【正文】 通過對整個小區(qū)的“服務(wù)”，我們可以完善社區(qū)的人文建設(shè)，用我們的真心換取業(yè)主對我們的理解，用社區(qū)人文的建設(shè)給廣大業(yè)主一個稱心、舒適、美麗的“人性化”大家庭。在業(yè)主入住率達到85%時，物業(yè)公司就會有計劃地搞文體娛樂活動，如健身操、書法攝影展、花卉展示、消防學(xué)習(xí)等等；我們還會根據(jù)小區(qū)現(xiàn)有的設(shè)施器材開展一些體育有獎比賽等活動，在業(yè)主入戶一周年之時或重大節(jié)日到來時，將在小區(qū)中組織節(jié)目，布置公共場地及溝通業(yè)主與物業(yè)公司共同參與慶典活動。在這些基礎(chǔ)工作襯托下，我們還可以通過小區(qū)公共區(qū)域的告示牌、宣傳欄等，張貼或發(fā)放一些科普知識的宣傳資料。在通過與業(yè)主的溝通，了解各位業(yè)主對小區(qū)建設(shè)的有效建議及小區(qū)其他信息的反饋。社區(qū)的美麗、人（服務(wù)者與被服務(wù)者）的潛在素質(zhì)升華及管理的藝術(shù)一定要靠我們不斷的培養(yǎng)、完善，而這些正是蘊涵在“服務(wù)”中。業(yè)主的真心參與及我們真誠有效的工作，更能保障對受托物業(yè)的長效管理，使之增值及保值。在“服務(wù)”中，我們亦會提高人與人之間“溝通”的效率。物業(yè)管理中保安、保潔、維修等工作只能算作是物業(yè)日?；A(chǔ)工作，我們在完成它的同時，還要不斷創(chuàng)新、不斷完善自我，提高我們的服務(wù)水分準(zhǔn)。對小區(qū)內(nèi)各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進出、行駛、停泊實施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，從而創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。我們將嚴格按國家優(yōu)秀小區(qū)評比要求，對小區(qū)內(nèi)所有設(shè)施設(shè)備進行日常養(yǎng)護，并對所有使用人群加以宣傳，以提示廣大從業(yè)人員及業(yè)主的共同愛護，使之生命力更長久，設(shè)施長效管理更全面。物業(yè)設(shè)備、設(shè)施不僅滿足人們生活的基本需求，也要滿足人們對其更舒適、更安全的需求。綠化管理的主要內(nèi)容是樹木、花卉、草坪的養(yǎng)護。綠化的功能是美化人居環(huán)境，提高人們身心健康水平。各種環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全，實行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日產(chǎn)日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。1. 采用人防加技防安全保衛(wèi)措施2. 小區(qū)人行進出口實行24小時保安崗值服務(wù)3. 在車庫出入口等重點部位設(shè)崗值守4. 建立小區(qū)公共區(qū)域24小時保安巡邏制度5. 制訂落實完善維護技防設(shè)施措施6. 制訂并落實完善的小區(qū)內(nèi)安全防范宣傳工作7. 緊急事件處理程序及工作予案8. 保安人員培訓(xùn)后上崗等二、 物業(yè)環(huán)境維護和管理我們將綜合順馳物業(yè)以往良好管理經(jīng)驗，根據(jù)畔島花園特殊性質(zhì)，制定行之有效的短、中、長期的小區(qū)環(huán)境保護計劃，力求使小區(qū)較之上述二個項目在此方面的管理更進一層，給各階段入戶業(yè)主都有一個良好的影響，使小區(qū)時刻保持優(yōu)美、清潔和舒適的環(huán)境。