【正文】 一廳、單身公寓的需求為 15%，其中最受歡迎的是三房，尤以三房兩廳兩衛(wèi)需求量最大。商業(yè)配套、學校、交通車也受到了較大關注。 對小區(qū)的配套的需求，調查顯示：在龍華的置業(yè)者中對居住環(huán)境和完善成熟的生活配套區(qū)這兩方面要求較突出，進而也成為影響其選擇樓盤的重要因素。目前龍華市場以多層為主，二 OO二年開始出現(xiàn)部分小高層和高層物業(yè)。 從對龍華置業(yè)者的抽樣調查中，我們得出以下結論： 對社區(qū)規(guī)模的需求： 51%的受訪者傾向于居住大規(guī)模社區(qū)， 46%的傾向于中等規(guī)模的社區(qū)，只有 3%的受訪者傾向于小規(guī)模社區(qū) ，大中型社區(qū)是大多數(shù)置業(yè)者的偏好。 目前龍華房地產的開發(fā)、規(guī)劃、設計、營銷、社區(qū)配套尚處初級階段。 應該說，隨著龍華地區(qū)居住人口的進一步增加，這里商業(yè)用房的需求量將會越來越多，價格也會逐步穩(wěn)定提高，尤其對于一些位處新舊商業(yè)中心、人流量密集的生活社區(qū)及交通便捷的大面積商鋪，其價值將會首先被挖掘出來。 由于龍華片區(qū)是社區(qū)，一方面商業(yè)配套及市政設施不夠，另一方面居民尚未建立在本片區(qū)消費的良好習慣。 但是就現(xiàn)狀而言，梅林關外除萬科四季花 城、風和日麗、豐澤湖山莊、錦繡江南花園、美麗 365等幾個大盤外，其余項目的開發(fā)水平都比較粗放。 . 供給分析： 龍華的商品房開發(fā)量在寶安區(qū)不算最大，但銷售額和銷量卻一直排在前列。 . 區(qū)域市場界定： 本項目屬于龍華片區(qū)市場，大致上與龍華街道辦事處的轄區(qū)范圍一致。這說明，關鍵是你的適合做什么樣的產品，你的產品針對何種目標市場。因此，本項目是在一個健康的市場環(huán)境中開發(fā)的。除杭州、溫州等個別城市的房地產熱度偏高外，全國房地產市場可以說是健康良性地發(fā)。龍華僅每平米 3000多元的住宅價格，顯然有較大的上升空間，這也是眾多房地產商爭相“屯兵”龍華的誘因所在。而相對于中心區(qū)約 800 元 /M 178。 市政府將龍華鎮(zhèn)靠近中心區(qū)一側的 ，使龍華與中心區(qū)已是血肉相連。全鎮(zhèn)已有中學兩所，小學 20 所，幼兒園 19 所， 龍華中心小學民治小學分別是省一級學校和市一級學校。地鐵四號線的啟動，更縮短了龍華與市區(qū)的時間距離，使龍華真正成為深圳的“后花園”。 龍華交通四通八達，已發(fā)展成為連接特區(qū)內外 ，珠三角地區(qū)的“黃金走廊“。今年，龍華撤鎮(zhèn)改為街道辦事處，再次揭開了龍華發(fā)展專業(yè)好文檔 歷史的篇章。 龍華作為深圳市的“后花園”，以超前的眼光，高起點，高標準進行全面規(guī)劃，全鎮(zhèn)城區(qū)面積 52平方公里，已開發(fā) 25 平方公里，功能齊全，配套合理，獲得“廣東 省規(guī)劃先進鎮(zhèn) ” 稱號。產生這種情況的原因 ，與今年特區(qū)內各個區(qū)域高價位住宅的熱銷有關，但是總體來看低價位和中等價位住宅仍占絕大多數(shù)，住宅價格結構基本合理，能夠滿足不同層次的消費需求。 圖 3 2021年與 2021年銷售住宅的戶型結構對比（上圖為 2021年數(shù)據） 住宅銷售價格分布基本保持穩(wěn)定，價格結構基本合理從新增住宅的銷售價格梯度分布來看，具有以下特點： 單價在 4000 元以下的住宅，均價 3208 元，占住宅銷售總面積的 29%； 單價在 4000～ 6000 元的住宅，均價 5029 元，占住宅銷售總面積的 30%； 單價在 6000～ 8000 元的住宅，均價 6917 元，占住宅銷售總面積的 22%； 專業(yè)好文檔 單價在 8000～ 10000 元的住宅，均價 8846 元，占住宅銷售總面積的 13%； 單價在 10000 元以上的住宅，均價 12219 元，占住宅銷售總面積的 6%?？