【正文】 產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 玉林市政府 2020年重點(diǎn)推出的項(xiàng)目“玉林義烏小商品城”，因選址不能落實(shí)的問(wèn)題，項(xiàng)目暫時(shí)被擱置。項(xiàng)目一期以后，依托專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，帶動(dòng)地塊的商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，地塊分割打包分期進(jìn)行開(kāi)發(fā)。 倉(cāng)儲(chǔ) 物流 區(qū) ： 為小商品市場(chǎng)提供 運(yùn)輸 (配送 )、倉(cāng)儲(chǔ)、裝卸搬運(yùn)、包裝加工、物流信息處理 服務(wù)。 中心道路、廣場(chǎng)、停車(chē) 場(chǎng) 、綠化區(qū)。 3．結(jié)合玉林市土地價(jià)格增長(zhǎng)率，計(jì)算出 5 年后，在不考慮其他影響因素的情況下，本地塊的價(jià)值。 4 15% 6% 商業(yè)面積比例 商業(yè)物業(yè)收益高于住宅物業(yè)，但是當(dāng)市場(chǎng)商業(yè)達(dá)到飽和時(shí)，商業(yè)部分的量應(yīng)該做適當(dāng)調(diào)整。 7 15% 6% 生活配套 學(xué)校、市場(chǎng)、醫(yī)院、娛樂(lè)運(yùn)動(dòng)等生活配 套。 表 8— 2 項(xiàng)目地塊評(píng)分表 地塊自身規(guī)劃 項(xiàng)目 評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目 得分 項(xiàng)目權(quán)重 分 地塊大小 玉林市周邊區(qū)域地塊面積較大的土地，土地面積合適做大型。 4 8% 3% 地塊商業(yè)價(jià)值 周邊居民的消費(fèi)水平，商業(yè)氛圍，已有商業(yè)飽和程度等等 5 10% 4% 城市規(guī)劃地段升值潛力 影響升值潛力。 3 11% 4% 地段環(huán)境要素（二次權(quán)重 40%） 項(xiàng)目 評(píng)述 得分 一次權(quán)重 最終項(xiàng)目 權(quán)重分 所處地段價(jià)值 地塊所處地段對(duì)于入市價(jià)格起決定性作用。 8 30% 12% 容積率 容積率越高項(xiàng)目的收益越高 ，但過(guò)高的容積率將影響項(xiàng)目品質(zhì)。接著，將對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)有情況進(jìn)行評(píng)分，并結(jié)合最終項(xiàng)目權(quán)重分與投資者對(duì)地塊的實(shí)際評(píng)分進(jìn)行綜合計(jì)算，得出本地塊的綜合評(píng)分 ，綜合評(píng)分滿(mǎn)分為 1 分。 生活配套區(qū)： 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的居住生活區(qū)，并提供有餐飲、 超市 、娛樂(lè)、電信、郵政 等各種生活配套設(shè)施。 36 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2．項(xiàng)目功能布局 在空間形態(tài)上 分為：主體市場(chǎng)交易區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ) 物流 區(qū)、 商務(wù) 公共 配套 設(shè)施區(qū)、生活 配套 區(qū)和中心道路與綠化區(qū)。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式與功能規(guī)劃 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式 在玉林成熟的商貿(mào)物流環(huán)境下，借助交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)，以專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)建設(shè)為龍頭，共享周邊專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商貿(mào)客源，通過(guò)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商流、物流、人流、資金流的集散作用，盤(pán)活整個(gè)地塊住宅房地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，在玉林市形成新的城市商業(yè)與生活集群和重要的 商貿(mào)物流集散地。本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、條件和環(huán)境與玉林中藥港類(lèi)似，其 34 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 開(kāi)發(fā)模式可適當(dāng)借鑒。 ? 開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略是執(zhí)行項(xiàng) 目的根本出發(fā)點(diǎn)。 ? 產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策 項(xiàng)目符合當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)政策，項(xiàng)目建設(shè)可爭(zhēng)取相關(guān)土地優(yōu)惠政策和扶持。