【正文】 5 10% 4% 景觀資源 包括自然景觀及人文景觀 5 10% 4% 購房人群需求 周邊居民的購房能力及對購房環(huán)境造成的影響。 項(xiàng)目地塊評分 權(quán)重分計(jì)算方法 ? 得分的總分為 10 分， 6 分為及格分 ? 一次權(quán)重 =項(xiàng)目得分 /∑每項(xiàng)項(xiàng)目得分 ? 最終權(quán)重分 =二次權(quán)重 一次權(quán)重 40 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 表 8— 1 地塊評分權(quán)重表 地塊自身規(guī)劃（二次權(quán)重 40%） 項(xiàng)目 評述 得分 一次權(quán)重 最終項(xiàng)目 權(quán)重分 地塊大小 地塊大小直接影響到資本總投入，以及 最終的規(guī)劃設(shè)計(jì)及項(xiàng)目定位。 商務(wù)公共配套區(qū) ：該區(qū)是 為小商品專業(yè)市場 提供各種配套服務(wù)的功能區(qū)，內(nèi)擬設(shè)有市場管理辦公室、園區(qū)信息管理系統(tǒng)、園區(qū)電力管理總部、園區(qū)消防管理總部、銀行、保險(xiǎn)、電信、貨代公司、運(yùn)輸公司、餐飲、賓館中心等配套設(shè)施。玉林二環(huán)南路接通、玉港高速公路連接玉林的一級公路建成后，與洛湛鐵路形成在項(xiàng)目所在地形成合圍，本項(xiàng)目地塊獨(dú)特的交通優(yōu)勢條件，將為“玉林義烏小商品城”項(xiàng)目理想的進(jìn)駐地。本項(xiàng)目緊靠玉林南二環(huán)路，與洛湛鐵路玉林東站毗鄰，連通玉林市與玉港高速公路的一級公路，區(qū)位優(yōu)勢獨(dú)特。本項(xiàng)目的市場定位 由 以下因素進(jìn)行提煉： ? 項(xiàng)目所在地城市發(fā)展性質(zhì)與規(guī)劃 項(xiàng)目的建設(shè)與所在城市的發(fā)展性質(zhì)與規(guī)劃相吻合，可得到當(dāng)?shù)卣咧С郑槕?yīng)城市的建設(shè)發(fā)展。項(xiàng)目總建筑面積 115 萬平方米。二三期為多層住宅和別墅，在旅游休閑項(xiàng)目的帶動(dòng)下， 嘉和城 進(jìn)一步 完善景區(qū)商業(yè)配套、生活配套、酒店配套、學(xué)校配套 ，打造高尚人文社區(qū)，為廣西旅游與房地產(chǎn)開發(fā)典范 。 4．玉林市具有成熟的商貿(mào)環(huán)境，居民投資經(jīng) 營意識高，商客往來頻繁。 2．玉林市周邊區(qū)域地塊面積較大的土地，土地面積合適做大型專業(yè)市場或房地產(chǎn)項(xiàng)目。 項(xiàng)目所在片區(qū)有正在開發(fā)并出售的悉尼城、弘景金色藍(lán)灣、麗景花園、玉景園、盛世江南、香港城等物業(yè)，開發(fā)有全資上市的玉林中藥港，商業(yè)氛圍較濃厚。玉林市政府在城市功能布局、產(chǎn)業(yè)政策、重大項(xiàng)目建設(shè)上予以商貿(mào)物流大力支持，鼓勵(lì)有實(shí)力的企業(yè)進(jìn)駐玉林商貿(mào)物流業(yè)。以直通直達(dá)服務(wù)解決玉柴發(fā)展中面臨的各種困難和問題，支持玉柴實(shí)施 “ 讓利潤不讓市場 ” 的策略，推動(dòng)玉柴加強(qiáng)與大企業(yè)大集團(tuán)合作。依托大型批發(fā)市場，整合倉儲(chǔ)、貨運(yùn)資源，強(qiáng)化物流平臺建設(shè)，構(gòu)建農(nóng)副產(chǎn)品和日用小商品物流配送中心，發(fā)展現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)。市場經(jīng)營商品主要有各種酒類、糖類、餅干、涼果、醬油、腐乳、豆類、 木耳、大米等副食品和日用百貨，商品主要銷往廣西各地以及廣東、海南、貴州、云南、湖南等省區(qū)，交易活躍，年商品成交額超 億元，是目前廣西以批發(fā)性為主最大的副食品市場，成為桂東地區(qū)重要的副食品、日用百貨集散地。市場位于玉林市城區(qū)外環(huán)南路、玉林火車站貨臺對面，交通便利。目前，市場內(nèi)共有經(jīng)營戶 809 戶，從業(yè)人員 3000 多人，經(jīng)營品種達(dá) 900 多種，市場年成交額 5億元，年創(chuàng)稅 1000 多萬元。 市場功能齊全，管理規(guī)范，服務(wù)周到，交通便利，有力地吸引著各地客商，日均客流量達(dá) 5— 6 萬人次；主要經(jīng)營品種有：服裝、布匹、針織品、五金、百貨、家用電器、鞋類等 20 多個(gè)大類 11000 多個(gè)品種，入駐市場共有 138 個(gè)知名品牌，為市場的持續(xù)繁榮發(fā)展注入了新的活力，商品輻 射 廣東、湖南、湖北、江西、福建、浙江、河北、貴州、云南等 20 多個(gè)省、市（直轄市）；形成了龐大的流通交易市場群體和廣泛的名企品牌效應(yīng)。 