【導(dǎo)讀】中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。結(jié)構(gòu)調(diào)整成效進(jìn)一步顯現(xiàn)，從國家統(tǒng)計局發(fā)布的各項指標(biāo)看，2020年國民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)。全面加快的勢頭，39個行業(yè)中有半數(shù)行業(yè)增速提高。企業(yè)效益逐月提高，上半年全國規(guī)模。城鄉(xiāng)居民收入增加，上半年全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入5997元，扣除價格因素，度增速不下降反而上升的近年少見情況。億元，同比增長%，增幅上升個百分點。購置面積有所減少，完成土地開發(fā)面積上升；商品住房價格漲幅總體放緩。條到國六條再到國十五條，旨在平抑居高不下的房價，打擊短期投機(jī)行為。國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策其目的并不是遏制發(fā)。使得重慶經(jīng)濟(jì)地位如虎添翼。我國宏觀經(jīng)濟(jì)政策中西部大開發(fā)的戰(zhàn)略方針注定了重慶的特殊地位。經(jīng)濟(jì)是我國近期與遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)劃中舉足輕重的一枚棋子。的發(fā)展提供了一個良好的基礎(chǔ)。

　　

【正文】 實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 26 1適度超前，合理應(yīng)用住宅建設(shè)新技術(shù)。 四、規(guī)劃布局 分期開發(fā)組團(tuán)式布局。 住宅建筑的花園洋房布置在地塊北面 洄瀾路圍繞的區(qū)域，南北朝向，獨立成團(tuán)，以便于建造項目的高端物業(yè)；其余地塊布置高層塔樓，戶型朝向在充分利用江景資源的同時應(yīng)盡量避免正西向。 商業(yè)公建根據(jù)城市規(guī)劃要求，主要布置在南山路和南濱路沿線；社區(qū)服務(wù)性商業(yè)用房布置在社區(qū)中心區(qū)域洄瀾路與排洪溝交叉地帶。 停車考慮地下停車和地上停車兩種方式，地上停車根據(jù)環(huán)境景觀方案分散布置；地下車庫于各組團(tuán)處集中設(shè)置，并根據(jù)地形條件設(shè)置全地下式和半地下式兩種形式。 立體式社區(qū)交通體系：平面交通按照人車分流和快速到達(dá)的原則組織社區(qū)人流和車流線路，同時設(shè)計殘障通道；垂直交通主要以室外提升設(shè)施解決項目地形高差較大人行出入不便。 景觀設(shè)計以集中綠化帶和組團(tuán)綠地相接合。 第二節(jié) 規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 1 號地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 主 要 經(jīng) 濟(jì) 技 術(shù) 指 標(biāo) 編號 項目 單位 數(shù)量 % ㎡ /人 備注 1 規(guī)劃用地面積 萬㎡ 2 建設(shè)用地面積 萬㎡ 其中：建筑用地 萬㎡ 綠化景觀地 萬㎡ 社區(qū)道路廣場用地 萬㎡ 3 總建筑面積 萬㎡ 1)地上建筑面積 萬㎡ A、住宅建筑面積 萬㎡ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 27 B、會所 萬㎡ C、幼兒園 萬㎡ D、商業(yè)面積 萬㎡ 5 2)地下及半地下建筑面積 萬㎡ A車庫及設(shè)備用房 萬㎡ B物管及其他用房 萬㎡ 4 居住戶數(shù) (套 ) 戶 4538 5 居住人數(shù) 人 14523 人 /戶 6 人口密度 人 /ha 858 7 住宅建筑面積毛密度 ㎡ / ha 37472 8 總建筑密度 % 9 容積率 10 綠化率 % 11 停車位 個 2160 其中地面停車 380 輛 第三節(jié) 市政基礎(chǔ)設(shè)施條件 本項目紅線外市政基礎(chǔ)設(shè)施由重慶市萬州江南新區(qū)開 發(fā)建設(shè)有限公司施工建設(shè)，保證達(dá)到“七通一平”（“七通”指通主次道路、通水、通雨污水、通電力、通燃?xì)?