【正文】 輪驅(qū)動(dòng)”，發(fā)展大商貿(mào)，建設(shè)大市場(chǎng)，搞活大流通，努力把蒼山縣打造成為北進(jìn)南出、輻射南北的區(qū)域性商業(yè)服務(wù)業(yè)中心要求。：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源主要包括股東投資、銀行融資、投資公司參股及銷售回款滾動(dòng)建設(shè)，本項(xiàng)目采取這幾種渠道結(jié)合使用，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，采用預(yù)售手段，實(shí)現(xiàn)資金快速回籠，保證項(xiàng)目建設(shè)并開(kāi)始償還貸款。一樓服飾、副食、五金、蔬菜等各種小商品批發(fā)，配送全國(guó)的物品；二、三樓大型超市；四樓健身、娛樂(lè)，以滿足蒼山人民的業(yè)務(wù)生活。我們旨在蒼山這塊風(fēng)水寶地，感受天時(shí)、地利、人和的投資環(huán)境，依靠政府的政策杠桿，利用公司的全新思想理念，筑巢引鳳，招徠各地客商，蜂涌而至云集蒼山，最后形成管理、形態(tài)、品牌、知名的魯西南“蘇魯皖”中心商貿(mào)市場(chǎng)。本項(xiàng)目用地位于蒼山縣城市規(guī)劃中的核心地帶。2009年112月，%，%。%；%。公司董事長(zhǎng)蔣新東一直關(guān)注著龍沂莊的發(fā)展和壯大，多年之前就策劃該地段的舊村改造工作，首先將蒼山縣新汽車站通過(guò)各種方式爭(zhēng)取到項(xiàng)目地段東側(cè)，使該地段緊鄰長(zhǎng)途汽車站，然后說(shuō)服下屬公司參股的棗臨鐵路在項(xiàng)目所在地西北側(cè)開(kāi)了火車站站點(diǎn)，新建的高速公路出口也緊鄰此項(xiàng)目正北面。房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟(jì)建設(shè)的龍頭，在蒼山縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到了舉足輕重的作用。而隨著國(guó)民生活水平的提高，民眾對(duì)于居住品質(zhì)的要求也在日益增高。長(zhǎng)遠(yuǎn)的謀劃使該地段交通條件得天獨(dú)厚、依山傍水的風(fēng)水寶地，營(yíng)造了人流、物流、信息流、現(xiàn)金流的大格局，使該項(xiàng)目合理使用節(jié)約土地220多畝，使大眾群體經(jīng)商居住足不出城，緩解了交通堵塞、節(jié)約了能源、節(jié)省了時(shí)間，科學(xué)構(gòu)思、現(xiàn)代化設(shè)計(jì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)用、創(chuàng)新布局，為項(xiàng)目的建設(shè)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15926元,%。巨大的居住與投資需求帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，同時(shí)也為蒼山縣現(xiàn)代化城市建設(shè)做出了貢獻(xiàn)。該宗地共225畝，由于此部分建設(shè)缺乏總體規(guī)劃，老、舊危房屋多，居住條件惡劣，環(huán)境臟亂差，與周邊現(xiàn)代化的市容市貌和其他住宅環(huán)境極不相宜。項(xiàng)目概況：蒼山縣舊村改造商貿(mào)物流城建設(shè)項(xiàng)目。本項(xiàng)目擬共建設(shè)9棟高檔26層大樓，位于商貿(mào)物流城上面，其中地塊西側(cè)為商貿(mào)物流區(qū)、寫字樓和商務(wù)酒店，樓層為526層?？尚行匝芯繄?bào)告編制依據(jù)（1）項(xiàng)目投資方案；（2）國(guó)家及蒼山縣頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策；（3）臨沂市和蒼山縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要；（4）蒼山縣城市總體規(guī)劃（1996—2010年）；（5）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額；（6）蒼山縣及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料；（7）其他有關(guān)依據(jù)資料及企業(yè)提供資料。蒼山縣現(xiàn)代服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，體系之進(jìn)程，配套臨沂經(jīng)濟(jì)圈和自主創(chuàng)新綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的建設(shè)，帶動(dòng)城市工業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；擴(kuò)大地方社會(huì)就業(yè)現(xiàn)實(shí)意義。