【正文】 成一定程度的阻礙。 5． 4地內(nèi)有現(xiàn)狀電話局一座，將對(duì)區(qū)內(nèi)規(guī)劃產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。 3． 地塊位于太陽城中心位置，由于地塊南側(cè)的真理道尚未打通，與通 往市區(qū)的主干道路 —— 衛(wèi)國(guó)道距離較遠(yuǎn)，不利于天津順馳發(fā)展股份有限公司 第 24 頁 大量的管理資料下載 現(xiàn)場(chǎng)的形象展示。 二． 項(xiàng)目劣勢(shì) 1． 與周邊項(xiàng)目相對(duì)比，土地成本較高，付款壓力大。 5． 順馳太陽城項(xiàng)目為政府統(tǒng)一規(guī)劃的大型住宅工程，市政大配套設(shè)施齊備。未來隨著東南半環(huán)的改造、真理道的貫通、地鐵 2 號(hào)線的興建，項(xiàng)目周邊的交通狀況會(huì)得到更大程度的改善。 2． 太陽城起步區(qū)將于 2020 年 6 月入住，目前銷售情況良好，其良好的市場(chǎng)形象將對(duì)二期產(chǎn)生巨大的示范效應(yīng)。 通過上述我們對(duì)天津市總體市場(chǎng)及順馳太陽城相關(guān)區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)行為分析，我們認(rèn)為隨著天津市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，居民購買力也將逐步提高，加之河?xùn)|區(qū)大規(guī)模開發(fā)的熱度升溫，隨著消費(fèi)者購房理念的日漸成熟，適應(yīng)市場(chǎng)需求并引領(lǐng)市場(chǎng)的品牌產(chǎn)品，將有很大的市場(chǎng)空間。 12． 消費(fèi)者對(duì)居住區(qū)或小區(qū)的各種配套設(shè)施越來越重視，其中關(guān)乎生活質(zhì)量的基本生活服務(wù)設(shè)施和交通設(shè)施在消費(fèi)者進(jìn)行購房選擇時(shí)倍受關(guān)注，而對(duì)一些實(shí)用性功能不佳的智能化設(shè)施興趣不大。 10． 物業(yè)管理受重視的程度在消費(fèi)者購房時(shí)考慮的各種因素中比重有所增加，表明消費(fèi)者開始注重入住后的小區(qū)管理和生活服務(wù)了。 8． 環(huán)境是住宅永恒的賣點(diǎn)，除價(jià)格外在房地產(chǎn)各因素的關(guān)心程度上，景觀環(huán)境一直是消費(fèi)者最為看重的。 6． 貸款買房成為購房最主要的付款方式，人們正在逐漸拋棄傳統(tǒng)的消費(fèi)方式，樹立了借貸購房的住宅消費(fèi)觀念。 4． 由于目前消費(fèi)者所反映的商品房問題多集中于質(zhì)量問題以及兌現(xiàn)承諾問題，使得越來越多的消費(fèi)者將房地產(chǎn)開發(fā)天津順馳發(fā)展股份有限公司 第 21 頁 大量的管理資料下載 商的知名度和信譽(yù)度作為購房選擇的要素。 2． 每平方米 2020 元 —— 3000 元的住宅為市場(chǎng)主流產(chǎn)品，又因各個(gè)區(qū)域的價(jià)值發(fā)展水平不同而有所差別， 25 萬 ——30 萬元的住宅最受市場(chǎng)歡迎。 對(duì)麗苑發(fā)展前景的心理預(yù)期示意圖 看法 頻次 百分比短期內(nèi)會(huì)有很大發(fā)展 9 3有潛力將來會(huì)有發(fā)展 216 72距市里較遠(yuǎn)有很大發(fā)展可能性不大 321 不了解 42 14合計(jì) 298 缺省 2 總計(jì) 300 100區(qū)域認(rèn)同分布圖短期內(nèi)會(huì)有很大發(fā)展有潛力將來會(huì)有發(fā)展距市里較遠(yuǎn)有很大發(fā)展可能性不大不了解 (四 ) 具體消費(fèi)意向分析 通過我們對(duì)市場(chǎng)調(diào)查，以及對(duì)消費(fèi)者購買住宅消費(fèi)行為的分析，我們不難對(duì)消費(fèi)者的住房消費(fèi)意向得出如下結(jié)論。 天津順馳發(fā)展股份有限公司 第 19 頁 大量的管理資料下載 客戶購房最主要的原因示意圖 原因 頻次 百分比改善居住環(huán)境 196 給自已準(zhǔn)備 5 離上班單位近 24 8結(jié)婚用 9 3取消福利分房不得不買房 12 4拆遷 18 6其它 36 12合計(jì) 300 100麗苑對(duì)客戶最大的吸引因素因素 頻次 百分比價(jià)格合適物有所值 66 22政府工程質(zhì)量有保障 48 16環(huán)境優(yōu)美綠化率高 126 42上班上學(xué)較近 18 6規(guī)模大有很好的發(fā)展前景 13 親屬朋友相鄰而居比較方便 11 物業(yè)管理良好 2 其它 16 合計(jì) 300 100麗苑買房主要原因050100150200250改善居住環(huán)境給自已準(zhǔn)備離上班單位近結(jié)婚用取消福利分房不得不買房拆遷 其它購買吸引力020406080100120140價(jià)格合適物有所值政府工程質(zhì)量有保障環(huán)境優(yōu)美綠化率高上班上學(xué)較近規(guī)模大有很好的發(fā)展前景親屬朋友相鄰而居比較方便物業(yè)管理良好其它 3． 