【正文】 萬州就業(yè)人口為 萬人，其中從事第二產(chǎn)業(yè)的勞動人口為 萬人，從事第三產(chǎn)業(yè)的勞動人口為 萬人。 按照國際上通行的衡量房價高低的標準 收入房價比 ，即居民戶均年收入與在當?shù)匾惶鬃≌骄們r之比， 收入房價比 在 1∶ 5以下是比較合理的空間，在 1∶ 6 至 1∶ 8之間時，居民便會感覺到購房的壓力；而達到 1∶ 8 時就大大超出合理空間。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 6) 公積金政策的出臺，使市民置業(yè)、房貸更為方便與自由，市民申請住房公積金貸款買房將更加方便，可以降低購房者的首付款壓力和貸款利息壓力，這在一定程度上可以激發(fā)部分購房者的積極性。 ? 完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，增強房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、及時、準確地發(fā)布市場供求信息，堅持正確的輿論導向。 城市建設目標 — 重慶第二大城市、三峽庫區(qū)經(jīng)濟中心 把萬州建設成為“重慶第二大城市”、“三峽庫區(qū)經(jīng)濟中心”的城市定位，已經(jīng)得到了上至中央、下至各級地方的支持和肯定，并被寫入重 慶市《政府工作報告》和《重慶市“十一五”規(guī)劃綱要》，重慶市將采取特殊政策，集中力量支持萬州建設成為重慶第二大城市。各 項人均經(jīng)濟指標在渝西經(jīng)濟走廊和三峽庫區(qū)生態(tài)經(jīng)濟區(qū)力爭第一。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。江南第一城”項目選址于萬州江南新區(qū)中心區(qū)域的南濱路旁，在江南新區(qū)管委會以西靠長江的位置。 二、江南新區(qū) 自然條件 江南新區(qū)屬大巴山、秦嶺山脈平行嶺谷地貌，地形呈波浪帶狀；江南新區(qū)地勢平坦，沿江向山呈臺地分布，東高西低，最高海拔 620 米，最低海拔 175米，屬亞熱帶東南季風性濕潤氣候區(qū)，春早秋長，四季分明，雨水充沛，年平均氣溫 ℃，無霜期 320335天，年平均降雨量 10001300MM，常年日照 13001600 小時。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。本項目總建筑面積約 88 萬平方米，銷售總額約 18 億元，根據(jù)國際通用的住宅商品帶動系數(shù) 計，所帶動的社會商品整體銷售額達 億元。 同時，本項目是目前萬州體量最大、投入資金最多的一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，其開工建設，將帶動一批有實力的地產(chǎn)商落戶江南新區(qū)， 為新區(qū)的建設注入大量資金，促使新區(qū)的城市建設整體提速，盡快形成萬州新的城市居住區(qū)和“一江兩岸”的城市格局。 規(guī)劃設計應便于分期實施和組團化管理。 27 B、會所 萬㎡ C、幼兒園 萬㎡ D、商業(yè)面積 萬㎡ 5 2)地下及半地下建筑面積 萬㎡ A車庫及設備用房 萬㎡ B物管及其他用房 萬㎡ 4 居住戶數(shù) (套 ) 戶 4538 5 居住人數(shù) 人 14523 人 /戶 6 人口密度 人 /ha 858 7 住宅建筑面積毛密度 ㎡ / ha 37472 8 總建筑密度 % 9 容積率 10 綠化率 % 11 停車位 個 2160 其中地面停車 380 輛 第三節(jié) 市政基礎設施條件 本項目紅線外市政基礎設施由重慶市萬州江南新區(qū)開 發(fā)建設有限公司施工建設，保證達到“七通一平”（“七通”指通主次道路、通水、通雨污水、通電力、通燃氣、通訊、通有線電視；“一平”應根據(jù)山地城市建設因地制宜的原則，符合開工條件，可以進場施工即可）。所以，當移民安置工作在度過 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 30 2020 年土地交易量 二、未來市場變化趨勢預測 未來萬州房地產(chǎn)市場的供應量和消化量總體將保持平穩(wěn)增長態(tài)勢。這對本 項目的綜合素質(zhì)提出了更高的要求 ，同時，也增大了項目的建設成本。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。在項目的規(guī)劃與設計中，重點利用項目的各種有利資源，并結(jié)合江南新區(qū)的整體開發(fā)建設，以建設山水新城，打造最佳人居環(huán)境為宗旨，提倡 “ 以人為本 ” 的現(xiàn)代居住理念，注重項目的整體景觀及建設規(guī)劃，并引入先進的物業(yè)開發(fā)模式，全面提升江南新區(qū)的開發(fā)檔次。 