【正文】 原有產(chǎn)品的缺陷和不足，尋求產(chǎn)品的創(chuàng)新和優(yōu)化，這是本項(xiàng)目小戶型定位和開發(fā)的關(guān)鍵。即便是朝南的住宅單元，由于核心桶位于建筑正中心，導(dǎo)致無法自然通風(fēng)，這也不符住宅的設(shè)計導(dǎo)向準(zhǔn)則。一般而言指由專業(yè)物業(yè)管理公司管理的，全部或部分用于出租的中高檔寫字樓物業(yè)。 標(biāo)準(zhǔn)型寫字樓模式案例目前某某已形成了數(shù)個標(biāo)準(zhǔn)寫字樓的聚集區(qū)域，包括南京西路、淮海路、陸家嘴、虹橋開發(fā)區(qū)、徐家匯五個大規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)寫字樓聚集區(qū)和不夜城、竹園商貿(mào)區(qū)、江蘇路等次級標(biāo)準(zhǔn)寫字樓聚集區(qū)。表31 1996年以來某某辦公用房空置面積 年份1996199719981999200020012002空置面積增長（%）+208+156+60–8+10–14–16數(shù)據(jù)來源：某某統(tǒng)計年鑒（2002） 單位：萬平方米圖31 1995年以來中房某某寫字樓指數(shù)走勢 數(shù)據(jù)來源：中房辦公樓指數(shù)辦公室 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鎏卣餮芯科胀訁^(qū)的商務(wù)樓主要集中在蘇州河的北面靠近靜安的武寧路、長壽路沿線。目前的辦公樓主要是一些建成較早，形象陳舊的老樓，例如：中聯(lián)大廈等。 主力客戶構(gòu)成分析由于區(qū)域內(nèi)新建寫字樓和老寫字樓檔次差距較大，導(dǎo)致入住企業(yè)檔次也參差不齊，多為中小型的企業(yè)機(jī)構(gòu)。據(jù)抽樣調(diào)查統(tǒng)計，2002年某某市寫字樓的入駐率為81%，而根據(jù)我們調(diào)查的情況看該區(qū)域?qū)懽謽堑娜腭v率約為75%，低于某某市寫字樓市場的總體入駐率。天的平均租金水平，是其租金的60%。表36 該項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)懽謽桥c類似檔次寫字樓區(qū)域比較區(qū)域供應(yīng)總量項(xiàng)目總數(shù)乙級租金乙級物管入駐率項(xiàng)目所在區(qū)域112775%不夜城區(qū)域1270%江蘇路20818/資料來源：某某中瑞市場研究部從比較情況看，該項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)懽謽堑目傄?guī)模、項(xiàng)目總數(shù)、租金、物管都偏低，但由于項(xiàng)目不多，同一價格檔次無太大競爭，所以入駐率比其他幾個區(qū)域高。另外，在此前已經(jīng)出讓的土地中，新天地將建設(shè)400萬平方米的甲級寫字樓區(qū)域，南京西路將再添170萬平方米的高檔商務(wù)面積，徐家匯和浦東陸家嘴地區(qū)也將有近百萬平方米的高檔寫字樓項(xiàng)目推出。這也是大多數(shù)寫字樓所選擇的平面形狀，如力寶廣場。表38 某某甲級標(biāo)準(zhǔn)型寫字樓配套設(shè)施特征條件符合內(nèi)容案例停車位車位必須充足，平均每150200m178。月 n 出 租 率：90%物業(yè)評價情況類別內(nèi)容評價地理位置資源近輕軌站、交通便利輕軌金沙江站，武寧路主干道通往滬寧高速公路景觀資源無特別景觀優(yōu)勢————交通配套資源輕軌和眾多公交線路交通極為便利商務(wù)配套資源中山北路商貿(mào)圈商業(yè)資源中等規(guī)劃布局1—5層裙樓是為綠地數(shù)碼城IT專業(yè)商鋪、有專業(yè)特色建筑布局標(biāo)準(zhǔn)層布局合理交房標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修n 綜合評價：綠地科創(chuàng)大廈是目前區(qū)域內(nèi)最高檔次的寫字樓，其租金水平低于某某市其他區(qū)域的同品質(zhì)寫字樓；而其較高的出租率則主要因?yàn)榫G地集團(tuán)的品牌優(yōu)勢及綠地集團(tuán)自入駐其辦公，為其檔次的提升都有一定的幫助。