【正文】 1 玉林城市發(fā)展迅速 2 房地產(chǎn)市場逐漸成熟 3 現(xiàn)階段一定范圍內(nèi)同類競爭項(xiàng)目少 4 玉林專業(yè)市場發(fā)展旺盛 5 政府規(guī)劃 —— 江南為房地產(chǎn)發(fā)展重點(diǎn) 6 人們追求綠色、健康的居住理念 SO 戰(zhàn)略 （ S S O O3）健康、綠色策略（ S S SO O8） WO 戰(zhàn)略 增值空間策略（ W WO O7） 配套先行策略（ W W W O3） T威脅 1 玉林專業(yè)市場項(xiàng)目競爭激烈 2 房地產(chǎn)相關(guān)政策影響 3 中心、城東板塊強(qiáng)勁競爭 4 消費(fèi)者居住理念 —— 物業(yè)類型、地段 5 玉林人口自然增長率低 ST戰(zhàn)略 （ S S T T3）藍(lán)海策略（ S S S TT T4） WT 戰(zhàn)略 項(xiàng)目整體運(yùn)作策略（ WW W W T T TT4） 全方位營銷策略 從以上的 SWOT 分析矩形圖可以看出，項(xiàng)目在開發(fā)運(yùn)作中，可以運(yùn)用多種營銷戰(zhàn)略方式，以讓項(xiàng)目的劣勢轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢，讓項(xiàng)目在城市發(fā)展中可以占據(jù)市場的主導(dǎo)地位。 項(xiàng) 目意向地塊 洛湛鐵路 會展中心 云天宮 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 玉林中心城區(qū) 江南區(qū) 城東區(qū) 城南區(qū) 玉柴工業(yè)園 26 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報告 圖 6— 2 項(xiàng) 目地塊現(xiàn)狀 項(xiàng)目所在片區(qū)發(fā)展概況 項(xiàng)目所在片區(qū)為玉林市江南區(qū)，根據(jù) 2020 年 1 月 9 日公布的《玉林市江南片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，江南區(qū)為未來幾年玉林市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，城區(qū)的主要功能定位為以商貿(mào)、旅游、居住為主，集休閑游憩、倉儲物流功能于一體的綜合性城市商務(wù)副中心區(qū)。首先，市場基礎(chǔ)牢固，玉林商貿(mào)物流市場經(jīng)過多年的發(fā)展和政府的著力培養(yǎng)，形成了產(chǎn)業(yè)集群，發(fā)展成為了桂東、粵西南和海南、西南的區(qū)域性商貿(mào)物流集散中心。 堅(jiān)實(shí)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ) 玉林市抓住廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)開放開發(fā)機(jī)遇，全力打造工業(yè)集聚載體，推動機(jī)械、水泥陶瓷、健康食品、服裝皮革和電子信息“五大產(chǎn)業(yè)”，產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)不斷增強(qiáng)，為經(jīng)濟(jì)提速增效注入強(qiáng)勁動力： 今年上半年玉林市積極轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，打造產(chǎn)業(yè)集群 ，經(jīng)濟(jì)社會呈現(xiàn)平穩(wěn)較快發(fā)展的良好 24 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報告 勢頭。 2020年玉林市政府工作報告指出， 逐步形成以玉林城區(qū)專業(yè)批發(fā)市場為龍頭，各縣（ 市、區(qū)）專業(yè)批發(fā)市場為骨干，重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)市場為補(bǔ)充的市場體系。 （五） 玉林市新城副食品專業(yè)市場簡介 玉林市新城副食品專業(yè)市場于 1991 年 5 月建成開業(yè)，位于玉林市外環(huán)西路，東面緊靠通往廣東、梧州等地的必經(jīng)路，西鄰出入北海、南寧等地的主通道，交通十分便利。日客流量 2020 多人，市場月成交額達(dá) 33000 多萬元，每年向國家上繳 380萬多的稅款，市場還設(shè)有治安保衛(wèi)、倉儲保管、金融、通訊、運(yùn)輸、裝卸等的配套服 務(wù)設(shè)施。市場內(nèi)設(shè)有：銀行、車隊(duì)、郵電、停車場、曬藥場、裝卸隊(duì)、倉庫保管、信息中心、藥材培訓(xùn)中心、藥材監(jiān)督檢驗(yàn)所、飲食、住宿。該市場由港 商 投資建設(shè)，第一期工程占地 160 畝，其中主體市場 60 畝，鋪面式市場 100 畝，總投資 億元，建筑面積約20 萬平方米，主體市場攤位近 7000 個，外圍鋪面門店 800 多間。 電子信息產(chǎn)業(yè)集群。 機(jī)械產(chǎn)業(yè)集群。 表 42 玉林市物業(yè)銷售情況 項(xiàng)目 江南 城東 中心 城北 城西 面積 占比 面積 占比 面積 占比 面積 占比 面積 占比 多層 49130 % 27000 % 32320 % 55550 100% 小高層 35150 % 33000 % 25650 % 高層 19250 % 31300 % 總計 84280 % 81250 % 89270 % 55550 % 2．商業(yè)部分銷售量分析 08 年玉林城區(qū) 3 個項(xiàng)目有新的商務(wù)物業(yè)推出，其它項(xiàng) 目基本為消化07 年的剩余量。 2020 年全年商業(yè)市場受市場的規(guī)范以及相關(guān)政策影響，全年供求都較為冷淡，全年供應(yīng)量約為 5 萬平米，去化量約為 萬平米，后期存量約為 萬平米 ,銷售率約為 54%,銷售價格約為 萬元 /平米。 根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，在二級市場，土地競拍最終價格一般是掛牌價的 100 萬元左右。 玉林市 2020 年土地市場成交情況 2020 年 111 月份玉林土地出讓 /掛牌宗數(shù)以城東區(qū)居多有 11 宗，其次為江南 9 宗；城西與城北區(qū)共有 5 宗，在土地出讓面積方面，由于城東 11 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報告 區(qū)所出讓的土地面積多數(shù)為超過 50 畝，該區(qū)域出讓的土地面積占總量的66%。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 14156 元，同比增長 %；農(nóng)民人均純收入 4123 元，比上年增加587 元，增長 %。商品房銷售面積 萬平方米，增長 %，商品房銷售額 億元，下降 %。 玉林中心城區(qū)城市建設(shè)用地規(guī)模：至 2020 年為 80 平方公里，至 2020 年為 98 平方公里。工商業(yè)發(fā)展成熟，擁有中藥材市場、工業(yè)品服裝市場等全國有名的專業(yè)市場，形成了區(qū)域性商貿(mào)物流中心。旖旎的南國山水風(fēng)光，奇特的古今建筑，特色的風(fēng)味小吃，商品交易市場健全發(fā)達(dá)，現(xiàn)代物流服務(wù)經(jīng)營體系完備，擁有全國有名的中藥材市場、工業(yè)品服裝市場等，商貿(mào)流通輻射各省（市）區(qū)，“嶺南都會”煥發(fā)出新的活力與魅力，是區(qū)域性商貿(mào)物流中心。 玉林市區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通便利快捷。 2．項(xiàng)目地塊面積較大，項(xiàng)目順利建設(shè)，將成為玉林未來 5— 10 年內(nèi)規(guī)模最大，業(yè)態(tài)最為豐富的一個綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目，這對于玉林的城市運(yùn)營建設(shè)以及集團(tuán)公司在玉林的發(fā)展戰(zhàn)略起到標(biāo)桿作用。 ? 