【導讀】玉林商貿物流地產項目可行性研究報告

　　

【正文】 嘉和城：旅游開發(fā)帶動房地產開發(fā) 玉林國際中藥港 —— 商貿物流地產模式 玉林銀豐國際中藥港項目位于廣西玉林市江南區(qū)民主南路東側（玉林市江南﹒萬良路與金港大道交匯處）， 項目總占地 1032 畝，總建筑面積約 200 萬平方米，分期實施建設。項目輻射范圍涵蓋華南、西南、華中，也將成為中國最具影響力的、對接東盟的南藥出口大 本營，是廣西唯一一家中藥材專業(yè)市場、全國十七大中藥材專業(yè)市場之一，位居前三甲。 項目 規(guī)劃分為三大板塊：醫(yī)藥商務、城市購物、濱江居住。 玉林銀豐國際中藥港第一期，總建筑面積約 18 萬平方米，在國家定點中藥材交易市場基礎上，致力打造中國規(guī)模最大標準最高的醫(yī)藥材采購交易平臺，中國南藥在玉林從此扎下大本營。玉林銀豐國際中藥港二期 —— 銀豐﹒世紀城 ,總建筑面積 41 萬平米， 依托銀豐國際中藥港的醫(yī)藥健康商業(yè)，打造 31 玉林商貿物流地產項目可行性研究報告 玉林第一個國際都市生活示范社區(qū)。項目目前已有已售出 1000 多家商鋪，商鋪均價在 16000 元 /㎡ — 18000 元 /㎡， 2020 年 8 月份開盤的二期住宅均價在 2800 元 /㎡。 玉林銀豐國際中藥港內玉林市中藥材專業(yè)市場已是車水馬龍 玉林奧園 —— 體育地產模式 玉林奧園康城是奧園集團于廣西玉林市開發(fā)的高檔住宅項目，項目位于玉林市城東新區(qū)，是玉林市新的行政、文化、教育中心，目前市政府、海關、公安等一批政府行政機關已經遷入新區(qū)。項目總建筑面積 115 萬平方米。 該項目南面為廣西最好的投資 億的玉林體育中心（ 2020 年承辦廣西十一屆運動會），北面為教育城，東為秀水路，臨近森林公園，自然 32 玉林商貿物流地產項目可行性研究報告 景色優(yōu)美，交通四通八達，區(qū)位條件良好。項目還獨享占地 20 萬平方米的體育中心全面設施、占地 27000 平方米的體育公園秀美景色，加上項目內部完善的泛體育設施，將把運動、健康、教育、休閑等產業(yè)和房地產有機結合，締造玉 林新城中心樓盤的豪宅領袖。 小結：以上模式都為大型房地產開發(fā)的成功模式，其共同特點是離中心城區(qū)較遠的城郊或新開發(fā)的城區(qū)中，容易獲得大面積的開發(fā)用地，土地價格相對較低。這些項目沒有像城區(qū)內有完善配套設施和成熟商業(yè)環(huán)境和居住氛圍。嘉和城通過將當地的旅游資源與房地產結合，中藥港通過良好的交通條件和當地城市商貿批發(fā)環(huán)境結合，奧園康城與當地體育產業(yè)結合。使得這些項目在周邊資源競爭較弱的環(huán)境下，通過與項目周邊資源環(huán)境結合，尋找差異化市場策略，打造出獨特的市場賣點而獲得成功。 項目定位市場定位研究 定位就是利用外部環(huán)境因 素，結合自身條件，在市場競爭中取得優(yōu)勢地位。本項目的市場定位 由 以下因素進行提煉： ? 項目所在地城市發(fā)展性質與規(guī)劃 項目的建設與所在城市的發(fā)展性質與規(guī)劃相吻合，可得到當地政府政策支持，順應城市的建設發(fā)展。玉林市的城市性質為 國家重要動力機械制造基地和中藥材生產集散中心、北部灣經濟區(qū)重要物流節(jié)點城市、是以先進制造業(yè)和現代服務業(yè)為主導的宜居園林城市。