在走廊沿線的興業(yè)、北流、容縣已聚集了一大批電子企業(yè)，它們都是近兩年東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移中飛來的“金鳳凰”。 健康產(chǎn)業(yè)集群。 由于受金融危機(jī)的影響，消費(fèi)者市場的預(yù)期降低，對物業(yè)的消費(fèi)保持觀望和謹(jǐn)慎購買的狀態(tài)， 2020 未銷售完的物業(yè)基本留在 2020 年初消化，這是 2020 上半年玉林樓市回暖緩慢的主要因素之一，而玉林的房地產(chǎn)市場目前還在穩(wěn)定的上升增長階段，因此整體市場的需求量會(huì)逐步增加，并且隨著城市建設(shè)發(fā)展，住宅和其 他商業(yè)物業(yè)的需求也將會(huì)繼續(xù)保持增大，雖然 2020 年經(jīng)過了一些經(jīng)濟(jì)層面上負(fù)面的影響，但是玉林作為一個(gè)大型的二級城市，將會(huì)保持良好的房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢， 09 年全年的房地產(chǎn)銷售量預(yù)測將會(huì)打破 100 萬平方米的業(yè)績。 經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)情況 2020 年玉林市場無 經(jīng)濟(jì)適用房 推出，從相關(guān)渠道了解，玉林市目前有少量廉租房已開始動(dòng)工，但對玉林整體的商品房銷售市場影響不大。根據(jù)與玉林土地規(guī)劃部門的了解，本項(xiàng)目周邊地塊土地拍價(jià)估計(jì)要到 60 萬元 /畝左右。如表 3— 2 所示。根據(jù)玉林市“十一五”規(guī)劃，至 2020 年玉林 GDP 約為 630 億元，人均 GDP 達(dá)到 10000元的目標(biāo)，可以看出玉林市將超額完成十一五規(guī)劃的總體經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，表明玉林經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，這有利于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。 分城鄉(xiāng)看， 城市消費(fèi)品零售額實(shí)現(xiàn) 億元，同比增長 %， 縣以下 消費(fèi)品零售額實(shí)現(xiàn) 億元，同比增長 %。 8 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 玉林市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 2020 年玉林市總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 統(tǒng)計(jì)顯示， 2020 年玉林市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長 %，經(jīng)濟(jì)增長連續(xù) 5 年保持在兩位數(shù)以上，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持平穩(wěn)較快增長態(tài)勢。 總體而言，玉林城市發(fā)展處于快速發(fā)展階段，有較為雄厚的發(fā)展基礎(chǔ)。電力、通信、供水等基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，玉林經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等十大工業(yè)園區(qū)（集中區(qū)）成為投資發(fā)展的“洼地”。以玉林為中心，半徑 200 公里范圍分布著南寧、北海、欽州、防城港、貴港、梧州、柳州、湛江、茂名等中心城市，輻射人口近 5000 萬。 ，收益與風(fēng)險(xiǎn)各有差異， 集團(tuán)需慎重研究、科學(xué)決策，在投資決策上回避風(fēng)險(xiǎn) 。李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請給我留言。 5．玉林市政府 2020 年重點(diǎn)推出項(xiàng)目“玉林義烏小商品城”，因選址不能落實(shí)的問題，項(xiàng)目暫時(shí)被擱置。國道 324線與黎湛復(fù)線鐵路縱橫相交，南寧經(jīng)玉林至廣州高速公路、洛湛鐵路（玉林段）編織以玉林城區(qū)為中心的現(xiàn)代交通網(wǎng)絡(luò)，市內(nèi)形成了以玉林城區(qū)為中心的“半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”。