【正文】 怡 景 花 園 3 福 星 城 市 花 園 12 合 計(jì) 112 141 436 148 21簡(jiǎn) 析 ： 物 業(yè) 類 別 和 容 積 率 的 統(tǒng) 計(jì) 顯 示 ： 表 45 容 積 率 與 物 業(yè) 類 型 總 結(jié) 列 表容 積 率 區(qū) 間 主 力 物 業(yè) 類 型 占 樣 本 量 百 分 比 以 下 聯(lián) 排 、 別 墅 5% 之 間 多 層 、 聯(lián) 排 、 11% 之 間 多 層 為 主 ， 小 高 層 、 別 墅 為 輔 % 之 間 小 高 層 為 主 ， 多 層 、 別 墅 為 輔 21%2 以 上 小 高 層 、 高 層 %4）分期開發(fā)進(jìn)度表 46 分 期 開 發(fā) 面 積 占 總 面 積 列 表樓盤名稱 總體建筑面積 分期建筑面積 分期建筑面積萬(wàn)科四季花城 240000 平方米 80000 平方米(一期) 81000 平方米(二期)百分比 33% 34%都市經(jīng)典 604435 平方米 38211 平方米(一期一組團(tuán))百分比 %學(xué)府佳園 170562 平方米 28927 平方米(三期) 21944 平方米(四期)百分比 17% 13%世紀(jì)彩城 300000 平方米 43500 平方米(一期) 70000 平方米(二期)百分比 15% 23%名都花園 680000 平方米 60000 平方米(一期)31 / 49百分比 9%高爾夫城市花園 600000 平方米 110000 平方米(一期)百分比 18%合計(jì)平均百分比 22%在 分 期 開 發(fā) 進(jìn) 度 上 ， 發(fā) 展 商 的 實(shí) 力 不 同 ， 市 場(chǎng) 的 機(jī) 會(huì) 不 同 ， 呈 現(xiàn) 出 不 同 特 點(diǎn) ：郊 區(qū) 大 盤 的 分 期 開 發(fā) 面 積 一 般 在 8～ 10 萬(wàn) 平 米 左 右 ， 如 萬(wàn) 科 四 季 花 城 、 高 爾 夫 城 市 花 園 等 ； 中心 城 區(qū) 范 圍 的 樓 盤 首 期 開 發(fā) 面 積 一 般 在 46 萬(wàn) 平 米 ， 如 都 市 經(jīng) 典 、 世 紀(jì) 彩 城 、 名 都 花 園 等 ， 其 二 期的 開 發(fā) 面 積 一 般 視 一 期 的 銷 售 狀 況 而 定 。)多均價(jià)：4200 小高均價(jià)：3000小高層均價(jià)：2430小高均價(jià)：2460多均：2900 小高均：30004 層復(fù)式：3800高層均價(jià)：3410多均：2550小高均：2900花園洋房：2700小高均：2400聯(lián)排均價(jià)：3400實(shí)售價(jià)格(元/ M178。240000 M178。 146000 M178。26 / 49總建筑面積 75771 M178。 90000 M178。136735 M178。)四期 97 折 3104 多均 97 折：2328聯(lián)排 97 折：4361三層復(fù)式均 98折：3031；二層復(fù)式均 98 折：2868；18 層均 96 折：2572；12 層均96 折：2548；聯(lián)排均 99 折：2574；獨(dú)立均99 折：4257；多均 95 折：2945；小高均95 折：2755多均 99 折：2222； 多均：1950；小高均：2350；銷售進(jìn)度 四期 19% 20% 44% 34% 50% 60% 30% 20%25 / 49開盤時(shí)間 物業(yè)管理費(fèi)(元/ M178。整體130000 M178。 108984 M178。 131399 M178。 51595 M178。 主 要 調(diào) 研 的 區(qū) 域 有 ： 南 湖 片 區(qū) 、光 谷 片 區(qū) 及 雄 楚 大 街 、 洪 山 廣 場(chǎng) 及 水 果 湖 、 東 湖 沿 線 、 徐 東 路 沿 線 、 中 北 路 沿 線 、 臨 江 大 道 沿 線及 漢 口 金 銀 湖 、 后 湖 、 永 清 街 以 及 解 放 大 道 等 區(qū) 域 。后湖片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的主要特點(diǎn)是：? 開發(fā)項(xiàng)目以解放公園為中心向北側(cè)延伸，創(chuàng)建大面積住宅區(qū)沿漢黃公路，后湖片區(qū)由南向北開發(fā)了東方恒星園、后湖生態(tài)花園、佳海茗苑、城開紫竹苑、世紀(jì)家園等主要項(xiàng)目，而東北方向的百步亭花園更是安居工程的超大樓盤。 ? 主要的客戶群多數(shù)來(lái)自漢口金銀湖片區(qū)的主要客戶群，多數(shù)來(lái)自漢口，潛在的客戶量較大，其中，靠近金銀湖的常青花園居住區(qū)經(jīng)過(guò)多年的開發(fā)建設(shè)，已經(jīng)得到了市民的充分認(rèn)同，這使得金銀湖在客戶源上較之其它郊區(qū)更具明顯的優(yōu)勢(shì)。? 