項目所在的江南區(qū)， 主要功能定位為以商貿、旅游、居住為主，集休閑游憩、倉儲物流功能于一體的綜合性城市商務副中心區(qū)。 33 玉林商貿物流地產項目可行性研究報告 ? 市場需求 合適的定位須以市場需求為導向，最終產品 才為市場所接受。項目所在城市經濟發(fā)展較快，商貿物流業(yè)發(fā)展繁榮，當地居民對宜商宜居的物業(yè)需求大。 ? 產業(yè)發(fā)展政策 項目符合當地的產業(yè)政策，項目建設可爭取相關土地優(yōu)惠政策和扶持。玉林著力打造區(qū)域性商貿物流中心、 北部灣經濟區(qū)重要物流節(jié)點城市，大力支持商貿物流業(yè)的發(fā)展。 ? 項目交通區(qū)位條件 良好的交通區(qū)位條件成為項目的優(yōu)勢條件，有效地集散人流、物流、資金、信息流。本項目緊靠玉林南二環(huán)路，與洛湛鐵路玉林東站毗鄰，連通玉林市與玉港高速公路的一級公路，區(qū)位優(yōu)勢獨特。 ? 開發(fā)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略是執(zhí)行項 目的根本出發(fā)點。集團的產業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略， 依托集團 自身 優(yōu)勢，以產業(yè)聯系為基礎，形成以 交通物流 為核心 的 現代物流業(yè)務、房地產業(yè)務、金融業(yè)務、交通類科技開發(fā)業(yè)務、資源開發(fā)業(yè)務等相互促進、共同發(fā)展的產業(yè)布局，推動集團的可持續(xù)發(fā)展。 本項目是集團公司進駐房地產業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略需要。 ? 可借鑒開發(fā)模式 作為初步涉入房地產業(yè)的開發(fā)企業(yè)，對房地產項目的開發(fā)，可借鑒類似的成功項目的開發(fā)模式，適當避免開發(fā)經驗不足帶來的風險，同時提高項目運作的成功率。本項目建設規(guī)模、條件和環(huán)境與玉林中藥港類似，其 34 玉林商貿物流地產項目可行性研究報告 開發(fā)模式可適當借鑒。 項目定位建議 根 據上述分析，本項目可從城市性質、市場需求、產業(yè)政策、交通區(qū)位、企業(yè)戰(zhàn)略、借鑒模式等六個要素進行定位。 項目定位： 根據以上分析，項目需要這樣一個具備城市運營概念的定位： 依托玉港高速公路、洛湛鐵路、玉林二環(huán)路交通合圍優(yōu)勢，以洛湛鐵路、玉港高速公路、南廣高速公路“通江達海”交通網絡，輻射桂東、粵西南和海南、西南和東盟，以小商品交易市場為核心，集專業(yè)市場、倉儲物流、住宅、商業(yè)房地產為一體的 玉林大型交通商貿物流綜合地產項目 特別建議： 城市性質 交通區(qū)位 產業(yè)政策 企業(yè)戰(zhàn)略 市場需求 借鑒模式 項目定位 城市性質 機械制造和中藥材生產集散中心、北部灣經濟區(qū)重要物流節(jié)點城市、以先進制造業(yè)和現代服務業(yè)為主導 市場需求 當地居民對宜商宜居的物業(yè)需求大 產業(yè)政策 玉林著力打造區(qū)域性商貿物流中心、北部灣經濟區(qū)重要物流節(jié)點城市，大力支持商貿物流業(yè)的發(fā)展 企業(yè)戰(zhàn)略 