【正文】 第六部分 項目地塊分析 項目區(qū)位 項目位于玉林 市江南區(qū)，與玉林二環(huán)路南段 ZK2+900 毗鄰，在石子嶺與楊子嶺組團附近，臨近洛湛鐵路玉林市火車東站，處于規(guī)劃中的嶺塘產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，距離云天宮和會展中心約 1 公里，遙首相望，東臨經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。 27 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項目可行性研究報告 圖 6— 2 玉林市江南區(qū)功能結(jié)構(gòu)圖 項目區(qū)位綜合評價 項目地塊目前基礎(chǔ)較差，土地開發(fā)具有一定的難度。 ? W— 劣勢 1．項目地處城郊，城市化程度不高，項目周邊城市配套不完善。 大地塊房地產(chǎn)開發(fā)模式研究 南寧嘉和城 —— 旅游地產(chǎn)模式 嘉和城位于南梧大道四塘內(nèi)，由廣西嘉和集團投資開發(fā)的超級大盤。 項目 規(guī)劃分為三大板塊：醫(yī)藥商務(wù)、城市購物、濱江居住。 小結(jié)：以上模式都為大型房地產(chǎn)開發(fā)的成功模式，其共同特點是離中心城區(qū)較遠的城郊或新開發(fā)的城區(qū)中，容易獲得大面積的開發(fā)用地，土地價格相對較低。 33 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項目可行性研究報告 ? 市場需求 合適的定位須以市場需求為導向，最終產(chǎn)品 才為市場所接受。 本項目是集團公司進駐房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略需要。項目一期以后，依托專業(yè)市場，帶動地塊的商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，地塊分割打包分期進行開發(fā)。 中心道路、廣場、停車 場 、綠化區(qū)。 4 15% 6% 商業(yè)面積比例 商業(yè)物業(yè)收益高于住宅物業(yè)，但是當市場商業(yè)達到飽和時，商業(yè)部分的量應該做適當調(diào)整。 表 8— 2 項目地塊評分表 地塊自身規(guī)劃 項目 評價 本項目 得分 項目權(quán)重 分 地塊大小 玉林市周邊區(qū)域地塊面積較大的土地，土地面積合適做大型。 3 11% 4% 地段環(huán)境要素（二次權(quán)重 40%） 項目 評述 得分 一次權(quán)重 最終項目 權(quán)重分 所處地段價值 地塊所處地段對于入市價格起決定性作用。接著，將對項目現(xiàn)有情況進行評分，并結(jié)合最終項目權(quán)重分與投資者對地塊的實際評分進行綜合計算，得出本地塊的綜合評分 ，綜合評分滿分為 1 分。 36 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項目可行性研究報告 2．項目功能布局 在空間形態(tài)上 分為：主體市場交易區(qū)、倉儲 物流 區(qū)、 商務(wù) 公共 配套 設(shè)施區(qū)、生活 配套 區(qū)和中心道路與綠化區(qū)。本項目建設(shè)規(guī)模、條件和環(huán)境與玉林中藥港類似，其 34 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項目可行性研究報告 開發(fā)模式可適當借鑒。 ? 產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策 項目符合當?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)政策，項目建設(shè)可爭取相關(guān)土地優(yōu)惠政策和扶持。嘉和城通過將當?shù)氐穆糜钨Y源與房地產(chǎn)結(jié)合，中藥港通過良好的交通條件和當?shù)爻鞘猩藤Q(mào)批發(fā)環(huán)境結(jié)合，奧園康城與當?shù)伢w育產(chǎn)業(yè)結(jié)合。玉林銀豐國際中藥港二期 —— 銀豐﹒世紀城 ,總建筑面積 41 萬平米， 依托銀豐國際中藥港的醫(yī)藥健康商業(yè)，打造 31 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項目可行性研究報告 玉林第一個國際都市生活示范社區(qū)。