【正文】 行性研究報(bào)告 第二部分 玉林宏觀經(jīng)濟(jì) 玉林市城市概況 玉林地理位置概述 一個(gè)處于泛北部灣、泛珠三角經(jīng)濟(jì) 合作區(qū)的交匯節(jié)點(diǎn)的城市 項(xiàng)目所在城市 —— 玉林，廣西的桂東門戶，嶺南都會，泛北部灣中小企業(yè)名城?，F(xiàn)轄玉州區(qū)、北流市、容縣、陸川縣、博白縣、興業(yè)縣和福綿管理區(qū)，總面積 12838 平方公里，總?cè)丝?641 萬人。全市有華僑 100 多萬人，是全國著名的僑鄉(xiāng)。 玉林市區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通便利快捷。地處廣西東南部，毗鄰廣東，背靠大西南，作為廣西沿海城市群與區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)腹地相互對接、協(xié)調(diào)發(fā)展的玉林 泛珠三角區(qū) 泛北 部灣 4 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 重要節(jié)點(diǎn)城市，處于多個(gè)經(jīng)濟(jì)合作區(qū)的相互重疊區(qū)和交叉點(diǎn)，是承載東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的加工基地和東部 通向“東盟”的重要陸路通道和跳板。以玉林為中心，半徑 200 公里范圍分布著南寧、北海、欽州、防城港、貴港、梧州、柳州、湛江、茂名等中心城市，輻射人口近 5000 萬。國道 324線與黎湛復(fù)線鐵路縱橫相交，南寧經(jīng)玉林至廣州高速公路、洛湛鐵路（玉林段）編織以玉林城區(qū)為中心的現(xiàn)代交通網(wǎng)絡(luò)，市內(nèi)形成了以玉林城區(qū)為中心的“半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”。 玉林資源與商貿(mào)概況 玉林市物產(chǎn)景觀豐富，商貿(mào)發(fā)達(dá)繁榮。非金屬礦產(chǎn)資源豐富，其中高嶺土儲量居廣西第一，花崗巖、石灰石、瑩石等儲量也比較豐富。玉林屬于典型的亞熱帶季風(fēng)氣候，是糧食 、水果、禽畜重要生產(chǎn)基地，容縣沙田柚原產(chǎn)地，全國著名的“荔枝之鄉(xiāng)”、“桂圓之鄉(xiāng)”、“三黃雞之鄉(xiāng)”、“沙田柚之鄉(xiāng)”。玉林旅游資源豐富，被譽(yù)為“天然南國園林”，是“中國優(yōu)秀旅 5 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 游城市”，有大容山國家森林公園、真武閣、勾漏洞、云天文化城等 120多處名勝古跡。旖旎的南國山水風(fēng)光，奇特的古今建筑，特色的風(fēng)味小吃，商品交易市場健全發(fā)達(dá)，現(xiàn)代物流服務(wù)經(jīng)營體系完備，擁有全國有名的中藥材市場、工業(yè)品服裝市場等，商貿(mào)流通輻射各省（市）區(qū)，“嶺南都會”煥發(fā)出新的活力與魅力，是區(qū)域性商貿(mào)物流中心。 玉林市投資環(huán)境 玉林市 投資環(huán)境良好，逐步建立起公共服務(wù)型政府，電子政務(wù)快速發(fā)展，“一站式”服務(wù)機(jī)制初步形成。電力、通信、供水等基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，玉林經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等十大工業(yè)園區(qū)（集中區(qū)）成為投資發(fā)展的“洼地”。玉柴機(jī)器、三環(huán)陶瓷成為“中國名牌產(chǎn)品”、“國家免檢產(chǎn)品”，玉林制藥已被認(rèn)定為中華老字號品牌；海螺水泥、燕京啤酒、旺旺食品、晶辰電子、國美電器、北京華聯(lián)超市、南城百貨超市等紛紛落戶玉林；機(jī)械產(chǎn)業(yè)、水泥陶瓷、健康產(chǎn)業(yè)、服裝皮革、電子信息產(chǎn)業(yè)集群迅速成長。中小企業(yè)商機(jī)博覽會（中國玉林）、海峽兩岸（廣西玉林）農(nóng)業(yè)合作試驗(yàn)區(qū)架構(gòu)開放合 作平臺，特別是在積極推進(jìn)中國－東盟“一軸兩翼”區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作新格局的實(shí)施中，玉林市被納入北部灣（廣西）經(jīng)濟(jì)區(qū)“ 4+2”合作區(qū)域。玉林市是黎湛鐵路與洛湛鐵路的交匯處。 