【正文】 、居民收入的提高、城鎮(zhèn)化的深入帶動(dòng)了我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展反過來又促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，在未來一段時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的趨勢不會(huì)改變。財(cái)政收入穩(wěn)步增長，2008年全市財(cái)政一般預(yù)算收入145．61億元，增長28．9％；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資1906．16億元，增長32．8％。樓市銷售交易量已經(jīng)基本恢復(fù)到08年5月前的水平。07年6月份，在省政府的高度重視下，由省建設(shè)廳組織編制的《陜西省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》，歷經(jīng)數(shù)年，四易其稿，終獲國務(wù)院同意批準(zhǔn)實(shí)施。 “西安都市圈”的主城為西安中心城市，輔城為咸陽中心城市，諸多城鎮(zhèn)沿國道線呈放射狀分布。市場供應(yīng)2009年第1季度，西安市商品房投資額接近40億元，%。㎡，%；㎡，%。西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，是1991年3月經(jīng)國務(wù)院首批批準(zhǔn)的國家級高新區(qū)，創(chuàng)立之初，16年的發(fā)展，西高新規(guī)劃面積已達(dá)到98平方公里，同時(shí)16年的發(fā)展讓一個(gè)連日常生活需求都很難滿足的“菜地”變成一個(gè)讓香格里拉酒店、金鷹國際購物中心等高端物業(yè)在西安的首選區(qū)域，綠地集團(tuán)、和記黃埔等國內(nèi)大牌地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)軍西安的第一戰(zhàn)場都默默的說明了高新這幾年的飛速發(fā)展，高新已成為西安的“上只角”。作為國家級高新產(chǎn)業(yè)示范區(qū)，高新區(qū)近幾年來房地產(chǎn)區(qū)域市場一直很活躍。比同期增長32%，綜合指標(biāo)位于全國53個(gè)高新區(qū)前5位。配套齊全的區(qū)域環(huán)境接軌百姓生活（圖3）近年來，外來房產(chǎn)大鱷爭先恐后地進(jìn)入西高新房地產(chǎn)市場，正在把西高新的房地產(chǎn)業(yè)推向前所未有的巔峰?！熬G地世紀(jì)城”、“西安 逸翠園”、“融僑 紫薇馨苑”、“大華 陽光曼哈頓”等項(xiàng)目均為高新的高端生活注入了新的活力。桃園居住圈內(nèi)有楓林華府、楓韻藍(lán)灣、旭景碧澤園、昆明花園等多個(gè)新型居住社區(qū)，已經(jīng)成為高新區(qū)和城西重要的居住圈之一。同時(shí)圈內(nèi)還擁有131402202022711等多條公交線路，保證出行的方便快捷。桃園居住圈內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目比較多，既有商品房還有經(jīng)濟(jì)適用房，有楓林華府、楓韻藍(lán)灣、旭景碧澤園、昆明花園等項(xiàng)目，配套設(shè)施也比較好，區(qū)域內(nèi)的各方面配套都在進(jìn)一步改善，區(qū)域價(jià)值也在進(jìn)一步提升，區(qū)域投資的前景看好。又因?yàn)橛型灵T街心公園在景觀和環(huán)境方面的“襯托”，使這一區(qū)域受到眾多人的青睞。周邊主要有愛家超市、家世界超市、蘇寧電器、土門商廈等大型的購物場所。學(xué)校方面主要有西電公司第一小學(xué)、西安航空技術(shù)高等?？茖W(xué)校、慶安小學(xué)、慶安中學(xué)、西安市第十五中學(xué)、西安經(jīng)貿(mào)職業(yè)學(xué)校、西安市經(jīng)濟(jì)貿(mào)易學(xué)校、西電公司第六小學(xué)、西安經(jīng)貿(mào)成人中等專業(yè)學(xué)校等。交通比較通達(dá)，相當(dāng)于一個(gè)樞紐的位置，可以順利通達(dá)西安的各個(gè)城區(qū)，同時(shí)也方便到達(dá)咸陽。商圈的發(fā)展依托在居住圈的基礎(chǔ)上，而對商圈的規(guī)劃及建設(shè)也必將會(huì)帶動(dòng)居住圈的配套更加的完善，在此形式的帶動(dòng)下，土門居住圈的明天將會(huì)更加的美好。從城西區(qū)均價(jià)走勢圖來看，本月城西各物業(yè)在售均價(jià)均呈現(xiàn)上升趨勢，%，％，%；。 普通住宅銷售排行本月城西區(qū)普通住宅類物業(yè)銷售面積排行前10名的項(xiàng)目為： 名次項(xiàng)目名稱開發(fā)商名稱銷售金額（元）銷售面積（㎡）1高新楓林華府 陜西師科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4003335080702昆明花園 西安金統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司3655630177353東方米蘭 西安僑榮實(shí)業(yè)有限公司2881824161524西市佳園 西安大唐西市置業(yè)有限公司2778420453525百益雅苑 西安百益實(shí)業(yè)有限公司1453048046726卡布奇諾公館 陜西科為房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1638920636587御筆華章 西安兆勝實(shí)業(yè)投資有限公司1765085836408公園天下 西安東航置業(yè)有限公司1808266625019萬國遠(yuǎn)鑒名筑總西安萬國房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司349943985110豐慶路小區(qū)(西雅圖翡翠城) 陜西人和順置業(yè)有限公司3900394826本月城西區(qū)普通住宅類物業(yè)銷售金額排行前10名的項(xiàng)目為： 名次項(xiàng)目名稱開發(fā)商名稱銷售面積（㎡）銷售金額（元）1高新楓林華府陜西師科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司8070400333502昆明花園西安金統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司7735365563013東方米蘭 西安僑榮實(shí)業(yè)有限公司6152288182414西市佳園 西安大唐西市置業(yè)有限公司5352277842045公園天下 西安東航置業(yè)有限公司2501180826666御筆華章 西安兆勝實(shí)業(yè)投資有限公司3640176508587卡布奇諾公館 陜西科為房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3658163892068百益雅苑 西安百益實(shí)業(yè)有限公司4672145304809悅泰利貞大廈 陜西悅泰置業(yè)有限公司742402586410豐慶路小區(qū)(西雅圖翡翠城) 陜西人和順置業(yè)有限公司8263900394 普通住宅分面積段銷售情況城西區(qū)2009年3月普通住宅各面積段銷售套數(shù)分分段單位：平方米50以下50－7070－9090－110110－130130－144144－180180—220220—260260以上83661641576712244 本月城西普通住宅銷售總套數(shù)577套，%。