【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的一次重新洗牌，使房地產(chǎn)市場(chǎng)更趨于規(guī)范化與合理化。從萬(wàn)州國(guó)土局的數(shù)據(jù)可以看出， 2020 年下半年萬(wàn)州的土地招拍掛價(jià)格，王家坡 牌樓路段每畝已漲至 75 萬(wàn)元，五橋上海大道 百安壩每畝也接近 40 萬(wàn)元；土地政策的調(diào)整，一方面將刺激萬(wàn)州房市的價(jià)格，同時(shí)也會(huì)限制一部份 資金實(shí)力較弱的房地產(chǎn)企業(yè)，但對(duì)本項(xiàng)目而言意味著將會(huì)有更大的市場(chǎng)空間被讓出。 房地產(chǎn)銷售管理 目前，萬(wàn)州許多開(kāi)發(fā)商在商品房銷售中存在一些違規(guī)的操作手法，如囤積房源、虛報(bào)銷售進(jìn)度、 無(wú)證銷售、虛假?gòu)V告等，這些違規(guī)銷售行為置消費(fèi)者而不顧，嚴(yán)重?fù)p害了普通消費(fèi)者的切身利益，同時(shí)也造成了市場(chǎng)信息的不對(duì)稱，阻礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。因此，規(guī)范萬(wàn)州房地產(chǎn)的銷售行為已勢(shì)在必行。 從 2020 年下半年開(kāi)始，萬(wàn)州區(qū) 建委和房管局等相關(guān)職能部門 ，采取 開(kāi)展專項(xiàng)檢查，加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)違法行為的查處力度 ， 通過(guò)《三峽房市網(wǎng)》公示市民關(guān)心的商品房樓盤銷政策鏈接： ? 2 月 9 日 起 ，重慶 市國(guó)土房管局嚴(yán)禁商業(yè)、服務(wù)用房類的商場(chǎng)、商鋪、賓館、寫字樓及農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等在預(yù)售期間分零銷售。同時(shí)，商服用房分零 銷 售需取得《房地產(chǎn)權(quán)證》，分零銷售的單元套內(nèi)建筑面積不小于 4平方米。 ? 完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場(chǎng)供求信息，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 14 售相關(guān)手續(xù)是否齊備、樓盤建設(shè)進(jìn)度信息 等 一系列舉措 ， 有效規(guī)范 了萬(wàn)州 房地產(chǎn)市場(chǎng) 的 建設(shè)秩序、交易秩序，強(qiáng)化 了 房地產(chǎn)市場(chǎng) 的 監(jiān)管職責(zé) ； 今后的萬(wàn)州房地產(chǎn) 市場(chǎng) 將 越來(lái)越規(guī)范有序。 六、萬(wàn)州區(qū)城市發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃展望 萬(wàn)州區(qū)地處長(zhǎng)江中上游結(jié)合部，位于三峽庫(kù)區(qū)腹心地帶。因“萬(wàn)川畢匯、萬(wàn)商云集”而得名，距今已有 1700 多年的歷史。建國(guó)后，曾先后設(shè)置萬(wàn)縣地區(qū)和地級(jí)萬(wàn)縣市。重慶直轄后，建立萬(wàn)州區(qū)。萬(wàn)州位于重慶主城至宜昌的中點(diǎn)，庫(kù)區(qū)的中心，周邊近 10 萬(wàn)平方公里的范圍內(nèi)，轄 53個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道，幅員面積 3457 平方公里， 2020年末總?cè)丝?，城市人口約５ 0 萬(wàn)，是長(zhǎng)江中游唯一一個(gè)城區(qū)人口逾 50 萬(wàn)的大城市和最重要的商業(yè)城市，具有廣闊的市場(chǎng)腹地和輻射區(qū)域。萬(wàn)州所占據(jù)的 重慶東大門的位置與其扼守長(zhǎng)江水道要沖的地位，決定了其面對(duì)長(zhǎng)江中下游及府視湖廣，北通陜、鄂，為重慶市連通大半個(gè)中國(guó)北方的重要崗位，這也為萬(wàn)州房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了一個(gè)強(qiáng)有力的發(fā)展基礎(chǔ)和平臺(tái)。 重慶市第二次黨代會(huì)明確提出，要把萬(wàn)州建設(shè)成為重慶的第二大城市，充分發(fā)揮萬(wàn)州區(qū)的經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)和輻射功能。在萬(wàn)州區(qū)城市總體規(guī)劃及萬(wàn)州“十五”計(jì)劃中，提出了城市發(fā)展要“過(guò)江推進(jìn)”、盡快形成“一江兩岸”、“八大組團(tuán)”的格局。 經(jīng)濟(jì)總量目標(biāo)（十一五規(guī)劃）： 地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng) 13%以上， 2020 年人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 2020 美 元。