【正文】 5 19% 8% 公共設(shè)施配建 公共設(shè)施配建將增加建設(shè)成本，但是對于項目品質(zhì)的提升有較大幫助。 項目功能規(guī)劃 1．專業(yè)市場主體功能 專業(yè)市場設(shè)有展銷中心、商務(wù)辦公中心、經(jīng)營發(fā)展中心、會議展覽中心、餐飲中心、娛樂中心、信息網(wǎng)絡(luò)中心、電子商務(wù)中心、科研設(shè)計中心、物流中心等一系列的功能配套。項目所在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，商貿(mào)物流業(yè)發(fā)展繁榮，當(dāng)?shù)鼐用駥σ松桃司拥奈飿I(yè)需求大。 玉林銀豐國際中藥港第一期，總建筑面積約 18 萬平方米，在國家定點中藥材交易市場基礎(chǔ)上，致力打造中國規(guī)模最大標(biāo)準(zhǔn)最高的醫(yī)藥材采購交易平臺，中國南藥在玉林從此扎下大本營。 2．項目地塊基本為水田，項目征地補(bǔ)償費用較高，有一定的政策限制。 圖 6— 1 項目地塊區(qū)位圖 項目周邊環(huán)境及設(shè)施 項目處于二環(huán)南路和玉港高速 玉林一級公路交叉輻射帶，現(xiàn)為水田及種植用地，需要進(jìn)行大規(guī)模的平整。借助中國 — 東盟博覽會平臺，并通過中小企業(yè)商機(jī)博覽（中國市場內(nèi)設(shè)有工商、稅務(wù)、銀行、郵電、保安等管理和服務(wù)機(jī)構(gòu)，并根據(jù)市場的經(jīng)營特點設(shè)置了停車場、地磅 、倉儲、水電、住宿等服務(wù)設(shè)施。位于玉林市中秀路，距離玉林火車站 800 米，地理位置優(yōu)越，交通方便，市場占面積 17500 平方米，于 1988 年 12 月建成并投入使用，總投資 800 多萬元，共有門店 812 間，是“全國文明市場”。 服裝皮革產(chǎn)業(yè)集群。物業(yè)的銷售以多層、小高層為主，多層占總量的 %，小高層占 %。 上半年玉林市平均土地掛牌價為 萬元 /畝，主要是上半年出讓工業(yè)用地較多，總體價格下降幅度較大，出讓的 5 宗房地產(chǎn) 開發(fā)用地，均價達(dá)到了 67 萬元 /畝，這反映了玉林房地產(chǎn)市場的回暖在拉動土地市場的需求。 人均可支配收入概況 城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增加，人民生活水平穩(wěn)步提高。 南拓：向南主要發(fā)展的區(qū)域為江南區(qū)和城南區(qū)。玉林屬于典型的亞熱帶季風(fēng)氣候，是糧食 、水果、禽畜重要生產(chǎn)基地，容縣沙田柚原產(chǎn)地，全國著名的“荔枝之鄉(xiāng)”、“桂圓之鄉(xiāng)”、“三黃雞之鄉(xiāng)”、“沙田柚之鄉(xiāng)”。 項目論證主要內(nèi)容包括：玉林市宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場研究、玉林市城市發(fā)展定位與產(chǎn)業(yè)政策研究、項目地塊市場價值研究、項目投資潛力分 2 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項目可行性研究報告 析、項目發(fā)展定位、項目運作方案、投資效益測算以及投資風(fēng)險分析。全市有華僑 100 多萬人，是全國著名的僑鄉(xiāng)。 6 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項目可行性研究報告 小結(jié)： 玉林城市發(fā)展?fàn)顩r良好，充分發(fā)揮桂東門戶的區(qū)位優(yōu)勢，承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，把握多區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作中帶來的發(fā)展機(jī)遇。在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，基本建設(shè)投資 億元，增長 %，更新改造投資 億元，增長 %，房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長 %?？傮w而言，玉林市工業(yè)建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)的快速發(fā)展，拉動了玉林市整個城市建設(shè)土地需求，土地出讓價格較高。