蓮湖區(qū)將其作為今年街景整治的重點(diǎn)工作，國慶節(jié)前化覺巷、北院門、社會(huì)路將變身為具有明清建筑風(fēng)格的旅游精品街區(qū)。目前，大興東路道路南半幅的快車道施工已基本完成，北半幅快車道的灰土工程、雨污水工程正在抓緊實(shí)施。1）各區(qū)域客源比例預(yù)估：西安市區(qū)80%、周邊城市20%；2）年齡層區(qū)分預(yù)估：3045歲65%、其他35%；3）購買目的預(yù)估：純自用85%、純投資5%、自住兼投資10%。從城西區(qū)均價(jià)走勢圖來看，本月城西各物業(yè)在售均價(jià)均呈現(xiàn)上升趨勢，%，％，%；。 目前，城市近郊土地供應(yīng)趨緊，土地成本持續(xù)上升，普通住宅供應(yīng)增加，價(jià)格整體提高，商鋪投資增長強(qiáng)勁，管理日趨專業(yè)化。恒大城圖31 項(xiàng)目區(qū)域位置圖 該項(xiàng)目凈用地226畝，整個(gè)地塊較平坦，可直接進(jìn)行勘探及項(xiàng)目施工?！　耙恍娜怼保瓨?gòu)筑和諧新區(qū) 　　隨著西安中心城市的拓展，依據(jù)第四次城市總體規(guī)劃修編，未來西安發(fā)展的空間布局為“九宮布局、棋盤路網(wǎng)、軸線突出、一城多心”昆明池位于城市重點(diǎn)發(fā)展的西南方向主軸上，區(qū)位優(yōu)勢明顯，將成為未來西安中心城區(qū)的重要組成部分。恒大城項(xiàng)目各類建筑詳細(xì)情況見下表。多角度的自然景觀引入室內(nèi)，區(qū)內(nèi)景觀與周圍的自然風(fēng)光渾然一體。使區(qū)內(nèi)居住者在盡情享受、陽光、清涼山風(fēng)、清潔空氣的同時(shí)，與現(xiàn)代生活、資訊緊密聯(lián)系在一起。低密度住宅單體錯(cuò)落布置，使得每一棟建筑都能觀賞周邊獨(dú)特的景色。生態(tài)低密度住宅主要體現(xiàn)在把自然引入建筑中的設(shè)計(jì)手法。l 籌建期：（2009年10月前）完成征地及各項(xiàng)手續(xù)辦理，人員配備、項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開工前準(zhǔn)備、部分配套設(shè)施及景觀建設(shè)。投資估算的范圍為本次項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)投資，包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其它費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)用等。n 土地費(fèi)用按合同價(jià)款或評估價(jià)值估算。 建筑安裝工程費(fèi)建安工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目各單體建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購費(fèi)和安裝工程費(fèi)用等。其中，主要包括借貸款利息、金融機(jī)構(gòu)的手續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)以及其它財(cái)務(wù)費(fèi)用。主要考慮項(xiàng)目開發(fā)完成后，在項(xiàng)目經(jīng)營期間所發(fā)生的各種運(yùn)營費(fèi)用。表6—4 資金來源占比表序號　金額（萬元）占比備注1自有資金50000 %按總投資27%計(jì)算2銀行貸款50000%　3銷售收入87333 %　4合計(jì)187333 %　 表6—4 資金來源與運(yùn)用表　 　單位：萬元序號項(xiàng) 目合計(jì)第1年 第2年第3年第4年備注1資金運(yùn)用187333 105845 56470 23554 1465 　開發(fā)建設(shè)投資164582 98749 49375 16458 0 四年按６：３：1：0比例分?jǐn)偲陂g費(fèi)用22751 7095 7095 7095 1465 　　管理費(fèi)用3996 1199 1199 1199 400 四年按３：3：3：１比例分?jǐn)偂∝?cái)務(wù)費(fèi)用8100 2700 2700 2700 　三年平均　銷售費(fèi)用10656 3197 3197 3197 1066 四年按３：3：3：１比例分?jǐn)?資金籌措187333 105845 56470 23554 1465 　自有資金50000 50000 0 0 0 　銀行貸款50000 50000 0 0 0 按計(jì)劃貸款額銷售收入87333 5845 56470 23554 1465 ?。ㄗⅲ嘿Y金籌措=資金運(yùn)用）第七章 財(cái)務(wù)評價(jià) 財(cái)務(wù)評價(jià)依據(jù)u 國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)“計(jì)辦投資[2002]15號 關(guān)于出版《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》的通知”；u 《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》；u 《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》；u 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）。u 財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率參考本行業(yè)一定時(shí)期的平均收益水平，并考慮項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素，設(shè)定為１0%。詳見下表。本項(xiàng)目擬貸款50000萬元，以項(xiàng)目現(xiàn)金流為主要還