)，讓眾多業(yè)主知曉，進(jìn)而理解支持物業(yè)管理工作。 ? 我公司在前期業(yè)主入住期間，通過各種渠道各種方式進(jìn)行物業(yè)管理知識(shí)普及宣傳，制作業(yè)主入住手冊(cè)，業(yè)主臨時(shí)公約，裝飾裝修管 理規(guī)定發(fā)放。并且按照規(guī)定對(duì)業(yè)主的房屋裝修提供把關(guān)檢驗(yàn)服務(wù)。如有需要亦直接提供裝飾裝修服務(wù)。 ? 針對(duì)太陽(yáng)城的具體情況，采取一體式的安全管理體系。 分各 個(gè)組團(tuán)分別設(shè)置監(jiān)控崗位，此外在園區(qū)公共道路和配套建筑上，設(shè)置巡邏崗。 紅外安防、樓宇智能、區(qū)域監(jiān)控、可視對(duì)講等都是太陽(yáng)城智能化中使用的設(shè)施。我們深知，一個(gè)良好的居住環(huán)境，安全十分重要，基于開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，對(duì)智能化系統(tǒng)，安防系統(tǒng)的配備和使用，我們將努力打造人防、技防有機(jī)結(jié)合的安全防范系統(tǒng)體系，為太陽(yáng)城業(yè)主提供和諧、安寧、安全、有序地居住環(huán)境。 ? 在項(xiàng)目員工招聘上， 采用有經(jīng)驗(yàn)的管理人員來(lái)管理。同時(shí)兼顧項(xiàng)目 所在地荊州市沙市區(qū)下崗失業(yè)人員多 的實(shí)際情況。兼顧考慮個(gè)別崗位可安排太陽(yáng)城內(nèi)的住戶，幫助解決一些困難戶的問題。 ? 我公司將聯(lián)合 荊州市和沙市 區(qū)有關(guān)部門，在太陽(yáng)城內(nèi)大力開展各種有益的社區(qū)活動(dòng)，推動(dòng)精神文明的發(fā)展，形成良好的社區(qū)文化 ，并使之成為我們創(chuàng)造一流物業(yè)品牌的有力支撐點(diǎn) 。 ? 在管理團(tuán)隊(duì)方面，本著“專家型團(tuán)隊(duì)、學(xué)習(xí)型組織”的思路。 我公司 調(diào)派有豐富經(jīng)驗(yàn)的管理人員到太陽(yáng)城管理中心任職， 定期安排太陽(yáng)城管理 中心 的員工參加培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，不斷提高管理處的管理水平。 第 五 節(jié) 太陽(yáng)城物業(yè)管 理 特色與主要措施 ? 將太陽(yáng)城項(xiàng)目賦予“管家式”管理的理念 A. 服務(wù)距離的拉近 ：順馳物業(yè)管家將致力于服務(wù)太陽(yáng)城業(yè)主，業(yè)主工作和生活的需要就是我們的工作方向。 B. 重視服務(wù)的內(nèi)容、品質(zhì)與效率 ，切實(shí)了解太陽(yáng)城業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求，有針對(duì)性的提供服務(wù)。 C. 形成一種“祥和、安全、品位”的社區(qū)人文環(huán)境 ? 高標(biāo)準(zhǔn)管理的措施 A. 建立和實(shí)施完善的物業(yè)管理基礎(chǔ)服務(wù)和 “公寓式”管理、服務(wù)相結(jié)合的管理形式。 B. 培育高素質(zhì)的員工隊(duì)伍－企業(yè)核心價(jià)值觀的宣貫，各種專業(yè)教育的培訓(xùn)。 C. 加大項(xiàng)目基礎(chǔ)服 務(wù)工作的力度 —— 考核標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)督機(jī)制。 ? 外延與內(nèi)延服務(wù)管理 A. 建立方便的外部聯(lián)系網(wǎng)，方便業(yè)主的需求。 B. 想業(yè)主之所想，服務(wù)業(yè)主之所需 ,實(shí)施項(xiàng)目全方位服務(wù) —— 提供業(yè)主需要的多種生活服務(wù)、辦公服務(wù)、特約服務(wù) (保安、保潔、維修、禮儀服務(wù) )。 C. 創(chuàng)造“都市生活”的快捷、整潔、優(yōu)美、安全、文明、無(wú)干擾環(huán)境。 D. 加強(qiáng)環(huán)境治理，項(xiàng)目?jī)?nèi)、外環(huán)境實(shí)行定時(shí)清潔，隨時(shí)保潔。 E. 對(duì)垃圾的分類處理，定時(shí)清理。 F. 嚴(yán)格機(jī)動(dòng)車與非機(jī)動(dòng)車管理，劃區(qū)域管理，憑證進(jìn)入。 G. 設(shè)置宣傳公益牌， 做好文明宣傳與標(biāo)識(shí)。 第 三 章 服務(wù)內(nèi)容 標(biāo)準(zhǔn) 與 管理 目標(biāo) 第 一 節(jié) 太陽(yáng)城物業(yè)管理 服務(wù) 范圍 順馳物業(yè)荊州分公司為太陽(yáng)城提供的 物業(yè)管理 服務(wù) 總體歸納為“六項(xiàng)管理、三類服務(wù)”，即“房屋及設(shè)施設(shè)備管理服務(wù)、環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù)、治安消防管理服務(wù)、綠化 管理服務(wù)、車輛交通管理服務(wù)和其它公共管理服務(wù)”；常規(guī)性公共服務(wù)（合同服務(wù)）委托性特約服務(wù)（非合同零星服務(wù)）和經(jīng)營(yíng)性多種服務(wù)（非合同全方位、多層次的綜合服務(wù)）。 