傮w來看，主力戶型價格比上年 上漲 %左右。其中，三房住宅的銷售面積占住宅銷售總面積的42%，二房住宅占住宅銷售總面積比例為 23%，四房住宅占住宅銷售總面積的 17%。隨著深圳基礎設施的不斷完善、通關進一步便利、地鐵的開 通等，特區(qū)內外的差別將逐漸減少，房地產市場的價格差距也將逐漸減小。隨著特區(qū)外住宅銷售面積所占的比重的加大，全市房地產市場平均價格仍將保持穩(wěn)定。 近年來，特區(qū)內的羅湖區(qū)、福田區(qū)土地資源日益減少，房地產開發(fā)用地基本用盡，土地供不應求，導致 2021 年這兩區(qū)住宅價格有較大幅度上漲。 2021 年福田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)住宅均價為 8211 元 /m 7746 元 / m 6282 元 / m2，分別比 2021 年上漲 %， %， %，而特區(qū)外的寶安、龍崗兩區(qū)住宅價格分別為 3768 元 / m 3487 元 / m2，分別比 2021 年上漲 %和 %。 圖 2 2021 年與 2021 年各區(qū)域住宅成交面積所占的比例圖（外圈為 2021 年數(shù)據） 各區(qū)住宅價格均有一定上漲，總體價格水平繼續(xù)保持平穩(wěn) 從價 格來看， 2021 年按照建筑面積計算的住宅銷售均價為每平方米5680 元 /平方米，與 2021 年相比上漲了 %。 從 2021 年和 2021 年各區(qū)住宅成交面積所占的比例對比來看， 2021 年南山專業(yè)好文檔 區(qū)、寶安區(qū)、龍崗區(qū)所占的比例有較大增長，房地產市場熱點西移和向特區(qū)外轉移的趨勢十分明顯。 從各區(qū)域住宅新增供求對比來看，南山區(qū)和鹽田區(qū)新增供給大于需求，龍崗區(qū)、福田區(qū)、羅湖區(qū)、寶安區(qū)均新增供給小于需求，尤其是龍崗區(qū)、福田區(qū)新增供求比分別達到 ： 1 和 ： 1，這兩區(qū)新增住宅供不應求現(xiàn)象較為突出，極有利于消化 2021 年的存量。 從供求對比來看， 2021 年住宅批準預售面積比住宅銷售面積少 萬平方米，新增供求比為 ： 1，求略大于供。 2021 年，政府采取了特區(qū)內停止新批房地產用地、繼續(xù)控制全年房專業(yè)好文檔 地產用地供應（ 100 公頃以內）、將存量土地納入計劃、取消特區(qū)外 “ 購房入戶 ” 、啟動房地產預警系統(tǒng)等等調控手段。 總體來看，剛剛過去的 2021 年是深圳房地產市場供求關系大調整的一年。商鋪物業(yè)盡管今年有所減少，但仍保持著去年的銷售規(guī)模，實際銷售量高于 1998～ 2021平均銷售水平近兩倍，表明商鋪物業(yè)買賣需求繼續(xù)旺盛。近年來，我市住宅市場一直保持著 “一二季平穩(wěn)、六九月飄紅、年末勁漲”的銷售規(guī)律；而 2021 年 9 月 1 日國務院下發(fā)的《關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)【 2021】 18 號），使房地產行業(yè)及消費者的信心明顯增強，促進了年末房地產市場的快速發(fā)展，并使全年住宅銷售保持較高的增長。 