從綜合分析來(lái)看，項(xiàng)目建設(shè)具有很強(qiáng)的可行性。其中，%；，%。其中，%。在完成投資中仍以商品住宅為主，%，圖21 歷年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況單位：億元圖22 2009年新開(kāi)工房屋構(gòu)成 單位：%、房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售的基本情況2009年房屋竣工面積24萬(wàn)平方米，%。%。、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的基本情況根據(jù)蒼山縣房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2009年12月商品房平均銷售價(jià)格2100元/平方米，%，%；商品住房平均銷售價(jià)格2875元/平方米，%。從資金來(lái)源情況分析，占到位資金的35%；利用外資3200萬(wàn)元，%；企業(yè)自籌資金6億元，占到位資金的62%；，占到位資金的18%。%，%，%圖24 20062010年資金來(lái)源構(gòu)成單位：%蒼山縣商品房供需情況分析 市場(chǎng)供求分析農(nóng)村市場(chǎng)分布與經(jīng)營(yíng)情況：泉山街、龍沂莊村口、卞莊鎮(zhèn)醫(yī)院等小范圍市場(chǎng)，為了購(gòu)買方便，自發(fā)的組成了一個(gè)每天的小市集；下村、南橋、興明、小嶺等區(qū)域做了實(shí)地考察，例如下村、南橋、小嶺等鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)，因離縣城比較遠(yuǎn)，所以形成了流動(dòng)的性集市?？h城市場(chǎng)分布與經(jīng)營(yíng)情況：南大棚市場(chǎng)、北大棚市場(chǎng)是多年習(xí)承下來(lái)的到老地方購(gòu)買。位于汽車三隊(duì)門口的水果早市批發(fā)，沒(méi)有正規(guī)的市場(chǎng)，每天早上5點(diǎn)至8點(diǎn)，嚴(yán)重影響交通。但是這種市場(chǎng)的交易時(shí)間非常短，交易方式也非常簡(jiǎn)單，物品的附加值為零。2009年后商品房開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)得到了較大調(diào)整，但結(jié)構(gòu)性矛盾依然存在，經(jīng)濟(jì)適用房和90平方米以下商品住宅所占比重仍顯偏低，需進(jìn)一步貫徹“國(guó)六條”政策，加大90平方米以下商品住宅的建設(shè)力度。辦公樓及商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售情況仍不樂(lè)觀，表明各開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)調(diào)研不足，市場(chǎng)仍缺少消費(fèi)者需求的產(chǎn)品。2010年14月購(gòu)置土地面積進(jìn)一步下降，%；%；%。雖然有以上兩方面原因制約著蒼山縣的商品房?jī)r(jià)格，但價(jià)格穩(wěn)中有升的趨勢(shì)不會(huì)改變。除以上原因，宏觀調(diào)控政策之后開(kāi)發(fā)周期的延擱，房?jī)r(jià)仍將不斷走高，現(xiàn)在不能確定的只是增長(zhǎng)的幅度和頻率而已。隨著城市開(kāi)發(fā)進(jìn)度的加快，核心城區(qū)內(nèi)可開(kāi)發(fā)土地日益減少也是客觀事實(shí)，因蒼山縣各區(qū)商品房?jī)r(jià)格差異并不明顯，故此民眾對(duì)于中心城區(qū)的需求將會(huì)更加旺盛，那么，隨之而來(lái)的就是城區(qū)住宅供需不均，這個(gè)矛盾在今后將會(huì)日趨明顯的凸顯出來(lái)。市、區(qū)兩級(jí)黨政辦公樓的外遷，更拉大了城市框架，拓展了發(fā)展空間，同時(shí)也為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了更大的運(yùn)作空間?！?。按照縣黨委、政府提出的蒼山縣城市建設(shè)“三年小變化、五年中變化、七年大變化”三步走的總體要求，將蒼山縣建設(shè)成為了具有較高現(xiàn)代化水平和層次品位、具有良好環(huán)境質(zhì)量和適宜人居、具有較高綜合服務(wù)功能和輻射帶動(dòng)力的城市，基本實(shí)現(xiàn)了基礎(chǔ)設(shè)施、城市形象、人居環(huán)境的大變化。目前區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)在售樓盤10余家，2010年14月可售套數(shù)分別為5044815295811套，4月平均價(jià)格為1812元/平方米。