【正文】 資總額的 %，實(shí)現(xiàn)增加值 億元。房地產(chǎn)業(yè)主要稅、費(fèi)、出讓金入庫 億元，占同期財(cái)政收入的%?？⒐ど唐贩? 萬 平方米 ，其中住宅 萬 平方米 ，商業(yè)營業(yè)用房 萬平方米 ，寫字樓 萬 平方米 。專業(yè)物業(yè)管理面積 340 萬 平方米 ， 城鎮(zhèn)居民 人均居住建筑面積 平方米 。其中 2020 年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，為全區(qū)同期固定 資產(chǎn)投資總額的 %，實(shí)現(xiàn)增加值 億元。房地產(chǎn)業(yè)主要稅、費(fèi)、出讓金入庫 億 占同期財(cái)政收入的 %， 竣工商品房 萬 平方米 。 2020 年一季度完成房地產(chǎn)開發(fā)投資14825 萬元，實(shí)現(xiàn)增加值 5930 萬元。 2020 年地區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到 億元，同比增長 %。批發(fā)和零售業(yè)總額為 億元，同比增長 %；餐飲業(yè)為 億元，同比增長 %。全年接待海內(nèi)外游客 萬人次，同比增長 %，實(shí)現(xiàn)海內(nèi)外旅游收入 億元，同比增長 %。據(jù)統(tǒng)計(jì)局 資料顯示： 2020 年上半年，萬州區(qū)國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持增長態(tài)勢，增長率達(dá)到了%。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面，萬州 十五 期間立足優(yōu)勢資源和優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，全區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)再創(chuàng)新高。2020 年實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 億元，同比增長 %，其中規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 億元，同比增長 %；工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)銷率達(dá)到 %。全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)品出口交貨值 億元，同比下降 %。全年完成新產(chǎn)品產(chǎn)值 億元，同比增長 %，占全區(qū)規(guī)模以上企業(yè)的 %。 從產(chǎn)業(yè)比重來看， 2020 年萬州區(qū)第一、第二、第 三產(chǎn)業(yè)的比重為 ： ： ，較全國三產(chǎn)的比重（ ： ： ）更為合理，顯示了萬州區(qū)較為良性的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 7 從走勢來看，萬州區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)更為合理的發(fā)展趨向，第一產(chǎn)業(yè)（農(nóng)業(yè)）的所占的比重持續(xù)走低，而第二、第三產(chǎn)業(yè)的比重持續(xù)攀高，產(chǎn)業(yè)比重進(jìn)一步得到優(yōu)化。 二、人口和就業(yè)情況 760204060801001201402001 2002 2020 2020 2020萬州國民生產(chǎn)總值比較（億元）13121011121314152020年上半年 2020（規(guī)劃） “十一五”（規(guī)劃）萬州國民生產(chǎn)總值增長率（％）49010203040502020 2020 2020第一產(chǎn)業(yè)（％） 第二產(chǎn)業(yè)（％） 第三產(chǎn)業(yè)（％） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 8 2020 年末全區(qū)戶籍人口為 萬人，其中城區(qū)人口 萬人；全年人口出生率‰，死亡率為 ‰，人口自然增長率 ‰，人口平均密 度為每平方公里 494 人。萬州人口中 15至 59 歲的人口數(shù)量為 117 萬人，占總?cè)丝诘?％，這些人口都將是房地產(chǎn)市場的潛在消費(fèi)者。 萬州就業(yè)人口為 萬人，其中從事第二產(chǎn)業(yè)的勞動(dòng)人口為 萬人，從事第三產(chǎn)業(yè)的勞動(dòng)人口為 萬人。目前，萬州區(qū)外來人口有 6 萬多人， 新增人口預(yù)計(jì) 2 萬人 /年左右， 具有勞動(dòng)能力的有 45000 余人，主要從事個(gè)體經(jīng)營和服務(wù)行業(yè)等工作。 三、住房情況 從人均住房面積來看，萬州區(qū)城鎮(zhèn)居民的人均住房面積為 平方米（移民占有一定的比例），這個(gè)數(shù)字大于重慶市（ 平方米）和 全國（ 26 平方米）的數(shù)字。受移民住房政策的影響，部分城市居民通過優(yōu)惠的購房政策取得了住房，是人均住房面積增長的主要原因。