2020 年商品房施工銷售情況表 科 目 2020 年 2020 年 增減幅度（ %） 商品房施工面 積（萬㎡） 住宅施工面積（萬㎡） 商品房竣工面積（萬㎡） 74 住宅竣工面積（萬㎡） 商品房銷售面積（萬㎡） 現(xiàn)房銷售面積（萬㎡） 期房銷售面積（萬㎡） 商品房銷售額（億元） 商品房銷售平均價格（元 /㎡） 1406 1410 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第五章 項目實施的可行性分析 第一節(jié) 市場分析與預測 一、市場現(xiàn)狀分析 萬州區(qū)房地產(chǎn)住宅市場繼 03 年下半年市場回升以來，再續(xù)引發(fā)了萬州區(qū)房地產(chǎn)市場的“熱點”。 第二節(jié) 規(guī)劃經(jīng)濟技術(shù)指標 1 號地塊經(jīng)濟技術(shù)指標： 主 要 經(jīng) 濟 技 術(shù) 指 標 編號 項目 單位 數(shù)量 % ㎡ /人 備注 1 規(guī)劃用地面積 萬㎡ 2 建設用地面積 萬㎡ 其中：建筑用地 萬㎡ 綠化景觀地 萬㎡ 社區(qū)道路廣場用地 萬㎡ 3 總建筑面積 萬㎡ 1)地上建筑面積 萬㎡ A、住宅建筑面積 萬㎡ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 社區(qū)整體應具有良好的觀賞效果和視覺沖擊力，建成后能夠成為江南新區(qū)的標志性樓盤和亮麗的城市景觀。本項目的實施將帶動一批高品質(zhì)、大規(guī)模、品牌化項目面市，智能化、大配套、高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品將成為市場主流，單一化、小規(guī)模、低品質(zhì)的項目將無法在商品房市場立足，其生存空間將愈來愈小。 23 二、促進地方經(jīng)濟發(fā)展，增加就業(yè)崗位 房地產(chǎn)業(yè)是我國新的發(fā)展階段的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)。 第四節(jié) 項目對環(huán)境的影響和評價 江南新區(qū)全部在農(nóng)地和荒坡的基礎上規(guī)劃建設的，自新城建設啟動以來 ,除政府投資修建的路網(wǎng)設施以外，目前幾乎沒有企事業(yè)單位和城市居民，也沒有任何動工開發(fā)的房地產(chǎn)項目，到處都是荒地、雜草、巖石，不僅嚴重影響了其對岸市區(qū)沿江一線的城市景觀，也為三峽游客留下了不良的印象，且存在著嚴重的水土流失和地質(zhì)滑坡隱患。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。國民經(jīng)濟的高速發(fā)展必將推動萬州區(qū)房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展；可以預測，“十一五”期間，萬州房地產(chǎn) 將面臨新的發(fā)展契機。 一階段：五年打基礎，到 2020 年，實現(xiàn)“三個建成”。 重慶市第二次黨代會明確提出，要把萬州建設成為重慶的第二大城市，充分發(fā)揮萬州區(qū)的經(jīng)濟帶動和輻射功能。 房地產(chǎn)銷售管理 目前，萬州許多開發(fā)商在商品房銷售中存在一些違規(guī)的操作手法，如囤積房源、虛報銷售進度、 無證銷售、虛假廣告等，這些違規(guī)銷售行為置消費者而不顧，嚴重損害了普通消費者的切身利益，同時也造成了市場信息的不對稱，阻礙了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。 3) 萬州區(qū)集資建房一度大行其道，很多企事業(yè)單位以各種形式集資建房，嚴重干擾了商品房市場，本政策的出臺可以有效減少集資建房現(xiàn)象，在一定程度上增加了商品房市場的有效需求。 因此，“新六條”應運而生。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2020 年地區(qū)社會消費品零售總額達到 億元，同比增長 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。公積金政策的出臺，使市民置業(yè)、房貸更為方便與自由，市民申請住房公積金貸款買房將更加方便，可以降低購房者的首付款壓力和貸款利息壓力，這在一定程度上可以激發(fā)部分購房者的積極性。 目前重慶正處于大發(fā)展階段，居民消費能力不斷提高，政府加大基礎設施建設，已完成 “ 八小時重慶 ” 和 “ 半小時主城區(qū) ” 工程為主的基礎設施建設；未來幾年內(nèi)將相繼建成幾個上百萬人口規(guī)模的衛(wèi)星城市；城市總體規(guī)劃修編以后，都市發(fā)達經(jīng)濟圈（主城區(qū)）內(nèi)城市規(guī)劃區(qū)面積將有所擴大，數(shù)個片區(qū)也將在重新調(diào)整規(guī)劃后進行改造建設，這些因素都將極大地促進重慶房地產(chǎn)開發(fā)投資和消費的進一步活躍。 盡管如此，在長期經(jīng)濟向好的遠景下，中國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍處于上升通道中，并將在很長一段時間內(nèi)維持著上升的取向。在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)開發(fā)投資 7695 億元，增長%，加快 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。