【文章內(nèi)容簡介】 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 從總體上說， 13 月僅有一宗土地拍賣，主要是受金融危機(jī)的影響，企業(yè)投資謹(jǐn)慎， 政府避免流拍造成負(fù)面影響而暫停土地掛牌； 46 月份，受全國樓市普遍回暖以及玉林市政府公布《玉林市城市總體規(guī)劃（ 2020—2020）》的影響， 玉林房地產(chǎn)市場(chǎng)有所好轉(zhuǎn)，玉林市土地拍賣量逐步增加。 上半年玉林市平均土地掛牌價(jià)為 萬元 /畝，主要是上半年出讓工業(yè)用地較多，總體價(jià)格下降幅度較大，出讓的 5 宗房地產(chǎn) 開發(fā)用地，均價(jià)達(dá)到了 67 萬元 /畝，這反映了玉林房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖在拉動(dòng)土地市場(chǎng)的需求。 江南片區(qū)僅有一宗土地拍賣，為作商服用地及城鎮(zhèn)住宅用地，規(guī)劃建筑一至二層均須設(shè)置農(nóng)貿(mào)超市，受 2020 年江南區(qū)各大樓盤去化量較低的影響， 2020 年上半年在售物業(yè)均為 2020 年的剩余量，出于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的保護(hù)和房地產(chǎn)商投資的積極性考慮 ，上半年政府減少江南區(qū)的土地出讓，將更多投資集中在城東區(qū)， 其他 片區(qū) 房地產(chǎn)發(fā)展 較為緩慢。 根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，在二級(jí)市場(chǎng)，土地競(jìng)拍最終價(jià)格一般是掛牌價(jià)的 100 萬元左右。目前玉林經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)土地拍賣價(jià)已達(dá) 100 萬元，最近玉柴附近拍的一宗地，拍價(jià)為 93 萬元每畝。根據(jù)與玉林土地規(guī)劃部門的了解，本項(xiàng)目周邊地塊土地拍價(jià)估計(jì)要到 60 萬元 /畝左右。 14 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第四部分 玉林市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 玉林市 2020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)情況分析 受金融危機(jī)與國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的雙重影響， 2020 年玉林市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量相對(duì)減少，新推出的項(xiàng)目也相對(duì) 2020 年減少，房屋的去化量同比相對(duì)下降，具體情況如下： 2020 年玉林城區(qū)全年住宅供應(yīng)量約為 50 萬平米，與 07 年的 73 萬平米相比降幅較大，降幅約為 32%；去化 量約為 31 萬平米，去化率為 62%，同比下降了 23%；城區(qū)住宅價(jià)格約為 2300 元 /平米，銷售均價(jià)同比 07 年有所上升；后續(xù)存量（在售項(xiàng)目推售部分剩余量和未推售部分之和）約為 83萬平米。所推售的物業(yè)中，多層最多，占所有物業(yè)量的 %；小高層、高層兩種物業(yè)量基本持平。 表 41 2020 年玉林城區(qū)住宅供應(yīng)表 項(xiàng)目 江南 城東 中心 城北 城西 面積 占比 面積 占比 面積 占比 面積 占比 面積 占比 多層 70100 % 43000 % 35500 % 57000 100% 小高層 57928 % 49000 % 34300 % 高層 22680 % 55000 % 61000 % 公寓 2053 % 12570 % 2200 100% 總計(jì) 152761 % 147000 % 143370 % 2200 % 57000 % 注： 未統(tǒng)計(jì)天地樓及公務(wù)員小區(qū) 15 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 各板塊供應(yīng) 中，由于江南片占所有片區(qū)供應(yīng)的 %，主要為麗景花園與盛世江南兩個(gè)項(xiàng)目。其次為城東與中心區(qū)域。而城北與城西區(qū)域，由于政府相關(guān)政策及硬件配套跟進(jìn)較慢，市場(chǎng)開發(fā)程度進(jìn)程放緩。 2020 年全年商業(yè)市場(chǎng)受市場(chǎng)的規(guī)范以及相關(guān)政策影響，全年供求都較為冷淡，全年供應(yīng)量約為 5 萬平米，去化量約為 萬平米，后期存量約為 萬平米 ,銷售率約為 54%,銷售價(jià)格約為 萬元 /平米。 