【正文】 市、是以先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的宜居園林城市。 ? 開發(fā)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略是執(zhí)行項 目的根本出發(fā)點(diǎn)。 項目開發(fā)模式與功能規(guī)劃 項目開發(fā)模式 在玉林成熟的商貿(mào)物流環(huán)境下，借助交通區(qū)位優(yōu)勢，以專業(yè)市場建設(shè)為龍頭，共享周邊專業(yè)市場商貿(mào)客源，通過專業(yè)市場商流、物流、人流、資金流的集散作用，盤活整個地塊住宅房地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，在玉林市形成新的城市商業(yè)與生活集群和重要的 商貿(mào)物流集散地。 生活配套區(qū)： 專業(yè)市場的居住生活區(qū)，并提供有餐飲、 超市 、娛樂、電信、郵政 等各種生活配套設(shè)施。 8 30% 12% 容積率 容積率越高項目的收益越高 ，但過高的容積率將影響項目品質(zhì)。 4 8% 3% 地塊商業(yè)價值 周邊居民的消費(fèi)水平，商業(yè)氛圍，已有商業(yè)飽和程度等等 5 10% 4% 城市規(guī)劃地段升值潛力 影響升值潛力。 7 15% 6% 生活配套 學(xué)校、市場、醫(yī)院、娛樂運(yùn)動等生活配 套。 3．結(jié)合玉林市土地價格增長率，計算出 5 年后，在不考慮其他影響因素的情況下，本地塊的價值。 倉儲 物流 區(qū) ： 為小商品市場提供 運(yùn)輸 (配送 )、倉儲、裝卸搬運(yùn)、包裝加工、物流信息處理 服務(wù)。 項目定位： 根據(jù)以上分析，項目需要這樣一個具備城市運(yùn)營概念的定位： 依托玉港高速公路、洛湛鐵路、玉林二環(huán)路交通合圍優(yōu)勢，以洛湛鐵路、玉港高速公路、南廣高速公路“通江達(dá)海”交通網(wǎng)絡(luò)，輻射桂東、粵西南和海南、西南和東盟，以小商品交易市場為核心，集專業(yè)市場、倉儲物流、住宅、商業(yè)房地產(chǎn)為一體的 玉林大型交通商貿(mào)物流綜合地產(chǎn)項目 特別建議： 城市性質(zhì) 交通區(qū)位 產(chǎn)業(yè)政策 企業(yè)戰(zhàn)略 市場需求 借鑒模式 項目定位 城市性質(zhì) 機(jī)械制造和中藥材生產(chǎn)集散中心、北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)重要物流節(jié)點(diǎn)城市、以先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo) 市場需求 當(dāng)?shù)鼐用駥σ松桃司拥奈飿I(yè)需求大 產(chǎn)業(yè)政策 玉林著力打造區(qū)域性商貿(mào)物流中心、北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)重要物流節(jié)點(diǎn)城市，大力支持商貿(mào)物流業(yè)的發(fā)展 企業(yè)戰(zhàn)略 集團(tuán)進(jìn)駐房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略需要 借鑒模式 本項目建設(shè)規(guī)模、條件和環(huán)境與玉林中藥港類似，其開發(fā)模式可適當(dāng)借鑒 交通區(qū)位 緊靠玉林南二環(huán) 路，與洛湛鐵路玉林東站毗鄰，連通玉林市與玉港高速公路的一級公路，區(qū)位優(yōu)勢獨(dú)特 35 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項目可行性研究報告 玉林市政府 2020年重點(diǎn)推出的項目“玉林義烏小商品城”，因選址不能落實(shí)的問題，項目暫時被擱置。 ? 項目交通區(qū)位條件 良好的交通區(qū)位條件成為項目的優(yōu)勢條件，有效地集散人流、物流、資金、信息流。 項目定位市場定位研究 定位就是利用外部環(huán)境因 素，結(jié)合自身條件，在市場競爭中取得優(yōu)勢地位。 玉林銀豐國際中藥港內(nèi)玉林市中藥材專業(yè)市場已是車水馬龍 玉林奧園 —— 體育地產(chǎn)模式 玉林奧園康城是奧園集團(tuán)于廣西玉林市開發(fā)的高檔住宅項目，項目位于玉林市城東新區(qū)，是玉林市新的行政、文化、教育中心，目前市政府、海關(guān)、公安等一批政府行政機(jī)關(guān)已經(jīng)遷入新區(qū)。首期建 30 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項目可行性研究報告 成的溫泉休閑中心占地 600 畝，嘉和城溫泉谷已被列為南寧市重點(diǎn)推進(jìn)旅游項目，國際“ AAAA”風(fēng)景區(qū)。 3．玉林“東擴(kuò)南拓”城市發(fā)展方向確立，項目所在片區(qū)發(fā)展趨勢良好。 ? S— 優(yōu)勢 1．二環(huán)南路、洛湛鐵路、玉港高速公路等重點(diǎn)交通要道在此匯集，項目具有良好的交通條件。城區(qū)開發(fā)的主要策略是依托舊城區(qū)進(jìn)行居住新區(qū)開發(fā)，緩解舊城居住壓力，結(jié)合云天文化城建設(shè)旅游服務(wù)中心。其次，政府政策的大力支持。玉林市上半年實(shí)施 “ 強(qiáng)柴興玉 ” 戰(zhàn)略，積極打造大企業(yè)大產(chǎn)業(yè)大集群。