嘉和城溫泉谷距離南寧國際會展中心約 13 公里，連接國際錦標級 18 洞嘉和城溫泉高爾夫球場。 ? O— 機會 1．玉林經(jīng)濟發(fā)展較快，居民可支配收入較高，具有良好的購買力。 項目地處規(guī)劃中的嶺塘產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，如果定位為物流商業(yè)地產(chǎn)，可擁有一批穩(wěn)定的物流產(chǎn)業(yè)客戶群，同時，項目的多層住宅區(qū)域可滿足玉林市居民的住房購買需求，發(fā)展?jié)摿Υ?。項目周邊缺乏完善的基礎(chǔ)配套設(shè)施，現(xiàn)有開發(fā)程度較低，未建設(shè)有具有特色的景觀設(shè)施。 分析總結(jié)： 根據(jù)以上分析可知，玉林市商貿(mào)物流市場的發(fā)展前景廣闊。玉林）緊密配合，加快融入東盟經(jīng)濟實體步伐，發(fā)展全方位合作交流，加強與東盟各國和城市的經(jīng)貿(mào)合作與交流，積極參與區(qū) 域合作分工，構(gòu)建商品貿(mào)易、投資合作、高層論壇、旅游服務(wù)和文化交流平臺，為東盟國家和其他國家及地區(qū)的企業(yè)走進玉林和玉林企業(yè)走向東盟和其他國家和地區(qū)架起橋梁，促進資金、技術(shù)、項目、商品、人才、信息的合理流動，把玉林市建設(shè)成為對接東盟大經(jīng)濟圈的有一定知名度的商業(yè)港。 城市發(fā)展定位與政府的政策支持 玉林市“十一五”規(guī)劃明確指出玉林市的城市發(fā)展定位，將玉林建設(shè)成為先進制造業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)并重的中小企業(yè)名城， 建設(shè)成為區(qū)域性商貿(mào)物流中心、國際化中藥交易物流港。目前市場商品齊全，交易活躍，每日人流量達到 2 萬多人，年成交額 5 億多元，為國家創(chuàng)稅費約 300 多萬元。產(chǎn)品來自廣東、福建、江浙等省及廣西各地。 中藥材專業(yè)市場是獲國家衛(wèi)生部、國家中 醫(yī)藥局、國家醫(yī)藥局、國家工商局批準開辦的市場。 19 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項目可行性研究報告 玉林市主要專業(yè)市場概況 （一）玉林工業(yè)品市場 玉林市工業(yè)品市場坐落于最繁華的玉林市商業(yè)大道 —— 人民路中段，屬廣西規(guī)模最大的專業(yè)市場，于一九九四年九月動工興建，一九九五年六月建成投入使用。發(fā)揮“世界褲子之都”福綿管理區(qū)的群體優(yōu)勢和中國最大的豬皮皮革供應商富英制革有限公司等重 點企業(yè)的帶動作用，以創(chuàng)品牌、上規(guī)模為目標，培育服裝皮革產(chǎn)業(yè)群落。近年來，玉林市立足于原有的中小企業(yè)基礎(chǔ)，從一批支柱產(chǎn)業(yè)中篩選出五大比較優(yōu)勢明顯、特色鮮明的產(chǎn)業(yè)集群加以重點培育扶持。但受經(jīng)濟形勢的影響，總銷售量與 07 年相比整體下降。而城北與城西區(qū)域，由于政府相關(guān)政策及硬件配套跟進較慢，市場開發(fā)程度進程放緩。 江南片區(qū)僅有一宗土地拍賣，為作商服用地及城鎮(zhèn)住宅用地，規(guī)劃建筑一至二層均須設(shè)置農(nóng)貿(mào)超市，受 2020 年江南區(qū)各大樓盤去化量較低的影響， 2020 年上半年在售物業(yè)均為 2020 年的剩余量，出于對房地產(chǎn)市場的保護和房地產(chǎn)商投資的積極性考慮 ，上半年政府減少江南區(qū)的土地出讓，將更多投資集中在城東區(qū)， 其他 片區(qū) 房地產(chǎn)發(fā)展 較為緩慢?？傮w而言，玉林市工業(yè)建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)的快速發(fā)展，拉動了玉林市整個城市建設(shè)土地需求，土地出讓價格較高。全市城鎮(zhèn)單位在崗職工年平均工資 21312 元，比上年增長 %。在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，基本建設(shè)投資 億元，增長 %，更新改造投資 億元，增長 %，房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長 %。 7 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項目可行性研究報告 ? 