玉柴機(jī)器、三環(huán)陶瓷成為“中國名牌產(chǎn)品”、“國家免檢產(chǎn)品”，玉林制藥已被認(rèn)定為中華老字號品牌；海螺水泥、燕京啤酒、旺旺食品、晶辰電子、國美電器、北京華聯(lián)超市、南城百貨超市等紛紛落戶玉林；機(jī)械產(chǎn)業(yè)、水泥陶瓷、健康產(chǎn)業(yè)、服裝皮革、電子信息產(chǎn)業(yè)集群迅速成長。 玉林市城市發(fā)展規(guī)劃 《玉林市城市總體規(guī)劃（ 2020— 2020）》 ? 城市規(guī)劃性質(zhì) 國家重要?jiǎng)恿C(jī)械制造基地和中藥材生產(chǎn)集散中心、北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)重要物流節(jié)點(diǎn)城市、是以先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的宜居園林城市。從三次產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，同比增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，同比增長 %，其中，工業(yè)增加值 億元， 增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，同比增長 %。分經(jīng)濟(jì)類型看，國有經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，增長 %；集體經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，增長 %；股份制經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，增長 %；私營經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，增長 %；個(gè)體經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，增長 %。 10 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第三部分 玉林市土地市場概況 玉林市歷年土地市場概況 近三年來，政府土地掛牌出讓土地面積不斷加大， 2020 年土地出讓面積達(dá)到 畝，是 2020 掛牌出讓土地面積的 3 倍，說明玉林市城市建設(shè)一直保持快速發(fā)展的勢態(tài)。 表 3— 2 2020 年玉林 1— 11 月土地出讓情況 區(qū)域 市中心 占比 江南 占比 城東 占比 城西 占比 城北 占比 合計(jì) 出讓宗數(shù) 9 36% 11 44% 2 8% 3 12% 25 出讓面 積（畝） 28% 66% 2% 4% 出讓總價(jià) （萬元 ） 28278 26% 73761 69% 1065 1% 3666 3% 106770 出讓單價(jià) （畝 /萬元） 可以看出，玉林市“東擴(kuò)南拓”的城市發(fā)展格局在逐步推進(jìn)，玉林房地產(chǎn)市場將以城東區(qū)、江南區(qū)為投資建設(shè)熱點(diǎn)。 14 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第四部分 玉林市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀 玉林市 2020 年房地產(chǎn)市場供應(yīng)情況分析 受金融危機(jī)與國內(nèi)房地產(chǎn)市場低迷的雙重影響， 2020 年玉林市房地產(chǎn)市場供應(yīng)量相對減少，新推出的項(xiàng)目也相對 2020 年減少，房屋的去化量同比相對下降，具體情況如下： 2020 年玉林城區(qū)全年住宅供應(yīng)量約為 50 萬平米，與 07 年的 73 萬平米相比降幅較大，降幅約為 32%；去化 量約為 31 萬平米，去化率為 62%，同比下降了 23%；城區(qū)住宅價(jià)格約為 2300 元 /平米，銷售均價(jià)同比 07 年有所上升；后續(xù)存量（在售項(xiàng)目推售部分剩余量和未推售部分之和）約為 83萬平米。 小結(jié)：從 2020 年 房地產(chǎn)市場供應(yīng)情況來看，整個(gè)玉林樓市去化量下降，這是造成 2020年初玉林房地產(chǎn)集中對 2020年剩余量消化的主要原因。 17 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第五部分 玉林市商貿(mào)及物流市場概況 玉林市商貿(mào)物流市場概況 目前，玉林有集貿(mào)市場 230 多個(gè)，形成了工業(yè)品服裝市場、中藥材市場、建材市場、汽車市場、摩托車市場、電腦電器市場、糧油市場等大中型專業(yè)批發(fā)市場，成為華南地區(qū)重要的商品集散地。