【正文】 2020）》 ? 城市規(guī)劃性質 國家重要動力機械制造基地和中藥材生產集散中心、北部灣經濟區(qū)重要物流節(jié)點城市、是以先進制造業(yè)和現代服務業(yè)為主導的宜居園林城市。 6 玉林商貿物流地產項目可行性研究報告 小結： 玉林城市發(fā)展狀況良好，充分發(fā)揮桂東門戶的區(qū)位優(yōu)勢，承接東部產業(yè)轉移，把握多區(qū)域經濟合作中帶來的發(fā)展機遇。玉柴機器、三環(huán)陶瓷成為“中國名牌產品”、“國家免檢產品”，玉林制藥已被認定為中華老字號品牌；海螺水泥、燕京啤酒、旺旺食品、晶辰電子、國美電器、北京華聯超市、南城百貨超市等紛紛落戶玉林；機械產業(yè)、水泥陶瓷、健康產業(yè)、服裝皮革、電子信息產業(yè)集群迅速成長。玉林旅游資源豐富，被譽為“天然南國園林”，是“中國優(yōu)秀旅 5 玉林商貿物流地產項目可行性研究報告 游城市”，有大容山國家森林公園、真武閣、勾漏洞、云天文化城等 120多處名勝古跡。國道 324線與黎湛復線鐵路縱橫相交，南寧經玉林至廣州高速公路、洛湛鐵路（玉林段）編織以玉林城區(qū)為中心的現代交通網絡，市內形成了以玉林城區(qū)為中心的“半小時經濟圈”。全市有華僑 100 多萬人，是全國著名的僑鄉(xiāng)。 5．玉林市政府 2020 年重點推出項目“玉林義烏小商品城”，因選址不能落實的問題，項目暫時被擱置。 項目主要結論及建議 根據對玉林南二環(huán) 2020 畝地塊的可行性 研究分析，從土地區(qū)位優(yōu)勢、未來發(fā)展規(guī)劃、項目運作方式及投資估算，得出以下結論及建議： 1．項目地塊目前位于城市南面較偏遠地區(qū)，雖然目前城市配套設施不完善，交通優(yōu)勢不明顯，但隨著南二環(huán)連線接通以及集團對玉港高速公路至玉林的鏈接一級公路的建設，未來的整個地塊區(qū)位優(yōu)勢非常明顯。李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 項目論證主要內容包括：玉林市宏觀經濟與房地產市場研究、玉林市城市發(fā)展定位與產業(yè)政策研究、項目地塊市場價值研究、項目投資潛力分 2 玉林商貿物流地產項目可行性研究報告 析、項目發(fā)展定位、項目運作方案、投資效益測算以及投資風險分析。 ，收益與風險各有差異， 集團需慎重研究、科學決策，在投資決策上回避風險 ?，F轄玉州區(qū)、北流市、容縣、陸川縣、博白縣、興業(yè)縣和福綿管理區(qū)，總面積 12838 平方公里，總人口 641 萬人。以玉林為中心，半徑 200 公里范圍分布著南寧、北海、欽州、防城港、貴港、梧州、柳州、湛江、茂名等中心城市，輻射人口近 5000 萬。玉林屬于典型的亞熱帶季風氣候，是糧食 、水果、禽畜重要生產基地，容縣沙田柚原產地，全國著名的“荔枝之鄉(xiāng)”、“桂圓之鄉(xiāng)”、“三黃雞之鄉(xiāng)”、“沙田柚之鄉(xiāng)”。電力、通信、供水等基礎設施日臻完善，玉林經濟開發(fā)區(qū)等十大工業(yè)園區(qū)（集中區(qū)）成為投資發(fā)展的“洼地”。玉林市是黎湛鐵路與洛湛鐵路的交匯處。 總體而言，玉林城市發(fā)展處于快速發(fā)展階段，有較為雄厚的發(fā)展基礎。 南拓：向南主要發(fā)展的區(qū)域為江南區(qū)和城南區(qū)。 