【正文】 5. 裝修單位應(yīng)加強(qiáng)消防完全意識(shí)、現(xiàn)場(chǎng)采取必要的安全防護(hù)和消防措施，配置滅火器。 4. 嚴(yán)禁擅自改動(dòng)、暗藏燃?xì)夤艿涝O(shè)施。做成功物業(yè)管理人！』 第 56 頁，共 83 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 11) 使用不符合消防要求的裝修 材料； 12) 其他違章裝修活動(dòng)。 五、裝修要求、監(jiān)督與管理 1. 施工人員進(jìn)入小區(qū)必須佩戴《臨時(shí)出入證》，凡未辦理《裝修許可證》和《臨進(jìn)出入證》而擅自施工者，施工人員將被請(qǐng)出小區(qū)，并保留對(duì)擾亂公共秩序的委托人聲音裝修行為追究的權(quán)力。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 2. 嚴(yán)禁在樓道、梯道、天臺(tái)、道路等任何公共區(qū)域內(nèi)亂放、亂扔垃圾。如有投訴應(yīng)立刻停止施工作業(yè)。 三、裝修時(shí)間 1. 裝修施工時(shí)間應(yīng)安排在上午 8： 0012： 00，下午 14： 0018： 00 內(nèi)進(jìn)行，如有特殊情況經(jīng)物業(yè)管理處同意方可施工，但有業(yè)主投訴應(yīng)立刻停止施工作業(yè)。做成功物業(yè)管理人！』 第 54 頁，共 83 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 證》佩戴在前胸主動(dòng)接受管理人員的核查，并將《裝修施工許可證》粘貼于所裝修房間門上最顯著的位置。 5. 經(jīng)物業(yè)管理處審批同意后，裝修單位負(fù)責(zé)人領(lǐng)取物業(yè)管理處簽發(fā)的《臨時(shí)出入證》和《裝修施工許可證》。 3. 裝修施工單位到物管財(cái)務(wù)部繳納裝修押金 1000 元，及辦理人員的臨時(shí)出證所需繳納的相關(guān)費(fèi)用（每證押金 15 元，工本費(fèi) 5 元） ，同進(jìn)施工的單位須與物業(yè)管理處簽訂《房屋裝修施工責(zé)任書》和《消防責(zé)任書》，保證在施工現(xiàn)場(chǎng)文明施工。 二、申報(bào)審批程序 1. 業(yè)戶對(duì)本物業(yè)進(jìn)行裝修之前，必須會(huì)同其委托的裝修單位向本小區(qū)物業(yè)管理處，提交裝修單位《營業(yè)執(zhí)照》、《建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》、《消防許可證》、裝修單位現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人身份證復(fù)印件各一張，及房屋裝修平面設(shè)計(jì)圖一張。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 2. 業(yè)戶委托承接裝飾裝修工程單位，來辦理房屋二次裝飾裝修，必須出示工商行政部門頒發(fā)的《營業(yè)執(zhí)照》，建筑行業(yè)相關(guān)部門頒發(fā)的《建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》，消防部門頒發(fā)的《消防許可證》及所裝修的房屋施工平面設(shè)計(jì)圖紙。 裝修管理 凡要在畔島花園小區(qū)進(jìn)行房屋二次裝飾裝修的各位業(yè)戶，在裝修前必須先到物業(yè)管理處提出申請(qǐng)，經(jīng)審批同意后與物業(yè)管理處辦理相關(guān)手續(xù)后業(yè)主及裝修施工單位方可進(jìn)場(chǎng)裝修。 四、二次裝修管理 為了規(guī)范 小區(qū) 裝修管理工作，保障公共設(shè)施的正常使用、樓宇安全（無違章裝修造成危險(xiǎn)隱患）和房屋外觀的統(tǒng)一美觀 ,保持本住宅小區(qū)美觀清潔、寧靜和諧的環(huán)境氛圍，維護(hù) 保障小區(qū)所有業(yè)主的安全及 合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和可視對(duì)講等 修 督促整改 工程部 若缺陷較多，業(yè)主拒絕收摟，需立刻通知施工單位整改或翻修記錄，并督促及時(shí)完成 完成后立即通知業(yè)主再驗(yàn)收 辦妥手續(xù) 工程部 業(yè)主同意接收單元，需填妥《物業(yè)單元交接表 》 記錄水、電及煤氣表讀數(shù) 收取費(fèi)用 財(cái)務(wù)部 