麗苑一期目前存在的最大的問題，依然是交通不便，周 邊生活設(shè)施不完善，對(duì)于工程質(zhì)量和物業(yè)管理也頗有微詞。 1． 麗苑一期的居民總體生活水平介于新居民區(qū)和舊區(qū)居民之間。 4． 新遷進(jìn)居民有更多的購房經(jīng)驗(yàn)，除了關(guān)心環(huán)境外，對(duì)于開發(fā)商實(shí)力的關(guān)注明顯高于舊居民小區(qū)的消費(fèi)者，購房更趨理性化。 2． 新遷進(jìn)居民的居住面積為 80120 平方米者居多，超過舊區(qū)居民 60 平方米以下的居住面積。舊區(qū)居民對(duì)住宅產(chǎn)品各因素的關(guān)心程度示意圖 關(guān)注點(diǎn) 頻次 百分比小區(qū)環(huán)境 219 地點(diǎn) 123 物業(yè)管理 63 開發(fā)商實(shí)力 21 房型 84 14小區(qū)周邊環(huán)境 63 小區(qū)設(shè)施 21 合計(jì) 594 99缺省 6 1總計(jì) 600 100被訪者的關(guān)注點(diǎn)示意圖小區(qū)環(huán)境地點(diǎn)物業(yè)管理開發(fā)商實(shí)力房型小區(qū)周邊環(huán)境小區(qū)設(shè)施 通過總體數(shù)據(jù)表明，河?xùn)|區(qū)老居民區(qū)的消 費(fèi)者購買能力偏低，對(duì)住宅的需求處于最基本的階段，居住條件要求不高。 舊區(qū)居民購房原因示意圖 原因 頻次 百分比原住房面積太小 204 34原住房房型結(jié)構(gòu)不好 30 5想改變居住地點(diǎn) 21 3. 5結(jié)婚 60 10想離工作單位近一點(diǎn) 54 9方便子女上學(xué) 45 7. 5想改變居住環(huán)境 177 29 .5回遷 6 1合計(jì) 597 99 .5缺省 3 0. 5總計(jì) 600 100被訪者購房原因示意圖原住房面積太小原住房房型結(jié)構(gòu)不好想改變居住地點(diǎn)結(jié)婚想離工作單位近一點(diǎn)方便子女上學(xué)想改變居住環(huán)境回遷 天津順馳發(fā)展股份有限公司 第 17 頁 大量的管理資料下載 3． 除價(jià)格因素外，消費(fèi)者更關(guān)心的是環(huán)境及地段。 85649311616850500000100000015000002 0 0 0 元以下 20203000元 30004000元 4 0 0 0 元以上1 9 9 9 年~ 2 0 0 1 年5 月河?xùn)|區(qū)商品房各價(jià)位成交量動(dòng)態(tài)分布圖 2． 居民解決住房困難或者改善居住條件是購房最主要的目的。 1． 目前消費(fèi)者對(duì)商品房的購買力相對(duì)偏低，從 1999 年至2020 年 5 月河?xùn)|商品房各價(jià)位成交量動(dòng)態(tài)分布圖來看， 2020 元 /平方米至 3000 元 /平方米的產(chǎn)品市場(chǎng)認(rèn)可率最高， 2020 元 /平方米以下的產(chǎn)品也占有很大比例，而 3000元 /平方米以上的產(chǎn)品市場(chǎng)需求較少。從 2020 年和 2020 年 5 月的商品房成交量的動(dòng)態(tài)分布圖就能看出：河?xùn)|區(qū) 2020 年商品房成交量已是各區(qū) 之首。 河?xùn)|區(qū)連接中心市區(qū)與濱海新區(qū)，是市區(qū)通往經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、機(jī)場(chǎng)、北京的交通樞紐，是政府實(shí)施城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃的熱點(diǎn)區(qū)域，市場(chǎng)潛力巨大。南開區(qū)除部分城區(qū)的拆遷尚未完成，大型可開發(fā)項(xiàng) 目也寥寥無幾，而且上述兩區(qū)項(xiàng)目開發(fā)已經(jīng)出現(xiàn)了不同程度的郊區(qū)化傾向。天津市經(jīng)過多年的開發(fā)歷程，河西、南開等原先熱點(diǎn)區(qū)域經(jīng)過幾年來高強(qiáng)度、大規(guī)模的開發(fā)，發(fā)展空間已顯局促。 天津順馳發(fā)展股份有限公司 第 15 頁 大量的管理資料下載 三． 區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)者行為分析 目前河?xùn)|區(qū)的大型住宅項(xiàng)目集中于津塘公路，東站后廣場(chǎng)、衛(wèi)國(guó)道沿線及富民路附近地區(qū)。 5． 新房上市量增幅大于市內(nèi)其他各區(qū)。 