【正文】 產(chǎn)業(yè)等多個(gè)產(chǎn)業(yè)集群。 ? 城市空間主要發(fā)展方向 東擴(kuò)：即城市往東方向（北流方向）發(fā)展城東新區(qū)。 圖 2— 1 玉林市城市總體規(guī)劃 小結(jié)： 《玉林市城市總體規(guī)劃（ 2020— 2020）》 指出了玉林市在今后的十二年的城市定位、建設(shè)重點(diǎn)以及城市規(guī)模和發(fā)展方向，規(guī)劃中大力發(fā)展城東板塊 ，并規(guī)劃將該板塊發(fā)展成為玉林新中心板塊，未來(lái)該板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景較大，江南板塊在未來(lái)的發(fā)展中仍會(huì)保持較快發(fā)展的趨勢(shì)。按常住人口計(jì)算， 2020 年全市人均生產(chǎn)總值超過(guò) 10000 元，達(dá) 10770 元，比上年增長(zhǎng) %。 9 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 社會(huì)消費(fèi)品零售概況 社會(huì)消費(fèi)品零售額實(shí)現(xiàn) 億元，同比增長(zhǎng) %， 增幅比去年提高 個(gè)百分點(diǎn)， 連續(xù) 6 年達(dá)兩位數(shù)增長(zhǎng)速度。 全市非公有制經(jīng)濟(jì)零售額實(shí)現(xiàn) 億元， 增長(zhǎng) %， 占全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重為 %，其中個(gè)體經(jīng)濟(jì)零售額占全市社會(huì)消費(fèi)品零售額的比重為 %。 小結(jié)： 2020年玉林市經(jīng)濟(jì)總體繼續(xù)保持平穩(wěn)較快的發(fā)展， GDP達(dá)到了 億元， 2020年全市人均生產(chǎn)總值超過(guò) 10000元，達(dá) 10770 元。如表 3— 1 所示： 表 3— 1 2020— 2020 年玉林市土地掛牌出讓土地情況 年份 出讓 量（宗） 出讓 面積（畝） 出讓 金額（萬(wàn)元） 平均 出讓 單價(jià)（萬(wàn)元 /畝） 2020 8 2020 25 2020 25 106770 資料來(lái)源：玉林市國(guó)土局 注：圖上列舉的 2020 年土地情況為已獲知的成交 情況，未包含不了解的其它成交情況。隨著玉林市政府大樓落成以及奧園康城 強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐，城東區(qū)附近土地價(jià)格隨之上漲，在 2020 年的土地出讓單價(jià)格中，在不考慮市中心土地成交的情況下以城東區(qū)價(jià)格最高。 12 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 土地位置 總面積（畝） 土地用途 起始 價(jià)（萬(wàn)元） 掛牌起始時(shí)間 單畝地價(jià) （萬(wàn)元 /畝） 玉林市嶺塘工業(yè)區(qū)金港路西側(cè) 工業(yè)用地 264 9 玉林市玉柴工業(yè)園 ,二環(huán)環(huán)南路北側(cè)、玉公公路東側(cè)地塊四 約 批發(fā)零售用地 加油站用地 —— —— 玉林市玉柴工業(yè)園坡塘工業(yè)區(qū)、玉公公路西面 工業(yè)用地 440 2 玉林市江南區(qū)金港路與中山路交叉口西側(cè) 商服用地 城鎮(zhèn)住宅用地 3140 7 玉林市城東新區(qū)石棠片，市國(guó)防教育訓(xùn)練基地東側(cè)片，人民東路北側(cè)地塊十五 87 城鎮(zhèn)住宅用地 8537 2 玉林市城東新區(qū)石棠片，市國(guó)防教育訓(xùn)練基地東側(cè)片，人民東路北側(cè)地塊十六 40 商服用地 城鎮(zhèn)住宅用地 玉林市城東新區(qū)石棠片，市國(guó)防 教育訓(xùn)練基地東側(cè)片，人民東路北側(cè)地塊十三 科教用地 10033 玉林市城東新區(qū)石棠片，市國(guó)防教育訓(xùn)練基地東側(cè)片，人民東路北側(cè)地塊十九 商服用地 城鎮(zhèn)住宅用地 5 玉林市城東新區(qū)石棠片，市國(guó)防教育訓(xùn)練基地東側(cè)片，人民東路北側(cè)地塊二十 城鎮(zhèn)住宅用地 .6 5 玉林市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)東區(qū)，燕京啤酒公司南面地塊一 工業(yè)用地 485 .7 6 玉林市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)東區(qū)，燕京啤酒公司南面地塊二 工業(yè)用地 560 6 13 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 從總體上說(shuō)， 13 月僅有一宗土地拍賣，主要是受金融危機(jī)的影響，企業(yè)投資謹(jǐn)慎， 政府避免流拍造成負(fù)面影響而暫停土地掛牌； 46 月份，受全國(guó)樓市普遍回暖以及玉林市政府公布《玉林市城市總體規(guī)劃（ 2020—2020）》的影響， 玉林房地產(chǎn)市場(chǎng)有所好轉(zhuǎn)，玉林市土地拍賣量逐步增加。