對(duì)居住環(huán)境極為注重從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度上看，金銀湖地區(qū)原先的荒蕪正好為開發(fā)商提供了大展拳腳的廣闊天地。上 千 畝 的 大 規(guī) 模 的 房 地 產(chǎn) 項(xiàng) 目 紛 紛 在 此 扎 堆 ， 數(shù) 十 億 的 大 手 筆 的 開 發(fā) 投 資 接 踵 而 至 ， 今 天 的 金 銀湖 已 經(jīng) 成 為 地 產(chǎn) 強(qiáng) 者 的 舞 臺(tái) 。金 銀 湖 片 區(qū) 近 年 來(lái) 發(fā)展 速 度 最 快 ， 也 最 為 搶 眼 ， 成 為 武 漢 市 最 具 有 影 響 力 的 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 熱 點(diǎn) 地 區(qū) 之 一 。安防、通訊、管理的自動(dòng)化系統(tǒng)將成為小區(qū)的基本配置。由以上特點(diǎn)我們可以大致看出光谷地區(qū)今后的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)：21 / 49? 注重環(huán)境的開發(fā)，特別是周邊自然環(huán)境的利用。受信息經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展及高校教師收入水平不斷提高的影響，該片區(qū)住宅市場(chǎng)以較新的面貌涌現(xiàn)出一批相對(duì)質(zhì)素較好的樓盤，并伴隨楚雄大道成為主要干道，迅速形成了規(guī)模的開發(fā)效應(yīng)。2） 、光谷片區(qū)光谷片區(qū)是武漢是新興的科技開發(fā)、住宅建設(shè)熱點(diǎn)區(qū)域，2022 年 9 月 28 日，武漢市第十屆人大常委會(huì)第二十一次會(huì)議通過(guò)了《武漢市人大常委會(huì)關(guān)于加快“武漢? 建筑風(fēng)格豐富南湖片區(qū)的住宅建筑風(fēng)格近年來(lái)發(fā)生了很大改變，逐漸從單一的歐式風(fēng)格向多元化方向發(fā)展。從市場(chǎng)來(lái)看，盡管該項(xiàng)目的銷售不如人意，但麗島花園對(duì)真正的“南湖”居住區(qū)起到了巨大的引導(dǎo)作用。1999 年，由紅桃 K 集團(tuán)下屬的武漢聯(lián)合置業(yè)房地產(chǎn)公司開發(fā)的麗島花園入市，項(xiàng)目緊鄰珞獅南路、南湖北岸，成為真正意義上的“南湖概念” 。（2） 、熱點(diǎn)區(qū)域綜合分析1） 、南湖片區(qū)談到南湖居住區(qū)，武漢人首先想到是深寶安開發(fā)的南湖花園片區(qū)。同處漢口的江漢區(qū)需求總量有所上升，但由于價(jià)格不能有效提升，供需出現(xiàn)分歧。住宅市場(chǎng)的另一亮點(diǎn)無(wú)疑是以“中國(guó)*光谷”的開發(fā)為契機(jī)振翅欲飛的洪山區(qū)。其中，武昌區(qū)在近年來(lái)顯示了最為穩(wěn)健的發(fā)展過(guò)程，同時(shí)顯示了強(qiáng)烈的需求結(jié)構(gòu)調(diào)整的勢(shì)頭，在經(jīng)歷了 2022 年的房?jī)r(jià)的提升之后，武昌區(qū)實(shí)際已成為武漢市成交平均房?jī)r(jià)最高的區(qū)域。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（1） 、行政區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析與全市總體發(fā)展相協(xié)調(diào)，各行政區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)、銷售呈現(xiàn)出與區(qū)域經(jīng)濟(jì)一致的發(fā)展趨向。盡管該區(qū)各項(xiàng)指標(biāo)均不在前列，但其人均可支配收入高居全市之首，即使不考慮其發(fā)展?jié)摿?，以其現(xiàn)有土地成本進(jìn)行開發(fā)，應(yīng)當(dāng)有相當(dāng)?shù)睦麧?rùn)空間。由于漢口城區(qū)較老，市民的居住條件較差，居民改善居住條件的要求迫切，這樣的相對(duì)穩(wěn)定的潛在需求支持了后湖、金銀湖片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮，具有一定的合理性?