萬州區(qū)城鎮(zhèn)居民已經(jīng)從過去的解決基本住房問題向改善住房質(zhì)量轉(zhuǎn)化，他們再次購房時(shí)必然對(duì)房屋的綜合素質(zhì)和性價(jià)比產(chǎn)生更高的要求。 萬州現(xiàn)有住宅質(zhì)量較低，具有改善住房條件的內(nèi)在動(dòng)因。萬州區(qū)整體住房質(zhì)量仍然處在非常低的層面，低檔次的移民房占據(jù)很大的比例，市區(qū)早期住房也存在建筑密度高、缺乏綠化、舒適度差等劣勢，這些居民具有改善自己住房條件的外在動(dòng)因。 房地產(chǎn)市場表現(xiàn)也在一定程度上印證了萬州居民改善住房條 件的旺盛需求。萬州房地產(chǎn)市場最近二年商品房市場呈現(xiàn)較為明顯的增長態(tài)勢， 1000 元 /平方米以上的商品房年均銷售量達(dá)到 萬平方米，說明萬州居民不僅具有改善住房條件的要求，更有改善住房條件的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。 從居民構(gòu)成來看，萬州 70年代前后人口高峰期出生的居民，目前正好處于購房、結(jié)婚、生育的高峰期，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)需求的升溫，將形成一股購房熱潮。 萬州統(tǒng)計(jì)局調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，萬州區(qū)戶均人口呈現(xiàn)逐年縮小趨勢（ 2020 年戶均人口 人，比 2000 年減少了 人），這說明萬州家庭呈現(xiàn)小型化發(fā)展傾向，從而導(dǎo)致對(duì)住宅需求的增加。 2623242526全國 重慶市 萬州區(qū)人均住房面積比較 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 9 四、萬州區(qū)城市居民可支配收入、消費(fèi)能力、消費(fèi)潛力呈快速增長 據(jù)統(tǒng)計(jì)，萬州區(qū) 2020 年城市居民人均可支配性收入為 8540 元，對(duì)于每個(gè)家庭來說，其余額流向分為兩部分，一是子女的教育經(jīng)費(fèi)，二是家庭的大項(xiàng)開支，如購買房產(chǎn)等。 按照國際上通行的衡量房價(jià)高低的標(biāo)準(zhǔn) 收入房價(jià)比 ，即居民戶均年收入與在當(dāng)?shù)匾惶鬃≌骄們r(jià)之比， 收入房價(jià)比 在 1∶ 5以下是比較合理的空間，在 1∶ 6 至 1∶ 8之間時(shí)，居民便會(huì)感覺到購房的壓力；而達(dá)到 1∶ 8 時(shí)就大大超出合理空間。那么就萬州區(qū)目前居民的可支 配性收入情況來說，萬州房價(jià)還在可接受的范圍內(nèi)，還有較大的成長空間。 隨著移民遷建掃尾，大面積的集資建房減少，萬州房地產(chǎn)市場經(jīng)過了一段調(diào)整期后，目前正在由特殊市場向一般市場過渡，開始走向良性發(fā)展軌道。 根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)， 2020 年，商品房交易創(chuàng)歷史新高，銷售面積 萬平方米，成交金額 億元，同比增長 %和 %。住宅交易面積 萬平方米，金額 億元，銷售面積和金額分別同比增長 %和 %。一批新樓盤預(yù)售呈現(xiàn)熱銷局面，特別是位置好、環(huán)境好、能看江的電梯江景房更是出 現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象。 010203040502001 2002 2020 2020 2020社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 10 五、國家宏觀調(diào)控政策對(duì)萬州房地產(chǎn)市場的影響 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) 國家 從 2020 年起 連續(xù)出臺(tái)了很多政策，從 央行 的調(diào)息，到 “ 國八條 ” 、 “ 新八條 ” 、“ 七部委八條 ” ，以及后來的一些財(cái)稅和金融政策 ， 在這些政策作用下，市場上曾經(jīng)出現(xiàn)了很長時(shí)間的觀望，但觀望之后房價(jià)依然 沒有得到抑制 ，主要城市房價(jià)上竄跡象明顯。 建設(shè)部 以及政府都認(rèn)為前期的某些政策不到位，所以效果不理想，未來仍然需要繼續(xù)執(zhí)行，甚至強(qiáng)化。 因此，“新六條”應(yīng)運(yùn)而生。 政策鏈接： ? 國務(wù)院規(guī)定，自 6 月 1 日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積 90 平方以下的住房（含經(jīng)濟(jì)適用房）面積所占比 重，必須達(dá)到開發(fā)建筑總面積的 70%以上。 ? 