對消防工作實施管理，預(yù)防小區(qū)物業(yè)區(qū)域內(nèi)火災(zāi)的發(fā)生。要貫徹“預(yù)防為主、防治（消）結(jié)合”的方針，對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進行全面的管理。真正做到小區(qū)安全、安定、有序。我們提倡：“沒有安全，就沒有一切”。第五節(jié) 日常管理服務(wù)一、 業(yè)的安全保衛(wèi)和管理對所有業(yè)主及開發(fā)商來說，一個區(qū)域的治安狀況好壞，將直接影響到他對這個區(qū)域的看法，從著名心理學(xué)大師馬斯洛先生的“人生需求定律”也可反映，人們對安全這一最基本的需求是多么看重。，如無違章裝修或滲、漏、堵、損壞等情況，業(yè)主及裝修單位憑收據(jù)三個月之后領(lǐng)取裝修保證金。，必須采取措施，如關(guān)閉門窗，控制施工現(xiàn)場的各種粉塵、廢氣物及噪音對環(huán)境的危害，確保其他業(yè)主的生活和人身安全。，并按照管理處指定的位置、方式和時間進行堆放、清運。，不得隨意移動、拆除消火栓等消防設(shè)施，對于違反管理規(guī)定破壞公用設(shè)施（包括樓道、墻面、天臺、電梯等）行為的，按責(zé)任照價賠償。5. 裝修單位應(yīng)加強消防完全意識、現(xiàn)場采取必要的安全防護和消防措施，配置滅火器。4. 嚴禁擅自改動、暗藏燃氣管道設(shè)施。2. 裝修方案必須保證房屋的整體性、抗震性和安全性，并嚴格按照業(yè)戶申請的項目進行，裝修中嚴禁下列行為：1) 改變房屋承重結(jié)構(gòu)；2) 在承重墻、天花、地面上打孔，拆除連接陽臺的墻體、門窗；3) 不適當(dāng)增加樓面凈荷載，包括在非承重墻上砌磚墻或者超負荷吊頂、安裝大型燈具、鋪設(shè)大理石地板（超過10毫米）等；4) 任意刨鑿、重擊頂板、外墻內(nèi)側(cè)及排煙管道；5) 不經(jīng)穿管直接埋設(shè)電線或改線路；6) 在修改排水管道時，將生活污水排入雨水管道；7) 未按指定位置安裝空調(diào)、燃氣熱水器者；8) 嚴禁未經(jīng)小區(qū)物業(yè)管理處同意擅自安裝微波電視接收器；9) 擅自將窗花安裝于窗外；10) 任意破壞或者拆改廚房、廁所的地面防水層、煤氣等配套設(shè)施；11) 使用不符合消防要求的裝修材料；12) 其他違章裝修活動。4. 垃圾清運時間：上午9：00下午7：00，共兩次。2. 嚴禁在樓道、梯道、天臺、道路等任何公共區(qū)域內(nèi)亂放、亂扔垃圾。如有投訴應(yīng)立刻停止施工作業(yè)。三、裝修時間1. 裝修施工時間應(yīng)安排在上午8：0012：00，下午14：0018：00內(nèi)進行，如有特殊情況經(jīng)物業(yè)管理處同意方可施工，但有業(yè)主投訴應(yīng)立刻停止施工作業(yè)。施工期間裝修人員須將《臨時出入證》佩戴在前胸主動接受管理人員的核查，并將《裝修施工許可證》粘貼于所裝修房間門上最顯著的位置。4. 裝修過程中，業(yè)戶如臨時增加裝修項目，須報物業(yè)管理處辦理增補手續(xù)，同樣裝修施工隊如后續(xù)加入，由裝修施工負責(zé)人到物業(yè)管理處辦理后續(xù)人員《臨時出入證》，其它施工人員本處不辦理。2. 業(yè)主和裝修單位負責(zé)人如實填寫《二次裝修申報表》，主要內(nèi)容包括：業(yè)主及裝修單位的名稱、聯(lián)系方式、裝修申報的內(nèi)容等。4. 凡業(yè)戶對其房屋進行二次裝飾裝修，沒有聘請專業(yè)裝修施工單位的，但必須與物業(yè)管理處簽定《自行裝修承諾書》。2. 