【正文】 245號 企業(yè)簡介： 北京中恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 2001 年，由國資委機(jī)械機(jī)關(guān)服務(wù)中心、北京尖鋒合訊科技有限公司共同出資組建而成，注冊資金 3500 萬元，是一家集房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售、裝飾裝修、物業(yè)管理、投資顧問于一體的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 第二節(jié) 建設(shè)場址選擇 “中恒 本項(xiàng)目距萬州市區(qū)約 6 公里，位于江南新區(qū)的門戶位置，已有多條公交線路直達(dá)市區(qū)，隨著江南新城不斷開發(fā)推進(jìn)，將構(gòu)建起四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，為項(xiàng)目創(chuàng)建方便快捷的交通條件。 20 第三節(jié) 項(xiàng)目區(qū)域情況簡介 一、江南新區(qū) 基本情況 萬州江南新區(qū)位于長江南岸的沿江地帶，與萬州老城隔江相望，東靠氈帽山，西臨長江，南起五橋河，北達(dá)曬網(wǎng)壩；是萬州區(qū)城建規(guī)劃的八大組團(tuán)之一，下轄陳家壩街道辦事處，共 7 個(gè)社區(qū)居委會， 5 個(gè)自然村；幅員面積 平方公里，有 平方公里納入城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，現(xiàn)有人口 萬人，規(guī)劃發(fā)展人口規(guī)模為 16萬人。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。且本項(xiàng)目把環(huán)境保護(hù)作為優(yōu)先考慮的因素并廣泛采用環(huán)保技術(shù)，在建材的選用上充分考慮環(huán)保節(jié)能和生態(tài)保護(hù)，力爭營造“科技與人文交相輝映，人居與自然和諧共生”的 居住環(huán)境。同時(shí)，本項(xiàng)目的實(shí)施可帶動新區(qū)文教、衛(wèi)生及體育設(shè)施的建設(shè)，促進(jìn)當(dāng)?shù)厣鐣彩聵I(yè)的發(fā)展。 因此，房地產(chǎn)業(yè)是一項(xiàng)即能本身創(chuàng)造價(jià)值，又能夠帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的行業(yè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。江南新區(qū)是萬州城市發(fā)展的戰(zhàn)略要地，其規(guī)劃建設(shè)的起點(diǎn)高、要求高；但目前入駐的項(xiàng)目極少，一個(gè)大規(guī)模、高水平的規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目，將有利于新區(qū)城市規(guī)劃建設(shè)水平的提升。 25 二、規(guī)劃依據(jù) 《 中華人民共和國城市規(guī)劃法 》 《 重慶市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定 》 《 重慶市城市規(guī)劃管理?xiàng)l例 》 《 萬州區(qū)城市總體規(guī)劃 》 《 重慶市萬州區(qū)江南 新區(qū)中心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃 》 現(xiàn)行的國家設(shè)計(jì)規(guī)范 現(xiàn)行的全國通用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)圖集 地方性設(shè)計(jì)規(guī)范、法規(guī) 政府審批部門對人防、交通、綠化、消防等的具體規(guī)定 項(xiàng)目 規(guī)劃用地紅線圖 三、規(guī)劃原則 確定“以人為本”的可持續(xù)發(fā)展的規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想，處處關(guān)愛居民生活，充分考慮他們的行為特征和需求。 完善的公建和市 政配套設(shè)施。 住宅建筑的花園洋房布置在地塊北面 洄瀾路圍繞的區(qū)域，南北朝向，獨(dú)立成團(tuán)，以便于建造項(xiàng)目的高端物業(yè)；其余地塊布置高層塔樓，戶型朝向在充分利用江景資源的同時(shí)應(yīng)盡量避免正西向。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。目前具體情況如下： 一、 道路：南山路已形成通車，南濱路、洄瀾路正在硬化施工。同時(shí)，由于城市發(fā)展的原因，老城區(qū)的住宅幾乎是見縫插針，密不透風(fēng)，這與人們?nèi)找嬖鲩L的健康意識和對優(yōu)質(zhì)生活的追求是相背離的。 