工業(yè)增加值年均增長(zhǎng) 17%，工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá)到 140%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資年均增長(zhǎng) 10%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額年均增長(zhǎng) 15%；地方財(cái)政收入平均增長(zhǎng) 14% ；城鎮(zhèn)化率達(dá)到 55% 人口自然增長(zhǎng)率控制在 4‰以內(nèi)；城市居民人均可支配收入年均增長(zhǎng) 11%；農(nóng)村居民人均純收入年均增長(zhǎng) 9%；單位地區(qū)生產(chǎn)總值能源消耗比“十五”期末降低 18%左右。 城市建設(shè)目標(biāo) — 重慶第二大城市、三峽庫(kù)區(qū)經(jīng)濟(jì)中心 把萬(wàn)州建設(shè)成為“重慶第二大城市”、“三峽庫(kù)區(qū)經(jīng)濟(jì)中心”的城市定位，已經(jīng)得到了上至中央、下至各級(jí)地方的支持和肯定，并被寫入重 慶市《政府工作報(bào)告》和《重慶市“十一五”規(guī)劃綱要》，重慶市將采取特殊政策，集中力量支持萬(wàn)州建設(shè)成為重慶第二大城市。建設(shè)為重慶第二大城市是萬(wàn)州的重點(diǎn)戰(zhàn)略之一，就是城市發(fā)展過(guò)江推進(jìn)，開(kāi)發(fā)建設(shè)江南新區(qū)，最終人口爭(zhēng)取達(dá)到 16萬(wàn)。 加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，進(jìn)一步完善城市功能，穩(wěn)步推進(jìn)舊城改造，完善城市水電氣及防災(zāi)等設(shè)施。完成江南新區(qū)核心區(qū)建設(shè)和苧溪河流域綜合整治工程，建成南北濱江路、三峽移民廣場(chǎng)。建成萬(wàn)宜鐵路、萬(wàn)開(kāi)和萬(wàn)云高速公路、萬(wàn)石高等級(jí)公路、江南集裝箱碼頭一期 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 15 工程，實(shí)現(xiàn) “2 小時(shí)萬(wàn)州 ” 。加強(qiáng)能源設(shè)施建設(shè)，加快水利設(shè)施建設(shè) ，城域網(wǎng)在城區(qū)實(shí)現(xiàn)全覆蓋，城區(qū)寬帶覆蓋率達(dá)到 60%以上。 生態(tài)環(huán)境目標(biāo)： 基本實(shí)現(xiàn)城市環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)良性循環(huán)，森林覆蓋率達(dá)到 35%以上，水土流失治理率達(dá)到 45%以上，大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，按照 “ 減量化、再循環(huán)、再利用 ” 的原則，以 “ 低消耗、低排放、高效率 ” 為目標(biāo)，逐漸形成能源節(jié)約型的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式和消費(fèi)模式。 萬(wàn)州中遠(yuǎn)期規(guī)劃 — 2020年建成百萬(wàn)人口級(jí)大城市 萬(wàn)州建設(shè)“重慶第二大城市”規(guī)劃分為三個(gè)階段：到 2020 年，主城區(qū)人口達(dá)到 62 萬(wàn)，建成區(qū)面積 50 平方公里，城鎮(zhèn)化率達(dá)到 %；到 2020 年，主城區(qū)人口達(dá)到 70 萬(wàn)，建成區(qū)面積 60 平方公里，城鎮(zhèn)化率達(dá)到 55%；到 2020 年，主城區(qū)人口達(dá)到 100 萬(wàn)，建成區(qū)面積100 平方公里，城鎮(zhèn)化率達(dá)到 70%，在三峽庫(kù)區(qū)率先實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。 一階段：五年打基礎(chǔ)，到 2020 年，實(shí)現(xiàn)“三個(gè)建成”。一是建成經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)“三個(gè)翻番”。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng) 11%，在 2001 年的基礎(chǔ)上翻一番，達(dá)到 150億元；地方財(cái)政收入在 2002 年基礎(chǔ)上翻一番，年均增長(zhǎng) 15%，達(dá)到 億元；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資年均增長(zhǎng) 14%，五年累計(jì)投資 420 億元，在前五年的基礎(chǔ)上翻一番。各 項(xiàng)人均經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在渝西經(jīng)濟(jì)走廊和三峽庫(kù)區(qū)生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)力爭(zhēng)第一。二是建成百萬(wàn)人口級(jí)大城市初步框架。主城區(qū)建成面積達(dá)到 58 平方公里，城鎮(zhèn)人口達(dá)到 萬(wàn)，城鎮(zhèn)化率達(dá)到 %。