從銷售商品房的類型來看， 2021 年我市住宅銷售面積為 萬平方米，比 2021 年同期增加 %，住宅銷售面積占商品房銷售總面積的 93%；辦公樓銷售面積為 萬平方米，比 2021 年減少 %，辦公樓銷售面積占商品房專業(yè)好文檔 銷售總面積的 1%；商鋪銷售面積為 萬平方米，占商品房銷售總面積的 11%，比 2021 年同期減少 %。 但是從整體來看，外部因素對深圳房地產市場的影響并不顯著，年度房地產市場在需求持續(xù)旺盛的引導下，保持著快速、平穩(wěn)、理性的發(fā)展，供求總量基本均衡，供求結構基本合理，房地產價格基本平穩(wěn)。總體來看， 2021 年深圳房地產市場呈現(xiàn)健康、平穩(wěn)、理性的發(fā)展局面。 2021 年，深圳經濟繼續(xù)保持快速增長，本市 生產總值 (GDP)達到 億元，比上年增長了 %，完成固定資產投資 億元，比上年增長 %，規(guī)模以上工業(yè)總產值達到 億元，比上年增長 %。 2021 年， 我國房地產金融市場將進一步進行多元化改革， 我國近 3 個月以來房地產信托基金數(shù)量增幅達 500%，房地產上市公司普遍提出或是正在進行大規(guī)模融資；另一方面 ，央行存款準備金上調、社會資金收緊；建立現(xiàn)代金融企業(yè)，發(fā)展多樣化的金融機構，發(fā)展機構投資者和債券市場，尤其是資產證券化、利率市場化等等手段和措施，改變現(xiàn)在“一刀切”式的金融監(jiān)管制度，同樣也是房地產對金融行業(yè)提出的時代要求。 在今年股市轉暖、利率市場化改革不斷推進的金融大背景下，出于比價效應，投資人在參照其它金融產品的收益率時，對信托產品的收益預期必然會大大提高，進而拉升了房地產項目投資的財務成本。 房地產開發(fā)屬資金密集型產業(yè)，在成熟的房地產業(yè)中開發(fā)商的主要資金來源不是銀行貸款，也不是上市發(fā)行股票，而主要通過債券、不動產基金和互助會等形式來自行籌資，國內地產業(yè)的一個軟肋就是資金途徑單一化。目前中國中小城市商業(yè)發(fā)展有失衡的趨勢，由于普遍缺乏消費能力，商鋪市場的快速發(fā)展將帶來較大的市場風險，因此對于中小城市的商業(yè)地產開發(fā)應持謹慎態(tài)度。這在很大程度上要求發(fā)展商在總體布局上進行詳細論證，在規(guī)劃階段就趨于理性。商鋪是一種好的投資工具，大 部分的商鋪會越用越升值，而商鋪的抗跌性和抗波動性優(yōu)于住宅房，商鋪的投資趨勢將加強。相關統(tǒng)計顯示，未來 3 年中上海新增商鋪面積將達 700 萬平方米。 目前上海商鋪的平均回報率則達到 8％到 10％ 。隨著 2021 年開發(fā) 量的增長，商鋪的供求關系正趨于緩和， 商鋪資源的稀缺性開始弱化，但專未來幾年，商鋪市場的總專業(yè)好文檔 體狀況將是鋪源充足，但仍然需求大于供給。 ? ? 商鋪成為新的投資熱點 2021 年全國各地普遍出現(xiàn)商鋪的投資熱潮。2021年，住房改革制度成效將逐漸顯露，百 姓在滿足居住需求后，會在投資意識的引導下投資房產?？罩梅康拇罅可鲜?，將成為促進社會經濟機制正常運轉，解決百姓住房問題的有效途徑。據個人狀況從低到高的梯級消費模式不僅活躍了整個房地產市場，也為處在不同生活階段的百 姓提供了安居的最佳選擇。二手房的大量入市為消費者提供了極大的選擇空間， 2021 年房地產二手市場將得到將受到更多消費者的推崇。也就是說我們要更多的來提供一些中低價位、中小戶型的產品，來供應市場，來滿足中低收入家庭的需求。建設部住宅與房地產業(yè)司副司長沈建中說：“我們國家中低收入家庭是我們房地產市場里面消費的主體。 