一、 常規(guī)性公共服務(wù) 即物業(yè)為履行物業(yè)管理合同，向全體業(yè)主及住戶提供的經(jīng)常性服務(wù)，是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶都可以享受到 的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如：清潔衛(wèi)生服務(wù)、治安保衛(wèi)服務(wù)、維修居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等，我們將為業(yè)主及住戶提供專業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。 ? 房屋及公共、共用設(shè)施設(shè)備管理服務(wù) 房屋建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護(hù)和管理 范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。 ? 公共、共用設(shè)施、設(shè)備的管理 范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯、水泵房。 ? 市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護(hù)和管理 范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、湖面、地上車庫(kù)等。 ? 智 能化設(shè)施設(shè)備 范圍包括：樓宇對(duì)講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線報(bào)警系統(tǒng)，周界紅 外線對(duì)射報(bào)警系統(tǒng)、門禁及車庫(kù)管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。 ? 環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù) 對(duì)小區(qū)公共部位和區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生進(jìn)行管理，是一項(xiàng)經(jīng)常性的管理服務(wù)工作，它包括小區(qū)內(nèi)公共部位和區(qū)域的清潔、衛(wèi)生及各種垃圾的收集。各種環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日產(chǎn)日清，按計(jì)劃消毒、滅鼠、滅蟲。通過對(duì)小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶提供高檔次的服務(wù)及高質(zhì)量的生活場(chǎng)所。 ? 綠化管理服務(wù) 綠化的功能是美化人居環(huán)境，提高人們身心健康水平。通 過專業(yè)化人員的管理，科學(xué)合理地保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化，使小區(qū)綠化達(dá)到綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果。綠化管理的主要內(nèi)容是樹木、花卉、草坪的養(yǎng)護(hù)。 樹木、花卉的養(yǎng)護(hù)：主要內(nèi)容是澆水、施肥、除草、松土、整形修剪、防治病蟲害、養(yǎng)護(hù)。 ? 治安消防管理服務(wù) 治安消防是小區(qū)物管工作重點(diǎn)之一。要貫徹“預(yù)防為主、防治（消）結(jié)合”的方針，對(duì)所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進(jìn)行全面的管理。 治安消防管理是為了保障所管物業(yè)區(qū)域內(nèi)的財(cái)物不受損失，人員不受傷害，維護(hù)小區(qū)正常的工作、生活秩序。對(duì)消防工作實(shí)施管理，預(yù)防小區(qū)物業(yè)區(qū)域內(nèi)火災(zāi)的發(fā)生。最大限 度地減少火災(zāi)損失，為住戶的生活提供安全的環(huán)境，保護(hù)小區(qū)業(yè)主、 住戶的人身和財(cái)產(chǎn)的安全。 ? 車輛交通管理服務(wù) 對(duì)小區(qū)內(nèi)各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進(jìn)出、行駛、停泊實(shí)施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，從而創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。 ? 其它公共管理服務(wù) 在小區(qū)物業(yè)轄區(qū)里，為確保小區(qū)業(yè)主及住戶的生活安全及小區(qū)的整體美觀，特定的各種管理服務(wù)制度如：裝修管理規(guī)定、停車場(chǎng)管理規(guī)定、公共設(shè)施設(shè)備使用規(guī)定、小區(qū)消防管理規(guī)定等各種規(guī)定，有效地為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)舒適、安寧的生活環(huán)境。 二、 委托性特約服務(wù) 是為某些住戶群體 提供的服務(wù)，如：為高層住戶 14 小時(shí)開啟電梯、 24 小時(shí)高層供水及水泵的維修保養(yǎng)等。