【正文】 1465 ?。ㄗⅲ嘿Y金籌措=資金運(yùn)用）第七章 財(cái)務(wù)評價(jià) 財(cái)務(wù)評價(jià)依據(jù)u 國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)“計(jì)辦投資[2002]15號(hào) 關(guān)于出版《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》的通知”；u 《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》；u 《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》；u 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）。u 財(cái)務(wù)價(jià)格財(cái)務(wù)評價(jià)是對擬建項(xiàng)目未來的效益和費(fèi)用進(jìn)行分析，采用的是預(yù)測價(jià)格。u 稅費(fèi)經(jīng)營收入計(jì)征營業(yè)稅，稅率5%；城建稅和教育附加費(fèi)分別按應(yīng)納營業(yè)稅的7%和3%估算；轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)計(jì)征土地增值稅，實(shí)行四級超額累進(jìn)稅率；所得稅稅率按25%估算。u 項(xiàng)目計(jì)算期財(cái)務(wù)評價(jià)計(jì)算期設(shè)定為４年。u 財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率參考本行業(yè)一定時(shí)期的平均收益水平，并考慮項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素，設(shè)定為１0%。u 利率%估算。（利率按當(dāng)時(shí)人民銀行掛牌利率） 銷售收入估算根據(jù)第二章分析，確定各類銷售產(chǎn)品的價(jià)格，各類銷售產(chǎn)品分類計(jì)算匯總。根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃，銷售收入按四年計(jì)算，各年銷售收入比例合理測算。詳見下表。表7—1 銷售收入估算表序號(hào)類別建筑面積銷售價(jià)格（元）銷售收入（萬元）（平方米）　總建筑面積 (平方米)510691　 　公共配套設(shè)施面積(平方米)39995　 　可銷售總面積(含住宅)470696　 1可銷售小高層（18層）住宅建筑面積(平方米)802934500 2可銷售高層（24層）住宅建筑面積(平方米)633844500 3可銷售高層（32層）住宅建筑面積(平方米)3270194500 4可銷售商鋪建筑面積(平方米) 10000 5可銷售地下車位建筑面積(平方米) 　 6可銷售地下車位個(gè)數(shù)317580000 　銷售收入合計(jì)　　 表7—2 經(jīng)營收入及銷售稅金及附加估算表序號(hào)項(xiàng) 目合計(jì)第1年 第2年第3年第4年　　各年銷售比例100%0%40%45%15%根據(jù)預(yù)測進(jìn)度分配1經(jīng)營收入 　銷售收入 　租金收入 　　　　　其它收入收入 　　　　　2經(jīng)營稅金及附加 　營業(yè)稅 銷售收入的5%城市建設(shè)維護(hù)稅 營業(yè)稅的7%教育費(fèi)附加 營業(yè)稅的3%項(xiàng)目各年成本等于各年的資金運(yùn)用，根據(jù)《資金來源與運(yùn)用表》，各年成本如下表。表7—3 總成本費(fèi)用表項(xiàng) 目合計(jì)第1年 第2年第3年第4年總成本187333 105845 56470 23554 1465 （財(cái)務(wù)評價(jià)報(bào)表及指標(biāo)）根據(jù)前面基礎(chǔ)數(shù)據(jù)計(jì)算《項(xiàng)目損益表》、《全部投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量表》，從而計(jì)算出有關(guān)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)指標(biāo)，詳見下面報(bào)表。表7—4 項(xiàng)目損益表序號(hào)項(xiàng) 目 名 稱合計(jì)第1年第2年第3年第4年備注1銷售收入266390 0 106556 119876 39959 　2開發(fā)建設(shè)成本164582 98749 49375 16458 0 　3期間費(fèi)用22751 7095 7095 7095 1465 　4經(jīng)營稅金及附加14651 0 5861 6593 2198 　5利潤總額64405 105845 44225 89729 36296 　6各年累計(jì)利潤總額　105845 61619 28110 64405 　7所得稅16101 0 0 7027 9074 25%稅率8凈利潤48304 105845 44225 82701 27222 　從表中看出，前2年累計(jì)利潤總額為負(fù)，第3年盈利，所得稅在最后兩年反映表7—5 全部投資現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng) 目合 計(jì)第1年第2年第3年第4年1現(xiàn)金流入266390 0 106556 119876 39959 銷售收入266390 0 106556 119876 39959 回收經(jīng)營資金0 　　　　2現(xiàn)金流出209986 103145 59631 34474 12737 開發(fā)建設(shè)投資164582 98749 49375 16458 0 期間費(fèi)用（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用）14651 4395 4395 4395 1465 經(jīng)營資金0 　　　　經(jīng)營稅金及附加14651 0 5861 6593 2198 所得稅16101 0 0 7027 9074 3凈現(xiàn)金流量56404 103145 46925 85401 27222 4累計(jì)凈現(xiàn)金流量　103145 56219 29182 56404 5財(cái)務(wù)指標(biāo)　　　　　財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：%　　　　財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（折現(xiàn)率?。?0%）￥27,770　　　　投資利潤率：%　　　　投資凈利潤率：%　　　　銷售凈利潤率：%　　　　 從財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算看出，項(xiàng)目各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)良好，項(xiàng)目具有很強(qiáng)的盈利能力，財(cái)務(wù)效益良好。