業(yè)戶委托承接裝飾裝修工程單位，來辦理房屋二次裝飾裝修，必須出示工商行政部門頒發(fā)的《營業(yè)執(zhí)照》，建筑行業(yè)相關(guān)部門頒發(fā)的《建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》，消防部門頒發(fā)的《消防許可證》及所裝修的房屋施工平面設(shè)計圖紙。裝修管理凡要在畔島花園小區(qū)進行房屋二次裝飾裝修的各位業(yè)戶，在裝修前必須先到物業(yè)管理處提出申請，經(jīng)審批同意后與物業(yè)管理處辦理相關(guān)手續(xù)后業(yè)主及裝修施工單位方可進場裝修。業(yè)主需要進行室內(nèi)裝修，可將裝修管理規(guī)定等文件交給業(yè)主，并幫助解釋說明。與業(yè)主簽訂《臨時管理公約》、《前期物管協(xié)議》、《裝修裝管理規(guī)定》業(yè)主交付物業(yè)管理費。辦理入住前15天應(yīng)及時向業(yè)主發(fā)出《入住通知書》、《入住手續(xù)書》、《收費通知書》、《收樓須知》制定物業(yè)管理全員入職培訓(xùn)計劃：利用各種培訓(xùn)手段，對全體員工進行服務(wù)理念、客戶第一的服務(wù)意識以及禮儀、禮貌和崗位責(zé)職的培訓(xùn)；對不同的專業(yè)人員，進行崗位技能培訓(xùn)，使每位員工迅速熟悉順馳物業(yè)的企業(yè)文化及具備必須的物業(yè)管理知識，確保員工的素質(zhì)能夠滿足客戶的要求。擬定管理處辦公用房和員工宿舍裝修方案。入住前一個月，炊事員到位，食堂開餐。入住前兩個月，管理處掛牌?？⒐を炇涨皟蓚€月，工程人員參與機電設(shè)備安裝調(diào)試的監(jiān)理工作，跟進工程遺漏問題。第四節(jié) 入住服務(wù)一、前期準(zhǔn)備竣工驗收時間：在樓房入住前一至三個月進行。9. 關(guān)于物業(yè)設(shè)施的質(zhì)保期質(zhì)保期是施工承包商和供應(yīng)商對其施工和產(chǎn)品的質(zhì)量進行一定時間免費維修保養(yǎng)，質(zhì)保期限以能達實業(yè)與承包商和供應(yīng)商簽署的合同和國家有關(guān)規(guī)定為準(zhǔn)。驗收時由施工單位代表及監(jiān)理簽名確認《綠化驗收表》（表式將根據(jù)花木情況制定）。8. 綠化的驗收及交接小區(qū)內(nèi)綠化的驗收由物業(yè)管理處、能達實業(yè)、監(jiān)理及園林施工單位的代表共同參與，在驗收簽署后一年質(zhì)保期滿后交接。驗收時需記錄水、電和煤氣表且讀數(shù)。物業(yè)管理處于初驗后發(fā)出整改項目清單交施工單位整改。住宅單元驗收只集中在可見的損壞、缺陷和未完工程，對建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)、隱蔽工程及定量參數(shù)等不作驗收。物業(yè)管理處于初期后發(fā)出整改項目清單交施工單位整改，并重復(fù)程序至驗收通過。6. 各種機房和設(shè)備的驗收及交接各種機房驗收應(yīng)由物業(yè)管理處、能達實業(yè)、監(jiān)理及施工方等單位的代表共同參與，交接以接收機房鑰匙、遞交技術(shù)資料和備品配件為標(biāo)志。公共區(qū)域驗收只集中在可見的損壞、缺陷和未完工程，對建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)、隱蔽工程及定量參數(shù)等不作驗收，驗收時由施工單位代表及監(jiān)理簽名確認《公共區(qū)域驗收交接表》。拒絕驗收的范圍包括：工地和已交付物業(yè)不能有效隔離、機房不能獨立封閉、有重大施工缺陷、有影響業(yè)戶入住的未完工程、有危及使用人安全的建筑、有危及操作人安全的設(shè)備。3. 