【導讀】關(guān)資料后，做出畔島花園物業(yè)管理服務費收費標準。方合同的組成部分。機構(gòu)代碼證復印件。金銀湖畔島花園前期物業(yè)管理方案。我公司對被授權(quán)人的簽名負全部責任。在撤銷授權(quán)的書面通知以前，本授權(quán)書一直有效。管理有限公司的全資子公司，是專門從事于物業(yè)管理的專業(yè)化公司。一起共同將“畔島花園”打造成為最具有特色的物業(yè)品牌。管理協(xié)會理事單位、天津市物業(yè)管理行業(yè)十強企業(yè)之一。管理人員逾143名。順馳物業(yè)公司現(xiàn)管理120余萬平方米的物業(yè)面積，待管在建項目10余個，面積達200余萬平方米。順馳物業(yè)公司發(fā)展觸角已進入北京、上海、武漢、太原、石家莊、鄭州等地區(qū)并向全國范圍發(fā)展。順馳.順園、順馳集團辦公樓等6個管理項目榮獲全國及天津市最高榮譽。造企業(yè)凝聚力的具體體現(xiàn)。色服務的“美好家園”。

　　

【正文】 驗收文件或證明》、《工程監(jiān)理驗收合格證明 》 、《物業(yè)設施的竣工圖 》 （若尚未完成竣工圖，應提供最終的施工圖 ） 、《設備或系統(tǒng)的操作說明 》 、《維護保養(yǎng)手冊 》 ；提供與承包商、廠商和供應商簽署承包或供應合同中有關(guān)技術(shù)條款；提供承包商、供應商和廠商的聯(lián)絡地址、聯(lián)系電話和聯(lián)系人等資料及其它有關(guān)技術(shù)資料；提供必要的專業(yè)技術(shù)介紹和培訓；提供所有測試、檢驗和調(diào)試報告等。 4. 拒絕驗收和移交的范圍 當發(fā)生如下情況，為維護能達實業(yè)和全體業(yè)主的利益，物業(yè)管理處有權(quán)拒絕驗收接管物業(yè)，直到施工或整改完畢后，才能正式驗收移交。拒絕驗收的范圍包括：工地和已交付物業(yè)不能有效隔離、機房不能獨立封閉、有重大施工缺陷、有影響業(yè)戶入住的未完工程、有危及使用人安全的建筑、有危及操作人安全的設備。 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 47 頁，共 83 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 5. 公共區(qū) 域的驗收和交接 公共區(qū)域的驗收應由物業(yè)管理處、能達實業(yè)、監(jiān)理及施工方等單位代表共同參加，交接以物業(yè)管理處安保正式上崗為標志。公共區(qū)域驗收只集中在可見的損壞、缺陷和未完工程，對建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)、隱蔽工程及定量參數(shù)等不作驗收，驗收時由施工單位代表及監(jiān)理簽名確認《公共區(qū)域驗收交接表》。物業(yè)管理處于初驗后發(fā)出整改項目清單交施工單位整改，并重復程序至驗收通過。 6. 各種機房和設備的驗收及交接 各種機房驗收應由物業(yè)管理處、能達實業(yè)、監(jiān)理及施工方等單位的代表共同參與，交接以接收機房鑰匙、遞交技術(shù)資料和備品配件為標志。機房和設備驗 收只對有表計量的讀數(shù)作驗收 ，對其它參數(shù)不作驗收，驗收時由施工單位代表及監(jiān)理簽名確認《機房驗收表》和《設備驗收表》。物業(yè)管理處于初期后發(fā)出整改項目清單交施工單位整改，并重復程序至驗收通過。 7. 用戶單元內(nèi)的驗收和移交 住戶單元的驗收由物業(yè)管理處、能達實業(yè)、監(jiān)理及施工方等單位代表共同參與，交接以接收住宅單元鑰匙為標志。住宅單元驗收只集中在可見的損壞、缺陷和未完工程，對建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)、隱蔽工程及定量參數(shù)等不作驗收。驗收時由施工單位代表和監(jiān)理簽名確認《住宅單元驗收交接表 》 。物業(yè)管理處于初驗后發(fā)出整改項目清單交施工單位整 改。并重復程序至驗收通過。驗收時需記錄水、電和煤氣表且讀數(shù)。驗收妥當后，須將大門鎖好，鑰匙由物業(yè)管理 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 48 頁，共 83 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 處統(tǒng)一保管在預備好的鑰匙柜內(nèi)，所有鑰匙須標示有關(guān)單元的號數(shù)，物業(yè)管理處預備記錄薄以記錄和登記日后鑰匙外借和使用情況，包括施工單位進單元內(nèi)進行整改、客戶要求看房及管理人員定期入內(nèi)巡查等事項。 