【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 1 中 恒 江南第一城 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 重慶市機(jī)械工業(yè)第三設(shè)計(jì)院 北京中恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 二 00 七年一月三十日 第一章 項(xiàng)目建設(shè)背景 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2 第一節(jié) 國家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及行業(yè)政策法規(guī) 自改革開放以來，我國的經(jīng)濟(jì)體制歷經(jīng)了從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向社會主義市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的初級階段，現(xiàn)已逐步走向了成熟健康發(fā)展的市場經(jīng)濟(jì)時期，一直保持著穩(wěn)健、快速的增長水平。 結(jié)構(gòu)調(diào)整成效進(jìn)一步顯現(xiàn)，從國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的各項(xiàng)指標(biāo)看， 2020 年國民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)增長快、效益好、低通脹的良好發(fā)展態(tài)勢，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的穩(wěn)定性有所提 高，發(fā)展的協(xié)調(diào)性有所改善。 2020 年上半年，全國的宏觀經(jīng)濟(jì)也取得了全方位的發(fā)展， 工業(yè)增速呈現(xiàn)高位加快趨勢，上半年工業(yè)增加值累計(jì)增長 %，同比增幅提高了 個百分點(diǎn)。工業(yè)生產(chǎn)呈現(xiàn)出全面加快的勢頭， 39 個行業(yè)中有半數(shù)行業(yè)增速提高。企業(yè)效益逐月提高，上半年全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤同比增長 28%，繼續(xù)保持較快增長速度；工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)，比去年同期提高 點(diǎn)。 財(cái)政收支 也顯示了良好的態(tài)勢 ，上半年財(cái)政收入同比增長 22%，比上年同期多收 3600億元。城鄉(xiāng)居民收入增加，上半年全國城鎮(zhèn)居民 人均可支配收入 5997 元，扣除價格因素，實(shí)際增長 %，增速比去年同期加快 個百分點(diǎn)；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入 1797 元，實(shí)際增長 %，雖然增速較上年同期回落 ，但仍然是多年來較高的增長速度。消費(fèi)品零售額增速加快，上半年全社會消費(fèi)品零售額同比增長 %，比上年同期提高了 個百分點(diǎn)；扣除價格因素實(shí)際增長 %,比上年同期提高了 個百分點(diǎn)，而且出現(xiàn)了二季度增速不下降反而上升的近年少見情況 。 上半年，全社會固定資產(chǎn)投資 42371 億元，同比增長 %，增速比去年同期加快 個百 分點(diǎn)。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 36368 億元，增長 %，加快 個百分點(diǎn)。在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)開發(fā)投資 7695 億元，增長%，加快 。 2020 年 上半年我國出口額 億美元，同比增長 %；進(jìn)口額 億美元，同比增長 %。消費(fèi)價格總水平基本穩(wěn)定，上半年累計(jì)居民消費(fèi)價格總水平比去年同期上漲 %，增幅同比低 1 個百分點(diǎn)，在經(jīng)濟(jì)增長明顯加快的同時，消費(fèi)價格漲幅沒有出現(xiàn)明顯的加快，經(jīng)濟(jì)增長與消費(fèi)價格走勢的背離比較明顯。 房地產(chǎn)方面， 2020 年 1－ 7 月， 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)平穩(wěn)增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長 %，增幅上升 個百分點(diǎn)。住宅房地產(chǎn)開發(fā)投資占 %，其中，經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資占 %。東、中、西部地區(qū)商品住宅開發(fā)完成投資同比增長分 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 3 別為 %、 %、 %，其中，東部地區(qū)商品住宅開發(fā)投資增幅明顯低于中、西部地區(qū)。 