8 玉林商貿物流地產項目可行性研究報告 玉林市宏觀經濟運行情況 2020 年玉林市總體經濟運行情況 統(tǒng)計顯示， 2020 年玉林市實現生產總值 億元，按可比價格計算，比上年增長 %，經濟增長連續(xù) 5 年保持在兩位數以上，經濟運行保持平穩(wěn)較快增長態(tài)勢。 固定資產投資與房地產業(yè)概況 全社會固定資產投資 億元，增長 %，其中，城鎮(zhèn)固定資產投資完成額 億元，增長 %；農村固定資產投資 億元，增長 %。 分城鄉(xiāng)看， 城市消費品零售額實現 億元，同比增長 %， 縣以下 消費品零售額實現 億元，同比增長 %。 人均可支配收入概況 城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增加，人民生活水平穩(wěn)步提高。根據玉林市“十一五”規(guī)劃，至 2020 年玉林 GDP 約為 630 億元，人均 GDP 達到 10000元的目標，可以看出玉林市將超額完成十一五規(guī)劃的總體經濟目標，表明玉林經濟發(fā)展勢頭強勁，這有利于房地產項目的開發(fā)建設。 2020 年出讓土地面積大，超過 50 畝土地供應多且位置稍微偏，所以平均出讓土地單價與 2020 年相比下降。如表 3— 2 所示。 上半年玉林市平均土地掛牌價為 萬元 /畝，主要是上半年出讓工業(yè)用地較多，總體價格下降幅度較大，出讓的 5 宗房地產 開發(fā)用地，均價達到了 67 萬元 /畝，這反映了玉林房地產市場的回暖在拉動土地市場的需求。根據與玉林土地規(guī)劃部門的了解，本項目周邊地塊土地拍價估計要到 60 萬元 /畝左右。其次為城東與中心區(qū)域。 經濟適用房的供應情況 2020 年玉林市場無 經濟適用房 推出，從相關渠道了解，玉林市目前有少量廉租房已開始動工，但對玉林整體的商品房銷售市場影響不大。物業(yè)的銷售以多層、小高層為主，多層占總量的 %，小高層占 %。 由于受金融危機的影響，消費者市場的預期降低，對物業(yè)的消費保持觀望和謹慎購買的狀態(tài)， 2020 未銷售完的物業(yè)基本留在 2020 年初消化，這是 2020 上半年玉林樓市回暖緩慢的主要因素之一，而玉林的房地產市場目前還在穩(wěn)定的上升增長階段，因此整體市場的需求量會逐步增加，并且隨著城市建設發(fā)展，住宅和其 他商業(yè)物業(yè)的需求也將會繼續(xù)保持增大，雖然 2020 年經過了一些經濟層面上負面的影響，但是玉林作為一個大型的二級城市，將會保持良好的房地產市場發(fā)展趨勢， 09 年全年的房地產銷售量預測將會打破 100 萬平方米的業(yè)績。玉林市政府形成了把分散的中小企業(yè)聚集起來，集中力量實施培育中小企業(yè)特色產業(yè)集群戰(zhàn)略。 健康產業(yè)集群。 服裝皮革產業(yè)集群。 在走廊沿線的興業(yè)、北流、容縣已聚集了一大批電子企業(yè)，它們都是近兩年東部產業(yè)轉移中飛來的“金鳳凰”。其中，五大優(yōu)勢產業(yè)集群的工業(yè)總產值占 全市規(guī)模以上工業(yè)產值比重超過 80%。 市場功能齊全，管理規(guī)范，服務周到，交通便利，有力地吸引著各地客商，日均客流量達 5— 6 萬人次；主要經營品種有：服裝、布匹、針織品、五金、百貨、家用電器、鞋類等 20 多個大類 11000 多個品種，入駐市場共有 138 個知名品牌，為市場的持續(xù)繁榮發(fā)展注入了新的活力，商品輻 射 廣東、湖南、湖北、江西、福建、浙江、河北、貴州、云南等 20 多個省、市（直轄市）；形成了龐大的流通交易市場群體和廣泛的名企品牌效應。