根據(jù)事先準(zhǔn)備好的單據(jù)，向業(yè)主收取首期三個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)、維修基金、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)、有線電視和煤氣初裝費(fèi) 做好未交應(yīng)付款的登記 移交單元 服務(wù)中心 確認(rèn)已辦妥所有手續(xù)，移交單元鑰匙 交樓工作完成 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 帶領(lǐng)業(yè)主驗(yàn)收房，交鑰匙。做成功物業(yè)管理人！』 第 51 頁，共 83 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 三、入住服務(wù)工作： 向業(yè)主介紹物業(yè)區(qū)域的情況，接受業(yè)主服務(wù)咨詢。 辦理入住前 15 天應(yīng)及時(shí)向業(yè)主發(fā)出《入住通知書》、《入住手續(xù)書》、《收費(fèi)通知書》、《收樓須知》 制定物業(yè)管理全員入職培訓(xùn)計(jì)劃：利用各種培訓(xùn)手段，對(duì)全體員工進(jìn)行服務(wù)理念、客戶第一的服務(wù)意識(shí)以及禮儀、禮貌和崗位責(zé)職的培訓(xùn)；對(duì)不同的 專業(yè)人員，進(jìn)行崗位技能培訓(xùn)，使每位員工迅速熟悉順馳物業(yè)的企業(yè)文化及具備必須的物業(yè)管理知識(shí)，確保員工的素質(zhì)能夠滿足客戶的要求。 編印“住戶手冊(cè)”、“業(yè)主公約”、“裝修管理規(guī)定”、“入住須知”，及各項(xiàng)表格印制等 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 入住前一個(gè)月，清潔人員到位，對(duì)小區(qū)整體進(jìn)行清潔。 入住前兩個(gè)月，維修班組成立，人員配齊到位。 竣工驗(yàn)收前半個(gè)月，保安人員上崗培訓(xùn)，對(duì)物業(yè)進(jìn)行保衛(wèi)工作。 入住時(shí)間： 以銷售合同簽定為準(zhǔn) 籌建管理處： 入住前三個(gè)月，任命管理處主任、管理層人員到位，房管員 23 人（收款 1人）到位，辦理入住前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 9. 關(guān)于物業(yè)設(shè)施的質(zhì)保期 質(zhì)保期是施工承包商和供應(yīng)商對(duì)其施工和產(chǎn)品的質(zhì)量進(jìn)行一定時(shí)間免費(fèi)維修保養(yǎng)，質(zhì)保期 限以能達(dá)實(shí)業(yè)與承包商和供應(yīng)商簽署的合同和國家有關(guān)規(guī)定為準(zhǔn)。驗(yàn)收時(shí)由施工單位代表 及監(jiān)理簽名確認(rèn)《綠化驗(yàn)收表 》 （表式將根據(jù)花木情況制定 ） 。 8. 綠化的驗(yàn)收及交接 小區(qū)內(nèi)綠化的驗(yàn)收由物業(yè)管理處、能達(dá)實(shí)業(yè)、監(jiān)理及園林施工單位的代表共同參與，在驗(yàn)收簽署后一年質(zhì)保期滿后交接。驗(yàn)收妥當(dāng)后，須將大門鎖好，鑰匙由物業(yè)管理 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松⒅貜?fù)程序至驗(yàn)收通過。驗(yàn)收時(shí)由施工單位代表和監(jiān)理簽名確認(rèn)《住宅單元驗(yàn)收交接表 》 。 7. 用戶單元內(nèi)的驗(yàn)收和移交 住戶單元的驗(yàn)收由物業(yè)管理處、能達(dá)實(shí)業(yè)、監(jiān)理及施工方等單位代表共同參與，交接以接收住宅單元鑰匙為標(biāo)志。機(jī)房和設(shè)備驗(yàn) 收只對(duì)有表計(jì)量的讀數(shù)作驗(yàn)收 ，對(duì)其它參數(shù)不作驗(yàn)收，驗(yàn)收時(shí)由施工單位代表及監(jiān)理簽名確認(rèn)《機(jī)房驗(yàn)收表》和《設(shè)備驗(yàn)收表》。物業(yè)管理處于初驗(yàn)后發(fā)出整改項(xiàng)目清單交施工單位整改，并重復(fù)程序至驗(yàn)收通過。做成功物業(yè)管理人！』 第 47 頁，共 83 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 5. 