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武漢項目前期市場研究報告-全文預覽

2025-06-02 00:21 上一頁面

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【正文】 怡 景 花 園 3 福 星 城 市 花 園 12 合 計 112 141 436 148 21簡 析 : 物 業(yè) 類 別 和 容 積 率 的 統(tǒng) 計 顯 示 : 表 45 容 積 率 與 物 業(yè) 類 型 總 結 列 表容 積 率 區(qū) 間 主 力 物 業(yè) 類 型 占 樣 本 量 百 分 比 以 下 聯(lián) 排 、 別 墅 5% 之 間 多 層 、 聯(lián) 排 、 11% 之 間 多 層 為 主 , 小 高 層 、 別 墅 為 輔 % 之 間 小 高 層 為 主 , 多 層 、 別 墅 為 輔 21%2 以 上 小 高 層 、 高 層 %4)分期開發(fā)進度表 46 分 期 開 發(fā) 面 積 占 總 面 積 列 表樓盤名稱 總體建筑面積 分期建筑面積 分期建筑面積萬科四季花城 240000 平方米 80000 平方米(一期) 81000 平方米(二期)百分比 33% 34%都市經(jīng)典 604435 平方米 38211 平方米(一期一組團)百分比 %學府佳園 170562 平方米 28927 平方米(三期) 21944 平方米(四期)百分比 17% 13%世紀彩城 300000 平方米 43500 平方米(一期) 70000 平方米(二期)百分比 15% 23%名都花園 680000 平方米 60000 平方米(一期)31 / 49百分比 9%高爾夫城市花園 600000 平方米 110000 平方米(一期)百分比 18%合計平均百分比 22%在 分 期 開 發(fā) 進 度 上 , 發(fā) 展 商 的 實 力 不 同 , 市 場 的 機 會 不 同 , 呈 現(xiàn) 出 不 同 特 點 :郊 區(qū) 大 盤 的 分 期 開 發(fā) 面 積 一 般 在 8~ 10 萬 平 米 左 右 , 如 萬 科 四 季 花 城 、 高 爾 夫 城 市 花 園 等 ; 中心 城 區(qū) 范 圍 的 樓 盤 首 期 開 發(fā) 面 積 一 般 在 46 萬 平 米 , 如 都 市 經(jīng) 典 、 世 紀 彩 城 、 名 都 花 園 等 , 其 二 期的 開 發(fā) 面 積 一 般 視 一 期 的 銷 售 狀 況 而 定 。)多均價:4200 小高均價:3000小高層均價:2430小高均價:2460多均:2900 小高均:30004 層復式:3800高層均價:3410多均:2550小高均:2900花園洋房:2700小高均:2400聯(lián)排均價:3400實售價格(元/ M178。240000 M178。 146000 M178。26 / 49總建筑面積 75771 M178。 90000 M178。136735 M178。)四期 97 折 3104 多均 97 折:2328聯(lián)排 97 折:4361三層復式均 98折:3031;二層復式均 98 折:2868;18 層均 96 折:2572;12 層均96 折:2548;聯(lián)排均 99 折:2574;獨立均99 折:4257;多均 95 折:2945;小高均95 折:2755多均 99 折:2222; 多均:1950;小高均:2350;銷售進度 四期 19% 20% 44% 34% 50% 60% 30% 20%25 / 49開盤時間 物業(yè)管理費(元/ M178。整體130000 M178。 108984 M178。 131399 M178。 51595 M178。 主 要 調(diào) 研 的 區(qū) 域 有 : 南 湖 片 區(qū) 、光 谷 片 區(qū) 及 雄 楚 大 街 、 洪 山 廣 場 及 水 果 湖 、 東 湖 沿 線 、 徐 東 路 沿 線 、 中 北 路 沿 線 、 臨 江 大 道 沿 線及 漢 口 金 銀 湖 、 后 湖 、 永 清 街 以 及 解 放 大 道 等 區(qū) 域 。后湖片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的主要特點是:? 開發(fā)項目以解放公園為中心向北側延伸,創(chuàng)建大面積住宅區(qū)沿漢黃公路,后湖片區(qū)由南向北開發(fā)了東方恒星園、后湖生態(tài)花園、佳海茗苑、城開紫竹苑、世紀家園等主要項目,而東北方向的百步亭花園更是安居工程的超大樓盤。 ? 主要的客戶群多數(shù)來自漢口金銀湖片區(qū)的主要客戶群,多數(shù)來自漢口,潛在的客戶量較大,其中,靠近金銀湖的常青花園居住區(qū)經(jīng)過多年的開發(fā)建設,已經(jīng)得到了市民的充分認同,這使得金銀湖在客戶源上較之其它郊區(qū)更具明顯的優(yōu)勢。? 對居住環(huán)境極為注重從規(guī)劃設計角度上看,金銀湖地區(qū)原先的荒蕪正好為開發(fā)商提供了大展拳腳的廣闊天地。上 千 畝 的 大 規(guī) 模 的 房 地 產(chǎn) 項 目 紛 紛 在 此 扎 堆 , 數(shù) 十 億 的 大 手 筆 的 開 發(fā) 投 資 接 踵 而 至 , 今 天 的 金 銀湖 已 經(jīng) 成 為 地 產(chǎn) 強 者 的 舞 臺 。