2020 年，萬州區(qū)房地產(chǎn)竣工面積為 萬平方米，商品房銷售面 積大于竣工面積 萬平方米，在一定程度上降低了商品房的空置量，對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是一大利好，同時(shí)也表明萬州區(qū)房地產(chǎn)業(yè)充滿著活力，開發(fā)前景廣闊。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 劣勢： 江南新區(qū)目前 市政配套和生活配套嚴(yán)重不足，基本空白，不能滿足基本生活的需要，本項(xiàng)目作為在新區(qū)開發(fā)的一個(gè) 大盤項(xiàng)目， 在市政配套嚴(yán)重匱乏的情況下，我們必須要 在購物、休閑、娛樂、教育和醫(yī)療等方面滿足小區(qū)的基本生活需求。從業(yè)人員大多由經(jīng)商、建筑轉(zhuǎn)化而來，未接受過房地產(chǎn)專業(yè)學(xué)歷教育。 32 時(shí)，因?yàn)?萬州目前對于房地產(chǎn)市場的監(jiān)控力度較弱，加之本地房價(jià)相對較低，市場上目前參加競爭的大多是本地的房地產(chǎn)商以及周邊的一些小規(guī)模的開發(fā)商，他們對項(xiàng)目的開發(fā)以模仿大城市項(xiàng)目開發(fā)為主，難以根據(jù)項(xiàng)目自身?xiàng)l件整體把握項(xiàng)目的開發(fā)方向和整體品質(zhì)。企業(yè)注冊資金 億元。而在當(dāng)前萬州尚不成熟的房地產(chǎn)市場中，地方行業(yè)現(xiàn)狀尚停留在僅為滿足人們的基本居住條件之上，對于居住質(zhì)量和物業(yè)品質(zhì)鮮有考慮，這也為我們建造高素質(zhì)大盤提供了良好的市場潛入機(jī)會。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2020 年，萬州區(qū)商品房銷售面積繼續(xù)保持一定幅度的增長，全區(qū)商品房銷售面積達(dá) 萬平方米，同比增長 %。一方面，萬州區(qū)移民搬遷任務(wù)經(jīng)過多年的努力，已經(jīng)接近尾聲，房地產(chǎn)市場也從“特殊市場”進(jìn)入“一般市場”，另一方面，大范圍的城市拆遷與舊城改造的進(jìn)一步實(shí)施，刺激了房地產(chǎn)市場的投資和開發(fā)，同時(shí)也促動了一大批住宅消費(fèi)群體的需求。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 26 1適度超前，合理應(yīng)用住宅建設(shè)新技術(shù)。 明確用地功能分區(qū)，合理規(guī)劃社區(qū)的功能布局結(jié)構(gòu)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。經(jīng)營實(shí)力較弱的小型房地產(chǎn)企業(yè)將被市場所淘汰，市場資源不斷向規(guī)模化、品牌化大企業(yè)集聚和集中，促使區(qū)域地產(chǎn)行 業(yè)整體升級發(fā)展，有利于規(guī)范市場秩序，提高城市資源的利用效益。 本項(xiàng)目將引進(jìn)先進(jìn)的居住理念，實(shí)現(xiàn)戶型多樣化、功能實(shí)用化、空間最大化、環(huán)境優(yōu)美、配套健全、服務(wù)周致的現(xiàn)代居住方式，將提供近 8000 套高品質(zhì)的園林式小區(qū)住宅，從根本上改善市民的居住環(huán)境；“低密度人文生態(tài)城”的項(xiàng)目開發(fā)理念將會徹底改變?nèi)f州市民的居住理念，讓萬州市民真正體會到大配套、高品質(zhì)、科技化現(xiàn)代住宅帶來的美好生活。在經(jīng)濟(jì) 生活中與各類要素緊密相關(guān)，其產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)度高、拉動力強(qiáng)、對地方財(cái)政的貢獻(xiàn)大。 本項(xiàng)目為萬州區(qū)開發(fā)面積最大、資金投入最大、物業(yè)檔次較高的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。 本項(xiàng)目是江南新區(qū)第一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，也是萬州規(guī)模最大、品質(zhì)最好的中高檔住宅項(xiàng) 目，其啟動實(shí)施將有力地促進(jìn)江南新區(qū)建設(shè)提速，加快城市配套設(shè)施和市政綠化建設(shè)，一座新型的生態(tài)景觀新城將隨之誕生。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng)目地塊背靠政府（政府行政中心和江南新區(qū)管委會）與自然山脈（氈冒山），面向長江，右靠200 畝南山公園，左臨江南新區(qū)擬建的中心商業(yè)廣場。