玉林市的城市性質(zhì)為 國(guó)家重要?jiǎng)恿C(jī)械制造基地和中藥材生產(chǎn)集散中心、北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)重要物流節(jié)點(diǎn)城市、是以先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的宜居園林城市。嘉和城通過(guò)將當(dāng)?shù)氐穆糜钨Y源與房地產(chǎn)結(jié)合，中藥港通過(guò)良好的交通條件和當(dāng)?shù)爻鞘猩藤Q(mào)批發(fā)環(huán)境結(jié)合，奧園康城與當(dāng)?shù)伢w育產(chǎn)業(yè)結(jié)合。 該項(xiàng)目南面為廣西最好的投資 億的玉林體育中心（ 2020 年承辦廣西十一屆運(yùn)動(dòng)會(huì)），北面為教育城，東為秀水路，臨近森林公園，自然 32 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 景色優(yōu)美，交通四通八達(dá)，區(qū)位條件良好。玉林銀豐國(guó)際中藥港二期 —— 銀豐﹒世紀(jì)城 ,總建筑面積 41 萬(wàn)平米， 依托銀豐國(guó)際中藥港的醫(yī)藥健康商業(yè)，打造 31 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 玉林第一個(gè)國(guó)際都市生活示范社區(qū)。 嘉和城：旅游開(kāi)發(fā)帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 玉林國(guó)際中藥港 —— 商貿(mào)物流地產(chǎn)模式 玉林銀豐國(guó)際中藥港項(xiàng)目位于廣西玉林市江南區(qū)民主南路東側(cè)（玉林市江南﹒萬(wàn)良路與金港大道交匯處）， 項(xiàng)目總占地 1032 畝，總建筑面積約 200 萬(wàn)平方米，分期實(shí)施建設(shè)。嘉和城溫泉谷距離南寧國(guó)際會(huì)展中心約 13 公里，連接國(guó)際錦標(biāo)級(jí) 18 洞嘉和城溫泉高爾夫球場(chǎng)。 ? T— 威脅 1．玉林人口自然增長(zhǎng)率低，城市化動(dòng)力不足。 ? O— 機(jī)會(huì) 1．玉林經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，居民可支配收入較高，具有良好的購(gòu)買(mǎi)力。 3．未 來(lái)二環(huán)南路通車(chē)，玉港高速公路與玉林市的連通，項(xiàng)目地塊升 29 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 值潛力明顯。 項(xiàng)目地處規(guī)劃中的嶺塘產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，如果定位為物流商業(yè)地產(chǎn)，可擁有一批穩(wěn)定的物流產(chǎn)業(yè)客戶(hù)群，同時(shí)，項(xiàng)目的多層住宅區(qū)域可滿(mǎn)足玉林市居民的住房購(gòu)買(mǎi)需求，發(fā)展?jié)摿Υ?。鄰?片區(qū)城南區(qū)有玉林制藥廠(chǎng)，玉林柴油機(jī)廠(chǎng)等國(guó)家知名企業(yè)，是規(guī)劃中的玉林未來(lái)工業(yè)園區(qū)，對(duì)物流倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)擁有更多的需求。項(xiàng)目周邊缺乏完善的基礎(chǔ)配套設(shè)施，現(xiàn)有開(kāi)發(fā)程度較低，未建設(shè)有具有特色的景觀設(shè)施。再次 ，玉林商貿(mào)物流業(yè)具有堅(jiān)實(shí)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，玉林市打造中國(guó)中心企業(yè)名城，以玉柴工業(yè)為龍頭，推動(dòng)機(jī)械、水泥陶瓷、健康食品、服裝皮革和電子信息“五大產(chǎn)業(yè)”集群的共同發(fā)展，成為玉林市商貿(mào)物流業(yè)的發(fā)展商品供應(yīng)鏈的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 分析總結(jié)： 根據(jù)以上分析可知，玉林市商貿(mào)物流市場(chǎng)的發(fā)展前景廣闊。 “ 強(qiáng)柴興玉 ” 戰(zhàn)略的深入實(shí)施，推動(dòng)了機(jī)械制造、水泥陶瓷、健康、服裝皮革、電子信息五大產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展壯大。玉林）緊密配合，加快融入東盟經(jīng)濟(jì)實(shí)體步伐，發(fā)展全方位合作交流，加強(qiáng)與東盟各國(guó)和城市的經(jīng)貿(mào)合作與交流，積極參與區(qū) 域合作分工，構(gòu)建商品貿(mào)易、投資合作、高層論壇、旅游服務(wù)和文化交流平臺(tái)，為東盟國(guó)家和其他國(guó)家及地區(qū)的企業(yè)走進(jìn)玉林和玉林企業(yè)走向東盟和其他國(guó)家和地區(qū)架起橋梁，促進(jìn)資金、技術(shù)、項(xiàng)目、商品、人才、信息的合理流動(dòng)，把玉林市建設(shè)成為對(duì)接?xùn)|盟大經(jīng)濟(jì)圈的有一定知名度的商業(yè)港。 23 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 區(qū)域合作的加強(qiáng)與市場(chǎng)輻射面的擴(kuò)大 玉林“十一五”規(guī)劃指出，努力建設(shè)桂東、粵西南和海南、西南的區(qū)域性商貿(mào)物流中心和商品批發(fā)中心、國(guó)際化中藥交易物流港。 