物業(yè)驗收的資料要通過物業(yè)驗收，必須事先遞交以下資料：《政府職能部門驗收文件或證明》、《工程監(jiān)理驗收合格證明》、《物業(yè)設(shè)施的竣工圖》（若尚未完成竣工圖，應(yīng)提供最終的施工圖）、《設(shè)備或系統(tǒng)的操作說明》、《維護保養(yǎng)手冊》；提供與承包商、廠商和供應(yīng)商簽署承包或供應(yīng)合同中有關(guān)技術(shù)條款；提供承包商、供應(yīng)商和廠商的聯(lián)絡(luò)地址、聯(lián)系電話和聯(lián)系人等資料及其它有關(guān)技術(shù)資料；提供必要的專業(yè)技術(shù)介紹和培訓(xùn)；提供所有測試、檢驗和調(diào)試報告等。1. 政府有關(guān)職能部門驗收政府有關(guān)職能部門對物業(yè)驗收主要由質(zhì)檢站、消防局、規(guī)劃局等部門對物業(yè)進行竣工驗收，具體的驗收程序為：施工單位備妥物業(yè)建筑及公用設(shè)備竣工圖紙、報告，并填寫驗收申請表交政府有關(guān)職能部門；政府有關(guān)職能部門安排驗收；政府有關(guān)職能部門初驗樓宇，返回整改項目清單；施工單位整改完成后，通知有關(guān)政府部門再次驗收，并重復(fù)程序至有關(guān)政府驗收妥當(dāng)及發(fā)出各種驗收通過的文件或證明。四、成立接管驗收小組1. 參與竣工驗收工作；2. 竣工驗收后及時做好有關(guān)遺留工作報告并跟進；3. 接收工程圖冊和相關(guān)資料；4. 與工程部協(xié)調(diào)制定接管驗收標(biāo)準(zhǔn)；5. 確定物業(yè)正式接管時間；6. 制定各種驗收記錄表格；7. 建立設(shè)備、實施管理檔案；五、收集業(yè)主資料1. 接受業(yè)主、住戶全部資料；2. 建立業(yè)主、住戶檔案； 六、協(xié)調(diào)統(tǒng)一接管驗收標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)接管驗收主要工作內(nèi)容是對其安全性和使用性進行驗收，由物業(yè)依國家相關(guān)接管驗收標(biāo)準(zhǔn)(建設(shè)部ZBP3000190標(biāo)準(zhǔn))制定符和本物業(yè)驗收標(biāo)準(zhǔn)，并發(fā)送至相關(guān)承包商，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)商接管驗收時間。2) 地質(zhì)勘察報告3) 工程預(yù)決算分項清單4) 圖紙會審記錄5) 竣工驗收證明書6) 工程合同及開、竣工報告7) 工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單位8) 隱蔽工程驗收簽證9) 沉降觀測記錄10) 設(shè)備及主要建材質(zhì)量保證書，或合格證書。二、接管驗收具備條件1）建設(shè)工程已全部施工完成，竣工驗收合格；2）供電、給排水、供暖、衛(wèi)生、道路等小區(qū)附屬設(shè)備設(shè)施正常使用；3）小區(qū)及小區(qū)內(nèi)道路的名稱應(yīng)有地方各管理部門審核的批準(zhǔn)書，及經(jīng)公安部門審批編制的正式門牌號碼；4）驗收小組對設(shè)計圖紙、設(shè)計變更、竣工圖、設(shè)備清單進行預(yù)驗收；5）對住宅的主體結(jié)構(gòu)、外墻、樓地面、裝修及電氣、水、衛(wèi)生、消防、供氣、電梯等附屬工程進行質(zhì)量與使用功能的檢驗；6）檢查不符合標(biāo)準(zhǔn)的項目，提交整改通知書，移交工程單位進行整改；7）小區(qū)的實物驗收，做到三符合：一是圖紙與設(shè)備規(guī)格、數(shù)量符合；二是工程主要設(shè)備實際安裝位置及設(shè)計安裝位置符合；三是系統(tǒng)的技術(shù)性能應(yīng)與設(shè)計的功能符合；8）依驗收列出各項工程驗收報告；9）物業(yè)公司會同開發(fā)單位、施工單位、施工監(jiān)理單位簽字生效，并將資料收歸存檔。