n 目前某某寫字樓市場正處于上升通道，而且是上升的初期，空置率下降，租金穩(wěn)步上揚(yáng)。n 區(qū)域未來標(biāo)準(zhǔn)寫字樓供應(yīng)的放量，形成競爭威脅。2 可售型小戶型寫字樓物業(yè)模式 方案模式闡述可售型小戶型寫字樓物業(yè)模式是近一兩年來某某興起的一種特殊寫字樓物業(yè)模式，它一出現(xiàn)便受到市場的廣泛關(guān)注。n 最小分割面積多在100平方米以下，主力分割面積在150平方米以下。目前某某可售型寫字樓的總量規(guī)模并不算大，但卻處于迅速擴(kuò)大中，縱觀過去半年，平均一個月就有一個多可售型寫字樓項(xiàng)目上市銷售。整體市場去化形勢良好，空置比例低。是故距離市中心主要高檔甲級寫字樓區(qū)域的遠(yuǎn)近也成為定價的重要因素之一。表310 小戶型可售寫字樓銷售價格列表項(xiàng)目名稱臨近寫字樓區(qū)域銷售價格（元/ 平方米）可分割面積（平方米）總價分布（萬元）裝修情況綠地科創(chuàng)大廈虹橋6，00010，00086170標(biāo)準(zhǔn)虹橋銀城虹橋均13，50040110裝修勝康廖氏大廈陸家嘴均12，00085145102174標(biāo)準(zhǔn)致遠(yuǎn)大廈/9，00010，0006015360153標(biāo)準(zhǔn)某某靜安新時代大廈（精英會 ）南京西路18，00020，000509090180標(biāo)準(zhǔn)淮海中華大廈淮海中路均13，0006018078234裝修國科大廈/5，9286，17889140標(biāo)準(zhǔn)SO時代/5，8006，80060以上35以上標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)來源：某某中瑞市場研究部注：本表統(tǒng)計時間截止為2003年5月底。既滿足了自用的需要，同時也是一種投資。在目前存款利率非常低的情況下，尋求投資是大多數(shù)中產(chǎn)階級的需要，而在辦公樓市場復(fù)蘇的今天，投資可售型寫字樓應(yīng)該是一個不錯的選擇。 未來競爭分析隨著小戶型可售型寫字樓物業(yè)的熱銷，可以肯定某某市內(nèi)將出現(xiàn)更多的小戶型可售型寫字樓。在此統(tǒng)計的可售性寫字樓中淮海中華大廈、致遠(yuǎn)大廈等均采用了類似方形的平面形狀。面積分割較小的主要原因是來自市場需求，因其目標(biāo)客戶是中小型企業(yè)。n 電梯一般采用進(jìn)口品牌，如日本三菱、日立、OTIS。n 兩種物業(yè)的內(nèi)裝修一般都達(dá)到了能很快入住的標(biāo)準(zhǔn)。n 銷售價格：RMB12,00018,000/M2（含1,500 RMB/M2裝修價格）n 房型面積（寫字樓）類別小套中套大套面積區(qū)間（M2）60120180套數(shù)比重（%）50%%%注：小套、中套、大套分別分布在低層、中間樓層和最高幾層n 預(yù)銷售率：70%（截至2003年5月底）n 入伙日期：2004年3月物業(yè)評價情況類別內(nèi)容評價地理位置資源淮海東路、人民路區(qū)域相鄰淮海路、人民廣場辦公區(qū)較近景觀資源外灘、陸家嘴、人民公園、淮海路、豫園中高端以上層面景觀較優(yōu)交通配套資源911路，320路，126路、926路、地鐵一號線公交線路較多，步行至地鐵站約15分鐘生活配套資源臨近淮海東路商圈及較多金融機(jī)構(gòu)商業(yè)資源中等偏上規(guī)劃布局13層裙樓，428層辦公塔樓中等偏上，大堂規(guī)劃較有特色建筑布局標(biāo)準(zhǔn)層1200 M2，6梯1012戶采用不垂直分區(qū)辦公電梯，高峰時段容易擁擠物業(yè)管理中啟物業(yè)管理公司辦公物業(yè)管理品牌不強(qiáng)小區(qū)配套3層辦公商務(wù)配套，每戶衛(wèi)生間中高檔裝修裙房設(shè)置商業(yè)及商務(wù)設(shè)施售樓處包裝裙房底樓為售樓處裝修布置簡潔大方，符合辦公氣質(zhì)企劃思路中華BOSS的HOFFICE較高整合了項(xiàng)目地理及入市時機(jī)資源其他TRANE分體空調(diào)、INAX潔具等裝修材料裝修材料檔次較高，提高物業(yè)整體售價 建設(shè)方案可行性結(jié)論 機(jī)會/威脅分析 本地塊建造小戶型可售型寫字樓的機(jī)會n 某某經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長，為創(chuàng)業(yè)型公司及中小型私營企業(yè)提供了發(fā)展空間，需要價格適中的小面積寫字樓物業(yè)。 