城市發(fā)展定位與政府的政策支持 玉林市“十一五”規(guī)劃明確指出玉林市的城市發(fā)展定位，將玉林建設(shè)成為先進(jìn)制造業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)并重的中小企業(yè)名城， 建設(shè)成為區(qū)域性商貿(mào)物流中心、國(guó)際化中藥交易物流港。 22 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 玉林商貿(mào)物流市場(chǎng)前景分析 成熟的商貿(mào)市場(chǎng)環(huán)境 玉林商業(yè)底蘊(yùn)深厚，商貿(mào)繁榮，自古就有“嶺南都會(huì)”之稱(chēng)，是中國(guó)華南地區(qū)重要的商品集散地。目前市場(chǎng)商品齊全，交易活躍，每日人流量達(dá)到 2 萬(wàn)多人，年成交額 5 億多元，為國(guó)家創(chuàng)稅費(fèi)約 300 多萬(wàn)元。市場(chǎng)占地 100畝，建筑面積 20200 平方米，總投資 3000 萬(wàn)元，分為商住式門(mén)店和主體市、簡(jiǎn)易市場(chǎng)三部分。產(chǎn)品來(lái)自廣東、福建、江浙等省及廣西各地。 （三）玉林建材市場(chǎng) 玉林市建筑材料市場(chǎng)于一九九六年元月 二十五日開(kāi)業(yè)，位于玉林市外環(huán)北路中段，東距玉林客運(yùn)中心 1000 米，西距玉桂路口 500 米，交通運(yùn)輸便利。 中藥材專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)是獲國(guó)家衛(wèi)生部、國(guó)家中 醫(yī)藥局、國(guó)家醫(yī)藥局、國(guó)家工商局批準(zhǔn)開(kāi)辦的市場(chǎng)。商品年成交額約 18 億元，年上交利稅約 3000 萬(wàn)元，成為玉林經(jīng)濟(jì)的重要支撐之一，成為廣西小商品批發(fā)中心 。 19 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 玉林市主要專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)概況 （一）玉林工業(yè)品市場(chǎng) 玉林市工業(yè)品市場(chǎng)坐落于最繁華的玉林市商業(yè)大道 —— 人民路中段，屬?gòu)V西規(guī)模最大的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，于一九九四年九月動(dòng)工興建，一九九五年六月建成投入使用。該產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出三大特點(diǎn)，從小規(guī)模向大規(guī)模轉(zhuǎn)變；由半成品向成品生產(chǎn)方向發(fā)展，產(chǎn)品囊括各類(lèi)彩電顯示器和高壓包、高頻頭、傳真機(jī)等高中低檔四五十種；由單一企業(yè)向集群產(chǎn)業(yè)發(fā)展，一家大的電子企業(yè)往往能引來(lái)七八個(gè)配套企業(yè)進(jìn)來(lái)甚至是數(shù)十個(gè)，呈幾何級(jí)數(shù)放大效應(yīng)。發(fā)揮“世界褲子之都”福綿管理區(qū)的群體優(yōu)勢(shì)和中國(guó)最大的豬皮皮革供應(yīng)商富英制革有限公司等重 點(diǎn)企業(yè)的帶動(dòng)作用，以創(chuàng)品牌、上規(guī)模為目標(biāo)，培育服裝皮革產(chǎn)業(yè)群落。充分發(fā)揮玉林制藥傳統(tǒng)品牌優(yōu)勢(shì)和南方最大中藥材市場(chǎng)的拉動(dòng)作用，推進(jìn)中藥產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；?、標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)；同時(shí)大力發(fā)展以黑五類(lèi)集團(tuán)和北京燕京集團(tuán)、新加坡旺旺集團(tuán)等在玉林投資項(xiàng)目為龍頭的食品加工業(yè)，培育健康產(chǎn)業(yè)群落。近年來(lái)，玉林市立足于原有的中小企業(yè)基礎(chǔ)，從一批支柱產(chǎn)業(yè)中篩選出五大比較優(yōu)勢(shì)明顯、特色鮮明的產(chǎn)業(yè)集群加以重點(diǎn)培育扶持。 17 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第五部分 玉林市商貿(mào)及物流市場(chǎng)概況 玉林市商貿(mào)物流市場(chǎng)概況 目前，玉林有集貿(mào)市場(chǎng) 230 多個(gè)，形成了工業(yè)品服裝市場(chǎng)、中藥材市場(chǎng)、建材市場(chǎng)、汽車(chē)市場(chǎng)、摩托車(chē)市場(chǎng)、電腦電器市場(chǎng)、糧油市場(chǎng)等大中型專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，成為華南地區(qū)重要的商品集散地。但受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，總銷(xiāo)售量與 07 年相比整體下降。 小結(jié)：從 2020 年 房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)情況來(lái)看，整個(gè)玉林樓市去化量下降，這是造成 2020年初玉林房地產(chǎn)集中對(duì) 2020年剩余量消化的主要原因。