【正文】 ） 分析： 1－ 9 月，全市商品房銷售量還不到 573 萬平方米，特別是第三季度銷量大幅下滑。這種頹勢在 10 月份暫時終結(jié)，截止 10 月底，我市已售商品房超過 642 萬平方米，同比增長了 %，去 年 10 月比去年 9 月份的商品房銷售也增長了 個百分點。 e、房地產(chǎn)銷售金額 分析項目 2001年 2002年 2020年 2020年 1—— 10月 銷售金額（億元） 增長率（ %） % % % 0501001502002502001年 2002年 2020年 2 0 0 4 年1 ——1 0 月%%%%%%銷售金額（億元） 增長率（% ） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了 數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 9 分析： 1—— 10 月，全市商品房銷售金額已達 億元，同比增長 %。去年國家制定了一系列宏觀調(diào)控政策，對房地產(chǎn)開發(fā)有較大影響，例如“加 息”和嚴格控制對房地產(chǎn)開發(fā)貸款等，都對開發(fā)資金構(gòu)成產(chǎn)生較大的變化，房地產(chǎn)開發(fā)的國內(nèi)貸款占資金來源總量的比重呈下降趨勢，而自有資金、預售房款呈上升趨勢，特別是銷售房款已成為開發(fā)資金快速增長的主要源頭，而各開發(fā)商也開始關(guān)注銷售速度因素，為使項目能早日回收資金，降低項目開發(fā)資金壓力和市場風險。 2020 年重慶房地產(chǎn)物業(yè)開發(fā)情況分析 a、房地產(chǎn)開發(fā) 投資額 情況 指標名稱 1— 11 月 同比增長（ %） 比重（ %） 房地產(chǎn)開發(fā)投資完成投資（億元） 100 住宅 商務(wù) 商業(yè) 其他 分析： 去年 1—— 11 月，房地產(chǎn)開發(fā)投資為 億元，住宅的投資依然是最多的，占了 %，超過了一半，同比增長為 %。而商業(yè)物業(yè)的增長卻是最快的，去年 1—— 11 月，商業(yè)物業(yè)投資增長 %。商務(wù)物業(yè)投資去年的投資較少，而且還出現(xiàn)了負增長。 b、 房地產(chǎn)開發(fā) 施工面積 情況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了 數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 10 指標名稱 1— 11 月 同比增長（ %） 比重（ %） 房屋施工面積 (萬平方米 ) 100 住宅 商務(wù) 商業(yè) 其他 分析： 住宅依然是房地產(chǎn)市場的主流，去年 1—— 11 月份，住宅施工面積達到 萬方，同比增長 %，也占了去年施工總面積的 73 %。商務(wù)物業(yè)施工也在減少。同比減少了 個百分點。 c、 房地產(chǎn)開發(fā) 新開工面積 情況 指標名稱 1— 11 月 同比增長（ %） 比重（ %） 新開工面積 (萬平方米 ) 100 住宅 商務(wù) 商業(yè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了 數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 11 其他 分析： 從去年新開工情況來看，去年 1—— 11 月份，重慶新開工的住宅 占到了 %，這表明未來 1—— 2 年內(nèi)，住宅依舊會是重慶房地產(chǎn)市場上的主流產(chǎn)品。商務(wù)物業(yè)市場份額還將進一步減少。而因為去年重慶的商業(yè)物業(yè)的高空置率情況，政府和開發(fā)商均減少了對商業(yè)物業(yè)的開發(fā)。 d、房地產(chǎn)開發(fā)竣工面積 情況 指標名稱 1— 11 月 同比增長（ %） 比重（ %） 竣工房屋面積 (萬平方米 ) 100 住宅 商務(wù) 商業(yè) 其他 分析： 住宅竣工面積達到 ，同比增長 %，占總體竣工面積的 %。相比商務(wù)物業(yè)去年施工面積的減少，竣工面積卻增長較快，同比增長了 %，直接影響商品房存有量和消化量，其中解放碑三大商務(wù)樓占了相當大的比重。商業(yè)物業(yè)竣工面積增長不大，去年 1—— 11 月僅同比增長 個百分 點。