本地塊建造小戶型可售型寫字樓的威脅n 未來幾年區(qū)域類似物業(yè)供應(yīng)增加，若無法做到差別化，可能對項(xiàng)目銷售形成競爭威脅。 建設(shè)方案可行性結(jié)論根據(jù)以上分析，地塊具有建造此類物業(yè)的先天條件，且預(yù)計未來此類物業(yè)的市場需求較大，若能與區(qū)域類似物業(yè)做到一定的差別化，前景較為樂觀。到2002年末，某某已經(jīng)基本形成了以“三街四城”市級商業(yè)中心為核心，以地區(qū)商業(yè)中心和居住區(qū)商業(yè)中心為主體的多層次、多“心”化、團(tuán)組式的現(xiàn)代都市商業(yè)框架。南京路百余年來，南京東路以商盛店優(yōu)著稱，大店、名店、專業(yè)特色店各展所長，代表了某某商業(yè)一流水平：如市百一店、新世界、華聯(lián)商廈、置地廣場、伊都錦等，其經(jīng)營理念主要為大而全，商品檔次定位在中檔，一直以來享有“中華第一街”的美喻，其客源主要是旅游觀光客。這一特色將成為四川北路選擇合理的競爭層面、促使其進(jìn)一步繁榮發(fā)展的基礎(chǔ)。具有明清市井建筑風(fēng)格的豫園旅游商城是商業(yè)旅游區(qū)的主體：從精美的手工藝品到金銀珠寶首飾、各種特色小商品到服裝衣飾，可以品嘗到老城隍廟特色小點(diǎn)心和風(fēng)味小吃，有“購物天堂”、“小吃王國”之稱。為了進(jìn)一步完善和提高城市綜合功能，今后不夜城地區(qū)發(fā)展的重點(diǎn)將是：城市娛樂、旅游、展覽及蘇州河延岸的住宅開發(fā)等。商業(yè)區(qū)域業(yè)態(tài)組合徐家匯以服飾為主的百貨商店、專業(yè)市場、美食城、娛樂休閑城豫園小商品市場、旅游商品市場、綠波廊酒樓南京西路服裝、餐飲、影院淮海路以服飾為主的百貨商店、專業(yè)市場、餐飲娛樂主要分布在支馬路上。評判要素評價評判說明區(qū)位政策商業(yè)區(qū)域業(yè)態(tài)組合中山公園時尚休閑廣場、數(shù)碼城、香港新世界百貨七寶商業(yè)中心大賣場、購物中心、昌里商業(yè)區(qū)大賣場、綜合性商場、沿街精品店區(qū)域商業(yè)中心規(guī)劃主要結(jié)合各個區(qū)域特點(diǎn)，分別突出購物、交易、餐飲、娛樂、文化、休閑、服務(wù)等功能，形成各自特色。?定位：樞紐型區(qū)域商業(yè)中心?商業(yè)設(shè)施：長寧商城、華美達(dá)廣場、新錦江商廈、康寧廣場、88廣場 、新寧購物中心 。為某某綠地集團(tuán)投資開發(fā)的普陀區(qū)最大的舊區(qū)改造項(xiàng)目?定位：有關(guān)資料顯示為樞紐型區(qū)域商業(yè)中心?商業(yè)設(shè)施：為大型商務(wù)項(xiàng)目。發(fā)展商采取“連租約發(fā)售”經(jīng)營模式，投資回報穩(wěn)定。評判要素評價評判說明區(qū)位252。服務(wù)對象針對該地區(qū)及外來消費(fèi)者，客源囊括普陀區(qū)及周邊輻射地段（長寧、虹口）。無政策及規(guī)劃上的支持綜合結(jié)論由于該項(xiàng)目商業(yè)建筑總面積和區(qū)位符合區(qū)域商業(yè)中心模式，進(jìn)入市場可行性較大。居住區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合聯(lián)洋社區(qū)金融、餐飲、休閑、購物臨沂社區(qū)綜合百貨商店、修配服務(wù)中心、超市、健身房、理發(fā)店、職業(yè)介紹所、法律援助中心、醫(yī)療咨詢中心錦繡華城大型超市（樂購）、商業(yè)街田園都市購物、服務(wù)、休閑凌云小區(qū)購物、服務(wù)、休閑社區(qū)商業(yè)中心是為了滿足該地區(qū)居民日常所需而規(guī)劃形成的新型商業(yè)模式，它的服務(wù)對象主要是社區(qū)內(nèi)的居民。