三是建成文明進(jìn)步的新萬(wàn)州。生態(tài)環(huán)境得到改善，可持續(xù)發(fā)展能力增強(qiáng)，市民素質(zhì)明顯提高，社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步，成為三峽庫(kù)區(qū)的科教文衛(wèi)中心。 二階段：“十年構(gòu)框架”，就是到 2020 年基本構(gòu)建起百萬(wàn)人口級(jí)大城市框架，主城區(qū)人口達(dá)到 70 萬(wàn)左右，城鎮(zhèn)化率達(dá)到 55%，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度處于全市領(lǐng)先水平，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值超過(guò) 200 億元，人均達(dá)到全市平均水平，城鄉(xiāng)人民過(guò)上 寬裕型的小康生活，把萬(wàn)州建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、社會(huì)文明、環(huán)境優(yōu)美、人民富裕的重慶第二大城市。 三階段：“二十年建成百萬(wàn)人口大城市”，就是到 2020 年主城區(qū)達(dá)到 100 平方公里，人口 100 萬(wàn)左右，城鎮(zhèn)化率達(dá)到 70%，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)繼續(xù)保持較高速度，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值在 2000年基礎(chǔ)上翻三番，超過(guò)全國(guó)平均水平，把萬(wàn)州建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)更加發(fā)展、民主更加健全、科教更加進(jìn)步、文化更加繁榮、社會(huì)更加和諧、人民生活更加殷實(shí)，綜合實(shí)力在西部地區(qū)除省會(huì)城市外力爭(zhēng)排在一、二位。 “十一五”經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展主要目標(biāo)比較 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 16 萬(wàn)州年均增長(zhǎng)（％） 國(guó) 民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值 13% 固定資產(chǎn)投資 10% 工業(yè)增加值 17% 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 15% 城市居民人均可支配收入 11% 農(nóng)村居民人均可支配收入 9% 單位生產(chǎn)總值能源消耗 18% %%%%%%%%%%“十一五”經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展主要目標(biāo)比較國(guó)民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值固定資產(chǎn)投資工業(yè)增加值社會(huì)消費(fèi)品零售總額城市居民人均可支配收入農(nóng)村居民人均可支配收入 從上圖中可以看出，“十一五”期間（ 2020~2020 年），萬(wàn)州區(qū)規(guī)劃的國(guó)民經(jīng)濟(jì)年均增長(zhǎng)幅度達(dá)到了 13%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)和重慶市的規(guī)劃指標(biāo)（全國(guó)為 %、重慶市為 10％），顯示了萬(wàn)州區(qū)對(duì)未來(lái)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的樂(lè)觀和自信。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展必將推動(dòng)萬(wàn)州區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展；可以預(yù)測(cè)，“十一五”期間，萬(wàn)州房地產(chǎn) 將面臨新的發(fā)展契機(jī)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 17 第二章 項(xiàng)目概況及場(chǎng)址 第一節(jié) 項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目名稱： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 18 “中恒江南 ● 第一城” 二、地址： 本項(xiàng)目位于萬(wàn)州江南新區(qū)南山路中段，北至南山公園、南至政府行政中心；西至南濱路；東至南山路。整個(gè)地塊處于江南新區(qū)的核心位置。 