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了 數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 12 e、 商品房 銷售情況 指標名稱 1— 11 月 同比增長（ %） 比重（ %） 銷售商品房屋面積 (萬平方米 ) 100 住宅 商務(wù) 商業(yè) 其他 商品房銷售額 (億元 ) 100 住宅 商務(wù) 商業(yè) 其他 分析： 去年房地產(chǎn)銷售中，住宅銷售占的比重相當大，銷售面積和金額分別占了 %、 %；商務(wù)物業(yè)銷售增長幅度較大，銷售面積和金額同比增長為 %、 %。而商務(wù)的銷售卻相對不理想，出現(xiàn)了負增長，而到去年 9月末，重慶的商業(yè)空置面積居全國之首。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了 數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 13 f、 商品房 預售情況 指標名稱 1— 11 月 同比增長（ %） 比重（ %） 預售房屋面積 (萬平方米 ) 100 住宅 商務(wù) 商業(yè) 其他 分析： 在商品房預售中，住宅銷售占了 %，占了主要地位，住宅仍是廣大業(yè)主購房的首選；而商業(yè)預售同比增長為 %，增長幅度較大，去年商務(wù)物業(yè)投資開發(fā)較少，這也表現(xiàn)在商務(wù)物業(yè)預售上，去年 1—— 11 月份商務(wù)物業(yè)預售僅有 萬方。同比負增長 %。 相關(guān)政策及重點工程對房地產(chǎn)市場的影響 a、《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》 分析： 中國銀監(jiān)會公布并開始實施的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》中明確規(guī)定：借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比應(yīng)控制在 50％以 下，月所有債務(wù)支出與收入比應(yīng)控制在 55％以下。同時，《指引》還要求各商業(yè)銀行統(tǒng)一“個人住房貸款申請表”，并將風險審核信息以“風險評估書”的形式記錄在案。據(jù)業(yè)界人士稱，銀監(jiān)會的這一《指引》提醒銀行要注意借款人的長期還款能力， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了 數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 14 銀行將嚴格按《指引》要求執(zhí)行，并據(jù)此加緊制定相應(yīng)的實施細則，今后在房貸操作上將更加謹慎。 房地產(chǎn)市場近兩年的飛速發(fā)展與金融機構(gòu)投融資和按揭貸款業(yè)務(wù)飛速發(fā)展有著非常密切的聯(lián)系。一方面促進了更多消費者投資或消費房地產(chǎn)，但另一方面也加大了金融機構(gòu)的風險，因為客戶無法還貸而導致的不良貸款數(shù)量在成倍 增長。 因此整個銀行體系強調(diào)在放貸時必須加強對貸款者還款能力的評估，該政策的出臺能夠清醒一部分購房者的頭腦，同時減小銀行的金融風險，影響部分投資購房者。 b、加強對于第二套房的按揭審理 受全國性緊縮銀根政策及國家有關(guān)防止炒作商品房的政策影響，重慶市部分銀行將對消費者辦理第二套商品房的按揭予以嚴格控制。目前重慶市各家銀行要求第二套房按揭的首付比例多在 3 成以上，并采取普通商業(yè)貸款利率，即 5 年以上 ％，遠高于 ％的優(yōu)惠住房按揭貸款利率。并且部分銀行對于商業(yè)物業(yè)的貸款采取非常謹慎的態(tài)度，一般不對第 3 套物業(yè) 貸款。 分析： 我國貧富分化嚴重的程度已經(jīng)超過國際公認的承受線，有條件的部分群體買一套房還不能滿足其追求高品質(zhì)生活的目的，還繼續(xù)兩套、三套地購買，條件略差的即使按揭也可以擁有多套房屋，正是這一部分購買力使房價不斷攀升。因為有充足的購買力，所以開發(fā)商不會注意到購買力相對較弱、但需求市場龐大的中低消費群體，從而造成我國人均居住水平低下。該政策的出臺 限制了很大一部分購買力，使住房市場的供需狀況得到真實的反映，使社會正視絕大部分市民的居住愿望，從另一層面也警示開發(fā)商在策劃時真正應(yīng)該抓住的購買力是哪一部分。 c、渝北區(qū) 觀音巖隧道工程正式通車 2020 年 5 月 13 日渝北區(qū)觀音巖隧道工程正式開工。