【正文】 致的，建設和規(guī)劃部門準予完善手續(xù)，督促其加快建設。本項政策可能加速萬州房地產(chǎn)市場的洗牌速度，導致一部分中小型開發(fā)商面臨退市，但也可能導致一部分手頭有土地的開發(fā)商加快開發(fā)速度，造成短時間內(nèi)競爭的加劇。本項政策從長遠來看，對我們項目是一個利多政策。5）、公積金直系親屬可互提買房 今后重慶市民申請住房公積金貸款買房將更加方便，可以降低購房者的首付款壓力和貸款利息壓力。《意見》放寬了住房公積金的提取和使用，即住房公積金繳存職工在購買住房時，可全額提取本人及直系親屬的公積金賬戶余額，作為購房首付款；未建立住房公積金的，允許以建立了住房公積金的直系親屬的名義申請住房公積金貸款?！皣鶙l”對萬州房地產(chǎn)市場的影響分析1) 國六條中“90平方米以下住房須占項目總面積七成以上”最終被定義為項目控制與總量控制相結合的政策，導致本政策在具體執(zhí)行過程中，存在靈活變通的可能性。但對具體項目而言，尚存在許多不確定因素，應該引起我們足夠的重視。2) 2006年9月10日，《國務院關于加強土地調(diào)控有關問題的通知》的發(fā)布，中國土地調(diào)控新政正式出臺，土地“閘門”將進一步收緊。專家預測，受此政策影響，中國土地價格預計將提高近50％。這一政策的實施，可能將進一步增加房地產(chǎn)投資成本和風險。3) 萬州區(qū)集資建房一度大行其道，很多企事業(yè)單位以各種形式集資建房，嚴重干擾了商品房市場，本政策的出臺可以有效減少集資建房現(xiàn)象，在一定程度上增加了商品房市場的有效需求。4) “閑置地按出讓金5%收閑置費”政策的出臺將有效遏制開發(fā)商依靠倒買倒賣土地增值的投機行為，同時也在一定程度上增加了開發(fā)商的風險和資金壓力。5) “每年建200萬平方米普通商品房”政策的實施，可能增加項目在設計規(guī)劃方面的不確定性，應該引起我們足夠的重視。6) 公積金政策的出臺，使市民置業(yè)、房貸更為方便與自由，市民申請住房公積金貸款買房將更加方便，可以降低購房者的首付款壓力和貸款利息壓力，這在一定程度上可以激發(fā)部分購房者的積極性。7) 從市場角度來看，萬州房地產(chǎn)發(fā)展水平較低，市場供應和需求相對均衡，市民對房地產(chǎn)調(diào)控政策不敏感，“國六條”對購房者的影響并不大，萬州房地產(chǎn)市場不會受到較大的沖擊。 移民政策對萬州房地產(chǎn)市場的影響分析1) 萬州因移民而出現(xiàn)的移民房、集資房在很大程度上影響了萬州商品房的健康發(fā)展，一度成為萬州房地產(chǎn)市場的主力軍萬州是三峽工程移民任務最重的區(qū)，被稱為“移民之都”。萬州移民總量占三峽庫區(qū)的1/重慶庫區(qū)的1/4。淹沒涉及1座城市、32個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、370家工礦企業(yè)、1134個單位，淹沒陸地面積49平方公里，動態(tài)搬遷人口25萬（主要是城鎮(zhèn)居民），是三峽移民之都。 國家執(zhí)行了一系列針對萬州移民的住房政策，通過貨幣補償、住房拆遷補償、移民購房價格優(yōu)惠等措施，減輕了移民住房的壓力，在一定程度上推動了住房的需求和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。至2006年4月底，（很大一部分是價格低廉的移民房），平均每年復建房屋近70萬平方米，這個數(shù)字接近萬州區(qū)2005年全年商品房的銷售面積（），可見移民房對房地產(chǎn)市場的影響是巨大的。目前萬州區(qū)電梯房均價普遍低于周邊城市，不及毗鄰的涪陵（電梯房2700元/平方米以上）、利川（清江邊上的多層房子1300元/平方米、1400元/平方米）；2) 萬州移民已經(jīng)接近尾聲，新建移民房將逐步退出歷史舞臺，對商品房的影響趨向甚微至2006年4月底，%，萬州區(qū)移民搬遷即將走向大結局。