【正文】 2020）》 ? 城市規(guī)劃性質(zhì) 國(guó)家重要?jiǎng)恿C(jī)械制造基地和中藥材生產(chǎn)集散中心、北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)重要物流節(jié)點(diǎn)城市、是以先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的宜居園林城市。 6 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 小結(jié)： 玉林城市發(fā)展?fàn)顩r良好，充分發(fā)揮桂東門戶的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，把握多區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作中帶來(lái)的發(fā)展機(jī)遇。玉柴機(jī)器、三環(huán)陶瓷成為“中國(guó)名牌產(chǎn)品”、“國(guó)家免檢產(chǎn)品”，玉林制藥已被認(rèn)定為中華老字號(hào)品牌；海螺水泥、燕京啤酒、旺旺食品、晶辰電子、國(guó)美電器、北京華聯(lián)超市、南城百貨超市等紛紛落戶玉林；機(jī)械產(chǎn)業(yè)、水泥陶瓷、健康產(chǎn)業(yè)、服裝皮革、電子信息產(chǎn)業(yè)集群迅速成長(zhǎng)。玉林旅游資源豐富，被譽(yù)為“天然南國(guó)園林”，是“中國(guó)優(yōu)秀旅 5 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 游城市”，有大容山國(guó)家森林公園、真武閣、勾漏洞、云天文化城等 120多處名勝古跡。國(guó)道 324線與黎湛復(fù)線鐵路縱橫相交，南寧經(jīng)玉林至廣州高速公路、洛湛鐵路（玉林段）編織以玉林城區(qū)為中心的現(xiàn)代交通網(wǎng)絡(luò)，市內(nèi)形成了以玉林城區(qū)為中心的“半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”。全市有華僑 100 多萬(wàn)人，是全國(guó)著名的僑鄉(xiāng)。 5．玉林市政府 2020 年重點(diǎn)推出項(xiàng)目“玉林義烏小商品城”，因選址不能落實(shí)的問(wèn)題，項(xiàng)目暫時(shí)被擱置。 項(xiàng)目主要結(jié)論及建議 根據(jù)對(duì)玉林南二環(huán) 2020 畝地塊的可行性 研究分析，從土地區(qū)位優(yōu)勢(shì)、未來(lái)發(fā)展規(guī)劃、項(xiàng)目運(yùn)作方式及投資估算，得出以下結(jié)論及建議： 1．項(xiàng)目地塊目前位于城市南面較偏遠(yuǎn)地區(qū)，雖然目前城市配套設(shè)施不完善，交通優(yōu)勢(shì)不明顯，但隨著南二環(huán)連線接通以及集團(tuán)對(duì)玉港高速公路至玉林的鏈接一級(jí)公路的建設(shè)，未來(lái)的整個(gè)地塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)非常明顯。李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 項(xiàng)目論證主要內(nèi)容包括：玉林市宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)研究、玉林市城市發(fā)展定位與產(chǎn)業(yè)政策研究、項(xiàng)目地塊市場(chǎng)價(jià)值研究、項(xiàng)目投資潛力分 2 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 析、項(xiàng)目發(fā)展定位、項(xiàng)目運(yùn)作方案、投資效益測(cè)算以及投資風(fēng)險(xiǎn)分析。 ，收益與風(fēng)險(xiǎn)各有差異， 集團(tuán)需慎重研究、科學(xué)決策，在投資決策上回避風(fēng)險(xiǎn) ?，F(xiàn)轄玉州區(qū)、北流市、容縣、陸川縣、博白縣、興業(yè)縣和福綿管理區(qū)，總面積 12838 平方公里，總?cè)丝?641 萬(wàn)人。以玉林為中心，半徑 200 公里范圍分布著南寧、北海、欽州、防城港、貴港、梧州、柳州、湛江、茂名等中心城市，輻射人口近 5000 萬(wàn)。玉林屬于典型的亞熱帶季風(fēng)氣候，是糧食 、水果、禽畜重要生產(chǎn)基地，容縣沙田柚原產(chǎn)地，全國(guó)著名的“荔枝之鄉(xiāng)”、“桂圓之鄉(xiāng)”、“三黃雞之鄉(xiāng)”、“沙田柚之鄉(xiāng)”。