6 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 小結(jié)： 玉林城市發(fā)展?fàn)顩r良好，充分發(fā)揮桂東門戶的區(qū)位優(yōu)勢，承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，把握多區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作中帶來的發(fā)展機(jī)遇。工商業(yè)發(fā)展成熟，擁有中藥材市場、工業(yè)品服裝市場等全國有名的專業(yè)市場，形成了區(qū)域性商貿(mào)物流中心。投資環(huán)境良好，形成機(jī)械產(chǎn)業(yè)、水泥陶瓷、健康產(chǎn)業(yè)、服裝皮革、電子信息產(chǎn)業(yè)等多個(gè)產(chǎn)業(yè)集群。 總體而言，玉林城市發(fā)展處于快速發(fā)展階段，有較為雄厚的發(fā)展基礎(chǔ)。 玉林市城市發(fā)展規(guī)劃 《玉林市城市總體規(guī)劃（ 2020— 2020）》 ? 城市規(guī)劃性質(zhì) 國家重要?jiǎng)恿C(jī)械制造基地和中藥材生產(chǎn)集散中心、北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)重要物流節(jié)點(diǎn)城市、是以先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的宜居園林城市。 ? 城市規(guī)劃區(qū) 《規(guī)劃》的具體范圍包括： 玉州區(qū)的 玉城、南江、名山、城西、城北五個(gè)街道辦事處以及茂林、仁東、仁厚和大塘 4 鎮(zhèn)； 福綿管理區(qū)的 福綿鎮(zhèn)和新橋鎮(zhèn)； 陸川縣的 珊羅鎮(zhèn)，以及馬坡鎮(zhèn)的靖西、靖東、珠砂、新山、東西等 5 個(gè)行政村和馬坡林場，玉林城 市規(guī)劃區(qū)總用地面積約為 740 平方公里。 ? 城市空間主要發(fā)展方向 東擴(kuò)：即城市往東方向（北流方向）發(fā)展城東新區(qū)。 南拓：向南主要發(fā)展的區(qū)域?yàn)榻蠀^(qū)和城南區(qū)。 7 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 ? 規(guī)劃期限和城市規(guī)模 玉林中心城區(qū)人口規(guī)模：至 2020 年為 80 萬人；至 2020 年為 95 萬人。 玉林中心城區(qū)城市建設(shè)用地規(guī)模：至 2020 年為 80 平方公里，至 2020 年為 98 平方公里。 圖 2— 1 玉林市城市總體規(guī)劃 小結(jié)： 《玉林市城市總體規(guī)劃（ 2020— 2020）》 指出了玉林市在今后的十二年的城市定位、建設(shè)重點(diǎn)以及城市規(guī)模和發(fā)展方向，規(guī)劃中大力發(fā)展城東板塊 ，并規(guī)劃將該板塊發(fā)展成為玉林新中心板塊，未來該板塊房地產(chǎn)市場發(fā)展前景較大，江南板塊在未來的發(fā)展中仍會保持較快發(fā)展的趨勢。 8 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 玉林市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 2020 年玉林市總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 統(tǒng)計(jì)顯示， 2020 年玉林市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長 %，經(jīng)濟(jì)增長連續(xù) 5 年保持在兩位數(shù)以上，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持平穩(wěn)較快增長態(tài)勢。從三次產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，同比增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，同比增長 %，其中，工業(yè)增加值 億元， 增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，同比增長 %。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為 %，比上年下降 個(gè)百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為 %，比上年上升 個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為 %，比上年上升 個(gè)百分點(diǎn)。