而城北與城西區(qū)域，由于政府相關(guān)政策及硬件配套跟進(jìn)較慢，市場開發(fā)程度進(jìn)程放緩。近年來，玉林市立足于原有的中小企業(yè)基礎(chǔ)，從一批支柱產(chǎn)業(yè)中篩選出五大比較優(yōu)勢明顯、特色鮮明的產(chǎn)業(yè)集群加以重點培育扶持。 19 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項目可行性研究報告 玉林市主要專業(yè)市場概況 （一）玉林工業(yè)品市場 玉林市工業(yè)品市場坐落于最繁華的玉林市商業(yè)大道 —— 人民路中段，屬廣西規(guī)模最大的專業(yè)市場，于一九九四年九月動工興建，一九九五年六月建成投入使用。產(chǎn)品來自廣東、福建、江浙等省及廣西各地。 城市發(fā)展定位與政府的政策支持 玉林市“十一五”規(guī)劃明確指出玉林市的城市發(fā)展定位，將玉林建設(shè)成為先進(jìn)制造業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)并重的中小企業(yè)名城， 建設(shè)成為區(qū)域性商貿(mào)物流中心、國際化中藥交易物流港。 分析總結(jié)： 根據(jù)以上分析可知，玉林市商貿(mào)物流市場的發(fā)展前景廣闊。 項目地處規(guī)劃中的嶺塘產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，如果定位為物流商業(yè)地產(chǎn)，可擁有一批穩(wěn)定的物流產(chǎn)業(yè)客戶群，同時，項目的多層住宅區(qū)域可滿足玉林市居民的住房購買需求，發(fā)展?jié)摿Υ蟆＜魏统菧厝染嚯x南寧國際會展中心約 13 公里，連接國際錦標(biāo)級 18 洞嘉和城溫泉高爾夫球場。嘉和城通過將當(dāng)?shù)氐穆糜钨Y源與房地產(chǎn)結(jié)合，中藥港通過良好的交通條件和當(dāng)?shù)爻鞘猩藤Q(mào)批發(fā)環(huán)境結(jié)合，奧園康城與當(dāng)?shù)伢w育產(chǎn)業(yè)結(jié)合。本項目建設(shè)規(guī)模、條件和環(huán)境與玉林中藥港類似，其 34 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項目可行性研究報告 開發(fā)模式可適當(dāng)借鑒。接著，將對項目現(xiàn)有情況進(jìn)行評分，并結(jié)合最終項目權(quán)重分與投資者對地塊的實際評分進(jìn)行綜合計算，得出本地塊的綜合評分 ，綜合評分滿分為 1 分。 表 8— 2 項目地塊評分表 地塊自身規(guī)劃 項目 評價 本項目 得分 項目權(quán)重 分 地塊大小 玉林市周邊區(qū)域地塊面積較大的土地，土地面積合適做大型。 中心道路、廣場、停車 場 、綠化區(qū)。 本項目是集團(tuán)公司進(jìn)駐房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略需要。 小結(jié)：以上模式都為大型房地產(chǎn)開發(fā)的成功模式，其共同特點是離中心城區(qū)較遠(yuǎn)的城郊或新開發(fā)的城區(qū)中，容易獲得大面積的開發(fā)用地，土地價格相對較低。 大地塊房地產(chǎn)開發(fā)模式研究 南寧嘉和城 —— 旅游地產(chǎn)模式 嘉和城位于南梧大道四塘內(nèi)，由廣西嘉和集團(tuán)投資開發(fā)的超級大盤。 27 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項目可行性研究報告 圖 6— 2 玉林市江南區(qū)功能結(jié)構(gòu)圖 項目區(qū)位綜合評價 項目地塊目前基礎(chǔ)較差，土地開發(fā)具有一定的難度。五大產(chǎn)業(yè)集群共實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 2 億元，占全市規(guī)模以上工業(yè)增加值比重達(dá) %，拉動規(guī)模工業(yè)增長 1 個百 分點，對規(guī)模工業(yè)增長的貢獻(xiàn)率達(dá) %，比 2020 年提高 4 個百分點。全市共有批發(fā)市場、集貿(mào)市場、專業(yè)市場、小 商品市場等各類交易市場 256 個，年成交 106 億元，以批發(fā)為主的專業(yè)市場 45 個，成交額超億元的市場有 15 個。