而隨著區(qū)域價(jià)值的提升和房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步成熟，高品質(zhì)、高舒適度的中小戶型也開(kāi)始逐漸受到區(qū)域目標(biāo)客戶的追捧。Opportunity:a. 結(jié)合整體城市規(guī)劃，城市化進(jìn)程逐漸加快；b. 政府相關(guān)配套規(guī)劃，預(yù)示區(qū)域巨大升值潛力；c. 區(qū)域目標(biāo)購(gòu)房群體多為喜愛(ài)小戶型的中青年，這與當(dāng)前國(guó)家提倡小戶型商品房開(kāi)發(fā)的政策吻合。打造蒼山縣城市建設(shè)新形象，全力實(shí)施“44331”工程，完善中心城區(qū)功能，提升蒼山縣城市建設(shè)品位。宗地四至范圍是：新車站以西，星發(fā)公司以北，中興路以東，206國(guó)道以南。b. 給水由中興路接入，給水主干線直徑為300mm,支線直徑為200mm。f. 熱力在中興路接入，直徑DN350/DN350，支線直徑DN300/DN300。未來(lái)發(fā)展空間巨大。建筑密度：≤50%；綠地率：≥30%；建筑控制高度：≤70米，部分居住及公建建筑高度可控制在75米內(nèi)； 建筑退讓距離：退讓規(guī)劃用地邊界最小距離為不小于5米。（2）項(xiàng)目商業(yè)設(shè)施：項(xiàng)目配套商業(yè)設(shè)施包括56000平方米的商業(yè)物流，日后將統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)招租。蒼山縣地形呈西北高東南低傾斜之勢(shì)，西北和北部為沉積巖組成的山嶺地帶，屬尼山山脈，群山起伏，全縣共有大小山頭910個(gè)，高程一般為100～579m，中、南部為臨郯蒼平原的一部分，中部為沖積平原，高程在35～65m之間，南部系低澇洼地平原，有洼湖22個(gè)，高程在30～35m之間。前者由斜山地和部分山間谷地組成，成向間平行排列，是在構(gòu)造基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)流水風(fēng)化等外力剝蝕作用而形成的。無(wú)霜期平均202天。農(nóng)田有效灌溉面積45萬(wàn)畝。處于沿海地區(qū)大開(kāi)放與黃淮海平原大開(kāi)發(fā)的交叉地帶，位于蘇南、膠東半島兩大經(jīng)濟(jì)帶的中間地帶，地處日照港、連云港腹地，接受產(chǎn)業(yè)輻射有著較好的條件。臨沂是魯南著名的建材基地，各類批發(fā)市場(chǎng)齊全，品種繁多，特別建筑材料市場(chǎng)是蘇北魯南的重要集散地，建設(shè)所用的鋼材、水泥、石子、砂、鋁材、墻地磚等均可由區(qū)內(nèi)生產(chǎn)廠家或?qū)I(yè)批發(fā)市場(chǎng)供應(yīng)，可完全滿足建設(shè)需要。（3）利用周邊優(yōu)越環(huán)境，擴(kuò)大綠化范圍，重視生態(tài)、追求個(gè)性，使設(shè)計(jì)具有可持續(xù)性、可操作性，并著重處理與環(huán)境關(guān)系，使建筑融合于環(huán)境，營(yíng)造生態(tài)的、生機(jī)的、生動(dòng)的居住小區(qū)。中庭：本規(guī)劃中設(shè)計(jì)了中庭綠化景觀，向南北沿伸。（3）多樣化的布置原則：沿街為商務(wù)酒店和寫字樓，配合周邊建筑物，與整個(gè)項(xiàng)目合攏，形成整個(gè)區(qū)域的標(biāo)志性建筑。交通規(guī)劃原則（3）合理安排車流路徑，保障交通暢通；（4）保證交易倉(cāng)儲(chǔ)中心與南x(chóng)x路與二環(huán)路的捷的貨客運(yùn)通道；（5）控制交通對(duì)環(huán)境的影響；（6）在滿足項(xiàng)目區(qū)近期交通需求的前提下，為后期發(fā)展保有較大的交通預(yù)留。（1）住宅表62 項(xiàng)目住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱單位指標(biāo)1套內(nèi)使用面積㎡/套2住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用系數(shù)%75%93%3套內(nèi)建筑面積㎡高層住宅 A型㎡/套高層住宅 B型㎡/套高層住宅 C型㎡/套4戶內(nèi)平均居住人數(shù)人/戶5居住戶數(shù)戶14226居住人數(shù)人3981（2）商貿(mào)物流面積表63 商業(yè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱單位指標(biāo)1商務(wù)樓建筑面積㎡/198002物流樓建筑面積㎡4402203商業(yè)用房建筑面積㎡9900本工程立面設(shè)計(jì)是經(jīng)相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員審查，并經(jīng)設(shè)計(jì)院專業(yè)人員計(jì)算得出的。本工程