公共區(qū) 域的驗(yàn)收和交接 公共區(qū)域的驗(yàn)收應(yīng)由物業(yè)管理處、能達(dá)實(shí)業(yè)、監(jiān)理及施工方等單位代表共同參加，交接以物業(yè)管理處安保正式上崗為標(biāo)志。拒絕驗(yàn)收的范圍包括：工地和已交付物業(yè)不能有效隔離、機(jī)房不能獨(dú)立封閉、有重大施工缺陷、有影響業(yè)戶入住的未完工程、有危及使用人安全的建筑、有危及操作人安全的設(shè)備。 3. 物業(yè)驗(yàn)收的資料 要通過物業(yè)驗(yàn)收，必須事先遞交以下資料：《政府職能部門驗(yàn)收文件或證明》、《工程監(jiān)理驗(yàn)收合格證明 》 、《物業(yè)設(shè)施的竣工圖 》 （若尚未完成竣工圖，應(yīng)提供最終的施工圖 ） 、《設(shè)備或系統(tǒng)的操作說明 》 、《維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè) 》 ；提供與承包商、廠商和供應(yīng)商簽署承包或供應(yīng)合同中有關(guān)技術(shù)條款；提供承包商、供應(yīng)商和廠商的聯(lián)絡(luò)地址、聯(lián)系電話和聯(lián)系人等資料及其它有關(guān)技術(shù)資料；提供必要的專業(yè)技術(shù)介紹和培訓(xùn)；提供所有測(cè)試、檢驗(yàn)和調(diào)試報(bào)告等。 2. 物業(yè)驗(yàn)收首要條件 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 45 頁，共 83 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 1. 辦公區(qū)標(biāo)識(shí)及裝修； 2. 管理及服務(wù)人員的制服和胸牌； 3. 平面圖及各指示圖和宣傳廣告欄； 4. 小區(qū)交通標(biāo)識(shí)； 5. 公共設(shè)施綠化標(biāo)識(shí)； 6. 機(jī)電設(shè)備及其運(yùn)行狀態(tài)標(biāo)識(shí)； 八、物業(yè)驗(yàn)收移交 物業(yè)驗(yàn)收是指物業(yè)公司在施工完畢后，施工單位自查、工程監(jiān)理和政府職能部門 竣工 驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，對(duì)物業(yè)設(shè)備運(yùn)行安全、是否滿足使用功能和建筑設(shè)施外觀等為主要內(nèi)容進(jìn)行的驗(yàn)收，物業(yè)驗(yàn)收和交接以接收所有鑰匙、簽 署 接收文件、物業(yè)管理人員上崗為標(biāo)志。 四、成立接管驗(yàn)收小組 1. 參與竣工驗(yàn)收工作； 2. 竣工驗(yàn)收后及時(shí)做好有關(guān)遺留工作報(bào)告并跟進(jìn)； 3. 接收工程圖冊(cè)和相關(guān)資料； 4. 與工程部協(xié)調(diào)制定接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)； 5. 確定物業(yè)正式接管時(shí)間； 6. 制定各種驗(yàn)收記錄表格； 7. 建立設(shè)備、實(shí)施管理檔案； 五、收集業(yè)主資料 1. 接受業(yè)主、住戶全部資料； 2. 建立業(yè)主、住戶檔案； 六、協(xié)調(diào)統(tǒng)一接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)接管驗(yàn)收主要工作內(nèi)容是對(duì)其安全性和使用性進(jìn)行驗(yàn)收，由物業(yè)依國家相關(guān)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) (建設(shè)部 ZBP3000190 標(biāo)準(zhǔn) )制定符和本物業(yè)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，并發(fā)送至相關(guān)承包商，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)商接管驗(yàn) 收時(shí)間。做成功物業(yè)管理人！』 第 44 頁，共 83 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 10) 設(shè)備及主要建材質(zhì)量保證書，或合格證書。做成功物業(yè)管理人！』 