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 18 “中恒江南 ● 第一城” 二、地址： 本項(xiàng)目位于萬州江南新區(qū)南山路中段，北至南山公園、南至政府行政中心；西至南濱路；東至南山路。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 二階段：“十年構(gòu)框架”，就是到 2020 年基本構(gòu)建起百萬人口級大城市框架，主城區(qū)人口達(dá)到 70 萬左右，城鎮(zhèn)化率達(dá)到 55%，經(jīng)濟(jì)增長速度處于全市領(lǐng)先水平，國內(nèi)生產(chǎn)總值超過 200 億元，人均達(dá)到全市平均水平，城鄉(xiāng)人民過上 寬裕型的小康生活，把萬州建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、社會文明、環(huán)境優(yōu)美、人民富裕的重慶第二大城市。一是建成經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。在萬州區(qū)城市總體規(guī)劃及萬州“十五”計(jì)劃中，提出了城市發(fā)展要“過江推進(jìn)”、盡快形成“一江兩岸”、“八大組團(tuán)”的格局。 14 售相關(guān)手續(xù)是否齊備、樓盤建設(shè)進(jìn)度信息 等 一系列舉措 ， 有效規(guī)范 了萬州 房地產(chǎn)市場 的 建設(shè)秩序、交易秩序，強(qiáng)化 了 房地產(chǎn)市場 的 監(jiān)管職責(zé) ； 今后的萬州房地產(chǎn) 市場 將 越來越規(guī)范有序。因此，規(guī)范萬州房地產(chǎn)的銷售行為已勢在必行。 政策鏈接： ? 重慶 市政府常務(wù)會審議通過了《重慶市人民政府關(guān)于調(diào)整城鎮(zhèn)土地使用稅等級稅額標(biāo)準(zhǔn)的通知》，從 2020年 1月 1日起，應(yīng)稅土地等 級由原來的 12級調(diào)整為 8級，將最高等級土地每平方米的年稅額由原來的 元，最低等級土地由原來的 元調(diào)整為 。萬州區(qū)政府前期在江南新區(qū)以集資建房名義所征的一塊地，政府決定不在修建了，這對本項(xiàng)目來說，是一個(gè)很好的機(jī)會。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 政策鏈接： ? 國務(wù)院規(guī)定，自 6 月 1 日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積 90 平方以下的住房（含經(jīng)濟(jì)適用房）面積所占比 重，必須達(dá)到開發(fā)建筑總面積的 70%以上。一批新樓盤預(yù)售呈現(xiàn)熱銷局面，特別是位置好、環(huán)境好、能看江的電梯江景房更是出 現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 萬州現(xiàn)有住宅質(zhì)量較低，具有改善住房條件的內(nèi)在動因。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。批發(fā)和零售業(yè)總額為 億元，同比增長 %；餐飲業(yè)為 億元，同比增長 %。 “ 十五 ” 期 間， 共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，為全區(qū)固定資產(chǎn)投資總額的 %，實(shí)現(xiàn)增加值 億元。 6 通過對最近 10 年來萬州區(qū)國民經(jīng)濟(jì)的研究，我們可以發(fā)現(xiàn)，萬州區(qū)雖然受到了三峽移民工程的影響，但其經(jīng)濟(jì)并沒有受到多大的干擾，這主要?dú)w功于萬州區(qū)自 身擁有比較良性的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)（ 2020 年萬州區(qū)第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)比重為 ： ： ）。 2020 年地區(qū)生產(chǎn)總值同比增長 %，地方財(cái)政收入增長 %；全社會固定資產(chǎn)投資增長 %；社會消費(fèi)品零售總額增長 %；外貿(mào)出口增長 %；城市居民人均可支配收入增長 %；農(nóng)村居民人均純收入增長 %；新增城鎮(zhèn)就業(yè)崗位 萬個(gè)，新轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動力 萬人。 總體而言，一個(gè)健康良性的市場將更好的保護(hù)投資者和消費(fèi)者雙方面的利益，將有益于市場的長遠(yuǎn)發(fā)展。《意見》放寬 了住房公積金的提取和使用，即住房公積金繳存職工在購買住房時(shí)，可全額提取本人及直系親屬的公積金賬戶余額，作為購房首付款；未建立住房公積金的，允許以建立了住房公積金的直系親屬的名義申請住房公積金貸款。