規(guī)劃期限和城市規(guī)模 玉林中心城區(qū)人口規(guī)模：至 2020 年為 80 萬人；至 2020 年為 95 萬人。 6 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項目可行性研究報告 小結(jié)： 玉林城市發(fā)展狀況良好，充分發(fā)揮桂東門戶的區(qū)位優(yōu)勢，承接東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，把握多區(qū)域經(jīng)濟合作中帶來的發(fā)展機遇。玉林旅游資源豐富，被譽為“天然南國園林”，是“中國優(yōu)秀旅 5 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項目可行性研究報告 游城市”，有大容山國家森林公園、真武閣、勾漏洞、云天文化城等 120多處名勝古跡。全市有華僑 100 多萬人，是全國著名的僑鄉(xiāng)。 項目主要結(jié)論及建議 根據(jù)對玉林南二環(huán) 2020 畝地塊的可行性 研究分析，從土地區(qū)位優(yōu)勢、未來發(fā)展規(guī)劃、項目運作方式及投資估算，得出以下結(jié)論及建議： 1．項目地塊目前位于城市南面較偏遠地區(qū)，雖然目前城市配套設(shè)施不完善，交通優(yōu)勢不明顯，但隨著南二環(huán)連線接通以及集團對玉港高速公路至玉林的鏈接一級公路的建設(shè)，未來的整個地塊區(qū)位優(yōu)勢非常明顯。 項目論證主要內(nèi)容包括：玉林市宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)市場研究、玉林市城市發(fā)展定位與產(chǎn)業(yè)政策研究、項目地塊市場價值研究、項目投資潛力分 2 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項目可行性研究報告 析、項目發(fā)展定位、項目運作方案、投資效益測算以及投資風險分析?，F(xiàn)轄玉州區(qū)、北流市、容縣、陸川縣、博白縣、興業(yè)縣和福綿管理區(qū)，總面積 12838 平方公里，總?cè)丝?641 萬人。玉林屬于典型的亞熱帶季風氣候，是糧食 、水果、禽畜重要生產(chǎn)基地，容縣沙田柚原產(chǎn)地，全國著名的“荔枝之鄉(xiāng)”、“桂圓之鄉(xiāng)”、“三黃雞之鄉(xiāng)”、“沙田柚之鄉(xiāng)”。玉林市是黎湛鐵路與洛湛鐵路的交匯處。 南拓：向南主要發(fā)展的區(qū)域為江南區(qū)和城南區(qū)。 固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)業(yè)概況 全社會固定資產(chǎn)投資 億元，增長 %，其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成額 億元，增長 %；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資 億元，增長 %。 人均可支配收入概況 城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增加，人民生活水平穩(wěn)步提高。 2020 年出讓土地面積大，超過 50 畝土地供應多且位置稍微偏，所以平均出讓土地單價與 2020 年相比下降。 上半年玉林市平均土地掛牌價為 萬元 /畝，主要是上半年出讓工業(yè)用地較多，總體價格下降幅度較大，出讓的 5 宗房地產(chǎn) 開發(fā)用地，均價達到了 67 萬元 /畝，這反映了玉林房地產(chǎn)市場的回暖在拉動土地市場的需求。其次為城東與中心區(qū)域。物業(yè)的銷售以多層、小高層為主，多層占總量的 %，小高層占 %。玉林市政府形成了把分散的中小企業(yè)聚集起來，集中力量實施培育中小企業(yè)特色產(chǎn)業(yè)集群戰(zhàn)略。 服裝皮革產(chǎn)業(yè)集群。其中，五大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群的工業(yè)總產(chǎn)值占 全市規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值比重超過 80%。位于玉林市中秀路，距離玉林火車站 800 米，地理位置優(yōu)越，交通方便，市場占面積 17500 平方米，于 1988 年 12 月建成并投入使用，總投資 800 多萬元，共有門店 812 間，是“全國文明市場”。