2020 年沒有堆出新的天地樓項(xiàng)目 ,在售天地樓主要為以前剩余量， 08年全年供應(yīng)量約為 2 萬平米，去化量約 為 萬平米 ,后期存量約為 萬平米 ,銷售率約為 65%,銷售均價(jià)約為 3700 元 /平米。 經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)情況 2020 年玉林市場(chǎng)無 經(jīng)濟(jì)適用房 推出，從相關(guān)渠道了解，玉林市目前有少量廉租房已開始動(dòng)工，但對(duì)玉林整體的商品房銷售市場(chǎng)影響不大。 小結(jié)：從 2020 年 房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)情況來看，整個(gè)玉林樓市去化量下降，這是造成 2020年初玉林房地產(chǎn)集中對(duì) 2020年剩余量消化的主要原因。玉林房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)還是商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)為主，天地樓和經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較低。 玉林市 2020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況 分析 受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，玉林市居民的購買能力與購買欲望受到限制，市場(chǎng)去化量有所下降，具體情況如下： 16 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1．城區(qū)住宅銷售量分析 08 年 112 月份的整體市場(chǎng)銷售率為 62%，與 07 年的 85%相比，降低了 23 個(gè)百分點(diǎn)，銷售狀況有所下滑。物業(yè)的銷售以多層、小高層為主，多層占總量的 %，小高層占 %。但受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，總銷售量與 07 年相比整體下降。 表 42 玉林市物業(yè)銷售情況 項(xiàng)目 江南 城東 中心 城北 城西 面積 占比 面積 占比 面積 占比 面積 占比 面積 占比 多層 49130 % 27000 % 32320 % 55550 100% 小高層 35150 % 33000 % 25650 % 高層 19250 % 31300 % 總計(jì) 84280 % 81250 % 89270 % 55550 % 2．商業(yè)部分銷售量分析 08 年玉林城區(qū) 3 個(gè)項(xiàng)目有新的商務(wù)物業(yè)推出，其它項(xiàng) 目基本為消化07 年的剩余量。市場(chǎng)上有推售的項(xiàng)目有華商國際香港城、財(cái)富 100、金谷廣場(chǎng)、鉆石旺角與嶺南都會(huì) 5 個(gè)項(xiàng)目，推出量與在總市場(chǎng)物業(yè)推出量中占較低比例，但與住宅物業(yè)相比基本銷售情況良好，市場(chǎng)銷售率達(dá)到 75%以上。 由于受金融危機(jī)的影響，消費(fèi)者市場(chǎng)的預(yù)期降低，對(duì)物業(yè)的消費(fèi)保持觀望和謹(jǐn)慎購買的狀態(tài)， 2020 未銷售完的物業(yè)基本留在 2020 年初消化，這是 2020 上半年玉林樓市回暖緩慢的主要因素之一，而玉林的房地產(chǎn)市場(chǎng)目前還在穩(wěn)定的上升增長階段，因此整體市場(chǎng)的需求量會(huì)逐步增加，并且隨著城市建設(shè)發(fā)展，住宅和其 他商業(yè)物業(yè)的需求也將會(huì)繼續(xù)保持增大，雖然 2020 年經(jīng)過了一些經(jīng)濟(jì)層面上負(fù)面的影響，但是玉林作為一個(gè)大型的二級(jí)城市，將會(huì)保持良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)， 09 年全年的房地產(chǎn)銷售量預(yù)測(cè)將會(huì)打破 100 萬平方米的業(yè)績。 17 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第五部分 玉林市商貿(mào)及物流市場(chǎng)概況 玉林市商貿(mào)物流市場(chǎng)概況 目前，玉林有集貿(mào)市場(chǎng) 230 多個(gè)，形成了工業(yè)品服裝市場(chǎng)、中藥材市場(chǎng)、建材市場(chǎng)、汽車市場(chǎng)、摩托車市場(chǎng)、電腦電器市場(chǎng)、糧油市場(chǎng)等大中型專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，成為華南地區(qū)重要的商品集散地。