項(xiàng)目實(shí)地考察和周邊樓盤調(diào)研 主要研究目的與內(nèi)容 本項(xiàng)目可行性研究的目的，主要是論證該地塊是否具有投資價值，開發(fā)何種項(xiàng)目以及如何進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，供集團(tuán)公司進(jìn)行投資決策。 3 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報告 第二部分 玉林宏觀經(jīng)濟(jì) 玉林市城市概況 玉林地理位置概述 一個處于泛北部灣、泛珠三角經(jīng)濟(jì) 合作區(qū)的交匯節(jié)點(diǎn)的城市 項(xiàng)目所在城市 —— 玉林，廣西的桂東門戶，嶺南都會，泛北部灣中小企業(yè)名城。非金屬礦產(chǎn)資源豐富，其中高嶺土儲量居廣西第一，花崗巖、石灰石、瑩石等儲量也比較豐富。玉林）、海峽兩岸（廣西玉林）農(nóng)業(yè)合作試驗(yàn)區(qū)架構(gòu)開放合 作平臺，特別是在積極推進(jìn)中國－東盟“一軸兩翼”區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作新格局的實(shí)施中，玉林市被納入北部灣（廣西）經(jīng)濟(jì)區(qū)“ 4+2”合作區(qū)域。 ? 城市空間主要發(fā)展方向 東擴(kuò)：即城市往東方向（北流方向）發(fā)展城東新區(qū)。按常住人口計算， 2020 年全市人均生產(chǎn)總值超過 10000 元，達(dá) 10770 元，比上年增長 %。 全市非公有制經(jīng)濟(jì)零售額實(shí)現(xiàn) 億元， 增長 %， 占全市社會消費(fèi)品零售總額的比重為 %，其中個體經(jīng)濟(jì)零售額占全市社會消費(fèi)品零售額的比重為 %。如表 3— 1 所示： 表 3— 1 2020— 2020 年玉林市土地掛牌出讓土地情況 年份 出讓 量（宗） 出讓 面積（畝） 出讓 金額（萬元） 平均 出讓 單價（萬元 /畝） 2020 8 2020 25 2020 25 106770 資料來源：玉林市國土局 注：圖上列舉的 2020 年土地情況為已獲知的成交 情況，未包含不了解的其它成交情況。 12 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報告 土地位置 總面積（畝） 土地用途 起始 價（萬元） 掛牌起始時間 單畝地價 （萬元 /畝） 玉林市嶺塘工業(yè)區(qū)金港路西側(cè) 工業(yè)用地 264 9 玉林市玉柴工業(yè)園 ,二環(huán)環(huán)南路北側(cè)、玉公公路東側(cè)地塊四 約 批發(fā)零售用地 加油站用地 —— —— 玉林市玉柴工業(yè)園坡塘工業(yè)區(qū)、玉公公路西面 工業(yè)用地 440 2 玉林市江南區(qū)金港路與中山路交叉口西側(cè) 商服用地 城鎮(zhèn)住宅用地 3140 7 玉林市城東新區(qū)石棠片，市國防教育訓(xùn)練基地東側(cè)片，人民東路北側(cè)地塊十五 87 城鎮(zhèn)住宅用地 8537 2 玉林市城東新區(qū)石棠片，市國防教育訓(xùn)練基地東側(cè)片，人民東路北側(cè)地塊十六 40 商服用地 城鎮(zhèn)住宅用地 玉林市城東新區(qū)石棠片，市國防 教育訓(xùn)練基地東側(cè)片，人民東路北側(cè)地塊十三 科教用地 10033 玉林市城東新區(qū)石棠片，市國防教育訓(xùn)練基地東側(cè)片，人民東路北側(cè)地塊十九 商服用地 城鎮(zhèn)住宅用地 5 玉林市城東新區(qū)石棠片，市國防教育訓(xùn)練基地東側(cè)片，人民東路北側(cè)地塊二十 城鎮(zhèn)住宅用地 .6 5 玉林市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)東區(qū)，燕京啤酒公司南面地塊一 工業(yè)用地 485 .7 6 玉林市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)東區(qū)，燕京啤酒公司南面地塊二 工業(yè)用地 560 6 13 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報告 從總體上說， 13 月僅有一宗土地拍賣，主要是受金融危機(jī)的影響，企業(yè)投資謹(jǐn)慎， 政府避免流拍造成負(fù)面影響而暫停土地掛牌； 46 月份，受全國樓市普遍回暖以及玉林市政府公布《玉林市城市總體規(guī)劃（ 2020—2020）》的影響， 玉林房地產(chǎn)市場有所好轉(zhuǎn)，玉林市土地拍賣量逐步增加。 