充分發(fā)揮玉林制藥傳統(tǒng)品牌優(yōu)勢和南方最大中藥材市場的拉動(dòng)作用，推進(jìn)中藥產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；?biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)；同時(shí)大力發(fā)展以黑五類集團(tuán)和北京燕京集團(tuán)、新加坡旺旺集團(tuán)等在玉林投資項(xiàng)目為龍頭的食品加工業(yè)，培育健康產(chǎn)業(yè)群落。該產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出三大特點(diǎn)，從小規(guī)模向大規(guī)模轉(zhuǎn)變；由半成品向成品生產(chǎn)方向發(fā)展，產(chǎn)品囊括各類彩電顯示器和高壓包、高頻頭、傳真機(jī)等高中低檔四五十種；由單一企業(yè)向集群產(chǎn)業(yè)發(fā)展，一家大的電子企業(yè)往往能引來七八個(gè)配套企業(yè)進(jìn)來甚至是數(shù)十個(gè)，呈幾何級數(shù)放大效應(yīng)。商品年成交額約 18 億元，年上交利稅約 3000 萬元，成為玉林經(jīng)濟(jì)的重要支撐之一，成為廣西小商品批發(fā)中心 。 （三）玉林建材市場 玉林市建筑材料市場于一九九六年元月 二十五日開業(yè)，位于玉林市外環(huán)北路中段，東距玉林客運(yùn)中心 1000 米，西距玉桂路口 500 米，交通運(yùn)輸便利。市場占地 100畝，建筑面積 20200 平方米，總投資 3000 萬元，分為商住式門店和主體市、簡易市場三部分。 22 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 玉林商貿(mào)物流市場前景分析 成熟的商貿(mào)市場環(huán)境 玉林商業(yè)底蘊(yùn)深厚，商貿(mào)繁榮，自古就有“嶺南都會(huì)”之稱，是中國華南地區(qū)重要的商品集散地。 23 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 區(qū)域合作的加強(qiáng)與市場輻射面的擴(kuò)大 玉林“十一五”規(guī)劃指出，努力建設(shè)桂東、粵西南和海南、西南的區(qū)域性商貿(mào)物流中心和商品批發(fā)中心、國際化中藥交易物流港。 “ 強(qiáng)柴興玉 ” 戰(zhàn)略的深入實(shí)施，推動(dòng)了機(jī)械制造、水泥陶瓷、健康、服裝皮革、電子信息五大產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展壯大。再次 ，玉林商貿(mào)物流業(yè)具有堅(jiān)實(shí)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，玉林市打造中國中心企業(yè)名城，以玉柴工業(yè)為龍頭，推動(dòng)機(jī)械、水泥陶瓷、健康食品、服裝皮革和電子信息“五大產(chǎn)業(yè)”集群的共同發(fā)展，成為玉林市商貿(mào)物流業(yè)的發(fā)展商品供應(yīng)鏈的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。鄰近 片區(qū)城南區(qū)有玉林制藥廠，玉林柴油機(jī)廠等國家知名企業(yè)，是規(guī)劃中的玉林未來工業(yè)園區(qū)，對物流倉儲(chǔ)服務(wù)擁有更多的需求。 3．未 來二環(huán)南路通車，玉港高速公路與玉林市的連通，項(xiàng)目地塊升 29 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 值潛力明顯。 ? T— 威脅 1．玉林人口自然增長率低，城市化動(dòng)力不足。 嘉和城：旅游開發(fā)帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā) 玉林國際中藥港 —— 商貿(mào)物流地產(chǎn)模式 玉林銀豐國際中藥港項(xiàng)目位于廣西玉林市江南區(qū)民主南路東側(cè)（玉林市江南﹒萬良路與金港大道交匯處）， 項(xiàng)目總占地 1032 畝，總建筑面積約 200 萬平方米，分期實(shí)施建設(shè)。 該項(xiàng)目南面為廣西最好的投資 億的玉林體育中心（ 2020 年承辦廣西十一屆運(yùn)動(dòng)會(huì)），北面為教育城，東為秀水路，臨近森林公園，自然 32 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 景色優(yōu)美，交通四通八達(dá)，區(qū)位條件良好。玉林市的城市性質(zhì)為 國家重要?jiǎng)恿C(jī)械制造基地和中藥材生產(chǎn)集散中心、北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)重要物流節(jié)點(diǎn)城