2021 年，建設部將通過房地產項目規(guī)劃、土地供應等調控手段壓縮單位和個人自建住房的比重，對中國房地產市場的供應結構進行調控，從而提高我國房地產的市場化程度，發(fā)展中低價位、中小戶型的商品住宅，以滿足更多普通百姓的購房需求。 2021 年政府在肯定和保持房地產市場健康發(fā)展的同時，將繼續(xù)采取一系列措施，通過加強土地市場建設， 壓縮房地產信貸，加快和完善房地產信息收集系統(tǒng)等，抑制部分地區(qū)專業(yè)好文檔 增長過快的房地產投資，適當控制房地產市場價格，促進房地產市場健康發(fā)展，防止泡沫經濟產生危害國民經濟和社會安定。 針對這種危險， 2021 年政府出臺了一系列針對房地產市場的政策， 2021 年經濟政策環(huán)境將保持平穩(wěn)，政府將逐步加快土地市場，房地產金融市場以及房地產市場的制度建設，以適應經濟發(fā)展的需要。 改革開放以來，我國出現(xiàn)過三次經濟過熱，即 1984 年 1985 年、 1988 年 1989 年和1993 年 1994 年的經濟過熱， 這三次經濟過熱都是由于投資過高增長造成的。上海市已在土地供應、房地產交易制度和交易方式、供應結構等方面采取等措施，抑制房地產價格過快增長。據國家發(fā)改委和國家統(tǒng)局公布的數(shù)據， 2021 年，中國房屋銷售價格比上年上漲% 。 2021 年房地產市場成為促進國民經濟發(fā)展的巨大力量，同時高速發(fā)展的國民經濟，不斷提高的居民收入水平以及居民對改善居住條件的巨大需求的潛在，也必然成為支撐房地產市場平穩(wěn)發(fā)展的基礎力量， 2021 年我國將把擴大消費作為擴大內需的著力點， 作為我國近年來消費主要增長點的住房消費， 2021 年將繼續(xù)升溫。這表明連續(xù) 6 年的擴張性宏觀經濟政策對經濟增長起了很大的促進作用， 1997 年亞洲金融危機爆發(fā)后， 一直困擾我國的通貨緊縮壓力的問題將進一步緩解，我國連續(xù) 6 年的擴張性財政政策取得了良好成效，居民消費價格指數(shù)變動在2021 年即轉負為正， 2021 年居民消費價格指數(shù)和社會零售價格指數(shù)都將轉入上漲趨勢。 ? ? 現(xiàn)實經濟接近潛在經濟增長水平，ＧＤＰ有望增長８．５％ ? ? 社會總供求關系有所改善，物價水平小幅回升 ? ? 經濟增長對就業(yè)帶動作用增強，城鄉(xiāng)就業(yè)有所增加 ? ? 外匯儲備增長減緩，人民幣匯率基本穩(wěn)定 ? ? 消費需求明顯回升，消費結構繼續(xù)升級 ? ? 投資增速高位回落，市場導向型企業(yè)投資依然活躍 ? ? 進出口恢復平穩(wěn)增長，貿易順 差減少 ? ? 稅制調整穩(wěn)步推進，積極財政政策功能轉型 ? ? 貨幣政策強化微調預調，貨幣信貸適度增長 ? ? 堅持全面、協(xié)調、可持續(xù)發(fā)展觀，各項改革向縱深發(fā)展 2021年全國房地產市場前瞻 經濟繁榮帶動房市平穩(wěn)增長 國家統(tǒng)計局統(tǒng)計， 2021 年我國國內生產總值為１１ ６６４億元，按可比價格計算，專業(yè)好文檔 比上年增長９．１％ ，是１９ ９７年以來增長最快的年份。初步預測，2021年國內生產總值增長８．６ ％，比上年提高０．６個百分點。 第四個亮點 :我們保持了國際收支的雙順差和人民幣匯率穩(wěn)定，這說明我國金融系統(tǒng)抗風險的能力在加強。 而且，從目前掌握的數(shù)據來看，這輪經濟回升是以市場需求為基礎的，各個行業(yè)的增長將是可以持續(xù)的。 第三個亮點 :消費結構升級和產業(yè)結構調整初見成效， 中國出現(xiàn)了新的經濟增長點。在 2021 年，生產制造價格指數(shù)和消費價格指