電力、通信、供水等基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，玉林經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)等十大工業(yè)園區(qū)（集中區(qū)）成為投資發(fā)展的“洼地”。玉林市是黎湛鐵路與洛湛鐵路的交匯處。 總體而言，玉林城市發(fā)展處于快速發(fā)展階段，有較為雄厚的發(fā)展基礎(chǔ)。 南拓：向南主要發(fā)展的區(qū)域?yàn)榻蠀^(qū)和城南區(qū)。 8 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 玉林市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 2020 年玉林市總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 統(tǒng)計(jì)顯示， 2020 年玉林市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) %，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)連續(xù) 5 年保持在兩位數(shù)以上，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)業(yè)概況 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，增長(zhǎng) %，其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成額 億元，增長(zhǎng) %；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資 億元，增長(zhǎng) %。 分城鄉(xiāng)看， 城市消費(fèi)品零售額實(shí)現(xiàn) 億元，同比增長(zhǎng) %， 縣以下 消費(fèi)品零售額實(shí)現(xiàn) 億元，同比增長(zhǎng) %。 人均可支配收入概況 城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增加，人民生活水平穩(wěn)步提高。根據(jù)玉林市“十一五”規(guī)劃，至 2020 年玉林 GDP 約為 630 億元，人均 GDP 達(dá)到 10000元的目標(biāo)，可以看出玉林市將超額完成十一五規(guī)劃的總體經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，表明玉林經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，這有利于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。 2020 年出讓土地面積大，超過(guò) 50 畝土地供應(yīng)多且位置稍微偏，所以平均出讓土地單價(jià)與 2020 年相比下降。如表 3— 2 所示。 上半年玉林市平均土地掛牌價(jià)為 萬(wàn)元 /畝，主要是上半年出讓工業(yè)用地較多，總體價(jià)格下降幅度較大，出讓的 5 宗房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)用地，均價(jià)達(dá)到了 67 萬(wàn)元 /畝，這反映了玉林房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖在拉動(dòng)土地市場(chǎng)的需求。根據(jù)與玉林土地規(guī)劃部門的了解，本項(xiàng)目周邊地塊土地拍價(jià)估計(jì)要到 60 萬(wàn)元 /畝左右。其次為城東與中心區(qū)域。 經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)情況 2020 年玉林市場(chǎng)無(wú) 經(jīng)濟(jì)適用房 推出，從相關(guān)渠道了解，玉林市目前有少量廉租房已開(kāi)始動(dòng)工，但對(duì)玉林整體的商品房銷售市場(chǎng)影響不大。物業(yè)的銷售以多層、小高層為主，多層占總量的 %，小高層占 %。 