【正文】 為玉林未來 5— 10 年內(nèi)規(guī)模最大，業(yè)態(tài)最為豐富的一個綜合性房地產(chǎn)項目，這對于玉林的城市運營建設(shè)以及集團公司在玉林的發(fā)展戰(zhàn)略起到標桿作用。 目 錄 第一部分 總論 ............................................................................................. 1 項目名稱 ............................................................................................... 1 編制依據(jù) ............................................................................................... 1 主要研究目的與內(nèi)容 ............................................................................ 1 項目主要結(jié)論及建議 ............................................................................ 2 第二部分 玉林宏觀經(jīng)濟 .............................................................................. 3 玉林市城市概況 .................................................................................. 3 玉林市城市發(fā)展規(guī)劃 .......................................................................... 6 玉林市宏觀經(jīng)濟運行情況 .................................................................. 8 第三部分 玉林市土地市場概況 ................................................................ 10 玉林市歷年土地市場概況 .................................................................. 10 玉林市 2020 年土地市場成交情況 ................................................... 10 玉林市 2020 年上半年土地市場交易情況 ..........................................11 第四部分 玉林市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀 .................................................... 14 玉林市 2020 年房地產(chǎn)市場供應(yīng)情況分析 ......................................... 14 玉林市 2020 年房地產(chǎn)市場需求狀況分析 ......................................... 15 第五部分 玉林市商貿(mào)及物流市場概況 .................................................... 17 玉林市商貿(mào)物流市場概況 .................................................................. 17 玉林市主要專業(yè)市場概況 .................................................................. 19 1 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項目可行性研究報告 玉林商貿(mào)物流市場前景分析 .............................................................. 22 第六部分 項目地塊分析 ............................................................................ 25 項目區(qū)位 ........................................................................................... 25 項目周邊環(huán)境及設(shè)施 ........................................................................ 25 項目所在片區(qū)發(fā)展概況 .................................................................... 26 項目區(qū)位綜合評價 ............................................................................ 27 第七部分 項目定位分析 ............................................................................ 28 項目 SWOT 分析 .............................................................................. 28 大地塊房地產(chǎn)開發(fā)模式研究 ............................................................ 29 項 目定位市場定位研究 .................................................................... 32 項目定位建議 .................................................................................... 34 項目開發(fā)模式與功能規(guī)劃 ................................................................ 35 第八部分 項目投資預(yù)算分析 .................................................................... 39 評估方法說明 ...................................................................................... 39 項目地塊評分 ...................................................................................... 39 目前地塊的價格預(yù)測 .......................................................................... 42 項目地塊指標建議 .............................................................................. 42 項目地塊價值預(yù)測 .............................................................................. 43 第九部分 項目地塊運作方案 .................................................................... 45 方案一：自行投資開發(fā)運作 .............................................................. 45 方案二：獨立進行土地運作 .............................................................. 45 2 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項目可行性研究報告 方案三：合作開發(fā) .............................................................................. 46 第十部分 項目地塊項 目投資測算及資金籌措 ......................................... 47 方案一投資成本測算 ....................................................................... 47 方案二投資成本測算 ........................................................................ 50 方案三投資成本測算 ........................................................................ 50 各方案投資成本統(tǒng)計匯總 ................................................................ 50 小結(jié) ................................................................................................... 51 第十一部分 經(jīng)濟效益評價標準 ................................................................ 52 方案一經(jīng)濟效益評價 ........................................................................ 52 方案二經(jīng)濟效益評價 ........................................................................ 58 方案三經(jīng)濟效益評價 ........................................................................ 58 第十二部分 方案風險評定及綜合評價 .................................................... 59 1 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項目可行性研究報告 第一部分 總論 項目名稱 玉林交通商貿(mào)物流地產(chǎn)項目 編制依據(jù) ? 《投資項目可行性研究指南》 ? 《建設(shè)項目經(jīng)濟評估辦法與參數(shù)》（第三版） ? 《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》 ? 《房地產(chǎn)估價規(guī)范》 (GB/T50291— 1999) ? 《玉林市城市總體規(guī)劃（ 2020— 2020）》 ? 《 2020 年玉林市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》 ? 《玉林市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃 綱要》 ? 2020 年玉林房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，玉林市規(guī)劃局、國土資源局公布的土地出讓拍賣數(shù)據(jù)。 ? 項目實地考察和周邊樓盤調(diào)研 主要研究目的與內(nèi)容 本項目可行性研究的目的，主要是論證該地塊是否具有投資價值，開發(fā)何種項目以及如何進行項目開發(fā)，供集團公司進行投資決策。 3．項目土地投資回報高，初步測算直接土地投資收益可達 億 元，對土地進行開發(fā)建設(shè)，收益更高。 3 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項目可行性研究報告 第二部分 玉林宏觀經(jīng)濟 玉林市城市概況 玉林地理位置概述 一個處于泛北部灣、泛珠三角經(jīng)濟 合作區(qū)的交匯節(jié)點的城市 項目所在城市 —— 玉林，廣西的桂東門戶，嶺南都會，泛北部灣中小企業(yè)名城。地處廣西東南部，毗鄰廣東，背靠大西南，作為廣西沿海城市群與區(qū)內(nèi)經(jīng)濟腹地相互對接、協(xié)調(diào)發(fā)展的玉林 泛珠三角區(qū) 泛北 部灣 4 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項目可行性研究報告 重要節(jié)點城市，處于多個經(jīng)濟合作區(qū)的相互重疊區(qū)和交叉點，是承載東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的加工基地和東部 通向“東盟”的重要陸路通道和跳板。非金屬礦產(chǎn)資源豐富，其中高嶺土儲量居廣西第一，花崗巖、石灰石、瑩石等儲量也比較豐富。 玉林市投資環(huán)境 玉林市 投資環(huán)境良好，逐步建立起公共服務(wù)型政府，電子政務(wù)快速發(fā)展，“一站式”服務(wù)機制初步形成。玉林）、海峽兩岸（廣西玉林）農(nóng)業(yè)合作試驗區(qū)架構(gòu)開放合 作平臺，特別是在積極推進中國－東盟“一軸兩翼”區(qū)域經(jīng)濟合作新格局的實施中，玉林市被納入北部灣（廣西）經(jīng)濟區(qū)“ 4+2”合作區(qū)域。投資環(huán)境良好，形成機械產(chǎn)業(yè)、水泥陶瓷、健康產(chǎn)業(yè)、服裝皮革、電子信息