2020 年 1－ 7 月，全國完成購置土地面積 萬平方米，同比下降 %，同比去年增幅回落了 個百分點(diǎn)，低于商品房施工面積漲幅的 個百分點(diǎn)、新開工面積漲幅的 。 總體來看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場正在朝著宏觀調(diào)控的目標(biāo)方向發(fā)展：住宅為主的房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長；商品房施工、竣工和新開工面積均大幅上升；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年土地購置面積有所減少，完成土地開發(fā)面積上升；商品住房價格漲幅總體放緩。但各項(xiàng)調(diào)控政策落實(shí)還有一個過程，還面臨一些問題：一是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出，調(diào)控任務(wù)還十分艱巨；二是部分城市房價上漲仍然偏快，離預(yù)期目標(biāo)還有差距；三是部分中心城市異地購房 所 占比較大；四是房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介等環(huán)節(jié)行為不規(guī)范問題仍較突出。 在房屋價格不斷攀升的情況 下，國家和各個地方也出臺了一系列的調(diào)控政策，從國八條到國六條再到國十五條， 旨在平抑居高不下的 房價，打擊短期投機(jī)行為。又比如出臺規(guī)定要求開發(fā)商每個項(xiàng)目中套型建筑面積在 90 平方米（或 90 平方米以下）的住房數(shù)量需占70%等。而 2020 年，央行還數(shù)次調(diào)高利率和存款準(zhǔn)備金率，以有效地控制銀行貸款的額度。 盡管如此，在長期經(jīng)濟(jì)向好的遠(yuǎn)景下，中國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍處于上升通道中，并將在很長一段時間內(nèi)維持著上升的取向。國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策其目的并不是遏制發(fā)展，而是對市場進(jìn)行良性調(diào)整，可以預(yù)見在經(jīng)過合理的調(diào)整后， 中國的房地產(chǎn)發(fā)展將走得更遠(yuǎn)更健康。 按照國際經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)國民經(jīng)濟(jì)人均年產(chǎn)值（ GDP）達(dá)到 1000 美元至 3000 美元區(qū)間的時候，這個國家的消費(fèi)結(jié)構(gòu)將發(fā)生巨大的變化，住房、汽車的消費(fèi)將呈現(xiàn)爆發(fā)式的快速增長。國民經(jīng)濟(jì)是房地產(chǎn)發(fā)展的源動力，是房地產(chǎn)高速發(fā)展最大的引擎，是房地產(chǎn)發(fā)展的決定性力量。最能決定房地產(chǎn)行業(yè)走向和未來的因素就是國家經(jīng)濟(jì)走勢和大局，房地產(chǎn)發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展成正比，只要國民經(jīng)濟(jì)保持高速發(fā)展態(tài)勢，房地產(chǎn)業(yè)必將隨之揚(yáng)帆遠(yuǎn)航。 第二節(jié)、重慶市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及行業(yè)政策分析 重慶歷來就是統(tǒng)帥 我國西南廣大地域的重鎮(zhèn)，又是我國最新的直轄市，能夠成為直轄市是與其在我國政治、經(jīng)濟(jì)、地理、人文等歷史與現(xiàn)實(shí)生活格局分不開的。重慶是我國西南地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、交通、文化、政治中樞，并負(fù)有溝通東西、承啟南北的地理優(yōu)勢。隨著長江三峽水庫的成功蓄水，重慶市的水路交通完成了階段性布局，甚至地理區(qū)域格局也已呈 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 4 現(xiàn)定勢。使得重慶經(jīng)濟(jì)地位如虎添翼。 我國宏觀經(jīng)濟(jì)政策中西部大開發(fā)的戰(zhàn)略方針注定了重慶的特殊地位。因此，走活重慶經(jīng)濟(jì)是我國近期與遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)劃中舉足輕重的一枚棋子。近年來隨著我國西部大開發(fā)戰(zhàn)略推進(jìn)，重慶市的經(jīng)濟(jì)得以快速發(fā)展， 人民生活水平也大幅度提高，這也為重慶房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了一個良好的基礎(chǔ)。 