由于受金融危機(jī)的影響，消費(fèi)者市場(chǎng)的預(yù)期降低，對(duì)物業(yè)的消費(fèi)保持觀望和謹(jǐn)慎購(gòu)買的狀態(tài)， 2020 未銷售完的物業(yè)基本留在 2020 年初消化，這是 2020 上半年玉林樓市回暖緩慢的主要因素之一，而玉林的房地產(chǎn)市場(chǎng)目前還在穩(wěn)定的上升增長(zhǎng)階段，因此整體市場(chǎng)的需求量會(huì)逐步增加，并且隨著城市建設(shè)發(fā)展，住宅和其 他商業(yè)物業(yè)的需求也將會(huì)繼續(xù)保持增大，雖然 2020 年經(jīng)過(guò)了一些經(jīng)濟(jì)層面上負(fù)面的影響，但是玉林作為一個(gè)大型的二級(jí)城市，將會(huì)保持良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)， 09 年全年的房地產(chǎn)銷售量預(yù)測(cè)將會(huì)打破 100 萬(wàn)平方米的業(yè)績(jī)。玉林市政府形成了把分散的中小企業(yè)聚集起來(lái)，集中力量實(shí)施培育中小企業(yè)特色產(chǎn)業(yè)集群戰(zhàn)略。 健康產(chǎn)業(yè)集群。 服裝皮革產(chǎn)業(yè)集群。 在走廊沿線的興業(yè)、北流、容縣已聚集了一大批電子企業(yè)，它們都是近兩年?yáng)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移中飛來(lái)的“金鳳凰”。其中，五大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)集群的工業(yè)總產(chǎn)值占 全市規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值比重超過(guò) 80%。 市場(chǎng)功能齊全，管理規(guī)范，服務(wù)周到，交通便利，有力地吸引著各地客商，日均客流量達(dá) 5— 6 萬(wàn)人次；主要經(jīng)營(yíng)品種有：服裝、布匹、針織品、五金、百貨、家用電器、鞋類等 20 多個(gè)大類 11000 多個(gè)品種，入駐市場(chǎng)共有 138 個(gè)知名品牌，為市場(chǎng)的持續(xù)繁榮發(fā)展注入了新的活力，商品輻 射 廣東、湖南、湖北、江西、福建、浙江、河北、貴州、云南等 20 多個(gè)省、市（直轄市）；形成了龐大的流通交易市場(chǎng)群體和廣泛的名企品牌效應(yīng)。位于玉林市中秀路，距離玉林火車站 800 米，地理位置優(yōu)越，交通方便，市場(chǎng)占面積 17500 平方米，于 1988 年 12 月建成并投入使用，總投資 800 多萬(wàn)元，共有門店 812 間，是“全國(guó)文明市場(chǎng)”。目前，市場(chǎng)內(nèi)共有經(jīng)營(yíng)戶 809 戶，從業(yè)人員 3000 多人，經(jīng)營(yíng)品種達(dá) 900 多種，市場(chǎng)年成交額 5億元，年創(chuàng)稅 1000 多萬(wàn)元。市場(chǎng)設(shè)有建材、鋼材、木材、沙石磚、裝飾材料、獸藥飼料及舊貨行業(yè)，現(xiàn)有個(gè)體戶 160 戶，企業(yè) 20 家，私營(yíng)企業(yè)５戶。市場(chǎng)位于玉林市城區(qū)外環(huán)南路、玉林火車站貨臺(tái)對(duì)面，交通便利。市場(chǎng)內(nèi)設(shè)有工商、稅務(wù)、銀行、郵電、保安等管理和服務(wù)機(jī)構(gòu)，并根據(jù)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)設(shè)置了停車場(chǎng)、地磅 、倉(cāng)儲(chǔ)、水電、住宿等服務(wù)設(shè)施。市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商品主要有各種酒類、糖類、餅干、涼果、醬油、腐乳、豆類、 木耳、大米等副食品和日用百貨，商品主要銷往廣西各地以及廣東、海南、貴州、云南、湖南等省區(qū)，交易活躍，年商品成交額超 億元，是目前廣西以批發(fā)性為主最大的副食品市場(chǎng)，成為桂東地區(qū)重要的副食品、日用百貨集散地。 2020 年全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，同比增長(zhǎng) %，絕對(duì)值居全區(qū) 14 個(gè)地市中第 4 位，僅次于南寧、柳州和桂林。依托大型批發(fā)市場(chǎng)，整合倉(cāng)儲(chǔ)、貨運(yùn)資源，強(qiáng)化物流平臺(tái)建設(shè)，構(gòu)建農(nóng)副產(chǎn)品和日用小商品物流配送中心，發(fā)展現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)。