觀音巖隧道東至北湖路，西至兩路工業(yè)園區(qū)商業(yè)街，總長 1410 米，其中隧道380 米，高架橋 200 米，連接道路 830 米，總投資 3280 萬元。是連接建成區(qū)和新開發(fā)的兩路工業(yè)園區(qū)西區(qū)的便捷道路，為 渝北的經(jīng)濟 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了 數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 15 發(fā)展上一個新臺階、加快城市化進程、改變渝北城市面貌起到重要作用。 d、紅旗河溝立交橋通車 紅旗河溝立交橋是一座兩層式環(huán)行立交。據(jù)交通部門統(tǒng)計，該交叉口高峰期車流量達每小時 7000輛，而原設(shè)計通行能力僅為每小時 4000 輛，擁堵極為嚴重。紅旗河溝 改造工程南北長約 400 米，東西長約 800 米， 此橋的通車，縮短了江北到渝北區(qū)的時間，增加購房者對渝北片區(qū)發(fā)展的看好，從面在 2020 年更加促進房地產(chǎn)市場的消化量。 二、 20202020 年重慶房地產(chǎn)北部城區(qū)市場分析 隨著政府“北移東下”政策的制定和實施，該區(qū)域近一兩年來蓬勃發(fā)展。其中兩路板塊隨著主城區(qū)的不斷擴張，兩路已不僅僅是郊區(qū)，特別是兩路到主城區(qū)之間路程的縮短，主城區(qū)居民到兩路置業(yè)現(xiàn)象逐漸增加，這業(yè)加速了兩路板塊房市的發(fā)展。而主城區(qū)城區(qū)改造，使大批的工業(yè)企業(yè)移往兩路工業(yè)園等地，這也使兩路的開發(fā)越來越成熟。 觀音橋板塊 隨著觀音橋商圈的輻射能力的加強，觀音橋板塊擴充至紅旗河溝、五里店一帶，形成觀音橋板塊的新格局；而隨著觀音橋商圈的擴大，特別是觀音橋步行街的擴容，使觀音橋商圈商業(yè)氛圍更加濃厚， 2020 年更是涌現(xiàn)了一大批樓盤，以商務(wù)物業(yè)為主，例如：紅鼎國際、盛天地、浩博天庭等；而且板塊內(nèi)的樓盤價格均有繼續(xù)上升趨勢，此板塊的火熱對市場有較大的促進作用，但同時加強了整個北部區(qū)域的競爭。 該板塊市場的特點是： ? 該板塊勢頭強勁，樓盤迭出； ? 住宅建筑形態(tài)以高層和小高層為主； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了 數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 16 ? 除周邊客戶外，渝中區(qū)是其主要的購買客戶； ? 隨 著觀音橋商圈的形成，使商圈內(nèi)物業(yè)價格步步高升，且有更進一步上升的趨勢； ? 商業(yè)物業(yè)發(fā)展較為迅速，商業(yè)態(tài)勢更加完善； ? 2020 年該板快內(nèi)商務(wù)物業(yè)發(fā)展較快，其商務(wù)氛圍逐漸濃厚。 江北城板塊 江北城的整體改造工作涉及到 萬居民， 萬平方公里，拆遷量達 100 多萬平方米，這將在未來 23 年內(nèi)給區(qū)域房地產(chǎn)市場帶來新的機遇和發(fā)展空間，去年魯能星城一經(jīng)推出，即在市場上引起了熱切關(guān)注，一期銷售非常理想，五里店片區(qū)也是新盤迭起，預計在 2—— 3 年內(nèi)，該板塊市場將成為新的房市熱點區(qū)域。 該板塊市場的特點是： ? 樓盤開發(fā)體量 較大，周期較長； ? 現(xiàn)該片區(qū)房地產(chǎn)市場較為簡單，樓盤較少； ? 該片區(qū)市場開發(fā)潛力巨大，未來 2—— 3 年，該片區(qū)將成為新的房市熱點區(qū)域； 新牌坊板塊 隨著龍湖的進入，使該片區(qū)土地價格迅猛颮升，而且該片區(qū)的樓盤綜合品質(zhì)較高，成為了全市著名的“富人區(qū)”，這將大大提升該片區(qū)樓盤的品質(zhì)，現(xiàn)在該片區(qū)主要為龍湖、金科的后期產(chǎn)品銷售。結(jié)合前期的蓄勢，這幾個項目的銷售均較為理想。 該板塊市場的特點是： ? 板塊內(nèi)高檔樓盤比較集中，龍湖、旭日 ? 鳳凰城、錦繡都在于此，且樓盤的綜合 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了 數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料