我們以專業(yè)的養(yǎng)護(hù)工作為業(yè)主及住戶提供舒適便利的生活環(huán)境。 三、 經(jīng)營(yíng)性多種服務(wù) 即向業(yè)主及住戶提供便利、高效、經(jīng)濟(jì)的便民服務(wù)。營(yíng)造太陽(yáng)城溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。順馳物業(yè)的便民服務(wù)有多年的工作經(jīng)驗(yàn)，真正從居民的日常生活細(xì)節(jié)考慮，以點(diǎn)點(diǎn)滴滴的積累和平凡的小事來(lái)體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務(wù)的整體水平，從而使每一位業(yè)主及住戶都能體驗(yàn)到生活在順馳太陽(yáng)城這個(gè)溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶為中心，有 步驟地開展各種 無(wú)償與有償服務(wù)，并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見，開辟新的服務(wù)項(xiàng)目。 第 二節(jié) 太陽(yáng)城物業(yè)管理 服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn) 為將太陽(yáng)城建設(shè)成為 荊州最具特色、 充滿異國(guó)風(fēng)情 的 超一流標(biāo) 志性 文明住宅小區(qū)，順馳物業(yè) 荊州分 公司將依照《全國(guó) 物業(yè) 管理 優(yōu)秀示范小區(qū)》標(biāo)準(zhǔn) 和 優(yōu)于《荊州市 住宅小區(qū) 物業(yè)管理 公共 服務(wù) 等級(jí) 標(biāo)準(zhǔn)》 （荊房 202033 號(hào)）中的 一級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 實(shí)施物業(yè)管理。 其中 具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)承諾及質(zhì)量保證措施 摘要 如下： 一、 基本服務(wù) 標(biāo)準(zhǔn)與措施 ? 簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確權(quán)利義務(wù)關(guān)系； ? 承接項(xiàng)目對(duì)住宅區(qū)公共部分、共用設(shè)施認(rèn)真檢查，做到驗(yàn)收手續(xù)齊全； ? 管理人員和專 業(yè)操作人員按照國(guó)家規(guī)定持證上崗； ? 建立完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理，財(cái)務(wù)管理，檔案管理等制度； ? 管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)熱情； ? 建立客戶服務(wù)中心，公示 24 小時(shí)服務(wù)電話。急修 1 小時(shí)內(nèi)，其他報(bào)修按照約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)； ? 根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)，公示服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)價(jià)目； ? 公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況； ? 每年至少一次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率 75％以上。 二、 公共服務(wù) 標(biāo)準(zhǔn)與措施 （一）安全管理 ? 小區(qū)主入口 24 小時(shí)執(zhí)勤； ? 監(jiān)控室實(shí)行 24 小時(shí)監(jiān)控； ? 別墅區(qū)設(shè)立專職保安員； ? 小區(qū)內(nèi)每小時(shí)保安巡查一次； ? 對(duì)小區(qū)內(nèi)的車輛進(jìn)行管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放； ? 對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修等勞務(wù)人員實(shí)行登記管理； ? 對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。 （二）環(huán)境管理 ? 按單元門設(shè)置垃圾桶，生活垃圾每天清運(yùn)一次； ? 小區(qū)道路、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、綠地等每日清掃一次；電梯廳、樓道每日清掃一次；樓梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清潔一次；路燈、樓道燈每半年清洗 1 次； ? 區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通 1 次；雨、污水井每半年檢查 1 次，并視情況及時(shí)清掏； ? 二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求；