、通訊、通有線電視；“一平”應(yīng)根據(jù)山地城市建設(shè)因地制宜的原則，符合開工條件，可以進(jìn)場施工即可）。在公司付清相應(yīng)地塊土地出讓綜合價金后六十日內(nèi)甲方負(fù)責(zé)完成其拆遷和提供“三通一平”（“三通”指通路、通水、通電力，“一平”含義同上條所述）并向乙方交地，根據(jù)項目進(jìn)度陸續(xù)完成其余“四通”（通雨污水、通燃?xì)?、通訊、通有線電視），確保開發(fā)需要。其中自來水、雨污水、天然氣、供電、電訊及有線電視在保證小區(qū)需要的基礎(chǔ)上，由重慶市江 南新區(qū)建設(shè)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)接通到土地紅線，紅線內(nèi)的由公司自行負(fù)責(zé)；出讓地塊 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 28 內(nèi)規(guī)劃的主、次道路及其附屬設(shè)施、市政管線由重慶市萬州江南新區(qū)開發(fā)建設(shè)有限公司負(fù)責(zé)修建，小區(qū)內(nèi)其它道路及配套設(shè)施由公司自行負(fù)責(zé)。目前具體情況如下： 一、 道路：南山路已形成通車，南濱路、洄瀾路正在硬化施工。 二、 供電：五橋變電站的裝機(jī)容量可以滿足我小區(qū)的用電供應(yīng)。 三、 燃?xì)猓禾烊粴夤緦⒃谀仙铰蜂佋O(shè)輸氣干線，可滿足我小區(qū)的用氣需求。 四、 供水：自來水公司可提供我小區(qū)全部配套用水 五、 通訊：各種通訊設(shè)施齊備可滿足我小區(qū)使用要求。 六、 排水：南濱路及回瀾路上已鋪設(shè)市 政排水管網(wǎng)可滿足小區(qū)排放需求。 第五章 項目實施的可行性分析 第一節(jié) 市場分析與預(yù)測 一、市場現(xiàn)狀分析 萬州區(qū)房地產(chǎn)住宅市場繼 03 年下半年市場回升以來，再續(xù)引發(fā)了萬州區(qū)房地產(chǎn)市場的“熱點”。一方面，萬州區(qū)移民搬遷任務(wù)經(jīng)過多年的努力，已經(jīng)接近尾聲，房地產(chǎn)市場也從“特殊市場”進(jìn)入“一般市場”，另一方面，大范圍的城市拆遷與舊城改造的進(jìn)一步實施，刺激了房地產(chǎn)市場的投資和開發(fā)，同時也促動了一大批住宅消費群體的需求。 由于三峽工程及移民搬遷的影響，萬州的房地產(chǎn)市場曾經(jīng)經(jīng)歷了相當(dāng)長一段時間的停滯，萬州的 房地產(chǎn)市場開發(fā)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于其它城市，本地居民的住房也存在老化、結(jié)構(gòu)不合理等問題。同時，由于城市發(fā)展的原因，老城區(qū)的住宅幾乎是見縫插針，密不透風(fēng)，這與人們?nèi)找嬖鲩L的健康意識和對優(yōu)質(zhì)生活的追求是相背離的。所以，當(dāng)移民安置工作在度過 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 29 了 2020 年的高潮期并逐漸接近尾聲之時，萬州的房地產(chǎn)業(yè)開始進(jìn)入了新的增長階段。 2020 年，萬州區(qū)商品房銷售面積繼續(xù)保持一定幅度的增長，全區(qū)商品房銷售面積達(dá) 萬平方米，同比增長 %。商品房竣工面積則低于銷售面積。 