創(chuàng)新商貿(mào)業(yè)結(jié)構(gòu)、體制和經(jīng)營方式，引進(jìn)培育一批大型現(xiàn)代商貿(mào)企業(yè)，全面提升商貿(mào)業(yè)檔次和水平，打造連接“兩廣”、輻射東南亞的桂東南區(qū)域性商貿(mào)物流樞紐。市場占地 70 畝，建筑面積 10000 平方米，投資 760 萬元，市場有固定門店 220 間，固定攤位 150 多個，周邊商住式鋪面 500 多間。 21 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項目可行性研究報告 （四） 玉林市糧食農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)市場 玉林市糧食農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)市場于 1995 年 12 月 31 日竣工開業(yè)。 中藥材專業(yè)市場是我國西南地區(qū)傳統(tǒng)的中藥材集散地市場，市場與國內(nèi) 24 個?。▍^(qū)）、 32 個市建立了經(jīng)濟(jì)信息聯(lián)系，藥材購銷輻射全國，轉(zhuǎn)口遠(yuǎn)銷港澳并與東南亞地區(qū)藥材市場形成購銷網(wǎng)絡(luò)。經(jīng)過多年培育和發(fā)展，目前市場已發(fā)展為占地 300 多畝，商鋪門店 2020 多間，有經(jīng)營戶 8000 多戶，從業(yè)人 員 40000 多人。 近年來，玉林市努力改善和優(yōu)化投資環(huán)境，深入開展招商引資，主動吸納東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移項目，一批電子產(chǎn)業(yè)項目相繼落戶玉林市，為培育、壯大玉林市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)奠定了堅實(shí)基礎(chǔ)。支持全國最大的內(nèi)燃機(jī)生產(chǎn)企業(yè)玉柴機(jī)器集團(tuán)有限公司做大做強(qiáng)，大力扶持“玉柴”配套企業(yè)發(fā) 展，培育機(jī)械產(chǎn)業(yè)群落。市場上有推售的項目有華商國際香港城、財富 100、金谷廣場、鉆石旺角與嶺南都會 5 個項目，推出量與在總市場物業(yè)推出量中占較低比例，但與住宅物業(yè)相比基本銷售情況良好，市場銷售率達(dá)到 75%以上。 2020 年沒有堆出新的天地樓項目 ,在售天地樓主要為以前剩余量， 08年全年供應(yīng)量約為 2 萬平米，去化量約 為 萬平米 ,后期存量約為 萬平米 ,銷售率約為 65%,銷售均價約為 3700 元 /平米。目前玉林經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)土地拍賣價已達(dá) 100 萬元，最近玉柴附近拍的一宗地，拍價為 93 萬元每畝。隨著玉林市政府大樓落成以及奧園康城 強(qiáng)勢進(jìn)駐，城東區(qū)附近土地價格隨之上漲，在 2020 年的土地出讓單價格中，在不考慮市中心土地成交的情況下以城東區(qū)價格最高。 小結(jié)： 2020年玉林市經(jīng)濟(jì)總體繼續(xù)保持平穩(wěn)較快的發(fā)展， GDP達(dá)到了 億元， 2020年全市人均生產(chǎn)總值超過 10000元，達(dá) 10770 元。 9 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項目可行性研究報告 社會消費(fèi)品零售概況 社會消費(fèi)品零售額實(shí)現(xiàn) 億元，同比增長 %， 增幅比去年提高 個百分點(diǎn)， 連續(xù) 6 年達(dá)兩位數(shù)增長速度。 圖 2— 1 玉林市城市總體規(guī)劃 小結(jié)： 《玉林市城市總體規(guī)劃（ 2020— 2020）》 指出了玉林市在今后的十二年的城市定位、建設(shè)重點(diǎn)以及城市規(guī)模和發(fā)展方向，規(guī)劃中大力發(fā)展城東板塊 ，并規(guī)劃將該板塊發(fā)展成為玉林新中心板塊，未來該板塊房地產(chǎn)市場發(fā)展前景較大，江南板塊在未來的發(fā)展中仍會保持較快發(fā)展的趨勢。投資環(huán)境良好，形成機(jī)械產(chǎn)業(yè)、水泥陶瓷、健康產(chǎn)業(yè)、服裝皮革、電子信息產(chǎn)業(yè)等多個產(chǎn)業(yè)集群。 玉林市投資環(huán)境 玉林市 投資環(huán)境良好，逐步建立起公共服務(wù)型政府，電子政務(wù)快速發(fā)展，“一站式”服務(wù)機(jī)制初步形成。地處廣西東南部，毗鄰廣東，背靠大西南，作為廣西沿海城市群與區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)腹地相互對接、協(xié)調(diào)發(fā)展的玉林 泛珠三角區(qū) 泛北 部灣 4 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項目可行性研究報告 重要節(jié)點(diǎn)城市，處于多個經(jīng)濟(jì)合作區(qū)的相互重疊區(qū)和交叉點(diǎn)，是承載東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的加工基地和東部 通向“東盟”的重要陸路通道和跳板。 3．項目土地投資回報高，初步測算直接土地投資收益可達(dá) 億 元，對土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，收益更高。 