目前重慶正處于大發(fā)展階段，居民消費(fèi)能力不斷提高，政府加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，已完成 “ 八小時重慶 ” 和 “ 半小時主城區(qū) ” 工程為主的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；未來幾年內(nèi)將相繼建成幾個上百萬人口規(guī)模的衛(wèi)星城市；城市總體規(guī)劃修編以后，都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈（主城區(qū)）內(nèi)城市規(guī)劃區(qū)面積將有所擴(kuò)大，數(shù)個片區(qū)也將在重新調(diào)整規(guī)劃后進(jìn)行改造建設(shè)，這些因素都將極大地促進(jìn)重慶房地產(chǎn)開發(fā)投資和消費(fèi)的進(jìn)一步活躍。重慶市房地產(chǎn)政策十分靈活，市場呈現(xiàn)一片繁榮的良好勢頭。重慶市住宅房地產(chǎn)市場近年 一直保持持續(xù)、快速、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)的發(fā)展勢頭，逐步成為支撐全市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量。 重慶市房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，也得益于近年來對各項(xiàng)涉及房地產(chǎn)開發(fā)的政策的調(diào)整與完善。一是土地政策：經(jīng)營性土地全部實(shí)行招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓；拍賣的土地都要有建設(shè)性詳規(guī)和控制性詳規(guī)；完善土地儲備制度，堅(jiān)持熟地出讓；建立了土地供后跟蹤監(jiān)管制度；對閑置土地征費(fèi)、依法收回，防止浪費(fèi)土地。二是房地產(chǎn)規(guī)劃計(jì)劃制度：編制并嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃和城區(qū)控制性詳規(guī)；加強(qiáng)城市房屋拆遷規(guī)劃計(jì)劃管理；完善廉租住房保障體系。三是房地產(chǎn)信貸政策：提高 了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請開發(fā)貸款的準(zhǔn)入門檻；加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理。四是房地產(chǎn)市場監(jiān)管制度：建立了包括計(jì)劃、金融、統(tǒng)計(jì)、國土房管等部門在內(nèi)的聯(lián)席會議制度；加強(qiáng)開發(fā)資質(zhì)管理，建立房地產(chǎn)信用檔案體系；加強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系建設(shè)；建立了房地產(chǎn)交易、權(quán)屬業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)、商品房網(wǎng)上簽約系統(tǒng)、房地產(chǎn)市場信息發(fā)布系統(tǒng)等。 在政策方面，重慶市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了市國土房管局等部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實(shí)施意見》，主要從住房結(jié)構(gòu)調(diào)整、土地供應(yīng)、規(guī)劃等 8個方面調(diào)控房地產(chǎn)市場。《意見》放寬 了住房公積金的提取和使用，即住房公積金繳存職工在購買住房時，可全額提取本人及直系親屬的公積金賬戶余額，作為購房首付款；未建立住房公積金的，允許以建立了住房公積金的直系親屬的名義申請住房公積金貸款。 政策對不同方向，不同主體的影響是不同的，在重慶的實(shí)施意見中，明確提出了禁止任何名義的集資建房，這將在一定程度上增加了商品房市場的有效需求。 閑置地按出讓金5%收閑置費(fèi) 政策的出臺將有效遏制開發(fā)商依靠倒買倒賣土地增值的投機(jī)行為，同時也在一 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 5 定程度上增加了開發(fā)商的風(fēng)險和資金壓力。公積金政策的出臺，使市民置業(yè)、房貸更為方便與自由，市民申請住房公積金貸款買房將更加方便，可以降低購房者的首付款壓力和貸款利息壓力，這在一定程度上可以激發(fā)部分購房者的積極性。 總體而言，一個健康良性的市場將更好的保護(hù)投資者和消費(fèi)者雙方面的利益，將有益于市場的長遠(yuǎn)發(fā)展。 重慶做作為國家三峽項(xiàng)目的重點(diǎn)區(qū)域，外來企業(yè)到庫區(qū)投資可享受國家西部開發(fā)政策、三峽庫區(qū)移民開發(fā)及對口支援政策、重慶市鼓勵外來投資優(yōu)惠政策。