，F(xiàn)狀來(lái)看，突出的開發(fā)熱點(diǎn)有：武昌的南湖片區(qū)、光谷片區(qū)、漢口的后湖片區(qū)、東西湖的金銀湖片區(qū)、漢陽(yáng)的沌口片區(qū)；除此五個(gè)片區(qū)以外，武昌的徐東/中北路沿線、漢口的西/ 北湖－金融街片區(qū)、姑嫂樹－楊汊湖一帶也顯示出較強(qiáng)的活力；而一些老牌的大型居住片區(qū)如漢口的常青花園，百步亭花園一帶，由于長(zhǎng)期建設(shè)形成的成熟配套和較低的價(jià)位，仍然是普通市民購(gòu)房的優(yōu)先選擇。在市場(chǎng)發(fā)展的成熟階段，由于中高檔樓盤獲利豐厚，使市場(chǎng)供給越來(lái)越大，此時(shí)的該類樓盤的價(jià)格走向趨于弱勢(shì)，體現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)格上甚至可能出現(xiàn)價(jià)格的下調(diào)（或提升緩慢、或持平） ，在這樣的發(fā)展階段，新樓盤繼續(xù)定位在中高檔，風(fēng)險(xiǎn)較大。2022 年，從宏觀層面看，經(jīng)過(guò)供需兩方面的充分磨合，加上武漢市關(guān)于土地供給政策的調(diào)整，觸發(fā)了需求對(duì)較高品質(zhì)樓盤的認(rèn)可，在有效需求增長(zhǎng) ％的情況下，市場(chǎng)以量、價(jià)齊升的方式展開，其中平均價(jià)格上升 ％，市場(chǎng)對(duì)住宅的有效需求開始出現(xiàn)大規(guī)模的結(jié)構(gòu)調(diào)整；從微觀上看，由于市場(chǎng)上逐步出現(xiàn)了高品質(zhì)樓盤的購(gòu)買者，其親密人群對(duì)該類產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)逐漸加強(qiáng)，對(duì)這種生活方式的選擇逐漸認(rèn)可，居民對(duì)住宅的要求從重“量”向重“質(zhì)”演化，這也使得統(tǒng)計(jì)意義的需求結(jié)構(gòu)變化成為必然。其中，2022 年、2022 年增幅較大。 圖 23 年度單位施工面積平均投資額年 度 單 位 施 工 面 積 平 均 投 資 額 1998 1999 2022 2022 2022年 度元武漢市住宅總體市場(chǎng)處于品質(zhì)提升的階段，從整體住宅市場(chǎng)來(lái)看，結(jié)構(gòu)調(diào)整還將持續(xù)一定的時(shí)間，從后文對(duì)需求的分析看，這樣的調(diào)整順應(yīng)了市場(chǎng)的潛在需求，逐漸被市場(chǎng)認(rèn)可。武漢市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析在武漢市房地產(chǎn)總體市場(chǎng)的發(fā)展中，住宅的開發(fā)逐步成為主流，在總投資、總施工面積、新開工面積、總竣工面積四項(xiàng)主要指標(biāo)中，住宅的所占百分比均不斷提高。我們將在后文的住宅領(lǐng)域分析中著重分析住宅的價(jià)格變化趨勢(shì)，這對(duì)金水岸住宅項(xiàng)目也更具意義。2） 、市場(chǎng)需求房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求，通過(guò)預(yù)售/銷售金額最直接的體現(xiàn)出來(lái)。施工面積：與總投資的上升趨勢(shì)不同，施工面積增幅除 2022 年保持較高的增幅外，2022022 均保持相對(duì)較低的增幅。所有這些變化，極大的推動(dòng)了武漢房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的快速發(fā)展。由于社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、歷史、人文等多方面的綜合原因，武漢市的房地產(chǎn)市場(chǎng)較之發(fā)達(dá)地區(qū)的同類市場(chǎng)還存在一定的差距，當(dāng)前總體上仍處于一個(gè)不斷規(guī)范、市場(chǎng)化的過(guò)程中。 “大武漢”應(yīng)當(dāng)選擇一條與“大上海”不同的二次發(fā)展之路，以工業(yè)（加工業(yè)）為基礎(chǔ)的外向型經(jīng)濟(jì)將會(huì)為武漢的綜合發(fā)展加入有效的催化劑。1) 武漢具備無(wú)可比擬的地理位置優(yōu)勢(shì)。然而近年來(lái)，武漢市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展顯示出一定的滯后，與沿海、甚至內(nèi)地的部分城市相比，差距較為明顯。隨著沿海經(jīng)濟(jì)及新觀念的沖擊及投資對(duì)總體經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)的拉動(dòng)效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，武漢市民的消費(fèi)觀念將會(huì)進(jìn)一步改善。