金 銀 湖 片 區(qū) 近 年 來 發(fā)展 速 度 最 快 , 也 最 為 搶 眼 , 成 為 武 漢 市 最 具 有 影 響 力 的 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 熱 點 地 區(qū) 之 一 。安防、通訊、管理的自動化系統(tǒng)將成為小區(qū)的基本配置。由以上特點我們可以大致看出光谷地區(qū)今后的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢:21 / 49? 注重環(huán)境的開發(fā),特別是周邊自然環(huán)境的利用。受信息經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展及高校教師收入水平不斷提高的影響,該片區(qū)住宅市場以較新的面貌涌現(xiàn)出一批相對質(zhì)素較好的樓盤,并伴隨楚雄大道成為主要干道,迅速形成了規(guī)模的開發(fā)效應。2) 、光谷片區(qū)光谷片區(qū)是武漢是新興的科技開發(fā)、住宅建設熱點區(qū)域,2022 年 9 月 28 日,武漢市第十屆人大常委會第二十一次會議通過了《武漢市人大常委會關于加快“武漢? 建筑風格豐富南湖片區(qū)的住宅建筑風格近年來發(fā)生了很大改變,逐漸從單一的歐式風格向多元化方向發(fā)展。從市場來看,盡管該項目的銷售不如人意,但麗島花園對真正的“南湖”居住區(qū)起到了巨大的引導作用。1999 年,由紅桃 K 集團下屬的武漢聯(lián)合置業(yè)房地產(chǎn)公司開發(fā)的麗島花園入市,項目緊鄰珞獅南路、南湖北岸,成為真正意義上的“南湖概念” 。(2) 、熱點區(qū)域綜合分析1) 、南湖片區(qū)談到南湖居住區(qū),武漢人首先想到是深寶安開發(fā)的南湖花園片區(qū)。同處漢口的江漢區(qū)需求總量有所上升,但由于價格不能有效提升,供需出現(xiàn)分歧。住宅市場的另一亮點無疑是以“中國*光谷”的開發(fā)為契機振翅欲飛的洪山區(qū)。其中,武昌區(qū)在近年來顯示了最為穩(wěn)健的發(fā)展過程,同時顯示了強烈的需求結構調(diào)整的勢頭,在經(jīng)歷了 2022 年的房價的提升之后,武昌區(qū)實際已成為武漢市成交平均房價最高的區(qū)域。區(qū)域房地產(chǎn)市場分析(1) 、行政區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析與全市總體發(fā)展相協(xié)調(diào),各行政區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)、銷售呈現(xiàn)出與區(qū)域經(jīng)濟一致的發(fā)展趨向。盡管該區(qū)各項指標均不在前列,但其人均可支配收入高居全市之首,即使不考慮其發(fā)展?jié)摿Γ云洮F(xiàn)有土地成本進行開發(fā),應當有相當?shù)睦麧櫩臻g。由于漢口城區(qū)較老,市民的居住條件較差,居民改善居住條件的要求迫切,這樣的相對穩(wěn)定的潛在需求支持了后湖、金銀湖片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮,具有一定的合理性?,F(xiàn)狀來看,突出的開發(fā)熱點有:武昌的南湖片區(qū)、光谷片區(qū)、漢口的后湖片區(qū)、東西湖的金銀湖片區(qū)、漢陽的沌口片區(qū);除此五個片區(qū)以外,武昌的徐東/中北路沿線、漢口的西/ 北湖-金融街片區(qū)、姑嫂樹-楊汊湖一帶也顯示出較強的活力;而一些老牌的大型居住片區(qū)如漢口的常青花園,百步亭花園一帶,由于長期建設形成的成熟配套和較低的價位,仍然是普通市民購房的優(yōu)先選擇。在市場發(fā)展的成熟階段,由于中高檔樓盤獲利豐厚,使市場供給越來越大,此時的該類樓盤的價格走向趨于弱勢,體現(xiàn)在市場價格上甚至可能出現(xiàn)價格的下調(diào)(或提升緩慢、或持平) ,在這樣的發(fā)展階段,新樓盤繼續(xù)定位在中高檔,風險較大。2022 年,從宏觀層面看,經(jīng)過供需兩方面的充分磨合,加上武漢市關于土地供給政策的調(diào)整,觸發(fā)了需求對較高品質(zhì)樓盤的認可,在有效需求增長 %的情況下,市場以量、價齊升的方式展開,其中平均價格上升 %,市場對住宅的有效需求開始出現(xiàn)大規(guī)模的結構調(diào)整;從微觀上看,由于市場上逐步出現(xiàn)了高品質(zhì)樓盤的購買者,其親密人群對該類產(chǎn)品的認識逐漸加強,對這種生活方式的選擇逐漸認可,居民對住宅的要求從重“量”向重“質(zhì)”演化,這也使得統(tǒng)計意義的需求結構變化成為必然。其中,2022 年、2022 年增幅較大。 圖 23 年度單位施工面積平均投資額年 度 單 位 施 工 面 積 平 均 投 資 額 1998 1999 2022 2022 2022年 度元武漢市住宅總體市場處于品質(zhì)提升的階段,從整體住宅市場來看,結構調(diào)整還將持續(xù)一定的時間,從后文對需求的分析看,這樣的調(diào)整順應了市場的潛在需求,逐漸被市場認可。