集團進駐房地產業(yè)的產業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略需要 借鑒模式 本項目建設規(guī)模、條件和環(huán)境與玉林中藥港類似，其開發(fā)模式可適當借鑒 交通區(qū)位 緊靠玉林南二環(huán) 路，與洛湛鐵路玉林東站毗鄰，連通玉林市與玉港高速公路的一級公路，區(qū)位優(yōu)勢獨特 35 玉林商貿物流地產項目可行性研究報告 玉林市政府 2020年重點推出的項目“玉林義烏小商品城”，因選址不能落實的問題，項目暫時被擱置。玉林二環(huán)南路接通、玉港高速公路連接玉林的一級公路建成后，與洛湛鐵路形成在項目所在地形成合圍，本項目地塊獨特的交通優(yōu)勢條件，將為“玉林義烏小商品城”項目理想的進駐地。 項目開發(fā)模式與功能規(guī)劃 項目開發(fā)模式 在玉林成熟的商貿物流環(huán)境下，借助交通區(qū)位優(yōu)勢，以專業(yè)市場建設為龍頭，共享周邊專業(yè)市場商貿客源，通過專業(yè)市場商流、物流、人流、資金流的集散作用，盤活整個地塊住宅房地產和商業(yè)地產開發(fā)，在玉林市形成新的城市商業(yè)與生活集群和重要的 商貿物流集散地。 項目地塊分期進行開發(fā)，首期開發(fā)小商品專業(yè)市場，建設專業(yè)性小商品批發(fā)市場，以及物流、商務、金融、郵政、電信、酒店、餐飲食街、娛樂場館等配套設施，占地面積 300— 500 畝之間。項目一期以后，依托專業(yè)市場，帶動地塊的商品住宅和商業(yè)地產開發(fā)，地塊分割打包分期進行開發(fā)。 項目功能規(guī)劃 1．專業(yè)市場主體功能 專業(yè)市場設有展銷中心、商務辦公中心、經營發(fā)展中心、會議展覽中心、餐飲中心、娛樂中心、信息網絡中心、電子商務中心、科研設計中心、物流中心等一系列的功能配套。 36 玉林商貿物流地產項目可行性研究報告 2．項目功能布局 在空間形態(tài)上 分為：主體市場交易區(qū)、倉儲 物流 區(qū)、 商務 公共 配套 設施區(qū)、生活 配套 區(qū)和中心道路與綠化區(qū)。 交易區(qū)： 商鋪 分別 設置 紡織服裝交易 區(qū) 、皮革皮具交易 區(qū) 、電子工業(yè)產品 交易 區(qū) 、五金化工交易 區(qū) 、紙品包裝印刷交易 區(qū)等 ，每套商鋪都配有倉庫。 倉儲 物流 區(qū) ： 為小商品市場提供 運輸 (配送 )、倉儲、裝卸搬運、包裝加工、物流信息處理 服務。 商務公共配套區(qū) ：該區(qū)是 為小商品專業(yè)市場 提供各種配套服務的功能區(qū)，內擬設有市場管理辦公室、園區(qū)信息管理系統、園區(qū)電力管理總部、園區(qū)消防管理總部、銀行、保險、電信、貨代公司、運輸公司、餐飲、賓館中心等配套設施。 生活配套區(qū)： 專業(yè)市場的居住生活區(qū)，并提供有餐飲、 超市 、娛樂、電信、郵政 等各種生活配套設施。 生活配套區(qū)將作為二期及其以后房地產開發(fā)建設主要功能區(qū)域。 中心道路、廣場、停車 場 、綠化區(qū)。 3．