武漢市經(jīng)濟(jì)概況（1） 、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行表 11 宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較（一）GDP 人均 GDP 財(cái)政收入 固定資產(chǎn)投資億元 變化 元 變化 億元 變化 億元 變化2022 % % % %2022 % % % %2022 % % % %1999 % % % %3 / 49 圖 11 19952022GDP 指標(biāo)增長(zhǎng)趨勢(shì)圖GDP 020040060080010001202240016001995 1996 1997 1998 1999 2022 2022 2022年 度億元以上數(shù)據(jù)顯示：1) GDP 總量升幅穩(wěn)定（保持在年增幅 11％左右） ，全社會(huì)經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行良好； 2) 財(cái)政收入逐步增加，且 20222022 年增幅加快，這與城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整過(guò)程中，第二、第三產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng)較快有關(guān)，更顯示企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況逐步向好，企業(yè)技術(shù)改造力度增強(qiáng)，工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)提高；3) 城市的固定資產(chǎn)投資規(guī)模近兩年增長(zhǎng)速度加快，顯示經(jīng)濟(jì)的發(fā)展活力逐步趨強(qiáng)，投資拉動(dòng)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行狀況的作用不容小覷。武漢現(xiàn)轄 9 個(gè)城區(qū)，2 個(gè)郊區(qū)，2 個(gè)縣。1 / 49金地武漢項(xiàng)目前期市場(chǎng)研究報(bào)告（全）.doc 第一部分 市場(chǎng)研究一 、武漢市宏觀經(jīng)濟(jì)分析 2武漢市綜合概況 .............................................................................................................2武漢市經(jīng)濟(jì)概況 .............................................................................................................2二、 武漢市房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析 6房地產(chǎn)總體市場(chǎng)分析 .....................................................................................................6武漢市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析 .......................................................................................10三、區(qū)域市場(chǎng)分析 13區(qū)域經(jīng)濟(jì)概況分析 .......................................................................................................13區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ...................................................................................................14四、供給樓盤調(diào)研 21供給樓盤概況 ...............................................................................................................21供給樓盤指標(biāo)分析 .......................................................................................................25供給樓