位于玉林市中秀路，距離玉林火車站 800 米，地理位置優(yōu)越，交通方便，市場占面積 17500 平方米，于 1988 年 12 月建成并投入使用，總投資 800 多萬元，共有門店 812 間，是“全國文明市場”。目前，市場內共有經營戶 809 戶，從業(yè)人員 3000 多人，經營品種達 900 多種，市場年成交額 5億元，年創(chuàng)稅 1000 多萬元。市場設有建材、鋼材、木材、沙石磚、裝飾材料、獸藥飼料及舊貨行業(yè)，現有個體戶 160 戶，企業(yè) 20 家，私營企業(yè)５戶。市場位于玉林市城區(qū)外環(huán)南路、玉林火車站貨臺對面，交通便利。市場內設有工商、稅務、銀行、郵電、保安等管理和服務機構，并根據市場的經營特點設置了停車場、地磅 、倉儲、水電、住宿等服務設施。市場經營商品主要有各種酒類、糖類、餅干、涼果、醬油、腐乳、豆類、 木耳、大米等副食品和日用百貨，商品主要銷往廣西各地以及廣東、海南、貴州、云南、湖南等省區(qū)，交易活躍，年商品成交額超 億元，是目前廣西以批發(fā)性為主最大的副食品市場，成為桂東地區(qū)重要的副食品、日用百貨集散地。 2020 年全市實現社會消費品零售總額 億元，同比增長 %，絕對值居全區(qū) 14 個地市中第 4 位，僅次于南寧、柳州和桂林。依托大型批發(fā)市場，整合倉儲、貨運資源，強化物流平臺建設，構建農副產品和日用小商品物流配送中心，發(fā)展現代物流產業(yè)。借助中國 — 東盟博覽會平臺，并通過中小企業(yè)商機博覽（中國以直通直達服務解決玉柴發(fā)展中面臨的各種困難和問題，支持玉柴實施 “ 讓利潤不讓市場 ” 的策略，推動玉柴加強與大企業(yè)大集團合作。據初步統(tǒng)計，上半年全市完成地區(qū)生產總值 億元人民幣，同比增長 %。玉林市政府在城市功能布局、產業(yè)政策、重大項目建設上予以商貿物流大力支持，鼓勵有實力的企業(yè)進駐玉林商貿物流業(yè)。 圖 6— 1 項目地塊區(qū)位圖 項目周邊環(huán)境及設施 項目處于二環(huán)南路和玉港高速 玉林一級公路交叉輻射帶，現為水田及種植用地，需要進行大規(guī)模的平整。 項目所在片區(qū)有正在開發(fā)并出售的悉尼城、弘景金色藍灣、麗景花園、玉景園、盛世江南、香港城等物業(yè)，開發(fā)有全資上市的玉林中藥港，商業(yè)氛圍較濃厚。隨著未來城市向南拓建，江南區(qū)的配套設施目益完善，同時玉林市二環(huán)路的全程貫通，項目處于規(guī)劃中的玉林城區(qū)與高速公路相連接的一級公路與處環(huán)路的交接處，道路兩旁的土地擁有巨大的價值潛力與升值空間。 2．玉林市周邊區(qū)域地塊面積較大的土地，土地面積合適做大型專業(yè)市場或房地產項目。 2．項目地塊基本為水田，項目征地補償費用較高，有一定的政策限制。 4．玉林市具有成熟的商貿環(huán)境，居民投資經 營意識高，商客往來頻繁。占地 6000 畝，總建筑面積 160 萬平方米，是一個集房地產開發(fā)、康體運動、休閑旅游度假、文化教育、工作生活為一體的大型高尚生態(tài)親水小鎮(zhèn)。二三期為多層住宅和別墅，在旅游休閑項目的帶動下， 嘉和城 進一步 完善景區(qū)商業(yè)配套、生活配套、酒店配套、學校配套 ，打造高尚人文社區(qū)，為廣西旅游與房地產開發(fā)典范 。 