第 43 頁，共 83 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 1) 項(xiàng)目批準(zhǔn)文件 2) 用地批準(zhǔn)文件 3) 建筑執(zhí)照 4) 拆遷資料 5) 業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、位置、建筑面積清單 1) 竣工圖：總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙。 二、接管驗(yàn)收具備條件 1）建設(shè)工程已全部施工完成，竣工驗(yàn)收合格； 2）供電、給排水、供暖、衛(wèi)生、道路等小區(qū)附屬設(shè)備設(shè) 施正常使用； 3）小區(qū)及小區(qū)內(nèi)道路的名稱應(yīng)有地方各管理部門審核的批準(zhǔn)書，及經(jīng)公安部門審批編制的正式門牌號(hào)碼； 4）驗(yàn)收小組對(duì)設(shè)計(jì)圖紙、設(shè)計(jì)變更、竣工圖、設(shè)備清單進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收； 5）對(duì)住宅的主體結(jié)構(gòu)、外墻、樓地面、裝修及電氣、水、衛(wèi)生、消防、供氣、電梯等附屬工程進(jìn)行質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)； 6）檢查不符合標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，提交整改通知書，移交工程單位進(jìn)行整改； 7）小區(qū)的實(shí)物驗(yàn)收，做到三符合：一是圖紙與設(shè)備規(guī)格、數(shù)量符合；二是工程主要設(shè)備實(shí)際安裝位置及設(shè)計(jì)安裝位置符合；三是系統(tǒng)的技術(shù)性能應(yīng)與設(shè)計(jì)的功能符合； 8）依驗(yàn)收 列出各項(xiàng)工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告； 9）物業(yè)公司會(huì)同開發(fā)單位、施工單位、施工監(jiān)理單位簽字生效，并將資料收歸存檔。 一、小區(qū)接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作 1) 成立物業(yè)管理處，招聘各崗位人員，草擬各類員工崗位職責(zé)，進(jìn)行崗前培訓(xùn)； 2) 草擬各種規(guī)章制度，工作程序、崗位職責(zé)等； 3) 編制業(yè)主手冊(cè)及對(duì)外規(guī)章制度； 4) 組成小區(qū)接管驗(yàn)收小組； 5) 編制小區(qū)驗(yàn)收計(jì)劃； 6) 工程部人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，參與機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試，熟悉各類設(shè)備構(gòu)造、性能、水電線路鋪設(shè)位置及走向； 7) 制定驗(yàn)收方案，統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 十二、 完成物業(yè)保險(xiǎn)工作 對(duì)物業(yè)進(jìn)行保險(xiǎn)是物業(yè)管理中為了防范和規(guī)避各種不可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)一種有效方式，可減輕物業(yè)管理在處理各種損失時(shí)的應(yīng)付難 度，使意外事件得到圓滿的解決。 十一、 制定物業(yè)管理各種草案 順馳物業(yè)根 據(jù)小區(qū)建設(shè)、周邊環(huán)境、購房及租房對(duì)象和物業(yè)配置設(shè)施等情況，制定一系列適合畔島花園的物業(yè)管理方案，使管理人員上崗后，能清楚地知道其在本物業(yè)內(nèi)所承擔(dān)的角色。做成功物業(yè)管理人！』 第 40 頁，共 83 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 十、 提供施工現(xiàn)場(chǎng)安保服務(wù) 施工臨近竣工階段，工地現(xiàn)場(chǎng)施工單位多、人員雜，順馳物業(yè)將根據(jù)畔島花園的要求，在最短的時(shí)間內(nèi)調(diào)配和招聘安保人員進(jìn)場(chǎng)，協(xié)助施工單位保衛(wèi)物業(yè)安全、維護(hù)成品完好、防止人為損壞和注意防火安全。