8. 綠化的驗收及交接 小區(qū)內(nèi)綠化的驗收由物業(yè)管理處、能達實業(yè)、監(jiān)理及園林施工單位的代表共同參與，在驗收簽署后一年質(zhì)保期滿后交接。綠化驗收只集中在可見的外觀、造型和數(shù)量，對植物的根基、是否有病蟲害等不作驗收。驗收時由施工單位代表 及監(jiān)理簽名確認《綠化驗收表 》 （表式將根據(jù)花木情況制定 ） 。綠化驗收后的一年內(nèi)，仍由原園林承包商完成日常必要養(yǎng)護、修剪和澆水工作，并需及時補種壞死的苗木，物業(yè)管理處需保護綠化不受人為損壞。 9. 關(guān)于物業(yè)設施的質(zhì)保期 質(zhì)保期是施工承包商和供應商對其施工和產(chǎn)品的質(zhì)量進行一定時間免費維修保養(yǎng)，質(zhì)保期 限以能達實業(yè)與承包商和供應商簽署的合同和國家有關(guān)規(guī)定為準。物業(yè)質(zhì)保期要求以物業(yè)整體正式驗收交接日開始起計，質(zhì)保期內(nèi)根據(jù)需要，承包商或供應商應承擔保養(yǎng)責任，發(fā)生重大事故或質(zhì)量問題，質(zhì)保期應酌情延長；質(zhì)量期內(nèi)應確定緊急召喚時間；能 達實業(yè)支付工程尾款，需經(jīng)物業(yè)管理公司會簽；對業(yè)戶入住時間與物業(yè)竣工時間有差異的質(zhì)保維修，能達實業(yè)應承擔相應的維修費用。 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 49 頁，共 83 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 第四節(jié) 入住服務 一、前期準備 竣工驗收時間：在樓房入住前一至三個月進行。 入住時間： 以銷售合同簽定為準 籌建管理處： 入住前三個月，任命管理處主任、管理層人員到位，房管員 23 人（收款 1人）到位，辦理入住前的各項準備工作。 竣工驗收前兩個月，工程人員參與機電設備安裝調(diào)試的監(jiān)理工作，跟進工程遺漏問題。 竣工驗收前半個月，保安人員上崗培訓，對物業(yè)進行保衛(wèi)工作。 入住前兩個月，管理 處掛牌。 入住前兩個月，維修班組成立，人員配齊到位。 入住前一個月，炊事員到位，食堂開餐。 入住前一個月，清潔人員到位，對小區(qū)整體進行清潔。 擬定管理處辦公用房和員工宿舍裝修方案。 編印“住戶手冊”、“業(yè)主公約”、“裝修管理規(guī)定”、“入住須知”，及各項表格印制等 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 50 頁，共 83 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 制訂各種入住工作程序。 辦理入住前 15 天應及時向業(yè)主發(fā)出《入住通知書》、《入住手續(xù)書》、《收費通知書》、《收樓須知》 制定物業(yè)管理全員入職培訓計劃：利用各種培訓手段，對全體員工進行服務理念、客戶第一的服務意識以及禮儀、禮貌和崗位責職的培訓；對不同的 專業(yè)人員，進行崗位技能培訓，使每位員工迅速熟悉順馳物業(yè)的企業(yè)文化及具備必須的物業(yè)管理知識，確保員工的素質(zhì)能夠滿足客戶的要求。 物資準備：包括各種工程、清潔工具，各種辦公用品，安保用具 二、將單元交付業(yè)戶使用 物業(yè)管理處將代表畔島花園將物業(yè)交付業(yè)戶使用，客戶經(jīng)畔島花園簽發(fā)的《交付使用通知書 》 ，正式接收住宅單元，當場填妥《物業(yè)單元交接表 》 ，交接以接收住宅單元鑰匙為標志，物業(yè)交付以如下程序執(zhí)行： 工作 經(jīng)辦部門 內(nèi)容 備注 確認業(yè)主 服務中心 核實 畔島花園 簽發(fā)《交付使用通知書 》 若有疑問需向畔島花園 證實 交 接文本 服務中心 遞交《物業(yè)管理公約 》 、《用戶手冊 》 、《住宅說明書 》 、《住宅質(zhì)保書 》 請業(yè)主簽收 建立資料 服務中心 請業(yè)主填寫業(yè)主資料表格，建立用戶檔案資料，輸入電腦 確定與業(yè)主的聯(lián)絡方式 查驗單元 工程部 按交付標準，查驗天花、地坪、墻面、門窗、照明、地漏、水管、電話、電視記錄缺陷，通知施工整改和維 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 51 頁，共 83 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 三、入住服務工作： 向業(yè)主介紹物業(yè)區(qū)域的情況，接受業(yè)主服務咨詢。 