市場252。政策專業(yè)街的商業(yè)組合以特色專業(yè)店、專賣店為主，街長200米以上商業(yè)街業(yè)態(tài)組合七浦路服裝、箱包、鞋子、飾物、床上用品襄陽路服裝、箱包、鞋子、禮品云南路特色小吃金陵東路家居、裝潢、鋼琴衡山路餐飲、休閑宜山路建材、家居、裝潢福州路文化用品、書籍雁蕩路餐飲、休閑吳江路休閑、小吃人民路。但該定位價值不大，不能有效提升街區(qū)價值和開發(fā)商品牌。配套252。該項(xiàng)目毗鄰明珠地鐵站，靠近華師大校區(qū)，文化氣氛濃厚。社區(qū)商業(yè)中心模式某某首批五個社區(qū)商業(yè)中心主要分布在大型居民社區(qū)中。該項(xiàng)目商業(yè)建筑總面積約16萬平方米，基本滿足建造區(qū)域商業(yè)中心停車位及其他配套設(shè)施要求。位于公共集散地周邊。商業(yè)區(qū)域業(yè)態(tài)組合某某莘城主題商業(yè)——荷蘭水城大賣場——樂購休閑商業(yè)——千代廣場大賣場——樂購主題商業(yè)——大學(xué)城學(xué)生街、松江商業(yè)廣場SHOPPINGMALL——開元廣場大賣場——開元廣場、大潤發(fā)政府對新城商業(yè)中心的規(guī)劃主要與新城建設(shè)和人口導(dǎo)入相配套，與城市規(guī)劃相銜接。（目前規(guī)劃未定）。區(qū)域內(nèi)建有明珠地鐵站（曹楊路站）。區(qū)域內(nèi)建有大型軌道換乘中心。..區(qū)域商業(yè)中心模式主要分布在城市公共交通集散地、居民聚居區(qū)或商務(wù)集聚地十五期間區(qū)域商業(yè)中心建設(shè)的12個重點(diǎn)地段是：老西門、曹家渡、中山公園、虹橋、大柏樹、提籃橋、打浦橋、某某莘城、武寧新城、彭浦、昌里、真如。服務(wù)對象非針對國內(nèi)外及本市消費(fèi)者，客流量有限，僅限于普陀區(qū)及周邊輻射地段客源，購買力屬于中等消費(fèi)層次，配套服務(wù)對象是國內(nèi)外及全市消費(fèi)者。商業(yè)城是由以商業(yè)步行街為串聯(lián)的20幢高低錯落、造型優(yōu)美、風(fēng)格各異的建筑群組成，其中亞洲最大的百貨零售企業(yè)第一八佰伴某某新世紀(jì)商廈及其對面的時代廣場這兩大“商業(yè)巨人”將譜寫某某國際商業(yè)中心的新篇章。將建成多功能、綜合性、外向型、全天候的城市公共活動中心，集金融、商業(yè)、貿(mào)易、信息、旅游辦公和居住功能為一體，擁有眾多星級酒店和商務(wù)賓館、設(shè)施先進(jìn)的高級商務(wù)樓，大型百貨商場星羅棋布。東方商廈、第六百貨、大千美食林、中興百貨、太平洋百貨、港匯廣場、匯聯(lián)商城……等十大商家環(huán)顧四周，同時，作為某某西南標(biāo)志性建筑港匯廣場以及匯金廣場、美羅文化娛樂中心等的相繼建成開業(yè)，使得徐家匯的商業(yè)環(huán)境提升到一個新的高度，成為某某西南區(qū)域的商務(wù)、購物新都會?；春Ｂ纺衬橙艘詾闃s的淮海路是一條堪與巴黎的香榭麗舍、紐約的第五大道、東京的銀座、新加坡的烏節(jié)路媲美的大街，淮海路上的建筑可稱得上華洋并處，淮海路的商業(yè)文化，高雅新潮，領(lǐng)導(dǎo)潮流：巴黎春天、百盛、華亭伊勢丹等品牌商場，都是外籍人士、某某新貴徜徉休閑、購物的首選之地。市級商業(yè)中心市場分析某某市級商業(yè)中心有七個，既三街四城。三、可建方案模式分析（商業(yè)部分）為建設(shè)世界級城市，某某的商業(yè)發(fā)展目標(biāo)是該市將成為“繁榮、繁華的與國際接軌的國際購物天堂”。n 此類物業(yè)對宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的依賴性特別強(qiáng)，對經(jīng)濟(jì)的敏感性很高。n 在區(qū)域需求特征方面，咨詢業(yè)是不夜城區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅男枨蟠髴?，也是小面積可售型寫字樓的重要目標(biāo)客戶，