此外，順馳物業(yè)還將通過順馳網(wǎng)際公司提供的網(wǎng)絡(luò)資源，隨時(shí)保持與總部的聯(lián)系。 九、 準(zhǔn)確各種物品和裝備 順馳物業(yè)按能達(dá)實(shí)業(yè)批準(zhǔn)的物業(yè)管理方案啟動(dòng)預(yù)算，購置各種物業(yè)管理所需的物資裝備，以保證物業(yè)管理處的正常運(yùn) 作。 八、 確定物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 順馳物業(yè)根據(jù)以往的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)項(xiàng)目實(shí)際情況，以各時(shí)間段和各種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)做出比較準(zhǔn)確和切合實(shí)際的測(cè)算，為能達(dá)實(shí)業(yè)確定物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提供依據(jù)。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 五、 銷售服務(wù) 1. 為現(xiàn)場(chǎng)售樓處提供保安、清潔、招待服務(wù)； 2. 派遣物業(yè)顧問現(xiàn)場(chǎng)答疑； 3. 對(duì)置業(yè)顧問提供有針對(duì)性的物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)，統(tǒng)一有關(guān)物業(yè)管理問題的回答； 4. 做好有關(guān)物業(yè)管理意見的收集。 四、 定期聯(lián)絡(luò)溝通； 1. 定期與開發(fā)商進(jìn)行會(huì)議交流，溝通物管進(jìn)程； 2. 定期參加工程會(huì)議，對(duì)在工程跟進(jìn)中發(fā)現(xiàn)的影響今后安全和使用質(zhì)量問題與開發(fā)商和施工單位溝通； 3. 收集文件及建立物業(yè)檔案； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?(如房屋使用率、空調(diào)主機(jī)預(yù)留位、空調(diào)冷凝水集中排水管、各種標(biāo)示牌等的配備、安防系統(tǒng)的設(shè)計(jì)規(guī)劃、物管用房及各種附屬設(shè)施的設(shè)置 ) 三、 參與項(xiàng)目建設(shè)管理 配合開發(fā)商和監(jiān)理單位對(duì)項(xiàng)目建設(shè)施工質(zhì) 量進(jìn)行監(jiān)督和檢查，減少和防范樓宇建設(shè)施工中出現(xiàn)有礙使用和安全的質(zhì)量問題和施工遺漏問題，減少今后物業(yè)運(yùn)營中的維修保養(yǎng)開支。人員包括：工程技術(shù)、客服、行管、豐富物管經(jīng)驗(yàn)的項(xiàng)目經(jīng)理。做成功物業(yè)管理人！』 第 37 頁，共 83 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 題的建議，并適時(shí)提交《工程相 關(guān)問題聯(lián)絡(luò)單》。 本公司將于《前期物業(yè)委托管理合同》簽訂后即刻啟動(dòng)前期介入工作。 第二節(jié) 前期介入服務(wù) 前期介入工作充分與否將直接關(guān)系接盤以后的服務(wù)水準(zhǔn)。 九、 服務(wù)效率 —— 快速 服務(wù)效率是向用戶提供服務(wù)的時(shí)限。 八、 服務(wù)制度 —— 健全 順馳物業(yè)將根據(jù)物業(yè)實(shí)際制定并健全一整套規(guī)范、系統(tǒng)、科學(xué)的服務(wù)制度，以確保為用戶提供穩(wěn)定的服務(wù)。而順 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松珉娫捊勇牫绦颉⒃O(shè)備操作程序、裝修審批程序、清潔程序等都要嚴(yán)格按次序一項(xiàng)接一項(xiàng)、一環(huán)扣一環(huán)，不可隨心所欲、雜亂無章。 五、 服務(wù)方式 —— 靈活 物業(yè)管理除了做到規(guī)范管理、依法管理外，還應(yīng)設(shè)身處地地為用戶著想，努力為用戶提供各種靈活的服務(wù)方式，切忌死板僵硬的管理，應(yīng)盡可能在辦事手續(xù)、營業(yè)時(shí)間、服務(wù)范圍等方面給用戶提供