按常住人口計(jì)算， 2020 年全市人均生產(chǎn)總值超過 10000 元，達(dá) 10770 元，比上年增長 %。 固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)業(yè)概況 全社會固定資產(chǎn)投資 億元，增長 %，其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成額 億元，增長 %；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資 億元，增長 %。在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，基本建設(shè)投資 億元，增長 %，更新改造投資 億元，增長 %，房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長 %。商品房銷售面積 萬平方米，增長 %，商品房銷售額 億元，下降 %。 9 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 社會消費(fèi)品零售概況 社會消費(fèi)品零售額實(shí)現(xiàn) 億元，同比增長 %， 增幅比去年提高 個(gè)百分點(diǎn)， 連續(xù) 6 年達(dá)兩位數(shù)增長速度。 分城鄉(xiāng)看， 城市消費(fèi)品零售額實(shí)現(xiàn) 億元，同比增長 %， 縣以下 消費(fèi)品零售額實(shí)現(xiàn) 億元，同比增長 %。分經(jīng)濟(jì)類型看，國有經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，增長 %；集體經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，增長 %；股份制經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，增長 %；私營經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，增長 %；個(gè)體經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，增長 %。分行業(yè)看，批發(fā)和零售業(yè)、住宿與餐飲業(yè)消費(fèi)品零售額分別實(shí)現(xiàn) 億元、 億元，分別增長 %與 %。 全市非公有制經(jīng)濟(jì)零售額實(shí)現(xiàn) 億元， 增長 %， 占全市社會消費(fèi)品零售總額的比重為 %，其中個(gè)體經(jīng)濟(jì)零售額占全市社會消費(fèi)品零售額的比重為 %。 人均可支配收入概況 城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增加，人民生活水平穩(wěn)步提高。全市城鎮(zhèn)單位在崗職工年平均工資 21312 元，比上年增長 %。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 14156 元，同比增長 %；農(nóng)民人均純收入 4123 元，比上年增加587 元，增長 %。 小結(jié)： 2020年玉林市經(jīng)濟(jì)總體繼續(xù)保持平穩(wěn)較快的發(fā)展， GDP達(dá)到了 億元， 2020年全市人均生產(chǎn)總值超過 10000元，達(dá) 10770 元。根據(jù)玉林市“十一五”規(guī)劃，至 2020 年玉林 GDP 約為 630 億元，人均 GDP 達(dá)到 10000元的目標(biāo)，可以看出玉林市將超額完成十一五規(guī)劃的總體經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，表明玉林經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，這有利于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。 10 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第三部分 玉林市土地市場概況 玉林市歷年土地市場概況 近三年來，政府土地掛牌出讓土地面積不斷加大， 2020 年土地出讓面積達(dá)到 畝，是 2020 掛牌出讓土地面積的 3 倍，說明玉林市城市建設(shè)一直保持快速發(fā)展的勢態(tài)。 經(jīng)過 2020 年玉林房地產(chǎn)迅速發(fā)展后， 2020年土地供應(yīng)宗數(shù) 雖然與 2020 年基本持平，但出讓面積有所上升，漲幅在30%以上。