借助中國(guó) — 東盟博覽會(huì)平臺(tái)，并通過(guò)中小企業(yè)商機(jī)博覽（中國(guó)以直通直達(dá)服務(wù)解決玉柴發(fā)展中面臨的各種困難和問(wèn)題，支持玉柴實(shí)施 “ 讓利潤(rùn)不讓市場(chǎng) ” 的策略，推動(dòng)玉柴加強(qiáng)與大企業(yè)大集團(tuán)合作。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，上半年全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值 億元人民幣，同比增長(zhǎng) %。玉林市政府在城市功能布局、產(chǎn)業(yè)政策、重大項(xiàng)目建設(shè)上予以商貿(mào)物流大力支持，鼓勵(lì)有實(shí)力的企業(yè)進(jìn)駐玉林商貿(mào)物流業(yè)。 圖 6— 1 項(xiàng)目地塊區(qū)位圖 項(xiàng)目周邊環(huán)境及設(shè)施 項(xiàng)目處于二環(huán)南路和玉港高速 玉林一級(jí)公路交叉輻射帶，現(xiàn)為水田及種植用地，需要進(jìn)行大規(guī)模的平整。 項(xiàng)目所在片區(qū)有正在開(kāi)發(fā)并出售的悉尼城、弘景金色藍(lán)灣、麗景花園、玉景園、盛世江南、香港城等物業(yè)，開(kāi)發(fā)有全資上市的玉林中藥港，商業(yè)氛圍較濃厚。隨著未來(lái)城市向南拓建，江南區(qū)的配套設(shè)施目益完善，同時(shí)玉林市二環(huán)路的全程貫通，項(xiàng)目處于規(guī)劃中的玉林城區(qū)與高速公路相連接的一級(jí)公路與處環(huán)路的交接處，道路兩旁的土地?fù)碛芯薮蟮膬r(jià)值潛力與升值空間。 2．玉林市周邊區(qū)域地塊面積較大的土地，土地面積合適做大型專業(yè)市場(chǎng)或房地產(chǎn)項(xiàng)目。 2．項(xiàng)目地塊基本為水田，項(xiàng)目征地補(bǔ)償費(fèi)用較高，有一定的政策限制。 4．玉林市具有成熟的商貿(mào)環(huán)境，居民投資經(jīng) 營(yíng)意識(shí)高，商客往來(lái)頻繁。占地 6000 畝，總建筑面積 160 萬(wàn)平方米，是一個(gè)集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、康體運(yùn)動(dòng)、休閑旅游度假、文化教育、工作生活為一體的大型高尚生態(tài)親水小鎮(zhèn)。二三期為多層住宅和別墅，在旅游休閑項(xiàng)目的帶動(dòng)下， 嘉和城 進(jìn)一步 完善景區(qū)商業(yè)配套、生活配套、酒店配套、學(xué)校配套 ，打造高尚人文社區(qū)，為廣西旅游與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)典范 。 玉林銀豐國(guó)際中藥港第一期，總建筑面積約 18 萬(wàn)平方米，在國(guó)家定點(diǎn)中藥材交易市場(chǎng)基礎(chǔ)上，致力打造中國(guó)規(guī)模最大標(biāo)準(zhǔn)最高的醫(yī)藥材采購(gòu)交易平臺(tái)，中國(guó)南藥在玉林從此扎下大本營(yíng)。項(xiàng)目總建筑面積 115 萬(wàn)平方米。這些項(xiàng)目沒(méi)有像城區(qū)內(nèi)有完善配套設(shè)施和成熟商業(yè)環(huán)境和居住氛圍。本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位 由 以下因素進(jìn)行提煉： ? 項(xiàng)目所在地城市發(fā)展性質(zhì)與規(guī)劃 項(xiàng)目的建設(shè)與所在城市的發(fā)展性質(zhì)與規(guī)劃相吻合，可得到當(dāng)?shù)卣咧С?，順?yīng)城市的建設(shè)發(fā)展。項(xiàng)目所在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，商貿(mào)物流業(yè)發(fā)展繁榮，當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)宜商宜居的物業(yè)需求大。本項(xiàng)目緊靠玉林南二環(huán)路，與洛湛鐵路玉林東站毗鄰，連通玉林市與玉港高速公路的一級(jí)公路，區(qū)位優(yōu)勢(shì)獨(dú)特。 ? 