隨著移民遷建掃尾，大面積的集資建房減少，萬州房地產(chǎn)市場經(jīng)過了一段調(diào)整期后，目前正在由特殊市場向一般市場過渡，開始走向良性發(fā)展軌道。三峽移民的終結也預示著新建移民房的終結，從土地供應情況來看，萬州房地產(chǎn)市場的移民房土地供應已經(jīng)明顯減少，移民房對商品房的影響將逐步減弱。3) 從土地供應來看，萬州移民房的建設呈現(xiàn)急劇下降趨勢從區(qū)國土局提供的資料顯示，萬州房地產(chǎn)市場的移民房土地供應已經(jīng)明顯減少，2005年—2006年7月30日萬州區(qū)移民房土地供應量只有404畝，%。移民用地呈現(xiàn)急劇下降趨勢。商品房開發(fā)用地則從兩年前的20%激增到55%，商品房開發(fā)正在成為土地開發(fā)的活躍區(qū)域，未來商品房將成為萬州區(qū)房地產(chǎn)市場的主力。 外來企業(yè)到庫區(qū)投資可享受國家西部開發(fā)政策、三峽庫區(qū)移民開發(fā)及對口支援政策、重慶市鼓勵外來投資優(yōu)惠政策。從2004年—2009年國家每年還將從三峽工程建設基金中安排5億元，建立三峽庫區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金，用于扶持三峽庫區(qū)移民就業(yè)的產(chǎn)業(yè)項目。從三峽電站的電價收入提取一定基金用于后期重點扶持庫區(qū)移民發(fā)展生產(chǎn)及基礎設備、技術培訓等項目。萬州區(qū)委、區(qū)政府還結合萬州的實際情況，制訂了一系列比較完備的對外開放優(yōu)惠政策，進一步優(yōu)化了萬州區(qū)的投資環(huán)境，投資政策更加開明，投資環(huán)境更加寬松。萬州是國家沿江開放城市，優(yōu)化資本結構試點城市和移民遷建重點城市，是黨中央、國務院關心的重點，是全國各省、市對口支援的重點，是國家優(yōu)惠政策的疊加區(qū)。對投資者，有很大的吸引力，隨著萬州移民工作進入尾聲，萬州交通條件的進一步改善，“水陸空”立體交通網(wǎng)絡的形成，外來資本將紛紛搶灘萬州，作為進軍西部的“橋頭堡”，為萬州經(jīng)濟注入新的活力和興奮點，將極大的推動萬州房地產(chǎn)市場的發(fā)展，萬州即將形成新一輪的房地產(chǎn)開發(fā)熱潮。 金融政策對萬州房地產(chǎn)市場的影響一、 金融對房地產(chǎn)企業(yè)的影響重慶目前的房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著銀行緊縮銀根的難題，地區(qū)銀行的信貸權力也被一定程度的收歸。至2006年4月末，萬州區(qū)金融機構本外幣各項存款余額201億元，%，%。也就是說，%的樣子。存貸比，即貸款余額與存款余額之比。單從技術角度而言，存貸比越高，雖然發(fā)生不良貸款的風險加大，但經(jīng)濟增長能力越強；反之，存貸比越低，在風險降低的同時，經(jīng)濟增長能力會受到削弱。央行公布的全國平均存貸比約在70%左右，%大大低于這個數(shù)字。%，%。人民銀行萬州中心支行承認，萬州區(qū)本地金融邊緣化的矛盾越來越突出，金融的發(fā)展速度與經(jīng)濟的發(fā)展速度不相匹配。全國都在加快信貸投入的時候，萬州的信貸投入并沒加快，國家在采取措施控制信貸投放時，更是雪上加霜。特別是萬州四大國有商業(yè)銀行，2006年14月除了建行貸款是增長外，其余3家銀行的貸款額居然全部呈負增長。一位國有商業(yè)銀行的行長私下大倒苦水說：他們的信貸權力已經(jīng)被嚴重壓縮。 