2020 年，萬州區(qū)房地產(chǎn)竣工面積為 萬平方米，商品房銷售面 積大于竣工面積 萬平方米，在一定程度上降低了商品房的空置量，對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是一大利好，同時也表明萬州區(qū)房地產(chǎn)業(yè)充滿著活力，開發(fā)前景廣闊。 2020 年，萬州區(qū)住宅銷售面積遠(yuǎn)高于竣工面積 萬平米， 2020 年住宅銷售面積同比增長 %，分析市場的主要原因在于萬州區(qū)國民經(jīng)濟(jì)的高速增長，直接拉動了萬州區(qū)房地產(chǎn)的旺盛需求和價格的上漲。 2020 年 由于國家出臺一系列房地產(chǎn)方面的宏觀調(diào)控政策，萬州區(qū)政府也加大了房地產(chǎn)市場的整頓力度，未取得施工證的項目一律不許開工，為取得預(yù)售房許可證的項目一律不得開盤銷售，萬 州大部分開發(fā)商受到較強(qiáng)烈的影響，期房銷售逐步規(guī)范化，大量手續(xù)不全的項目停工整頓、沒有預(yù)售許可證的樓盤嚴(yán)令停止銷售，自 06 年 9 月至今已有 5 個月的時間，整個萬州市場上沒有一個新開盤的項目；造成 2020 年商品房期房銷售量較 05 年有較大萎縮。土地交易方面， 06 年比 05 年也呈現(xiàn)平穩(wěn)放量的局面。 2020 年萬州土地交易面積總額為 3600 畝，比 2020 年土地交易總額增加了 畝，土地總體投放量沒有出現(xiàn)大幅增長。 2020 年商品房施工銷售情況表 科 目 2020 年 2020 年 增減幅度（ %） 商品房施工面 積（萬㎡） 住宅施工面積（萬㎡） 商品房竣工面積（萬㎡） 74 住宅竣工面積（萬㎡） 商品房銷售面積（萬㎡） 現(xiàn)房銷售面積（萬㎡） 期房銷售面積（萬㎡） 商品房銷售額（億元） 商品房銷售平均價格（元 /㎡） 1406 1410 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 30 2020 年土地交易量 二、未來市場變化趨勢預(yù)測 未來萬州房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量和消化量總體將保持平穩(wěn)增長態(tài)勢。從全國范圍來看，無論是東南沿海，還是在廣大的中西部地區(qū)；無論是北京、上海、重慶、成都等房地產(chǎn)發(fā)展相對成熟的中大型城市，還是諸多三四線市縣級城市，房地產(chǎn)市場價格、銷售量等關(guān)鍵性指標(biāo)都是呈現(xiàn)穩(wěn)步增長的態(tài)勢，即使在中央政府陸續(xù)出臺一系列調(diào)控政策的背景下，依然沒有遏制住這一增長勢頭，反而助長了房地產(chǎn)價格上漲的勢頭； 同時，我們更應(yīng)該看到，我國的國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體趨向良好，未有明顯的阻滯跡象，而房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展息息相關(guān)，國民經(jīng)濟(jì)增長必然助推房地產(chǎn)市場的發(fā)展?？偠灾?，未來萬州房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量和消化量總體將保持平穩(wěn)增長態(tài)勢，比較樂觀，不會產(chǎn)生較大的波動。 而從近幾年萬州房價變化來看，除去 2020 年受移民影響，房價出現(xiàn)小幅波動外，萬州的商品房價格基本以每年 200 元的幅度攀升。但在 2020 年，由于大量新品樓盤的推出，協(xié)議出讓 124 公頃 招拍掛 60 公 頃 經(jīng)營出讓 56 公頃 06 年土地投放總額 3600 畝 240 萬平方米 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 31 市場對新型產(chǎn)品趨之若鶩，很多戶型新穎、品質(zhì)較高的樓盤價格增長迅速，年漲幅甚至接近 400 元；另外，相比較萬州周 邊的城市和國內(nèi)其他同等城市，萬州的房價仍處于很低的位置，由此我們可以推斷，在未來的幾年內(nèi)，結(jié)合萬州及重慶的經(jīng)濟(jì)增長，萬州的房價仍將繼續(xù)保持增長。