玉林交通商貿物流地產項目概念性規(guī)劃效果圖 37 玉林商貿物流地產項目可行性研究報告 圖 7— 1 主體建筑規(guī)劃效果 圖 7— 2 專業(yè)市場規(guī)劃鳥瞰圖 38 玉林商貿物流地產項目可行性研究報告 圖 7— 3 專業(yè)市場規(guī)劃立面圖 39 玉林商貿物流地產項目可行性研究報告 第八部分 項目投資預算分析 評估方法說明 本項目地塊的評估辦法，綜合使用成本法、市場比較法、假設開發(fā)法等土地評估方法，再結合房地產開發(fā)經 驗與房地產市場經濟狀況，對項目地塊進行價值評估，并用價值評估結果為參考對土地出讓價格與土地的未來發(fā)展方向做出定位，對地塊進行價值分析，具體步驟如下： 1．項目地塊評分：將影響地塊價格的各項因素進行兩次權重計算，權重評分中，單項因素滿分 10 分，及格分為 6 分，以此可計算得出各項目最終項目權重分。接著，將對項目現有情況進行評分，并結合最終項目權重分與投資者對地塊的實際評分進行綜合計算，得出本地塊的綜合評分 ，綜合評分滿分為 1 分。 2．結合本地塊的綜合評分與玉林市地塊的土地出讓均價，結過計算，得出項目地塊目前的價值。 3．結合玉林市土地價格增長率，計算出 5 年后，在不考慮其他影響因素的情況下，本地塊的價值。 項目地塊評分 權重分計算方法 ? 得分的總分為 10 分， 6 分為及格分 ? 一次權重 =項目得分 /∑每項項目得分 ? 最終權重分 =二次權重 一次權重 40 玉林商貿物流地產項目可行性研究報告 表 8— 1 地塊評分權重表 地塊自身規(guī)劃（二次權重 40%） 項目 評述 得分 一次權重 最終項目 權重分 地塊大小 地塊大小直接影響到資本總投入，以及 最終的規(guī)劃設計及項目定位。 8 30% 12% 容積率 容積率越高項目的收益越高 ，但過高的容積率將影響項目品質。 7 26% 10% 工整程度 項目工整度對規(guī)劃設計有一定影響。 4 15% 6% 商業(yè)面積比例 商業(yè)物業(yè)收益高于住宅物業(yè)，但是當市場商業(yè)達到飽和時，商業(yè)部分的量應該做適當調整。 5 19% 8% 公共設施配建 公共設施配建將增加建設成本，但是對于項目品質的提升有較大幫助。 3 11% 4% 地段環(huán)境要素（二次權重 40%） 項目 評述 得分 一次權重 最終項目 權重分 所處地段價值 地塊所處地段對于入市價格起決定性作用。 8 17% 7% 居住氛圍 居住氛圍影響項 目品質 6 13% 5% 交通便利程度 主要包括附近街道的擁擠程度，到商業(yè)中心和商務中心的時間距離等。 7 15% 6% 生活配套 學校、市場、醫(yī)院、娛樂運動等生活配 套。 5 10% 4% 景觀資源 包括自然景觀及人文景觀 5 10% 4% 購房人群需求 周邊居民的購房能力及對購房環(huán)境造成的影響。 4 8% 3% 地塊商業(yè)價值 周邊居民的消費水平，商業(yè)氛圍，已有商業(yè)飽和程度等等 5 10% 4% 城市規(guī)劃地段升值潛力 影響升值潛力。 8 17% 7% 時間修正（ 二次權重 20%） 項目 評述 得分 一次權重 最終項目 權重分 時間因素 時間因素對土地價格有重要影響 10 100% 20% 41 玉林商貿物流地產項目可行性研究報告 地塊評分 ? 總分值為 10 分 ? 假設標準分值為 5 分，項目優(yōu)勢與周邊項目相當 ? 分值＞ 5 分，項目優(yōu)勢大于周邊其它項目 ? 分值＜ 5 分，項目優(yōu)勢小于周邊其它項目 ? 本項目為未開發(fā)片區(qū)，因此周邊參考項目為相鄰的 江南 板塊中各項目。 表 8— 2 項目地塊評分表 地塊自身規(guī)劃 項目 評價 本項目 得分 項目權重 分 地塊大小 玉林市周邊區(qū)域地塊面積較大的土地，土地面積合適做大型