本項(xiàng)目擬貸款50000萬元，以項(xiàng)目現(xiàn)金流為主要還款來源。經(jīng)計(jì)算，該項(xiàng)目貸款償還期為 ，因此，貸款期限設(shè)定為3年比較合適。詳見下表。表7—6 項(xiàng)目貸款償還期計(jì)算表序號(hào)項(xiàng)目第1年第2年第3年第4年1借款償還　　　　年初借款余額　50000 50000 　本年借款增加50000 　　　本年應(yīng)計(jì)利息2700 2700 2700 　本年還本　0 50000 　本年付息2700 2700 2700 　本年還本付息合計(jì)2700 2700 52700 　年末借款累計(jì)50000 50000 0 　2還款資金來源0 46925 85401 27222 現(xiàn)金流0 46925 85401 27222 其它　　　　3貸款償還期 年由于該項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，市場看好，預(yù)計(jì)銷售率可達(dá)到95%以上，銷售資金能夠及時(shí)回籠，因此能夠按時(shí)償還貸款本息。通過上面盈利能力、貸款償還能力分析可知，在將公共配套設(shè)施建設(shè)成本計(jì)入項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本，而不考慮公共配套設(shè)施經(jīng)營情況的情況下，本項(xiàng)目的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)均處于行業(yè)較高水平，具有很強(qiáng)的盈利能力和貸款償還能力，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益良好。第八章 不確定性分析 盈虧平衡分析盈虧平衡點(diǎn)＝總投資/（總銷售收入－銷售稅金）=%%，說明項(xiàng)目銷售率只要不低于該點(diǎn)，項(xiàng)目就能夠保本。根據(jù)市場行情分析，銷售率低于該點(diǎn)的可能性極小。在原預(yù)測模型基礎(chǔ)上，以銷售價(jià)格、建設(shè)投資為不確定因素，以全部投資內(nèi)部收益率（FIRR）為主要指標(biāo)，進(jìn)行單因素敏感性分析，分析結(jié)果詳見表81。表81 敏感性分析表變動(dòng)因素內(nèi)部收益率變化%%%銷售價(jià)格%%%建設(shè)投資%%%基準(zhǔn)收益線%%%銷售價(jià)格敏感度系數(shù)=指標(biāo)變化率/銷售價(jià)格變化率 =建設(shè)投資敏感度系數(shù)=指標(biāo)變化率/建設(shè)投資變化率 =以上計(jì)算表明，銷售價(jià)格敏感度系數(shù)大于建設(shè)投資敏感度系數(shù)，說明銷售價(jià)格是影響項(xiàng)目投資效益的最敏感因素，因此要合理定價(jià)，做好宣傳，保證以理想價(jià)格銷售，保證投資效益。當(dāng)建設(shè)投資、銷售價(jià)格在177。10％范圍內(nèi)變動(dòng)時(shí)，項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)內(nèi)部收益率都高于或接近行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收益率水平10%，這表明項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。各因素對內(nèi)部收益率的影響程度趨勢見下圖。圖81單因素變化敏感性分析圖第九章 結(jié)論及建議近年來，我國國民經(jīng)濟(jì)保持快速增長之勢，宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢向好，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱行業(yè)，房地產(chǎn)市場保持供需兩旺的局面。西安市是一個(gè)人口達(dá)八百萬的大型城市，房地產(chǎn)市場需求旺盛，供不應(yīng)求。項(xiàng)目地處西安市近郊，地理環(huán)境優(yōu)越，項(xiàng)目所在位置交通便利，自然環(huán)境優(yōu)美，適合人們生活居住休閑。項(xiàng)目定位人群為中高收入階層，市場前景看好。恒大地產(chǎn)集團(tuán)以“質(zhì)量樹品牌，誠信立偉業(yè)”為企業(yè)宗旨，實(shí)施精品戰(zhàn)略，恒大金碧系列已經(jīng)為市民認(rèn)可。目前，恒大樓盤所有材料均系全國十大名牌供應(yīng)商供應(yīng)，并在各個(gè)環(huán)節(jié)控制產(chǎn)品質(zhì)量，打造精品，恒大產(chǎn)品已經(jīng)成為市民購房的首選。 通過對項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析可知，該項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力和貸款償還能力，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)小。 建議 目前西安市房地產(chǎn)市場需求回暖，正值房地產(chǎn)開發(fā)的最佳時(shí)期，建議加快項(xiàng)目進(jìn)度，爭取早日建成銷售，同時(shí)，希望銀行積極給予貸款支持。