目前玉林經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)土地拍賣價(jià)已達(dá) 100 萬(wàn)元，最近玉柴附近拍的一宗地，拍價(jià)為 93 萬(wàn)元每畝。 表 41 2020 年玉林城區(qū)住宅供應(yīng)表 項(xiàng)目 江南 城東 中心 城北 城西 面積 占比 面積 占比 面積 占比 面積 占比 面積 占比 多層 70100 % 43000 % 35500 % 57000 100% 小高層 57928 % 49000 % 34300 % 高層 22680 % 55000 % 61000 % 公寓 2053 % 12570 % 2200 100% 總計(jì) 152761 % 147000 % 143370 % 2200 % 57000 % 注： 未統(tǒng)計(jì)天地樓及公務(wù)員小區(qū) 15 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 各板塊供應(yīng) 中，由于江南片占所有片區(qū)供應(yīng)的 %，主要為麗景花園與盛世江南兩個(gè)項(xiàng)目。 2020 年沒(méi)有堆出新的天地樓項(xiàng)目 ,在售天地樓主要為以前剩余量， 08年全年供應(yīng)量約為 2 萬(wàn)平米，去化量約 為 萬(wàn)平米 ,后期存量約為 萬(wàn)平米 ,銷售率約為 65%,銷售均價(jià)約為 3700 元 /平米。 玉林市 2020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況 分析 受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，玉林市居民的購(gòu)買能力與購(gòu)買欲望受到限制，市場(chǎng)去化量有所下降，具體情況如下： 16 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1．城區(qū)住宅銷售量分析 08 年 112 月份的整體市場(chǎng)銷售率為 62%，與 07 年的 85%相比，降低了 23 個(gè)百分點(diǎn)，銷售狀況有所下滑。市場(chǎng)上有推售的項(xiàng)目有華商國(guó)際香港城、財(cái)富 100、金谷廣場(chǎng)、鉆石旺角與嶺南都會(huì) 5 個(gè)項(xiàng)目，推出量與在總市場(chǎng)物業(yè)推出量中占較低比例，但與住宅物業(yè)相比基本銷售情況良好，市場(chǎng)銷售率達(dá)到 75%以上。 從上世紀(jì) 80 年代中期開(kāi)始，玉林的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展迅速，玉林中小企業(yè)，是玉林重要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。支持全國(guó)最大的內(nèi)燃機(jī)生產(chǎn)企業(yè)玉柴機(jī)器集團(tuán)有限公司做大做強(qiáng)，大力扶持“玉柴”配套企業(yè)發(fā) 展，培育機(jī)械產(chǎn)業(yè)群落。以亞洲最大的水泥企業(yè)安徽海螺集團(tuán)所辦的興業(yè)海螺和世界最大的日用陶瓷出口生產(chǎn)企業(yè)三環(huán)集團(tuán)為龍頭，全面整合上下 18 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 游企業(yè)，培育水泥、陶瓷產(chǎn)業(yè)群落。 近年來(lái)，玉林市努力改善和優(yōu)化投資環(huán)境，深入開(kāi)展招商引資，主動(dòng)吸納東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移項(xiàng)目，一批電子產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目相繼落戶玉林市，為培育、壯大玉林市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。全市共有機(jī)械、制藥、陶瓷、工藝編織、食品加工、服裝加工、冶金業(yè)、建材等 8 大類中小企業(yè) 萬(wàn)多家，占全市工業(yè)企業(yè)總數(shù)的 98%以上， 有個(gè)體私營(yíng)企業(yè) 10 萬(wàn)多家 (戶 )，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)占全市生產(chǎn)總值比重 63%以上， 中小企業(yè)已成為全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支撐和“生力軍”。經(jīng)過(guò)多年培育和發(fā)展，目前市場(chǎng)已發(fā)展為占地 300 多畝，商鋪門店 2020 多間，有經(jīng)營(yíng)戶 8000 多戶，從業(yè)人 員 40000 多人。 （二）玉林中藥材市場(chǎng) 玉林市中藥材市場(chǎng)是全國(guó)首批獲批準(zhǔn)開(kāi)辦的、也是廣西唯一的中藥 20 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 材專業(yè)市場(chǎng)。 中藥材專業(yè)市場(chǎng)是我國(guó)西南地區(qū)傳統(tǒng)的中藥材集散地市場(chǎng)，市場(chǎng)與國(guó)內(nèi) 24 個(gè)?。▍^(qū)）、 32 個(gè)市建立了經(jīng)濟(jì)信息聯(lián)系，藥材購(gòu)銷輻射全國(guó)，轉(zhuǎn)口遠(yuǎn)銷港澳并與東南亞地區(qū)藥材市場(chǎng)形成購(gòu)銷網(wǎng)絡(luò)。該市場(chǎng)通道寬暢，大小貨車２４小時(shí)可以裝卸貨物。 21 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 （四） 玉林市糧食農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)市場(chǎng) 玉林市糧食農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)市場(chǎng)于 1995 年 12 月 31 日竣工開(kāi)業(yè)。經(jīng)營(yíng)來(lái)自全國(guó)各地的糧食、蔬菜和水果等種類，是廣西大型的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)。市場(chǎng)占地 70 畝，建筑面積 10000 平方米，投資 760 萬(wàn)元，市場(chǎng)有固定門店 220 間，固定攤位 150 多個(gè)，周邊商住式鋪面 500 多間。全市共有批發(fā)市場(chǎng)、集貿(mào)市場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、小 商品市場(chǎng)等各類交易市場(chǎng) 256 個(gè)，年成交 106 億元，以批發(fā)為主的專業(yè)市場(chǎng) 45 個(gè)，成交額超億元的市場(chǎng)有 15 個(gè)。創(chuàng)新商貿(mào)業(yè)結(jié)構(gòu)、體制和經(jīng)營(yíng)方式，引進(jìn)培育一批大型現(xiàn)代商貿(mào)企業(yè)，全面提升商貿(mào)業(yè)檔次和水平，打造連接“兩廣”、輻射東南亞的桂東南區(qū)域性商貿(mào)物流樞紐。積極引進(jìn)國(guó)內(nèi)外先進(jìn)技術(shù)和管理，鼓勵(lì)企業(yè)開(kāi)展面向東盟自由貿(mào)易區(qū)的加工貿(mào)易業(yè)務(wù)。玉林市上半年實(shí)施 “ 強(qiáng)柴興玉 ” 戰(zhàn)略，積極打造大企業(yè)大產(chǎn)業(yè)大集群。五大產(chǎn)業(yè)集群共實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 2 億元，占全市規(guī)模以上工業(yè)增加值比重達(dá) %，拉動(dòng)規(guī)模工業(yè)增長(zhǎng) 1 個(gè)百 分點(diǎn)，對(duì)規(guī)模工業(yè)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá) %，比 2020 年提高 4 個(gè)百分點(diǎn)。其次，政府政策的大力支持。 25 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第六部分 項(xiàng)目地塊分析 項(xiàng)目區(qū)位 項(xiàng)目位于玉林 市江南區(qū)，與玉林二環(huán)路南段 ZK2+900 毗鄰，在石子嶺與楊子嶺組團(tuán)附近，臨近洛湛鐵路玉林市火車東站，處于規(guī)劃中的嶺塘產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，距離云天宮和會(huì)展中心約 1 公里，遙首相望，東臨經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。城區(qū)開(kāi)發(fā)的主要策略是依托舊城區(qū)進(jìn)行居住新區(qū)開(kāi)發(fā)，緩解舊城居住壓力，結(jié)合云天文化城建設(shè)旅游服務(wù)中心。 27 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 圖 6— 2 玉林市江南區(qū)功能結(jié)構(gòu)圖 項(xiàng)目區(qū)位綜合評(píng)價(jià) 項(xiàng)目地塊目前基礎(chǔ)較差，土地開(kāi)發(fā)具有一定的難度。 ? S— 優(yōu)勢(shì) 1．二環(huán)南路、洛湛鐵路、玉港高速公路等重點(diǎn)交通要道在此匯集，項(xiàng)目具有良好的交通條件。 ? W— 劣勢(shì) 1．項(xiàng)目地處城郊，城市化程度不高，項(xiàng)目周邊城市配套不完善。 