重慶市房地產(chǎn)政策十分靈活，市場呈現(xiàn)一片繁榮的良好勢頭。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策其目的并不是遏制發(fā)展，而是對市場進(jìn)行良性調(diào)整，可以預(yù)見在經(jīng)過合理的調(diào)整后， 中國的房地產(chǎn)發(fā)展將走得更遠(yuǎn)更健康。 3 別為 %、 %、 %，其中，東部地區(qū)商品住宅開發(fā)投資增幅明顯低于中、西部地區(qū)。 2020 年 上半年我國出口額 億美元，同比增長 %；進(jìn)口額 億美元，同比增長 %。工業(yè)生產(chǎn)呈現(xiàn)出全面加快的勢頭， 39 個(gè)行業(yè)中有半數(shù)行業(yè)增速提高。 1 中 恒 江南最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2020 年上半年，全國的宏觀經(jīng)濟(jì)也取得了全方位的發(fā)展， 工業(yè)增速呈現(xiàn)高位加快趨勢，上半年工業(yè)增加值累計(jì)增長 %，同比增幅提高了 個(gè)百分點(diǎn)。在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)開發(fā)投資 7695 億元，增長%，加快 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 盡管如此，在長期經(jīng)濟(jì)向好的遠(yuǎn)景下，中國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍處于上升通道中，并將在很長一段時(shí)間內(nèi)維持著上升的取向。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 目前重慶正處于大發(fā)展階段，居民消費(fèi)能力不斷提高，政府加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，已完成 “ 八小時(shí)重慶 ” 和 “ 半小時(shí)主城區(qū) ” 工程為主的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；未來幾年內(nèi)將相繼建成幾個(gè)上百萬人口規(guī)模的衛(wèi)星城市；城市總體規(guī)劃修編以后，都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈（主城區(qū)）內(nèi)城市規(guī)劃區(qū)面積將有所擴(kuò)大，數(shù)個(gè)片區(qū)也將在重新調(diào)整規(guī)劃后進(jìn)行改造建設(shè)，這些因素都將極大地促進(jìn)重慶房地產(chǎn)開發(fā)投資和消費(fèi)的進(jìn)一步活躍。 在政策方面，重慶市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了市國土房管局等部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實(shí)施意見》，主要從住房結(jié)構(gòu)調(diào)整、土地供應(yīng)、規(guī)劃等 8個(gè)方面調(diào)控房地產(chǎn)市場。公積金政策的出臺，使市民置業(yè)、房貸更為方便與自由，市民申請住房公積金貸款買房將更加方便，可以降低購房者的首付款壓力和貸款利息壓力，這在一定程度上可以激發(fā)部分購房者的積極性。 第三節(jié) 萬州區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境及行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析 萬州作為三峽庫區(qū)的中心城市，具有地理、交通 、資源等優(yōu)勢。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。城鎮(zhèn)化率 %，比上年提高 。 2020 年地區(qū)社會消費(fèi)品零售總額達(dá)到 億元，同比增長 %。 從產(chǎn)業(yè)比重來看， 2020 年萬州區(qū)第一、第二、第 三產(chǎn)業(yè)的比重為 ： ： ，較全國三產(chǎn)的比重（ ： ： ）更為合理，顯示了萬州區(qū)較為良性的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。萬州區(qū)城鎮(zhèn)居民已經(jīng)從過去的解決基本住房問題向改善住房質(zhì)量轉(zhuǎn)化，他們再次購房時(shí)必然對房屋的綜合素質(zhì)和性價(jià)比產(chǎn)生更高的要求。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。住宅交易面積 萬平方米，金額 億元，銷售面積和金額分別同比增長 %和 %。 因此，“新六條”應(yīng)運(yùn)而生。 2) 2020 年 9 月 10