與業(yè)主簽訂《臨時管理公約》、《前期物管協(xié)議》、《裝修裝管理規(guī)定》 業(yè)主交付物業(yè)管理費。 帶領(lǐng)業(yè)主驗收房，交鑰匙。 業(yè)主需要進行室內(nèi)裝修，可將裝修管理規(guī)定等文件交給業(yè)主，并幫助解釋說明。 四、二次裝修管理 為了規(guī)范 小區(qū) 裝修管理工作，保障公共設施的正常使用、樓宇安全（無違章裝修造成危險隱患）和房屋外觀的統(tǒng)一美觀 ,保持本住宅小區(qū)美觀清潔、寧靜和諧的環(huán)境氛圍，維護 保障小區(qū)所有業(yè)主的安全及 合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和可視對講等 修 督促整改 工程部 若缺陷較多，業(yè)主拒絕收摟，需立刻通知施工單位整改或翻修記錄，并督促及時完成 完成后立即通知業(yè)主再驗收 辦妥手續(xù) 工程部 業(yè)主同意接收單元，需填妥《物業(yè)單元交接表 》 記錄水、電及煤氣表讀數(shù) 收取費用 財務部 根據(jù)事先準備好的單據(jù)，向業(yè)主收取首期三個月的物業(yè)管理費、維修基金、裝修垃圾清運費、有線電視和煤氣初裝費 做好未交應付款的登記 移交單元 服務中心 確認已辦妥所有手續(xù)，移交單元鑰匙 交樓工作完成 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 52 頁，共 83 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 和國建設部 110 號令和其它相關(guān)法規(guī)，特制定 小區(qū) 裝飾裝修指南 裝修管理規(guī)定 共所有業(yè)戶遵守。 裝修管理 凡要在畔島花園小區(qū)進行房屋二次裝飾裝修的各位業(yè)戶，在裝修前必須先到物業(yè)管理處提出申請，經(jīng)審批同意后與物業(yè)管理處辦理相關(guān)手續(xù)后業(yè)主及裝修施工單位方可進場裝修。 一、裝修申報 條件及審批手續(xù) 1. 業(yè)戶（房屋的產(chǎn)權(quán)人 /使用人）委托裝修單位進行房屋二次裝飾裝修施工應提前 57 天向本小區(qū)物業(yè)管理處提出申報。 2. 業(yè)戶委托承接裝飾裝修工程單位，來辦理房屋二次裝飾裝修，必須出示工商行政部門頒發(fā)的《營業(yè)執(zhí)照》，建筑行業(yè)相關(guān)部門頒發(fā)的《建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》，消防部門頒發(fā)的《消防許可證》及所裝修的房屋施工平面設計圖紙。 3. 如業(yè)戶選擇承接裝飾裝修工程的屬個體從業(yè)者，必須持有市建設管理委員會（以下稱建委）頒發(fā)的個體裝飾裝修技能崗位證書，并在證書指定范圍內(nèi)進行裝修。 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 53 頁，共 83 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 4. 凡業(yè)戶對其房屋進行二次裝飾裝修，沒有聘請專業(yè) 裝修施工單位的，但必須與物業(yè)管理處簽定《自行裝修承諾書》。 二、申報審批程序 1. 業(yè)戶對本物業(yè)進行裝修之前，必須會同其委托的裝修單位向本小區(qū)物業(yè)管理處，提交裝修單位《營業(yè)執(zhí)照》、《建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》、《消防許可證》、裝修單位現(xiàn)場負責人身份證復印件各一張，及房屋裝修平面設計圖一張。 2. 業(yè)主和裝修單位負責人如實填寫《二次裝修申報表》，主要內(nèi)容包括：業(yè)主及裝修單位的名稱、聯(lián)系方式、裝修申報的內(nèi)容等。 3. 裝修施工單位到物管財務部繳納裝修押金 1000 元，及辦理人員的臨時出證所需繳納的相關(guān)費用（每證押金 15 元，工本費 5 元） ，同進施工的單位須與物業(yè)管理處簽訂《房屋裝修施工責任書》和《消防責任書》，保證在施工現(xiàn)場文明施工。 