憑借其獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，玉林市提出傾力打造全國中小企業(yè)名城的目標(biāo)， 以中小企業(yè)為依托，重點(diǎn)發(fā)展機(jī)械、水泥陶瓷、健康、服裝皮革等四大特色產(chǎn)業(yè)集群，從而走出一條獨(dú)具玉林特色的發(fā)展道路。 從上世紀(jì) 80 年代中期開始，玉林的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展迅速，玉林中小企業(yè)，是玉林重要經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。玉林市政府形成了把分散的中小企業(yè)聚集起來，集中力量實(shí)施培育中小企業(yè)特色產(chǎn)業(yè)集群戰(zhàn)略。近年來，玉林市立足于原有的中小企業(yè)基礎(chǔ)，從一批支柱產(chǎn)業(yè)中篩選出五大比較優(yōu)勢(shì)明顯、特色鮮明的產(chǎn)業(yè)集群加以重點(diǎn)培育扶持。 機(jī)械產(chǎn)業(yè)集群。支持全國最大的內(nèi)燃機(jī)生產(chǎn)企業(yè)玉柴機(jī)器集團(tuán)有限公司做大做強(qiáng)，大力扶持“玉柴”配套企業(yè)發(fā) 展，培育機(jī)械產(chǎn)業(yè)群落。 健康產(chǎn)業(yè)集群。充分發(fā)揮玉林制藥傳統(tǒng)品牌優(yōu)勢(shì)和南方最大中藥材市場(chǎng)的拉動(dòng)作用，推進(jìn)中藥產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；?、標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)；同時(shí)大力發(fā)展以黑五類集團(tuán)和北京燕京集團(tuán)、新加坡旺旺集團(tuán)等在玉林投資項(xiàng)目為龍頭的食品加工業(yè)，培育健康產(chǎn)業(yè)群落。 水泥陶瓷產(chǎn)業(yè)集群。以亞洲最大的水泥企業(yè)安徽海螺集團(tuán)所辦的興業(yè)海螺和世界最大的日用陶瓷出口生產(chǎn)企業(yè)三環(huán)集團(tuán)為龍頭，全面整合上下 18 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 游企業(yè)，培育水泥、陶瓷產(chǎn)業(yè)群落。 服裝皮革產(chǎn)業(yè)集群。發(fā)揮“世界褲子之都”福綿管理區(qū)的群體優(yōu)勢(shì)和中國最大的豬皮皮革供應(yīng)商富英制革有限公司等重 點(diǎn)企業(yè)的帶動(dòng)作用，以創(chuàng)品牌、上規(guī)模為目標(biāo)，培育服裝皮革產(chǎn)業(yè)群落。 電子信息產(chǎn)業(yè)集群。 近年來，玉林市努力改善和優(yōu)化投資環(huán)境，深入開展招商引資，主動(dòng)吸納東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移項(xiàng)目，一批電子產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目相繼落戶玉林市，為培育、壯大玉林市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 在走廊沿線的興業(yè)、北流、容縣已聚集了一大批電子企業(yè)，它們都是近兩年東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移中飛來的“金鳳凰”。該產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出三大特點(diǎn)，從小規(guī)模向大規(guī)模轉(zhuǎn)變；由半成品向成品生產(chǎn)方向發(fā)展，產(chǎn)品囊括各類彩電顯示器和高壓包、高頻頭、傳真機(jī)等高中低檔四五十種；由單一企業(yè)向集群產(chǎn)業(yè)發(fā)展，一家大的電子企業(yè)往往能引來七八個(gè)配套企業(yè)進(jìn)來甚至是數(shù)十個(gè)，呈幾何級(jí)數(shù)放大效應(yīng)。 目前，玉林已成為全國最大的內(nèi)燃機(jī)生產(chǎn)基地、全國最大的日用陶瓷生產(chǎn)出口基地之一、國家級(jí)的建材生產(chǎn)出口基地、陶瓷工業(yè)基地、皮革服裝基地和食品加工基地。全市共有機(jī)械、制藥、陶瓷、工藝編織、食品加工、服裝加工、冶金業(yè)、建材等 8 大類中小企業(yè) 萬多家，占全市工業(yè)企業(yè)總數(shù)的 98%以上， 有個(gè)體私營企業(yè) 10 萬多家 (戶 )，民營經(jīng)濟(jì)占全市生產(chǎn)總值比重 63%以上， 中小企業(yè)已成為全市國民經(jīng)濟(jì)的重要支撐和“生力軍”。