而由于人們居住要求的提高，產(chǎn)品品質(zhì)的提升，萬州的房價增長將進(jìn)入加速階段。 三、項目優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢： 本項目位于萬州江南新區(qū)， 緊鄰萬州區(qū)政府和管委會，身處政經(jīng)中心，占盡先機(jī)，居住價值極高，升值潛力無限；項目擁有極佳的自然資源優(yōu)勢，有山有水，環(huán)境優(yōu)美，推開窗就是一窗春色，自然就在家門口，具備建造高品質(zhì)住宅的素質(zhì)。 項目投放市場后將成為萬州目前規(guī)模最大，總投資額最高的 項目；同時本項目也將是江南新區(qū)第一個房地產(chǎn)項目， 是萬州區(qū)最大的住宅類物業(yè)開發(fā)項目。在項目的規(guī)劃與設(shè)計中，重點利用項目的各種有利資源，并結(jié)合江南新區(qū)的整體開發(fā)建設(shè)，以建設(shè)山水新城，打造最佳人居環(huán)境為宗旨，提倡 “ 以人為本 ” 的現(xiàn)代居住理念，注重項目的整體景觀及建設(shè)規(guī)劃，并引入先進(jìn)的物業(yè)開發(fā)模式，全面提升江南新區(qū)的開發(fā)檔次。而在當(dāng)前萬州尚不成熟的房地產(chǎn)市場中，地方行業(yè)現(xiàn)狀尚停留在僅為滿足人們的基本居住條件之上，對于居住質(zhì)量和物業(yè)品質(zhì)鮮有考慮，這也為我們建造高素質(zhì)大盤提供了良好的市場潛入機(jī)會。本項目的實施將有效地調(diào)整 萬州的住房結(jié)構(gòu)，豐富并增強(qiáng)人們的居住觀念。 劣勢： 江南新區(qū)目前 市政配套和生活配套嚴(yán)重不足，基本空白，不能滿足基本生活的需要，本項目作為在新區(qū)開發(fā)的一個 大盤項目， 在市政配套嚴(yán)重匱乏的情況下，我們必須要 在購物、休閑、娛樂、教育和醫(yī)療等方面滿足小區(qū)的基本生活需求。這對本 項目的綜合素質(zhì)提出了更高的要求 ，同時，也增大了項目的建設(shè)成本。 四、市場競爭情況分析 行業(yè)： 房地產(chǎn) 開發(fā)隊伍整體實力較弱。萬州現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 78家。其中一級 1 家，占 %；二級 8家，占 %；三級 33 家，占 %；四級 36 家，占 %。企業(yè)中，國有企業(yè) 4家，占 %；集體企業(yè) 2家，占 %；有限責(zé)任企業(yè) 72 家，占 %。企業(yè)注冊資金 億元。房地產(chǎn)從業(yè)人員達(dá) 3000 余人，其中 10%分布在決策層， 30%分布在管理層， 60%分布在辦事層。從業(yè)人員大多由經(jīng)商、建筑轉(zhuǎn)化而來，未接受過房地產(chǎn)專業(yè)學(xué)歷教育。 整個行業(yè)的管理水平和發(fā)展水平相對較低 . 市場： 在萬州目前的市場上，盡管很多項目都標(biāo)榜高檔，但其發(fā)展的程度以及開發(fā)商的自身能力有限，導(dǎo)致很多項目都是在某些單項方面有所提升，但整體品質(zhì)仍不理想。同 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 32 時，因為 萬州目前對于房地產(chǎn)市場的監(jiān)控力度較弱，加之本地房價相對較低，市場上目前參加競爭的大多是本地的房地產(chǎn)商以及周邊的一些小規(guī)模的開發(fā)商，他們對項目的開發(fā)以模仿大城市項目開發(fā)為主，難以根據(jù)項目自身條件整體把握項目的開發(fā)方向和整體品質(zhì)。 實力： 資金方面由于市場上現(xiàn)有開發(fā)商的規(guī)模大多較小，資金