表 41 2020 年玉林城區(qū)住宅供應(yīng)表 項(xiàng)目 江南 城東 中心 城北 城西 面積 占比 面積 占比 面積 占比 面積 占比 面積 占比 多層 70100 % 43000 % 35500 % 57000 100% 小高層 57928 % 49000 % 34300 % 高層 22680 % 55000 % 61000 % 公寓 2053 % 12570 % 2200 100% 總計 152761 % 147000 % 143370 % 2200 % 57000 % 注： 未統(tǒng)計天地樓及公務(wù)員小區(qū) 15 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報告 各板塊供應(yīng) 中，由于江南片占所有片區(qū)供應(yīng)的 %，主要為麗景花園與盛世江南兩個項(xiàng)目。 玉林市 2020 年房地產(chǎn)市場需求狀況 分析 受經(jīng)濟(jì)形勢的影響，玉林市居民的購買能力與購買欲望受到限制，市場去化量有所下降，具體情況如下： 16 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報告 1．城區(qū)住宅銷售量分析 08 年 112 月份的整體市場銷售率為 62%，與 07 年的 85%相比，降低了 23 個百分點(diǎn)，銷售狀況有所下滑。 從上世紀(jì) 80 年代中期開始，玉林的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展迅速，玉林中小企業(yè)，是玉林重要經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。以亞洲最大的水泥企業(yè)安徽海螺集團(tuán)所辦的興業(yè)海螺和世界最大的日用陶瓷出口生產(chǎn)企業(yè)三環(huán)集團(tuán)為龍頭，全面整合上下 18 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報告 游企業(yè)，培育水泥、陶瓷產(chǎn)業(yè)群落。全市共有機(jī)械、制藥、陶瓷、工藝編織、食品加工、服裝加工、冶金業(yè)、建材等 8 大類中小企業(yè) 萬多家，占全市工業(yè)企業(yè)總數(shù)的 98%以上， 有個體私營企業(yè) 10 萬多家 (戶 )，民營經(jīng)濟(jì)占全市生產(chǎn)總值比重 63%以上， 中小企業(yè)已成為全市國民經(jīng)濟(jì)的重要支撐和“生力軍”。 （二）玉林中藥材市場 玉林市中藥材市場是全國首批獲批準(zhǔn)開辦的、也是廣西唯一的中藥 20 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報告 材專業(yè)市場。該市場通道寬暢，大小貨車２４小時可以裝卸貨物。經(jīng)營來自全國各地的糧食、蔬菜和水果等種類，是廣西大型的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場。全市共有批發(fā)市場、集貿(mào)市場、專業(yè)市場、小 商品市場等各類交易市場 256 個，年成交 106 億元，以批發(fā)為主的專業(yè)市場 45 個，成交額超億元的市場有 15 個。積極引進(jìn)國內(nèi)外先進(jìn)技術(shù)和管理，鼓勵企業(yè)開展面向東盟自由貿(mào)易區(qū)的加工貿(mào)易業(yè)務(wù)。五大產(chǎn)業(yè)集群共實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 2 億元，占全市規(guī)模以上工業(yè)增加值比重達(dá) %，拉動規(guī)模工業(yè)增長 1 個百 分點(diǎn)，對規(guī)模工業(yè)增長的貢獻(xiàn)率達(dá) %，比 2020 年提高 4 個百分點(diǎn)。 25 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報告