工業(yè)生產(chǎn)呈現(xiàn)出全面加快的勢頭， 39 個行業(yè)中有半數(shù)行業(yè)增速提高。 3 別為 %、 %、 %，其中，東部地區(qū)商品住宅開發(fā)投資增幅明顯低于中、西部地區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個?！兑庖姟贩艑?了住房公積金的提取和使用，即住房公積金繳存職工在購買住房時，可全額提取本人及直系親屬的公積金賬戶余額，作為購房首付款；未建立住房公積金的，允許以建立了住房公積金的直系親屬的名義申請住房公積金貸款。 2020 年地區(qū)生產(chǎn)總值同比增長 %，地方財政收入增長 %；全社會固定資產(chǎn)投資增長 %；社會消費品零售總額增長 %；外貿(mào)出口增長 %；城市居民人均可支配收入增長 %；農(nóng)村居民人均純收入增長 %；新增城鎮(zhèn)就業(yè)崗位 萬個，新轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動力 萬人。 “ 十五 ” 期 間， 共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，為全區(qū)固定資產(chǎn)投資總額的 %，實現(xiàn)增加值 億元。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 萬州現(xiàn)有住宅質(zhì)量較低，具有改善住房條件的內(nèi)在動因。一批新樓盤預售呈現(xiàn)熱銷局面，特別是位置好、環(huán)境好、能看江的電梯江景房更是出 現(xiàn)供不應求的現(xiàn)象。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 政策鏈接： ? 重慶 市政府常務會審議通過了《重慶市人民政府關(guān)于調(diào)整城鎮(zhèn)土地使用稅等級稅額標準的通知》，從 2020年 1月 1日起，應稅土地等 級由原來的 12級調(diào)整為 8級，將最高等級土地每平方米的年稅額由原來的 元，最低等級土地由原來的 元調(diào)整為 。 14 售相關(guān)手續(xù)是否齊備、樓盤建設進度信息 等 一系列舉措 ， 有效規(guī)范 了萬州 房地產(chǎn)市場 的 建設秩序、交易秩序，強化 了 房地產(chǎn)市場 的 監(jiān)管職責 ； 今后的萬州房地產(chǎn) 市場 將 越來越規(guī)范有序。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 二階段：“十年構(gòu)框架”，就是到 2020 年基本構(gòu)建起百萬人口級大城市框架，主城區(qū)人口達到 70 萬左右，城鎮(zhèn)化率達到 55%，經(jīng)濟增長速度處于全市領(lǐng)先水平，國內(nèi)生產(chǎn)總值超過 200 億元，人均達到全市平均水平，城鄉(xiāng)人民過上 寬裕型的小康生活，把萬州建設成為經(jīng)濟發(fā)達、社會文明、環(huán)境優(yōu)美、人民富裕的重慶第二大城市。 18 “中恒江南 ● 第一城” 二、地址： 本項目位于萬州江南新區(qū)南山路中段，北至南山公園、南至政府行政中心；西至南濱路；東至南山路。 項目地塊背靠政府（政府行政中心和江南新區(qū)管委會）與自然山脈（氈冒山），面向長江，右靠200 畝南山公園，左臨江南新區(qū)擬建的中心商業(yè)廣場。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 本項目為萬州區(qū)開發(fā)面積最大、資金投入最大、物業(yè)檔次較高的房地產(chǎn)開發(fā)項目。 本項目將引進先進的居住理念，實現(xiàn)戶型多樣化、功能實用化、空間最大化、環(huán)境優(yōu)美、配套健全、服務周致的現(xiàn)代居住方式，將提供近 8000 套高品質(zhì)的園林式小區(qū)住宅，從根本上改善市民的居住環(huán)境；“低密度人文生態(tài)城”的項目開發(fā)理念將會徹底改變?nèi)f州市民的居住理念，讓萬州市民真正體會到大配套、高品質(zhì)、科技化現(xiàn)代住宅帶來的美好生活。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 26 1適度超前，合理應用住宅建設新技術(shù)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2020 年，萬州區(qū)商品房銷售面積繼續(xù)保持一定幅度的增長，全區(qū)商品房銷售面積達 萬平方米，同比增長 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。企業(yè)注冊資金 億元。從業(yè)人員大多由經(jīng)商、建筑轉(zhuǎn)化而來，未接受過房地產(chǎn)專業(yè)學歷教育。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2020 年，萬州區(qū)房地產(chǎn)竣工面積為 萬平方米，商品房銷售面 積大于竣工面