重慶市金融部門對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款的要求和條件出臺一些更嚴厲的政策，在一定程度上加大了房地產(chǎn)企業(yè)的貸款難度，導致部分資金欠缺的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)困境，目前從市場來看影響明顯，重慶市很多資金實力較小的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)集體退市的現(xiàn)象。但這對于我們而言同樣也意味著更大的市場空間將被讓出。二、 金融政策對個人購房的影響 緊縮銀根只是對房地產(chǎn)企業(yè)而言，對個人購房不產(chǎn)生直接影響?！皣鶙l”的頒布，個人購房按揭貸款首付要求提高一成。經(jīng)過我們對萬州區(qū)國有銀行和商業(yè)銀行的調(diào)查，個人住房貸款首付比例最低的為3：7，最高的為5：5。提示：我們項目應向銀行申請到個人住房貸款最低的比例，減輕部分按揭購房客戶的資金壓力。：1) 總體來看，移民、庫區(qū)、金融、國六條等政策對我們項目的影響是利大于弊，機會大于威脅。2) 萬州位于重慶主城至宜昌的中點，庫區(qū)的中心，周邊近10萬平方公里的范圍內(nèi)，萬州是唯一一個城區(qū)人口逾50萬的大城市和最重要的商業(yè)城市，具有廣闊的市場腹地和輻射區(qū)域，這為萬州房地產(chǎn)市場提供了一個強有力的發(fā)展基礎和平臺。3) 萬州是典型的政府導向型城市。政府導向是萬州國民經(jīng)濟和城市化發(fā)展過程中最重要的動力因素，政府在經(jīng)濟發(fā)展和城市建設過程中發(fā)揮龍頭和導向作用，其作用是巨大的，效果是明顯的，其對房地產(chǎn)的影響也必將是深刻的。并且這一形勢在未來很長一段時期內(nèi)仍將持續(xù)存在。江南新區(qū)作為政府主導下的最重要的新城區(qū)，無容置疑，必將乘勢而上，實現(xiàn)快速發(fā)展和巨大跨越。三、萬州經(jīng)濟狀況對房地產(chǎn)市場的影響 宏觀經(jīng)濟分析1）、人均GDP和可支配收入變化同購房的關系a) 我國（包括萬州）住房消費時代已經(jīng)來臨，并將持續(xù)很長一段時間。按照國際經(jīng)驗，當國民經(jīng)濟人均年產(chǎn)值（GDP）達到1000美元至3000美元區(qū)間的時候，這個國家的消費結構將發(fā)生巨大的變化，住房、汽車的消費將呈現(xiàn)爆發(fā)式的快速增長。從萬州來看，2005年，萬州人均國民生產(chǎn)總值超過了1000美元（按照人民幣計算為8867元），出現(xiàn)房地產(chǎn)消費熱也是情理之中的事情。b) 國民經(jīng)濟是房地產(chǎn)發(fā)展的源動力，是房地產(chǎn)高速發(fā)展最大的引擎，是房地產(chǎn)發(fā)展的決定性力量。房地產(chǎn)發(fā)展與國民經(jīng)濟發(fā)展成正比，只要國民經(jīng)濟保持高速發(fā)展態(tài)勢，房地產(chǎn)業(yè)必將隨之“水漲船高”。最能決定房地產(chǎn)行業(yè)走向和未來的因素，并不是看似重要的政策調(diào)控、土地、金融、市場供需等，其實最重要的就是國家經(jīng)濟走勢和大局。c) 國民經(jīng)濟決定房地產(chǎn)。就像房地產(chǎn)界經(jīng)常談到的香港地區(qū)和日本的“地產(chǎn)泡沫”一樣，與很多人的恰恰截然不同，并不是房地產(chǎn)泡沫破裂而導致經(jīng)濟全面衰退，而恰恰相反，是經(jīng)濟危機殃及房地產(chǎn)（香港“房地產(chǎn)泡沫爆發(fā)”的始作俑者是亞洲金融危機，正是由于金融危機導致經(jīng)濟危機，從而影響到導致香港房地產(chǎn)市場；很多人把日本經(jīng)濟衰退歸因于房地產(chǎn)市場泡沫破裂，但其實真相是經(jīng)濟衰退在先，這才是導致房地產(chǎn)泡沫破滅的主因）。