第三節(jié) 接管驗收服務(wù)在物業(yè)竣工后，順馳物業(yè)將參照國家和地方有關(guān)法規(guī)，以管理和使用者的角度對物業(yè)進行驗收，認真記錄和督促整改物業(yè)施工中的各種使用功能缺陷和不足，以確保能達實業(yè)和所有小區(qū)業(yè)主的利益，物業(yè)驗收的首要條件為：承包商和施工監(jiān)理驗收合格、通過政府有關(guān)職能部門竣工驗收、水電和煤氣正常供應(yīng)、電話和電視等設(shè)施可開通使用、建筑無重大缺陷、無影響業(yè)主使用的未完工程、驗收的小區(qū)獨立封閉、驗收的場地和區(qū)域清潔干凈。十二、 完成物業(yè)保險工作對物業(yè)進行保險是物業(yè)管理中為了防范和規(guī)避各種不可預(yù)見的風(fēng)險一種有效方式，可減輕物業(yè)管理在處理各種損失時的應(yīng)付難度，使意外事件得到圓滿的解決。十一、 制定物業(yè)管理各種草案順馳物業(yè)根據(jù)小區(qū)建設(shè)、周邊環(huán)境、購房及租房對象和物業(yè)配置設(shè)施等情況，制定一系列適合畔島花園的物業(yè)管理方案，使管理人員上崗后，能清楚地知道其在本物業(yè)內(nèi)所承擔(dān)的角色。十、 提供施工現(xiàn)場安保服務(wù)施工臨近竣工階段，工地現(xiàn)場施工單位多、人員雜，順馳物業(yè)將根據(jù)畔島花園的要求，在最短的時間內(nèi)調(diào)配和招聘安保人員進場，協(xié)助施工單位保衛(wèi)物業(yè)安全、維護成品完好、防止人為損壞和注意防火安全。購置工作包括：購置各種辦公家具和設(shè)備、購置各種通訊器材、定制首期制服、購置警械和安保用品、購置各種設(shè)備、工具和維修用品等。一旦能達實業(yè)確定收費標(biāo)準(zhǔn)后，順馳物業(yè)將與當(dāng)?shù)匚飪r局取得聯(lián)系并建立良好的關(guān)系，確保在最快的時間內(nèi)，通過申報審批程序，并最終獲得許可。七、 行政1. 確定人員定編和組織結(jié)構(gòu)；2. 確定人員招聘、培訓(xùn)計劃；3. 定制員工制服；4. 落實和布置管理處辦公用房；5. 制定內(nèi)、外部管理制度；6. 訂制前期物管合同、臨時管理公約、裝修管理規(guī)定；7. 建立財務(wù)制度，制作物業(yè)管理財務(wù)運營計劃。五、 銷售服務(wù)1. 為現(xiàn)場售樓處提供保安、清潔、招待服務(wù)；2. 派遣物業(yè)顧問現(xiàn)場答疑；3. 對置業(yè)顧問提供有針對性的物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)，統(tǒng)一有關(guān)物業(yè)管理問題的回答；4. 做好有關(guān)物業(yè)管理意見的收集。重點跟蹤各種防水施工、道路施工、回填土工程、門窗材料、給排水施工、機電設(shè)備施工。二、 參與物業(yè)規(guī)劃與設(shè)計參與規(guī)劃與設(shè)計應(yīng)從實用、耐用、安全、方便、美觀、節(jié)能、利于管理及節(jié)省運營費用等多個方面考慮，提供規(guī)劃與設(shè)計意見供開發(fā)商、規(guī)劃、設(shè)計部門參考。一、 組建物業(yè)管理服務(wù)中心籌建小組選派具有豐富物業(yè)管理服務(wù)工作經(jīng)驗的項目管理人員組建物管項目籌備組。本公司將于《前期物業(yè)委托管理合同》簽訂后即刻啟動前期介入工作。第二節(jié) 前期介入服務(wù)前期介入工作充分與否將直接關(guān)系接盤以后的服務(wù)水準(zhǔn)。九、 服務(wù)效率——快速服務(wù)效