市場設(shè)有建材、鋼材、木材、沙石磚、裝飾材料、獸藥飼料及舊貨行業(yè)，現(xiàn)有個體戶 160 戶，企業(yè) 20 家，私營企業(yè)５戶。市場內(nèi)設(shè)有工商、稅務(wù)、銀行、郵電、保安等管理和服務(wù)機構(gòu)，并根據(jù)市場的經(jīng)營特點設(shè)置了停車場、地磅 、倉儲、水電、住宿等服務(wù)設(shè)施。 2020 年全市實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，同比增長 %，絕對值居全區(qū) 14 個地市中第 4 位，僅次于南寧、柳州和桂林。借助中國 — 東盟博覽會平臺，并通過中小企業(yè)商機博覽（中國據(jù)初步統(tǒng)計，上半年全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值 億元人民幣，同比增長 %。 圖 6— 1 項目地塊區(qū)位圖 項目周邊環(huán)境及設(shè)施 項目處于二環(huán)南路和玉港高速 玉林一級公路交叉輻射帶，現(xiàn)為水田及種植用地，需要進行大規(guī)模的平整。隨著未來城市向南拓建，江南區(qū)的配套設(shè)施目益完善，同時玉林市二環(huán)路的全程貫通，項目處于規(guī)劃中的玉林城區(qū)與高速公路相連接的一級公路與處環(huán)路的交接處，道路兩旁的土地擁有巨大的價值潛力與升值空間。 2．項目地塊基本為水田，項目征地補償費用較高，有一定的政策限制。占地 6000 畝，總建筑面積 160 萬平方米，是一個集房地產(chǎn)開發(fā)、康體運動、休閑旅游度假、文化教育、工作生活為一體的大型高尚生態(tài)親水小鎮(zhèn)。 玉林銀豐國際中藥港第一期，總建筑面積約 18 萬平方米，在國家定點中藥材交易市場基礎(chǔ)上，致力打造中國規(guī)模最大標準最高的醫(yī)藥材采購交易平臺，中國南藥在玉林從此扎下大本營。這些項目沒有像城區(qū)內(nèi)有完善配套設(shè)施和成熟商業(yè)環(huán)境和居住氛圍。項目所在城市經(jīng)濟發(fā)展較快，商貿(mào)物流業(yè)發(fā)展繁榮，當?shù)鼐用駥σ松桃司拥奈飿I(yè)需求大。 ? 可借鑒開發(fā)模式 作為初步涉入房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)企業(yè)，對房地產(chǎn)項目的開發(fā)，可借鑒類似的成功項目的開發(fā)模式，適當避免開發(fā)經(jīng)驗不足帶來的風險，同時提高項目運作的成功率。 項目功能規(guī)劃 1．專業(yè)市場主體功能 專業(yè)市場設(shè)有展銷中心、商務(wù)辦公中心、經(jīng)營發(fā)展中心、會議展覽中心、餐飲中心、娛樂中心、信息網(wǎng)絡(luò)中心、電子商務(wù)中心、科研設(shè)計中心、物流中心等一系列的功能配套。 3．玉林交通商貿(mào)物流地產(chǎn)項目概念性規(guī)劃效果圖 37 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項目可行性研究報告 圖 7— 1 主體建筑規(guī)劃效果 圖 7— 2 專業(yè)市場規(guī)劃鳥瞰圖 38 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項目可行性研究報告 圖 7— 3 專業(yè)市場規(guī)劃立面圖 39 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項目可行性研究報告 第八部分 項目投資預算分析 評估方法說明 本項目地塊的評估辦法，綜合使用成本法、市場比較法、假設(shè)開發(fā)法等土地評估方法，再結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng) 驗與房地產(chǎn)市場經(jīng)濟狀況，對項目地塊進行價值評估，并用價值評估結(jié)果為參考對土地出讓價格與土地的未來發(fā)展方向做出定位，對地塊進行價值分析，具體步驟如下： 1．項目地塊評分：將影響地塊價格的各項因素進行兩次權(quán)重計算，權(quán)重評分中，單項因素滿分 10 分，及格分為 6 分，以此可計算得出各項目最終項目權(quán)重分。 5 19% 8% 公共設(shè)施配建 公共設(shè)施配建將增加建設(shè)成本，但是對于項目品質(zhì)的提升有較大幫