3．玉林“東擴(kuò)南拓”城市發(fā)展方向確立，項(xiàng)目所在片區(qū)發(fā)展趨勢(shì)良好。 大地塊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式研究 南寧嘉和城 —— 旅游地產(chǎn)模式 嘉和城位于南梧大道四塘內(nèi)，由廣西嘉和集團(tuán)投資開(kāi)發(fā)的超級(jí)大盤。首期建 30 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 成的溫泉休閑中心占地 600 畝，嘉和城溫泉谷已被列為南寧市重點(diǎn)推進(jìn)旅游項(xiàng)目，國(guó)際“ AAAA”風(fēng)景區(qū)。 項(xiàng)目 規(guī)劃分為三大板塊：醫(yī)藥商務(wù)、城市購(gòu)物、濱江居住。 玉林銀豐國(guó)際中藥港內(nèi)玉林市中藥材專業(yè)市場(chǎng)已是車水馬龍 玉林奧園 —— 體育地產(chǎn)模式 玉林奧園康城是奧園集團(tuán)于廣西玉林市開(kāi)發(fā)的高檔住宅項(xiàng)目，項(xiàng)目位于玉林市城東新區(qū)，是玉林市新的行政、文化、教育中心，目前市政府、海關(guān)、公安等一批政府行政機(jī)關(guān)已經(jīng)遷入新區(qū)。 小結(jié)：以上模式都為大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成功模式，其共同特點(diǎn)是離中心城區(qū)較遠(yuǎn)的城郊或新開(kāi)發(fā)的城區(qū)中，容易獲得大面積的開(kāi)發(fā)用地，土地價(jià)格相對(duì)較低。 項(xiàng)目定位市場(chǎng)定位研究 定位就是利用外部環(huán)境因 素，結(jié)合自身?xiàng)l件，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)地位。 33 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 ? 市場(chǎng)需求 合適的定位須以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，最終產(chǎn)品 才為市場(chǎng)所接受。 ? 項(xiàng)目交通區(qū)位條件 良好的交通區(qū)位條件成為項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)條件，有效地集散人流、物流、資金、信息流。 本項(xiàng)目是集團(tuán)公司進(jìn)駐房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略需要。 項(xiàng)目定位： 根據(jù)以上分析，項(xiàng)目需要這樣一個(gè)具備城市運(yùn)營(yíng)概念的定位： 依托玉港高速公路、洛湛鐵路、玉林二環(huán)路交通合圍優(yōu)勢(shì)，以洛湛鐵路、玉港高速公路、南廣高速公路“通江達(dá)海”交通網(wǎng)絡(luò)，輻射桂東、粵西南和海南、西南和東盟，以小商品交易市場(chǎng)為核心，集專業(yè)市場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、住宅、商業(yè)房地產(chǎn)為一體的 玉林大型交通商貿(mào)物流綜合地產(chǎn)項(xiàng)目 特別建議： 城市性質(zhì) 交通區(qū)位 產(chǎn)業(yè)政策 企業(yè)戰(zhàn)略 市場(chǎng)需求 借鑒模式 項(xiàng)目定位 城市性質(zhì) 機(jī)械制造和中藥材生產(chǎn)集散中心、北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)重要物流節(jié)點(diǎn)城市、以先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo) 市場(chǎng)需求 當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)宜商宜居的物業(yè)需求大 產(chǎn)業(yè)政策 玉林著力打造區(qū)域性商貿(mào)物流中心、北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)重要物流節(jié)點(diǎn)城市，大力支持商貿(mào)物流業(yè)的發(fā)展 企業(yè)戰(zhàn)略 集團(tuán)進(jìn)駐房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略需要 借鑒模式 本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、條件和環(huán)境與玉林中藥港類似，其開(kāi)發(fā)模式可適當(dāng)借鑒 交通區(qū)位 緊靠玉林南二環(huán) 路，與洛湛鐵路玉林東站毗鄰，連通玉林市與玉港高速公路的一級(jí)公路，區(qū)位優(yōu)勢(shì)獨(dú)特 35 玉林商貿(mào)物流地