玉林銀豐國際中藥港第一期，總建筑面積約 18 萬平方米，在國家定點中藥材交易市場基礎上，致力打造中國規(guī)模最大標準最高的醫(yī)藥材采購交易平臺，中國南藥在玉林從此扎下大本營。項目總建筑面積 115 萬平方米。這些項目沒有像城區(qū)內有完善配套設施和成熟商業(yè)環(huán)境和居住氛圍。本項目的市場定位 由 以下因素進行提煉： ? 項目所在地城市發(fā)展性質與規(guī)劃 項目的建設與所在城市的發(fā)展性質與規(guī)劃相吻合，可得到當地政府政策支持，順應城市的建設發(fā)展。項目所在城市經濟發(fā)展較快，商貿物流業(yè)發(fā)展繁榮，當地居民對宜商宜居的物業(yè)需求大。本項目緊靠玉林南二環(huán)路，與洛湛鐵路玉林東站毗鄰，連通玉林市與玉港高速公路的一級公路，區(qū)位優(yōu)勢獨特。 ? 可借鑒開發(fā)模式 作為初步涉入房地產業(yè)的開發(fā)企業(yè)，對房地產項目的開發(fā)，可借鑒類似的成功項目的開發(fā)模式，適當避免開發(fā)經驗不足帶來的風險，同時提高項目運作的成功率。玉林二環(huán)南路接通、玉港高速公路連接玉林的一級公路建成后，與洛湛鐵路形成在項目所在地形成合圍，本項目地塊獨特的交通優(yōu)勢條件，將為“玉林義烏小商品城”項目理想的進駐地。 項目功能規(guī)劃 1．專業(yè)市場主體功能 專業(yè)市場設有展銷中心、商務辦公中心、經營發(fā)展中心、會議展覽中心、餐飲中心、娛樂中心、信息網絡中心、電子商務中心、科研設計中心、物流中心等一系列的功能配套。 商務公共配套區(qū) ：該區(qū)是 為小商品專業(yè)市場 提供各種配套服務的功能區(qū)，內擬設有市場管理辦公室、園區(qū)信息管理系統(tǒng)、園區(qū)電力管理總部、園區(qū)消防管理總部、銀行、保險、電信、貨代公司、運輸公司、餐飲、賓館中心等配套設施。 3．玉林交通商貿物流地產項目概念性規(guī)劃效果圖 37 玉林商貿物流地產項目可行性研究報告 圖 7— 1 主體建筑規(guī)劃效果 圖 7— 2 專業(yè)市場規(guī)劃鳥瞰圖 38 玉林商貿物流地產項目可行性研究報告 圖 7— 3 專業(yè)市場規(guī)劃立面圖 39 玉林商貿物流地產項目可行性研究報告 第八部分 項目投資預算分析 評估方法說明 本項目地塊的評估辦法，綜合使用成本法、市場比較法、假設開發(fā)法等土地評估方法，再結合房地產開發(fā)經 驗與房地產市場經濟狀況，對項目地塊進行價值評估，并用價值評估結果為參考對土地出讓價格與土地的未來發(fā)展方向做出定位，對地塊進行價值分析，具體步驟如下： 1．項目地塊評分：將影響地塊價格的各項因素進行兩次權重計算，權重評分中，單項因素滿分 10 分，及格分為 6 分，以此可計算得出各項目最終項目權重分。 項目地塊評分 權重分計算方法 ? 得分的總分為 10 分， 6 分為及格分 ? 一次權重 =項目得分 /∑每項項目得分 ? 最終權重分 =二次權重 一次權重 40 玉林商貿物流地產項目可行性研究報告 表 8— 1 地塊評分權重表 地塊自身規(guī)劃（二次權重 40%） 項目 評述 得分 一次權重 最終項目 權重分 地塊大小 地塊大小直接影響到資本總投入，以及 最終的規(guī)劃設計及項目定位。 5 19% 8% 公共設施配建 公共設施配建將增加建設成本，但是對于項目品質的提升有較大幫助。 5 10% 4% 景觀資源 包括自然景觀及人文景觀 5 10% 4% 購房人群需求 周邊居民的購房能力及對購房環(huán)境造成的影