三、建設(shè)單位概況 ： 法人名稱：北京中恒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 企業(yè)類型：有限責(zé)任公司 法定代表人：張克林 注冊(cè)資金： 3500 萬(wàn)元 公司地址： 北京市密云縣工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū) A區(qū)康寶路 245號(hào) 企業(yè)簡(jiǎn)介： 北京中恒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于 2001 年，由國(guó)資委機(jī)械機(jī)關(guān)服務(wù)中心、北京尖鋒合訊科技有限公司共同出資組建而成，注冊(cè)資金 3500 萬(wàn)元，是一家集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商品房銷售、裝飾裝修、物業(yè)管理、投資顧問(wèn)于一體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。 公司自 2001 年至 2020 年在第一個(gè)五年計(jì)劃期間，先后開(kāi)發(fā)完成的各類房地產(chǎn)項(xiàng)目總規(guī)模達(dá) 30 萬(wàn)平方米，其中包括原國(guó)家機(jī)械局經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，與中科院合作開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房，投資建設(shè)的北京市民委綜合樓，機(jī)械大廈的后期建設(shè)以及首都博物館項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，與北京市密云縣工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、 （美國(guó)）漢博投資有限公司合作進(jìn)行的“翰林源”商品住宅 (別墅 )土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，西單地區(qū)“英嘉公寓”二期項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)等等。 自 2020 年開(kāi)始，公司進(jìn)入第二個(gè)五年計(jì)劃時(shí)期，公司正在制定第二個(gè)五年規(guī)劃，并確定了公司的指導(dǎo)思想和奮斗目標(biāo)：以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想以及十六屆五中全會(huì)精神為指導(dǎo)，堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀，以宏觀調(diào)控為公司調(diào)整的風(fēng)向標(biāo)，以產(chǎn)業(yè)整合為公司前進(jìn)的助推器，以股權(quán)結(jié)構(gòu)調(diào)整為公司發(fā)展的加速儀，立足北京，關(guān)注二三線城市，采取聯(lián)建、合作、自主開(kāi)發(fā)等多種形式，合理定位、均衡布局、防范風(fēng)險(xiǎn)、科學(xué)發(fā)展，為 把企業(yè)建設(shè)成具有較高的自主開(kāi)發(fā)能力、一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力、較強(qiáng)的盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力的綜合性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而奮斗。 四、建設(shè)主管部門： 萬(wàn)州區(qū)江南新區(qū)建設(shè)局 五、設(shè)計(jì)單位： 機(jī)械工業(yè)第三設(shè)計(jì)院 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 19 六、項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容 ： “中恒江南 ● 第一城”項(xiàng)目總占地面積 474 畝，由 1 號(hào)地塊和 2 號(hào)地塊構(gòu)成，總建筑面積 88萬(wàn)平方米；其中 1號(hào)地塊規(guī)劃用地 萬(wàn)平方米，約 322 畝，擬建設(shè)面積約 萬(wàn)平方米，主要包含中高檔住宅、商業(yè)裙樓、配套設(shè)施及地下車庫(kù)等建設(shè)內(nèi)容，住宅建筑主要由高層電梯塔樓、多層花園洋房構(gòu) 成； 2號(hào)地塊項(xiàng)目總投資約 12億元人民幣。 第二節(jié) 建設(shè)場(chǎng)址選擇 “中恒江南第一城”項(xiàng)目選址于萬(wàn)州江南新區(qū)中心區(qū)域的南濱路旁，在江南新區(qū)管委會(huì)以西靠長(zhǎng)江的位置。本項(xiàng)目的土地性質(zhì)為住宅開(kāi)發(fā)用地，可兼容 15%的商業(yè)用地，適合開(kāi)發(fā)大型綜合性物業(yè)。 本地塊特點(diǎn)十分明顯：三面靠山，一面臨江，酷似一把“太師椅”，是居家生活的風(fēng)水寶地；場(chǎng)內(nèi)的地形地貌較為復(fù)雜，城市主干道“洄讕路”將一號(hào)地塊分為靠山和臨江兩大特色的開(kāi)發(fā)用地。臨江地帶較為平緩，約占總地塊面積的三分之一，其余地塊均依山勢(shì)自然而成，高差錯(cuò)落，跌宕起伏， 最大高差約 50米。具有建造坡地景觀建筑的良好地形優(yōu)勢(shì)。 項(xiàng)目地塊背靠政府（