該市場通道寬暢，大小貨車２４小時可以裝卸貨物。全市共有機(jī)械、制藥、陶瓷、工藝編織、食品加工、服裝加工、冶金業(yè)、建材等 8 大類中小企業(yè) 萬多家，占全市工業(yè)企業(yè)總數(shù)的 98%以上， 有個體私營企業(yè) 10 萬多家 (戶 )，民營經(jīng)濟(jì)占全市生產(chǎn)總值比重 63%以上， 中小企業(yè)已成為全市國民經(jīng)濟(jì)的重要支撐和“生力軍”。 從上世紀(jì) 80 年代中期開始，玉林的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展迅速，玉林中小企業(yè)，是玉林重要經(jīng)濟(jì)增長點。 表 41 2020 年玉林城區(qū)住宅供應(yīng)表 項目 江南 城東 中心 城北 城西 面積 占比 面積 占比 面積 占比 面積 占比 面積 占比 多層 70100 % 43000 % 35500 % 57000 100% 小高層 57928 % 49000 % 34300 % 高層 22680 % 55000 % 61000 % 公寓 2053 % 12570 % 2200 100% 總計 152761 % 147000 % 143370 % 2200 % 57000 % 注： 未統(tǒng)計天地樓及公務(wù)員小區(qū) 15 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項目可行性研究報告 各板塊供應(yīng) 中，由于江南片占所有片區(qū)供應(yīng)的 %，主要為麗景花園與盛世江南兩個項目。如表 3— 1 所示： 表 3— 1 2020— 2020 年玉林市土地掛牌出讓土地情況 年份 出讓 量（宗） 出讓 面積（畝） 出讓 金額（萬元） 平均 出讓 單價（萬元 /畝） 2020 8 2020 25 2020 25 106770 資料來源：玉林市國土局 注：圖上列舉的 2020 年土地情況為已獲知的成交 情況，未包含不了解的其它成交情況。按常住人口計算， 2020 年全市人均生產(chǎn)總值超過 10000 元，達(dá) 10770 元，比上年增長 %。玉林）、海峽兩岸（廣西玉林）農(nóng)業(yè)合作試驗區(qū)架構(gòu)開放合 作平臺，特別是在積極推進(jìn)中國－東盟“一軸兩翼”區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作新格局的實施中，玉林市被納入北部灣（廣西）經(jīng)濟(jì)區(qū)“ 4+2”合作區(qū)域。 3 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項目可行性研究報告 第二部分 玉林宏觀經(jīng)濟(jì) 玉林市城市概況 玉林地理位置概述 一個處于泛北部灣、泛珠三角經(jīng)濟(jì) 合作區(qū)的交匯節(jié)點的城市 項目所在城市 —— 玉林，廣西的桂東門戶，嶺南都會，泛北部灣中小企業(yè)名城。 2．項目地塊面積較大，項目順利建設(shè)，將成為玉林未來 5— 10 年內(nèi)規(guī)模最大，業(yè)態(tài)最為豐富的一個綜合性房地產(chǎn)項目，這對于玉林的城市運營建設(shè)以及集團(tuán)公司在玉林的發(fā)展戰(zhàn)略起到標(biāo)桿作用。旖旎的南國山水風(fēng)光，奇特的古今建筑，特色的風(fēng)味小吃，商品交易市場健全發(fā)達(dá)，現(xiàn)代物流服務(wù)經(jīng)營體系完備，擁有全國有名的中藥材市場、工業(yè)品服裝市場等，商貿(mào)流通輻射各省（市）區(qū)，“嶺南都會”煥發(fā)出新的活力與魅力，是區(qū)域性商貿(mào)物流中心。 玉林中心城區(qū)城市建設(shè)用地規(guī)模：至 2020 年為 80 平方公里，至 2020 年為 98 平方公里。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 14156 元，同比增長 %；農(nóng)民人均純收入 4123 元，比上年增加587 元，增長 %。 根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗，在二級市場，土地競拍最終價格一般是掛牌價的 100 萬元左右。 