如表 3— 1 所示： 表 3— 1 2020— 2020 年玉林市土地掛牌出讓土地情況 年份 出讓 量（宗） 出讓 面積（畝） 出讓 金額（萬元） 平均 出讓 單價(jià)（萬元 /畝） 2020 8 2020 25 2020 25 106770 資料來源：玉林市國土局 注：圖上列舉的 2020 年土地情況為已獲知的成交 情況，未包含不了解的其它成交情況。 2020 年出讓土地面積大，超過 50 畝土地供應(yīng)多且位置稍微偏，所以平均出讓土地單價(jià)與 2020 年相比下降?？傮w而言，玉林市工業(yè)建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)的快速發(fā)展，拉動了玉林市整個(gè)城市建設(shè)土地需求，土地出讓價(jià)格較高。 玉林市 2020 年土地市場成交情況 2020 年 111 月份玉林土地出讓 /掛牌宗數(shù)以城東區(qū)居多有 11 宗，其次為江南 9 宗；城西與城北區(qū)共有 5 宗，在土地出讓面積方面，由于城東 11 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 區(qū)所出讓的土地面積多數(shù)為超過 50 畝，該區(qū)域出讓的土地面積占總量的66%。隨著玉林市政府大樓落成以及奧園康城 強(qiáng)勢進(jìn)駐，城東區(qū)附近土地價(jià)格隨之上漲，在 2020 年的土地出讓單價(jià)格中，在不考慮市中心土地成交的情況下以城東區(qū)價(jià)格最高。如表 3— 2 所示。 表 3— 2 2020 年玉林 1— 11 月土地出讓情況 區(qū)域 市中心 占比 江南 占比 城東 占比 城西 占比 城北 占比 合計(jì) 出讓宗數(shù) 9 36% 11 44% 2 8% 3 12% 25 出讓面 積（畝） 28% 66% 2% 4% 出讓總價(jià) （萬元 ） 28278 26% 73761 69% 1065 1% 3666 3% 106770 出讓單價(jià) （畝 /萬元） 可以看出，玉林市“東擴(kuò)南拓”的城市發(fā)展格局在逐步推進(jìn)，玉林房地產(chǎn)市場將以城東區(qū)、江南區(qū)為投資建設(shè)熱點(diǎn)。 玉林市 2020 年上半年土地市場交易情況 2020 年上半年，玉林市總共掛牌 11 宗土地，其中 4 宗是工業(yè)用地，土地均價(jià)較低，范圍從 萬至 萬； 5 宗可用做城鎮(zhèn)住宅用地，土地均價(jià)范圍為 萬元至 80 萬元，其中 江南區(qū)金港路與中山路交叉口西側(cè)的一塊土地可用做商服用地，即可做農(nóng)貿(mào)市場之用，其余兩塊用地為教育用地和加油站用地。 12 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 土地位置 總面積（畝） 土地用途 起始 價(jià)（萬元） 掛牌起始時(shí)間 單畝地價(jià) （萬元 /畝） 玉林市嶺塘工業(yè)區(qū)金港路西側(cè) 工業(yè)用地 264 9 玉林市玉柴工業(yè)園 ,二環(huán)環(huán)南路北側(cè)、玉公公路東側(cè)地塊四 約 批發(fā)零售用地 加油站用地 —— —— 玉林市玉柴工業(yè)園坡塘工業(yè)區(qū)、玉公公路西面 工業(yè)用地 440 2 玉林市江南區(qū)金港路與中山路交叉口西側(cè) 商服用地 城鎮(zhèn)住宅用地 3140 7 玉林市城東新區(qū)石棠片，市國防教育訓(xùn)練基地東側(cè)片，人民東路北側(cè)地塊十五 87 城鎮(zhèn)住宅用地 8537 2 玉林市城東新區(qū)石棠片，市國防教育訓(xùn)練基地東側(cè)片，人民東路北側(cè)地塊十六 40 商服用地 城鎮(zhèn)住宅用地 玉林市城東新區(qū)石棠片，市國防 教育訓(xùn)練基地東側(cè)片，人民東路北側(cè)地塊十三 科教用地 10033 玉林市城東新區(qū)石棠片，市國防教育訓(xùn)練基地東側(cè)片，人民東路北側(cè)地塊十九 商服用地 城鎮(zhèn)住宅用地 5 玉林市城東新區(qū)石棠片，市國防教育訓(xùn)練基地東側(cè)片，人民東路北側(cè)地塊二十 城鎮(zhèn)住宅用地 .6 5 玉林市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)東區(qū)，燕京啤酒公司南面地塊一 工業(yè)用地 485 .7 6 玉林市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)東區(qū)，燕京啤酒公司南面地塊二 工業(yè)用地 560 6 13