d) 中國房地產(chǎn)市場高速增長不可逆轉(zhuǎn)。中國經(jīng)濟自從改革開放以來，一直處于經(jīng)濟高速增長階段，%左右，增長速度世界第一，2005年，中國的經(jīng)濟規(guī)模已經(jīng)躍居世界第四位。我國國民經(jīng)濟的持續(xù)高速發(fā)展，是房地產(chǎn)高速發(fā)展最大的驅(qū)動力。中國國民經(jīng)濟高速增長不可逆轉(zhuǎn)，同樣，房地產(chǎn)市場發(fā)展強勁之勢不可逆轉(zhuǎn)。e) 中國房地產(chǎn)市場總體是健康的，良性的。與我國國民經(jīng)濟高速發(fā)展相對應，我國房地產(chǎn)市場化以來，房地產(chǎn)的發(fā)展無論從投資總量，還是從價格增幅等方面來看，總體是健康的、良性的（按照平均商品房價格計算，“十五”期間，%，如果扣除固定資產(chǎn)投資的價格因素，%。與之相對應，“十五”期間，%，%。房價的增幅明顯低于同期我國國民經(jīng)濟和國民收入的增長幅度）。f) 萬州國民經(jīng)濟高速發(fā)展，發(fā)展速度超過了全國和重慶同期水平，為萬州房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了動力支持。在 “十五”期間，萬州區(qū)國內(nèi)經(jīng)濟保持高速發(fā)展態(tài)勢。2005年，%，分別比全國、%。萬州國民經(jīng)濟的可喜發(fā)展局面為萬州房地產(chǎn)市場提供了強勁的支持。2）萬州宏觀經(jīng)濟具體分析a) 萬州國民生產(chǎn)總值在最近十年來一直保持快速發(fā)展的態(tài)勢，增長幅度驚人，年均增長幅度超過了10%（“十五”%），高于同期全國增長幅度，顯示了萬州區(qū)健康、良性的發(fā)展經(jīng)濟發(fā)展局面。b) 通過對最近10年來萬州區(qū)國民經(jīng)濟的研究，我們可以發(fā)現(xiàn)，萬州區(qū)雖然受到了三峽移民工程的影響，但其經(jīng)濟并沒有受到多大的干擾，這主要歸功于萬州區(qū)自身擁有比較良性的經(jīng)濟結構（2005年萬州區(qū)第一、第二、：：），三峽移民工程雖然影響了萬州農(nóng)業(yè)經(jīng)濟，但對第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的影響較小（萬州確定了“盤大盤強現(xiàn)有企業(yè)，引入品牌強勢企業(yè)”的工業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，萬州區(qū)工業(yè)的綜合實力、盈利水平與企業(yè)質(zhì)量得到了優(yōu)化和提升，成為萬州經(jīng)濟的亮點）。c) 在 “十五”期間，萬州區(qū)國內(nèi)經(jīng)濟保持高速發(fā)展態(tài)勢。2005年，%，分別分別比全國、%。一、二、三產(chǎn)業(yè)的增加值比重由“九五”：： ：：，%，比“九五”。，同口徑比較，%。全社會固定資產(chǎn)投資累計完成345億元，%。十大農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化項目深入推進，新增區(qū)級龍頭企業(yè)1家，新申報獲準市級重點龍頭企業(yè)5戶，全區(qū)區(qū)級以上農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)達到28家，帶動農(nóng)戶總數(shù)達到21萬戶。農(nóng)村合作經(jīng)濟組織達到281個，比上年增加39個。%。d) ，%。，%；，%。，%，%。