可借鑒開(kāi)發(fā)模式 作為初步涉入房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)企業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，可借鑒類似的成功項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)模式，適當(dāng)避免開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)提高項(xiàng)目運(yùn)作的成功率。玉林二環(huán)南路接通、玉港高速公路連接玉林的一級(jí)公路建成后，與洛湛鐵路形成在項(xiàng)目所在地形成合圍，本項(xiàng)目地塊獨(dú)特的交通優(yōu)勢(shì)條件，將為“玉林義烏小商品城”項(xiàng)目理想的進(jìn)駐地。 項(xiàng)目功能規(guī)劃 1．專業(yè)市場(chǎng)主體功能 專業(yè)市場(chǎng)設(shè)有展銷中心、商務(wù)辦公中心、經(jīng)營(yíng)發(fā)展中心、會(huì)議展覽中心、餐飲中心、娛樂(lè)中心、信息網(wǎng)絡(luò)中心、電子商務(wù)中心、科研設(shè)計(jì)中心、物流中心等一系列的功能配套。 商務(wù)公共配套區(qū) ：該區(qū)是 為小商品專業(yè)市場(chǎng) 提供各種配套服務(wù)的功能區(qū)，內(nèi)擬設(shè)有市場(chǎng)管理辦公室、園區(qū)信息管理系統(tǒng)、園區(qū)電力管理總部、園區(qū)消防管理總部、銀行、保險(xiǎn)、電信、貨代公司、運(yùn)輸公司、餐飲、賓館中心等配套設(shè)施。 3．玉林交通商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目概念性規(guī)劃效果圖 37 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 圖 7— 1 主體建筑規(guī)劃效果 圖 7— 2 專業(yè)市場(chǎng)規(guī)劃鳥(niǎo)瞰圖 38 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 圖 7— 3 專業(yè)市場(chǎng)規(guī)劃立面圖 39 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第八部分 項(xiàng)目投資預(yù)算分析 評(píng)估方法說(shuō)明 本項(xiàng)目地塊的評(píng)估辦法，綜合使用成本法、市場(chǎng)比較法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等土地評(píng)估方法，再結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng) 驗(yàn)與房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)狀況，對(duì)項(xiàng)目地塊進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，并用價(jià)值評(píng)估結(jié)果為參考對(duì)土地出讓價(jià)格與土地的未來(lái)發(fā)展方向做出定位，對(duì)地塊進(jìn)行價(jià)值分析，具體步驟如下： 1．項(xiàng)目地塊評(píng)分：將影響地塊價(jià)格的各項(xiàng)因素進(jìn)行兩次權(quán)重計(jì)算，權(quán)重評(píng)分中，單項(xiàng)因素滿分 10 分，及格分為 6 分，以此可計(jì)算得出各項(xiàng)目最終項(xiàng)目權(quán)重分。 項(xiàng)目地塊評(píng)分 權(quán)重分計(jì)算方法 ? 得分的總分為 10 分， 6 分為及格分 ? 一次權(quán)重 =項(xiàng)目得分 /∑每項(xiàng)項(xiàng)目得分 ? 最終權(quán)重分 =二次權(quán)重 一次權(quán)重 40 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 表 8— 1 地塊評(píng)分權(quán)重表 地塊自身規(guī)劃（二次權(quán)重 40%） 項(xiàng)目 評(píng)述 得分 一次權(quán)重 最終項(xiàng)目 權(quán)重分 地塊大小 地塊大小直接影響到資本總投入，以及 最終的規(guī)劃設(shè)計(jì)及項(xiàng)目定位。 5 19% 8% 公共設(shè)施配建 公共設(shè)施配建將增加建設(shè)成本，但是對(duì)于項(xiàng)目品質(zhì)的提升有較大幫助。 5 10% 4% 景觀資源 包括自然景觀及人文景觀 5 10% 4% 購(gòu)房人群需求 周邊居民的購(gòu)房能力及對(duì)購(gòu)房環(huán)境造成的影