4. 裝修過程中，業(yè)戶如臨時增加裝修項目，須報物業(yè)管理處辦理增補手續(xù)，同樣裝修施工隊如后續(xù)加入，由裝修施工負責人到物業(yè)管理處辦理后續(xù)人員《臨時出入證》，其它施工人員本處不辦理。 5. 經(jīng)物業(yè)管理處審批同意后，裝修單位負責人領(lǐng)取物業(yè)管理處簽發(fā)的《臨時出入證》和《裝修施工許可證》。施工期間裝修人員須將《臨時出入 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 54 頁，共 83 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 證》佩戴在前胸主動接受管理人員的核查，并將《裝修施工許可證》粘貼于所裝修房間門上最顯著的位置。 6. 裝修單位對房屋裝修完 畢業(yè)主初驗合格后，由業(yè)主向物業(yè)管理處提出竣工驗收申請，物業(yè)管理處與業(yè)主、裝修施工單位三方聯(lián)合對裝修工程竣工驗收，如無任何裝修違規(guī)，則可辦理相關(guān)的退證手續(xù)， 裝修押金則在竣工驗收后的三個月之后退還（不計息）。 三、裝修時間 1. 裝修施工時間應安排在上午 8： 0012： 00，下午 14： 0018： 00 內(nèi)進行，如有特殊情況經(jīng)物業(yè)管理處同意方可施工，但有業(yè)主投訴應立刻停止施工作業(yè)。 2. 施工作業(yè)時，嚴禁進行有刺激性氣味和有劇毒、刺耳聲響的施工。如有投訴應立刻停止施工作業(yè)。 四、垃圾清運 1. 各裝修戶需在運出之前做好垃圾捆扎 、裝袋準備，一律要求衛(wèi)生運出，不得有損公共區(qū)域清潔衛(wèi)生。 2. 嚴禁在樓道、梯道、天臺、道路等任何公共區(qū)域內(nèi)亂放、亂扔垃圾。 3. 嚴禁向窗外、陽臺外、下水管道、通風管井等拋散、扔擲垃圾。 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 55 頁，共 83 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 4. 垃圾清運時間：上午 9： 00下午 7： 00，共兩次。 五、裝修要求、監(jiān)督與管理 1. 施工人員進入小區(qū)必須佩戴《臨時出入證》，凡未辦理《裝修許可證》和《臨進出入證》而擅自施工者，施工人員將被請出小區(qū)，并保留對擾亂公共秩序的委托人聲音裝修行為追究的權(quán)力。 2. 裝修方案必須保證房屋的整體性、抗震性和安全性，并嚴格按照業(yè)戶申請的項目進行，裝修中嚴禁 下列行為： 1) 改變房屋承重結(jié)構(gòu)； 2) 在承重墻、天花、地面上打孔，拆除連接陽臺的墻體、門窗； 3) 不適當增加樓面凈荷載，包括在非承重墻上砌磚墻或者超負荷吊頂、安裝大型燈具、鋪設大理石地板（超過 10 毫米）等； 4) 任意刨鑿、重擊頂板、外墻內(nèi)側(cè)及排煙管道； 5) 不經(jīng)穿管直接埋設電線或改線路； 6) 在修改排水管道時，將生活污水排入雨水管道； 7) 未按指定位置安裝空調(diào)、燃氣熱水器者； 8) 嚴禁未經(jīng)小區(qū)物業(yè)管理處同意擅自安裝微波電視接收器； 9) 擅自將窗花安裝于窗外； 10) 任意破壞或者拆改廚房、廁所的地面防水層、煤氣等配套設施； 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 56 頁，共 83 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 11) 使用不符合消防要求的裝修 材料； 12) 其他違章裝修活動。 3. 樓頂、平臺、外墻門窗、陽臺的裝修及空調(diào)的安裝，須保證建筑物外觀的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，選擇管理處指定的樣式、材料、安裝方法安裝家用電器和用具。 4. 嚴禁擅自改動、暗藏燃氣管道設施。確需改動的，應提前向供氣單位申請，由供氣單位組織實施。 5. 裝修單位應加強消防完全意識、現(xiàn)場采取必要的安全防護和消防措施，配置滅火器。 6. 裝修單位負責人必須教育施工人員遵紀守法，嚴禁下列行為： 1) 用磚頭或其他物品強行頂住電梯； 2) 將裝修垃圾、各類膠、漆等雜物倒入排水管道； 3) 從樓上向地下面或下水道拋棄