而城北與城西區(qū)域，由于政府相關(guān)政策及硬件配套跟進(jìn)較慢，市場(chǎng)開(kāi)發(fā)程度進(jìn)程放緩。 14 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第四部分 玉林市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 玉林市 2020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)情況分析 受金融危機(jī)與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的雙重影響， 2020 年玉林市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量相對(duì)減少，新推出的項(xiàng)目也相對(duì) 2020 年減少，房屋的去化量同比相對(duì)下降，具體情況如下： 2020 年玉林城區(qū)全年住宅供應(yīng)量約為 50 萬(wàn)平米，與 07 年的 73 萬(wàn)平米相比降幅較大，降幅約為 32%；去化 量約為 31 萬(wàn)平米，去化率為 62%，同比下降了 23%；城區(qū)住宅價(jià)格約為 2300 元 /平米，銷(xiāo)售均價(jià)同比 07 年有所上升；后續(xù)存量（在售項(xiàng)目推售部分剩余量和未推售部分之和）約為 83萬(wàn)平米。 江南片區(qū)僅有一宗土地拍賣(mài)，為作商服用地及城鎮(zhèn)住宅用地，規(guī)劃建筑一至二層均須設(shè)置農(nóng)貿(mào)超市，受 2020 年江南區(qū)各大樓盤(pán)去化量較低的影響， 2020 年上半年在售物業(yè)均為 2020 年的剩余量，出于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的保護(hù)和房地產(chǎn)商投資的積極性考慮 ，上半年政府減少江南區(qū)的土地出讓?zhuān)瑢⒏嗤顿Y集中在城東區(qū)， 其他 片區(qū) 房地產(chǎn)發(fā)展 較為緩慢。 表 3— 2 2020 年玉林 1— 11 月土地出讓情況 區(qū)域 市中心 占比 江南 占比 城東 占比 城西 占比 城北 占比 合計(jì) 出讓宗數(shù) 9 36% 11 44% 2 8% 3 12% 25 出讓面 積（畝） 28% 66% 2% 4% 出讓總價(jià) （萬(wàn)元 ） 28278 26% 73761 69% 1065 1% 3666 3% 106770 出讓單價(jià) （畝 /萬(wàn)元） 可以看出，玉林市“東擴(kuò)南拓”的城市發(fā)展格局在逐步推進(jìn)，玉林房地產(chǎn)市場(chǎng)將以城東區(qū)、江南區(qū)為投資建設(shè)熱點(diǎn)?？傮w而言，玉林市工業(yè)建設(shè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的快速發(fā)展，拉動(dòng)了玉林市整個(gè)城市建設(shè)土地需求，土地出讓價(jià)格較高。 10 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第三部分 玉林市土地市場(chǎng)概況 玉林市歷年土地市場(chǎng)概況 近三年來(lái)，政府土地掛牌出讓土地面積不斷加大， 2020 年土地出讓面積達(dá)到 畝，是 2020 掛牌出讓土地面積的 3 倍，說(shuō)明玉林市城市建設(shè)一直保持快速發(fā)展的勢(shì)態(tài)。全市城鎮(zhèn)單位在崗職工年平均工資 21312 元，比上年增長(zhǎng) %。分經(jīng)濟(jì)類(lèi)型看，國(guó)有經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，增長(zhǎng) %；集體經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，增長(zhǎng) %；股份制經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，增長(zhǎng) %；私營(yíng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，增長(zhǎng) %；個(gè)體經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，增長(zhǎng) %。在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，基本建設(shè)投資 億元，增長(zhǎng) %，更新改造投資 億元，增長(zhǎng) %，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，增長(zhǎng) %。從三次產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，同比增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，同比增長(zhǎng) %，其中，工業(yè)增加值 億元， 增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，同比增長(zhǎng) %。 7 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 ? 規(guī)劃期限和城市規(guī)模 玉林中心城區(qū)人口規(guī)模：至 2020 年為 80 萬(wàn)人；至 2020 年為 95 萬(wàn)人。 玉林市城市發(fā)展規(guī)劃 《玉林市城市總體規(guī)劃（ 2020—