據(jù)統(tǒng)計局資料顯示2006年上半年，萬州區(qū)國民經(jīng)濟繼續(xù)保持增長態(tài)勢，%。產(chǎn)業(yè)結構總體分析：萬州“十五”期間立足優(yōu)勢資源和優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展鹽氣化工、綠色食品、現(xiàn)代制藥、機電輕紡、新型建材五大產(chǎn)業(yè)，加速推進新型工業(yè)化進程，全區(qū)工業(yè)經(jīng)濟再創(chuàng)新高。，%，%；%。，%。，%，%。從產(chǎn)業(yè)比重來看，2005年萬州區(qū)第一、第二、：：，較全國三產(chǎn)的比重（：：）更為合理，顯示了萬州區(qū)較為良性的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。從走勢來看，萬州區(qū)經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)更為合理的發(fā)展趨向，第一產(chǎn)業(yè)（農(nóng)業(yè)）的所占的比重持續(xù)走低，而第二、第三產(chǎn)業(yè)的比重持續(xù)攀高，產(chǎn)業(yè)比重進一步得到優(yōu)化。關于“產(chǎn)業(yè)空心化”問題的分析1) “不破不立，大破大立”。三峽工程對萬州來說是一次考驗，但更是一次千載難逢的發(fā)展契機。a) “產(chǎn)業(yè)空心化”問題一度甚囂塵上，被某些媒體所放大，但從萬州區(qū)最近十年的國民經(jīng)濟發(fā)展數(shù)據(jù)來看，萬州“產(chǎn)業(yè)空心化問題并沒有想象中的那么嚴重，這主要歸因于萬州區(qū)相對良性的產(chǎn)業(yè)布局，以工業(yè)為支柱的第二產(chǎn)業(yè)和以商業(yè)支柱的第三產(chǎn)業(yè)都沒有受到本次移民工程的影響，甚至很多工業(yè)企業(yè)在本次移民過程中得到了國家的扶持，不僅沒有衰落，甚至由此受益（國家制定了比較優(yōu)厚的搬遷補償措施，萬州重點企業(yè)都得到了扶持）。 b) 三峽庫區(qū)得到了上至中央、下至各級政府的高度重視。中央已經(jīng)把三峽庫區(qū)定位為新型經(jīng)濟區(qū)，將原來單純的對口支援會升級為庫區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展工作會。各級政府積極制定了切實可行的發(fā)展戰(zhàn)略，調(diào)整發(fā)展思路，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構，擴大招商力度，加大資金扶持力度，出臺優(yōu)惠傾斜政策，已經(jīng)取得了一定的成效。 c) 就三峽工程開發(fā)建設來講，萬州移民總量最大，是庫區(qū)的中心城市，過去已從中得到巨大支持，今后還將進一步得到大力支持。就重慶直轄來講，重慶市委二屆三次全會，提出將萬州建成重慶第二大城市的宏偉藍圖，萬州必將得到重慶市的更多支持。d) 發(fā)展三峽庫區(qū)經(jīng)濟已經(jīng)成為重慶市委市政府的重中之重，2005年12月26日，到任第一天的重慶市委書記汪洋第一站就趕赴三峽庫區(qū)調(diào)研，汪洋指出，當前最重要的是要加快三峽庫區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，如果不加快發(fā)展庫區(qū)經(jīng)濟，就無法完成中央的重托。重慶最關鍵的就是要縮小庫區(qū)與全市的差距。不加快發(fā)展庫區(qū)經(jīng)濟，全面建設小康社會的任務就難以實現(xiàn)，沒有庫區(qū)的小康就沒有整個重慶的小康。汪洋強調(diào)，要把萬州的經(jīng)濟發(fā)展擺在加快庫區(qū)經(jīng)