從 2020 年 — 2020 年國家每年還將從三峽工程建設(shè)基金中安排 5 億元，建立三峽庫區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金，用于扶持三峽庫區(qū)移民就業(yè)的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。從三峽電站的電價收 入提取一定基金用于后期重點(diǎn)扶持庫區(qū)移民發(fā)展生產(chǎn)及基礎(chǔ)設(shè)備、技術(shù)培訓(xùn)等項(xiàng)目。這些優(yōu)惠措施的實(shí)施必將有力的帶動重慶市范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)新增長，推動地區(qū)的發(fā)展。 重慶市在宏觀調(diào)控和金融政策等方面對房地產(chǎn)企業(yè)的要求，在一定程度上加大了房地產(chǎn)企業(yè)的操作難度，導(dǎo)致部分資金欠缺的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)困境，目前從市場來看影響明顯，重慶市很多資金實(shí)力較小的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)集體退市的現(xiàn)象。但這對于那些有實(shí)力的開發(fā)商而言，同樣也意味著將會有更大的市場空間被讓出。 第三節(jié) 萬州區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境及行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析 萬州作為三峽庫區(qū)的中心城市，具有地理、交通 、資源等優(yōu)勢。 2020 年地區(qū)生產(chǎn)總值同比增長 %，地方財(cái)政收入增長 %；全社會固定資產(chǎn)投資增長 %；社會消費(fèi)品零售總額增長 %；外貿(mào)出口增長 %；城市居民人均可支配收入增長 %；農(nóng)村居民人均純收入增長 %；新增城鎮(zhèn)就業(yè)崗位 萬個，新轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動力 萬人。 隨著西部大開發(fā)的深入推進(jìn)，萬州可望獲得更有力的支持；東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的資本、產(chǎn)業(yè)加速向西部轉(zhuǎn)移，萬州具有承東啟西的區(qū)位優(yōu)勢和水陸空立體交通等比較優(yōu)勢，可以更多地予以承接； 同時，重慶市委、市政府把加快萬州 及三峽庫區(qū)生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展，使其成為庫區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，最具特色的發(fā)展地區(qū)，列為重慶 十一五 規(guī)劃的工作重心。 一、萬州綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，將為城市建設(shè)提供強(qiáng)大的 源動力 。 萬州國民生產(chǎn)總值在最近十年來一直保持快速發(fā)展的態(tài)勢，增長幅度驚人，年均增長幅度超過了 10%（ 十五 期間年均增長達(dá)到了 %），高于同期全國增長幅度，顯示了萬州區(qū)健康、良性經(jīng)濟(jì)發(fā)展局面。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 6 通過對最近 10 年來萬州區(qū)國民經(jīng)濟(jì)的研究，我們可以發(fā)現(xiàn)，萬州區(qū)雖然受到了三峽移民工程的影響，但其經(jīng)濟(jì)并沒有受到多大的干擾，這主要?dú)w功于萬州區(qū)自 身擁有比較良性的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)（ 2020 年萬州區(qū)第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)比重為 ： ： ）。三峽移民工程雖然影響了萬州農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，但對第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的影響較小。 在 十五 期間，萬州區(qū)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)保持高速發(fā)展態(tài)勢。 2020 年，萬州區(qū)完成國民生產(chǎn)總值 元，同比增長 %，分別比全國、重慶市高 和 個百分點(diǎn)，年均增長%。地方財(cái)政收入 億元，同口徑比較，年均增長 %。全社會固定資產(chǎn)投資累計(jì)完成 345 億元，年均增長 %。完成城市建設(shè)面積 平方公里，比上年 增加 平方公里。城鎮(zhèn)化率 %，比上年提高 。 “ 十五 ” 期 間， 共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，為全區(qū)固定資產(chǎn)投