武漢市房地產(chǎn)住宅市場分析在武漢市房地產(chǎn)總體市場的發(fā)展中,住宅的開發(fā)逐步成為主流,在總投資、總施工面積、新開工面積、總竣工面積四項主要指標中,住宅的所占百分比均不斷提高。我們將在后文的住宅領域分析中著重分析住宅的價格變化趨勢,這對金水岸住宅項目也更具意義。2) 、市場需求房地產(chǎn)市場的有效需求,通過預售/銷售金額最直接的體現(xiàn)出來。施工面積:與總投資的上升趨勢不同,施工面積增幅除 2022 年保持較高的增幅外,2022022 均保持相對較低的增幅。所有這些變化,極大的推動了武漢房地產(chǎn)二級市場的快速發(fā)展。由于社會、經(jīng)濟、歷史、人文等多方面的綜合原因,武漢市的房地產(chǎn)市場較之發(fā)達地區(qū)的同類市場還存在一定的差距,當前總體上仍處于一個不斷規(guī)范、市場化的過程中。 “大武漢”應當選擇一條與“大上海”不同的二次發(fā)展之路,以工業(yè)(加工業(yè))為基礎的外向型經(jīng)濟將會為武漢的綜合發(fā)展加入有效的催化劑。1) 武漢具備無可比擬的地理位置優(yōu)勢。然而近年來,武漢市的經(jīng)濟發(fā)展顯示出一定的滯后,與沿海、甚至內(nèi)地的部分城市相比,差距較為明顯。隨著沿海經(jīng)濟及新觀念的沖擊及投資對總體經(jīng)濟、消費的拉動效應的逐步顯現(xiàn),武漢市民的消費觀念將會進一步改善。武漢市經(jīng)濟概況(1) 、宏觀經(jīng)濟運行表 11 宏觀經(jīng)濟指標比較(一)GDP 人均 GDP 財政收入 固定資產(chǎn)投資億元 變化 元 變化 億元 變化 億元 變化2022 % % % %2022 % % % %2022 % % % %1999 % % % %3 / 49 圖 11 19952022GDP 指標增長趨勢圖GDP 020040060080010001202240016001995 1996 1997 1998 1999 2022 2022 2022年 度億元以上數(shù)據(jù)顯示:1) GDP 總量升幅穩(wěn)定(保持在年增幅 11%左右) ,全社會經(jīng)濟總體運行良好; 2) 財政收入逐步增加,且 20222022 年增幅加快,這與城市經(jīng)濟結構調(diào)整過程中,第二、第三產(chǎn)業(yè)增加值增長較快有關,更顯示企業(yè)經(jīng)營狀況逐步向好,企業(yè)技術改造力度增強,工業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)提高;3) 城市的固定資產(chǎn)投資規(guī)模近兩年增長速度加快,顯示經(jīng)濟的發(fā)展活力逐步趨強,投資拉動對國民經(jīng)濟總體運行狀況的作用不容小覷。武漢現(xiàn)轄 9 個城區(qū),2 個郊區(qū),2 個縣。1 / 49金地武漢項目前期市場研究報告(全).doc 第一部分 市場研究一 、武漢市宏觀經(jīng)濟分析 2武漢市綜合概況 .............................................................................................................2武漢市經(jīng)濟概況 .............................................................................................................2二、 武漢市房地產(chǎn)宏觀市場分析 6房地產(chǎn)總體市場分析 .....................................................................................................6武漢市房地產(chǎn)住宅市場分析 .......................................................................................10三、區(qū)域市場分析 13區(qū)域經(jīng)濟概況分析 .......................................................................................................13區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 ...................................................................................................14四、供給樓盤調(diào)研 21供給樓盤概況 ...............................................................................................................21供給樓盤指標分析 .......................................................................................................25供給樓
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