其中，五大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)集群的工業(yè)總產(chǎn)值占 全市規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值比重超過 80%。 19 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 玉林市主要專業(yè)市場(chǎng)概況 （一）玉林工業(yè)品市場(chǎng) 玉林市工業(yè)品市場(chǎng)坐落于最繁華的玉林市商業(yè)大道 —— 人民路中段，屬廣西規(guī)模最大的專業(yè)市場(chǎng)，于一九九四年九月動(dòng)工興建，一九九五年六月建成投入使用。該市場(chǎng)由港 商 投資建設(shè)，第一期工程占地 160 畝，其中主體市場(chǎng) 60 畝，鋪面式市場(chǎng) 100 畝，總投資 億元，建筑面積約20 萬平方米，主體市場(chǎng)攤位近 7000 個(gè)，外圍鋪面門店 800 多間。經(jīng)過多年培育和發(fā)展，目前市場(chǎng)已發(fā)展為占地 300 多畝，商鋪門店 2020 多間，有經(jīng)營戶 8000 多戶，從業(yè)人 員 40000 多人。 市場(chǎng)功能齊全，管理規(guī)范，服務(wù)周到，交通便利，有力地吸引著各地客商，日均客流量達(dá) 5— 6 萬人次；主要經(jīng)營品種有：服裝、布匹、針織品、五金、百貨、家用電器、鞋類等 20 多個(gè)大類 11000 多個(gè)品種，入駐市場(chǎng)共有 138 個(gè)知名品牌，為市場(chǎng)的持續(xù)繁榮發(fā)展注入了新的活力，商品輻 射 廣東、湖南、湖北、江西、福建、浙江、河北、貴州、云南等 20 多個(gè)省、市（直轄市）；形成了龐大的流通交易市場(chǎng)群體和廣泛的名企品牌效應(yīng)。商品年成交額約 18 億元，年上交利稅約 3000 萬元，成為玉林經(jīng)濟(jì)的重要支撐之一，成為廣西小商品批發(fā)中心 。 在工業(yè)品市場(chǎng)的輻謝、帶動(dòng)下，工業(yè)品市場(chǎng)的概念得到延伸，周邊相繼建成了機(jī)電五金市場(chǎng)、電腦城、新民商行、太陽商城、陶瓷商行、運(yùn)美貨運(yùn)市場(chǎng)、新民菜市場(chǎng)和田豐菜市場(chǎng)等，形成了玉林市大市場(chǎng)群。 （二）玉林中藥材市場(chǎng) 玉林市中藥材市場(chǎng)是全國首批獲批準(zhǔn)開辦的、也是廣西唯一的中藥 20 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 材專業(yè)市場(chǎng)。位于玉林市中秀路，距離玉林火車站 800 米，地理位置優(yōu)越，交通方便，市場(chǎng)占面積 17500 平方米，于 1988 年 12 月建成并投入使用，總投資 800 多萬元，共有門店 812 間，是“全國文明市場(chǎng)”。 中藥材專業(yè)市場(chǎng)是獲國家衛(wèi)生部、國家中 醫(yī)藥局、國家醫(yī)藥局、國家工商局批準(zhǔn)開辦的市場(chǎng)。市場(chǎng)內(nèi)設(shè)有：銀行、車隊(duì)、郵電、停車場(chǎng)、曬藥場(chǎng)、裝卸隊(duì)、倉庫保管、信息中心、藥材培訓(xùn)中心、藥材監(jiān)督檢驗(yàn)所、飲食、住宿。 中藥材專業(yè)市場(chǎng)是我國西南地區(qū)傳統(tǒng)的中藥材集散地市場(chǎng)，市場(chǎng)與國內(nèi) 24 個(gè)?。▍^(qū)）、 32 個(gè)市建立了經(jīng)濟(jì)信息聯(lián)系，藥材購銷輻射全國，轉(zhuǎn)口遠(yuǎn)銷港澳并與東南亞地區(qū)藥材市場(chǎng)形成購銷網(wǎng)絡(luò)。目前，市場(chǎng)內(nèi)共有經(jīng)營戶 809 戶，從業(yè)人員 3000 多人，經(jīng)營品種達(dá) 900 多種，市場(chǎng)年成交額 5億元，年創(chuàng)稅 1000 多萬元。 （三）玉林建材市場(chǎng) 玉林市建筑材料市場(chǎng)于一九九六年元月 二十五日開業(yè)，位于玉林市外環(huán)北路中段，東距玉林客運(yùn)中心 1000 米，西距玉桂路口 500 米，交通運(yùn)輸便利。 市場(chǎng)占地 146 畝，建筑面積 18668 平方米，共有鋪面 520 多間。該市場(chǎng)通道寬暢，大小貨車２４小時(shí)可以裝卸貨物。市場(chǎng)設(shè)有建材、鋼材、木材、沙石磚、裝飾材料、獸藥飼料及舊貨行業(yè)，現(xiàn)有個(gè)體戶 160 戶，企業(yè) 20 家，私營企業(yè)５戶。產(chǎn)品來自廣東、福建、江浙等省及廣西各地。日客流量 2020 多人，市場(chǎng)月成交額達(dá) 33000 多萬元，每年向國家上繳 380萬多的稅款，市場(chǎng)還設(shè)有治安保衛(wèi)、倉儲(chǔ)保管、金融、通訊、運(yùn)輸、裝卸等的配套服 務(wù)設(shè)施。 21