7 月 6 日， 國家建設(shè)部 165 號(hào)文件對(duì)新建住房結(jié)構(gòu)比例和套型建筑面積等問題提出了具5529627569617711854001000200030004000500060007000800090002001 2002 2020 2020 2020城市居民人均可支配收入（元） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 11 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的規(guī)定必須和市場相結(jié)合、和消費(fèi)者需求相吻合，一個(gè)城市年度 70%的90 平方米住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)規(guī)定僅僅是出于滿足中低收入者的購房需求，但又如何滿足大量有超過 90平方米住房需求的消費(fèi)者呢？ 1) 國六條中“ 90 平方米以下住房須占項(xiàng)目總面積七成以上”最終被定義為項(xiàng)目控制與總量控制相結(jié)合的政策，導(dǎo)致本政策在具體執(zhí)行過程中，存在靈活變通的可能性。但對(duì)具體項(xiàng)目而言，尚存在許多不確定因素，公司在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)該對(duì)此引起足夠的重視。 2) 2020 年 9 月 10 日，《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知 》的發(fā)布，中國土地調(diào) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 12 控新政正式出臺(tái)，土地“閘門”將進(jìn)一步收緊。專家預(yù)測，受此政策影響，中國土地價(jià)格預(yù)計(jì)將提高近 50％。這一政策的實(shí)施，可能將進(jìn)一步增加房地產(chǎn)投資成本和風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)調(diào)查萬州土地價(jià)格在 06年底，已經(jīng)上漲。 3) 萬州區(qū)集資建房一度大行其道，很多企事業(yè)單位以各種形式集資建房，嚴(yán)重干擾了商品房市場，本政策的出臺(tái)可以有效減少集資建房現(xiàn)象，在一定程度上增加了商品房市場的有效需求。萬州區(qū)政府前期在江南新區(qū)以集資建房名義所征的一塊地，政府決定不在修建了，這對(duì)本項(xiàng)目來說，是一個(gè)很好的機(jī)會(huì)。 4) “閑置地按出讓金 5%收閑置費(fèi) ”政策的出臺(tái)將有效遏制開發(fā)商依靠倒買倒賣土地增值的投機(jī)行為，同時(shí)也在一定程度上增加了開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)和資金壓力。 5) “每年建 200 萬平方米普通商品房”政策的實(shí)施，可能增加項(xiàng)目在設(shè)計(jì)規(guī)劃方面的不確定性，應(yīng)該引起我們足夠的重視。 6) 公積金政策的出臺(tái)，使市民置業(yè)、房貸更為方便與自由，市民申請(qǐng)住房公積金貸款買房將更加方便，可以降低購房者的首付款壓力和貸款利息壓力，這在一定程度上可以激發(fā)部分購房者的積極性。 在政策方面，雖然國家出臺(tái)了一系列政策對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，但以萬州目前發(fā)展來看，房地產(chǎn)市場的發(fā)展并不是過熱，而是仍不完 善。誠然，各項(xiàng)政策對(duì)于本地市場還是有影響的，但對(duì)于本項(xiàng)目而言，一個(gè)規(guī)范化的市場將降低投資風(fēng)險(xiǎn)，因土地和金融政策而使一部分發(fā)展商退出也將減輕市場上的無序競爭。 土地政策 房地產(chǎn)業(yè) 作為我國的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，是國民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要增長點(diǎn)。與房地產(chǎn)業(yè)密不可分的土地市場，則是房地產(chǎn)發(fā)展的奠基石，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康的發(fā)展，需合理利用土地，因此，加大對(duì)土地市場的監(jiān)控力度就成為了政府穩(wěn)定國民經(jīng)濟(jì)重要手段之一。 政策鏈接： ? 重慶 市政府常務(wù)會(huì)審議通過了《重慶市人民政府關(guān)于調(diào)整城鎮(zhèn)土地使用稅等級(jí)稅額標(biāo)準(zhǔn)的通知》，從 2020年 1月 1日起，應(yīng)稅土地等 級(jí)由原來的 12級(jí)調(diào)整為 8級(jí)，將最高等級(jí)土地每平方米的年稅額由原來的 元，最低等級(jí)土地由原來的 元調(diào)整為 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 13 政府出臺(tái)一系列關(guān)于土地市場的政策，一方面，在一定程度上起到了打擊囤地炒房、 抑制地產(chǎn)開發(fā)過度、穩(wěn)定日益增高的房價(jià)的作用； 另一方面，也是房地產(chǎn)市場