3． 隨著河西、和平、南開居民的遷入，人文環(huán)境逐漸好轉(zhuǎn)。 (四 ) 市場(chǎng)綜述 綜上所述，區(qū)域市場(chǎng)具有以下幾個(gè)特點(diǎn)： 1． 新項(xiàng)目迭出，項(xiàng)目素質(zhì)正在不斷提高。 ? 戀日風(fēng)景 該項(xiàng)目位于衛(wèi)國(guó)道以 18 萬平米的大型社區(qū)、 4 層半低層低密度的規(guī)劃設(shè)計(jì)、 3 萬平米的主題花園、 1 萬平方米水景花園、雙語幼兒園為主要宣傳賣點(diǎn)，形象清新秀麗。金灣花園憑著較佳的地理位置、適中的銷價(jià)、良好的大社區(qū)環(huán)境取得了驕人的銷售業(yè)績(jī)，多層部分18 萬平米實(shí)現(xiàn)銷售率 100%，客戶主要為河?xùn)|區(qū)居民。 天津順馳發(fā)展股份有限公司 第 14 頁 大量的管理資料下載 ? 金灣花園 項(xiàng)目總建筑面積 21 萬平米，地處河?xùn)|公園西側(cè)。該項(xiàng)目一期以多層為主，高層為輔，銷售情況很好。 (二 ) 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀 針對(duì)順馳太陽城項(xiàng)目，對(duì)周邊項(xiàng)目進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)查。河北區(qū)雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平一般，但其購買力不容小視，從 1997 年— 2020 年這 5 年的發(fā)展情況來看，河北區(qū)的市場(chǎng)成長(zhǎng)速度要高于河?xùn)|區(qū)，其與河?xùn)|區(qū)商品房交易量的差距也在逐漸縮小，但從兩區(qū)各價(jià)位間成交量的比較來看，河北區(qū)主要集中在低檔產(chǎn)品市場(chǎng)，這也能說明，河北區(qū)的市場(chǎng)處于剛剛啟動(dòng)的階段，購買力尚未 完全成熟。河?xùn)|區(qū)距離市中心較遠(yuǎn)區(qū)域的項(xiàng)目大多數(shù)檔次不高，定位較低，主要以低價(jià)位吸引客戶。從 2020 年起，河?xùn)|區(qū)商品房銷售量已經(jīng)由過去的天津市第二位躍居第一位。這兩個(gè)區(qū)的整體發(fā)展水平落后于和平、河西、南開三區(qū)，但好于紅橋區(qū)，在天津市屬中游水平。 ? 隨著市場(chǎng)的不斷成熟，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)開始從質(zhì)量、戶型、環(huán)境等標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作的競(jìng)爭(zhēng)逐漸轉(zhuǎn)化為以生活方式、居住理念等為代表 的自選動(dòng)作的競(jìng)爭(zhēng)，已經(jīng)出現(xiàn)了體育產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)等其他產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)嫁接的復(fù)合地產(chǎn)模式。 ? 利用大規(guī)模土地資源實(shí)施大盤開發(fā)，通過合理規(guī)劃、有效利用土地資源提供環(huán)境優(yōu)美、配套完善、居住氛圍濃郁的住宅區(qū)。 6． 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局發(fā)展趨勢(shì) 近年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一 定程度的市場(chǎng)集約化的發(fā)展態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)以及一些與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)異常繁榮，市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面。 5． 住宅建設(shè)的郊區(qū)化傾向。 有資料顯示， 2020 年底全市人均居住面積為 ，還有非常大的上升空間。 隨著城市用地的日趨減少，土地價(jià)格會(huì)不斷攀升， 而且隨著生活水平的提高，對(duì)高質(zhì)量、環(huán)境優(yōu)美的中高檔項(xiàng)目需求增大，這都將使房地產(chǎn)的相對(duì)價(jià)格穩(wěn)步上升。 2． 市場(chǎng)利好消息 2020 年，中國(guó)加入 WTO、成功申辦奧運(yùn)會(huì)，以及貸款利率下調(diào)等一系列消息，可以說是未來幾年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)較大的利好消