表 42 玉林市物業(yè)銷售情況 項目 江南 城東 中心 城北 城西 面積 占比 面積 占比 面積 占比 面積 占比 面積 占比 多層 49130 % 27000 % 32320 % 55550 100% 小高層 35150 % 33000 % 25650 % 高層 19250 % 31300 % 總計 84280 % 81250 % 89270 % 55550 % 2．商業(yè)部分銷售量分析 08 年玉林城區(qū) 3 個項目有新的商務(wù)物業(yè)推出，其它項 目基本為消化07 年的剩余量。 電子信息產(chǎn)業(yè)集群。市場內(nèi)設(shè)有：銀行、車隊、郵電、停車場、曬藥場、裝卸隊、倉庫保管、信息中心、藥材培訓(xùn)中心、藥材監(jiān)督檢驗所、飲食、住宿。 （五） 玉林市新城副食品專業(yè)市場簡介 玉林市新城副食品專業(yè)市場于 1991 年 5 月建成開業(yè)，位于玉林市外環(huán)西路，東面緊靠通往廣東、梧州等地的必經(jīng)路，西鄰出入北海、南寧等地的主通道，交通十分便利。 堅實的產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ) 玉林市抓住廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)開放開發(fā)機(jī)遇，全力打造工業(yè)集聚載體，推動機(jī)械、水泥陶瓷、健康食品、服裝皮革和電子信息“五大產(chǎn)業(yè)”，產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)不斷增強(qiáng)，為經(jīng)濟(jì)提速增效注入強(qiáng)勁動力： 今年上半年玉林市積極轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，打造產(chǎn)業(yè)集群 ，經(jīng)濟(jì)社會呈現(xiàn)平穩(wěn)較快發(fā)展的良好 24 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項目可行性研究報告 勢頭。 項 目意向地塊 洛湛鐵路 會展中心 云天宮 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 玉林中心城區(qū) 江南區(qū) 城東區(qū) 城南區(qū) 玉柴工業(yè)園 26 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項目可行性研究報告 圖 6— 2 項 目地塊現(xiàn)狀 項目所在片區(qū)發(fā)展概況 項目所在片區(qū)為玉林市江南區(qū)，根據(jù) 2020 年 1 月 9 日公布的《玉林市江南片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，江南區(qū)為未來幾年玉林市重點發(fā)展區(qū)域，城區(qū)的主要功能定位為以商貿(mào)、旅游、居住為主，集休閑游憩、倉儲物流功能于一體的綜合性城市商務(wù)副中心區(qū)。 2．玉林房地產(chǎn)市場逐步回暖，土地價格相對合理，進(jìn)入市場時機(jī)良好。項目目前已有已售出 1000 多家商鋪，商鋪均價在 16000 元 /㎡ — 18000 元 /㎡， 2020 年 8 月份開盤的二期住宅均價在 2800 元 /㎡。玉林著力打造區(qū)域性商貿(mào)物流中心、 北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)重要物流節(jié)點城市，大力支持商貿(mào)物流業(yè)的發(fā)展。 交易區(qū)： 商鋪 分別 設(shè)置 紡織服裝交易 區(qū) 、皮革皮具交易 區(qū) 、電子工業(yè)產(chǎn)品 交易 區(qū) 、五金化工交易 區(qū) 、紙品包裝印刷交易 區(qū)等 ，每套商鋪都配有倉庫。 8 17% 7% 居住氛圍 居住氛圍影響項 目品質(zhì) 6 13% 5% 交通便利程度 主要包括附近街道的擁擠程度，到商業(yè)中心和商務(wù)中心的時間距離等。 7 26% 10% 工整程度 項目工整度對規(guī)劃設(shè)計有一定影響。 項目地塊分期進(jìn)行開發(fā)，首期開發(fā)小商品專業(yè)市場，建設(shè)專業(yè)性小商品批發(fā)市場，以及物流、商務(wù)、金融、郵政、電信、酒店、餐飲食街、娛樂場館等配套設(shè)施，占地面積 300— 500 畝之間。項目所在的江南區(qū)， 主要功能定位為以商貿(mào)、旅游、居住為主，集休閑游憩、倉儲物流功能于一體