目 錄 第一部分 總論 ............................................................................................. 1 項目名稱 ............................................................................................... 1 編制依據(jù) ............................................................................................... 1 主要研究目的與內(nèi)容 ............................................................................ 1 項目主要結(jié)論及建議 ............................................................................ 2 第二部分 玉林宏觀經(jīng)濟(jì) .............................................................................. 3 玉林市城市概況 .................................................................................. 3 玉林市城市發(fā)展規(guī)劃 .......................................................................... 6 玉林市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 .................................................................. 8 第三部分 玉林市土地市場概況 ................................................................ 10 玉林市歷年土地市場概況 .................................................................. 10 玉林市 2020 年土地市場成交情況 ................................................... 10 玉林市 2020 年上半年土地市場交易情況 ..........................................11 第四部分 玉林市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀 .................................................... 14 玉林市 2020 年房地產(chǎn)市場供應(yīng)情況分析 ......................................... 14 玉林市 2020 年房地產(chǎn)市場需求狀況分析 ......................................... 15 第五部分 玉林市商貿(mào)及物流市場概況 .................................................... 17 玉林市商貿(mào)物流市場概況 .................................................................. 17 玉林市主要專業(yè)市場概況 .................................................................. 19 1 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項目可行性研究報告 玉林商貿(mào)物流市場前景分析 .............................................................. 22 第六部分 項目地塊分析 ............................................................................ 25 項目區(qū)位 ........................................................................................... 25 項目周邊環(huán)境及設(shè)施 ........................................................................ 25 項目所在片區(qū)發(fā)展概況 .................................................................... 26 項目區(qū)位綜合評價 ............................................................................ 27 第七部分 項目定位分析 ............................................................................ 28 項目 SWOT 分析 .............................................................................. 28 大地塊房地產(chǎn)開發(fā)模式研究