【正文】 表 8— 2 項目地塊評分表 地塊自身規(guī)劃 項目 評價 本項目 得分 項目權(quán)重 分 地塊大小 玉林市周邊區(qū)域地塊面積較大的土地，土地面積合適做大型。 4 8% 3% 地塊商業(yè)價值 周邊居民的消費水平，商業(yè)氛圍，已有商業(yè)飽和程度等等 5 10% 4% 城市規(guī)劃地段升值潛力 影響升值潛力。 7 15% 6% 生活配套 學(xué)校、市場、醫(yī)院、娛樂運動等生活配 套。 3 11% 4% 地段環(huán)境要素（二次權(quán)重 40%） 項目 評述 得分 一次權(quán)重 最終項目 權(quán)重分 所處地段價值 地塊所處地段對于入市價格起決定性作用。 4 15% 6% 商業(yè)面積比例 商業(yè)物業(yè)收益高于住宅物業(yè)，但是當(dāng)市場商業(yè)達到飽和時，商業(yè)部分的量應(yīng)該做適當(dāng)調(diào)整。 8 30% 12% 容積率 容積率越高項目的收益越高 ，但過高的容積率將影響項目品質(zhì)。 3．結(jié)合玉林市土地價格增長率，計算出 5 年后，在不考慮其他影響因素的情況下，本地塊的價值。接著，將對項目現(xiàn)有情況進行評分，并結(jié)合最終項目權(quán)重分與投資者對地塊的實際評分進行綜合計算，得出本地塊的綜合評分 ，綜合評分滿分為 1 分。 中心道路、廣場、停車 場 、綠化區(qū)。 生活配套區(qū)： 專業(yè)市場的居住生活區(qū)，并提供有餐飲、 超市 、娛樂、電信、郵政 等各種生活配套設(shè)施。 倉儲 物流 區(qū) ： 為小商品市場提供 運輸 (配送 )、倉儲、裝卸搬運、包裝加工、物流信息處理 服務(wù)。 36 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項目可行性研究報告 2．項目功能布局 在空間形態(tài)上 分為：主體市場交易區(qū)、倉儲 物流 區(qū)、 商務(wù) 公共 配套 設(shè)施區(qū)、生活 配套 區(qū)和中心道路與綠化區(qū)。項目一期以后，依托專業(yè)市場，帶動地塊的商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，地塊分割打包分期進行開發(fā)。 項目開發(fā)模式與功能規(guī)劃 項目開發(fā)模式 在玉林成熟的商貿(mào)物流環(huán)境下，借助交通區(qū)位優(yōu)勢，以專業(yè)市場建設(shè)為龍頭，共享周邊專業(yè)市場商貿(mào)客源，通過專業(yè)市場商流、物流、人流、資金流的集散作用，盤活整個地塊住宅房地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，在玉林市形成新的城市商業(yè)與生活集群和重要的 商貿(mào)物流集散地。 項目定位： 根據(jù)以上分析，項目需要這樣一個具備城市運營概念的定位： 依托玉港高速公路、洛湛鐵路、玉林二環(huán)路交通合圍優(yōu)勢，以洛湛鐵路、玉港高速公路、南廣高速公路“通江達?！苯煌ňW(wǎng)絡(luò)，輻射桂東、粵西南和海南、西南和東盟，以小商品交易市場為核心，集專業(yè)市場、倉儲物流、住宅、商業(yè)房地產(chǎn)為一體的 玉林大型交通商貿(mào)物流綜合地產(chǎn)項目 特別建議： 城市性質(zhì) 交通區(qū)位 產(chǎn)業(yè)政策 企業(yè)戰(zhàn)略 市場需求 借鑒模式 項目定位 城市性質(zhì) 機械制造和中藥材生產(chǎn)集散中心、北部灣經(jīng)濟區(qū)重要物流節(jié)點城市、以先進制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo) 市場需求 當(dāng)?shù)鼐用駥σ松桃司拥奈飿I(yè)需求大 產(chǎn)業(yè)政策 玉林著力打造區(qū)域性商貿(mào)物流中心、北部灣經(jīng)濟區(qū)重要物流節(jié)點城市，大力支持商貿(mào)物流業(yè)的發(fā)展 企業(yè)戰(zhàn)略 集團進駐房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略需要 借鑒模式 本項目建設(shè)規(guī)模、條件和環(huán)境與玉林中藥港類似，其開發(fā)模式可適當(dāng)借鑒 交通區(qū)位 緊靠玉林南二環(huán) 路，與洛湛鐵路玉林東站毗鄰，連通玉林市與玉港高速公路的一級公路，區(qū)位優(yōu)勢獨特 35 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項目可行性研究報告 玉林市政府 2020年重點推出的項目“玉林義烏小商品城”，因選址不能落實的問題，項目暫時被擱置。本項目建設(shè)規(guī)模、條件和環(huán)境與玉林中藥港類似，其 34 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項目可行性研究報告 開發(fā)模式可適當(dāng)借鑒。 本項目是集團公司進駐房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略需要。 ? 開發(fā)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略是執(zhí)行項 目的根本出發(fā)點。 ? 項目交通區(qū)位條件 良好的交通區(qū)位條件成為項目的優(yōu)勢條件，有效地集散人流、物流、資金、信息流。 ? 產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策 項目符合當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)政策，項目建設(shè)可爭取相關(guān)土地優(yōu)惠政策和扶持。 33 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項目可行性研究報告 ? 市場需求 合適的定位須以市場需求為導(dǎo)向，最終產(chǎn)品 才為市場所接受。玉林市的城市性質(zhì)為 國家重要動力機械制造基地和中藥材生產(chǎn)集散中心、北部灣經(jīng)濟區(qū)重要物流節(jié)點城市、是以先進制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的宜居園林城市。 項目定位市場定位研究 定位就是利用外部環(huán)境因 素，結(jié)合自身條件，在市場競爭中取得優(yōu)勢地位。嘉和城通過將當(dāng)?shù)氐穆糜钨Y源與房地產(chǎn)結(jié)合，中藥港通過良好的交通條件和當(dāng)?shù)爻鞘猩藤Q(mào)批發(fā)環(huán)境結(jié)合，奧園康城與當(dāng)?shù)伢w育產(chǎn)業(yè)結(jié)合。 小結(jié)：以上模式都為大型房地產(chǎn)開發(fā)的成功模式，其共同特點是離中心城區(qū)較遠的城郊或新開發(fā)的城區(qū)中，容易獲得大面積的開發(fā)用地，土地價格相對較低。 該項目南面為廣西最好的投資 億的玉林體育中心（ 2020 年承辦廣西十一屆運動會），北面為教育城，東為秀水路，臨近森林公園，自然 32 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項目可行性研究報告 景色優(yōu)美，交通四通八達，區(qū)位條件良好。 玉林銀豐國際中藥港內(nèi)玉林市中藥材專業(yè)市場已是車水馬龍 玉林奧園 —— 體育地產(chǎn)模式 玉林奧園康城是奧園集團于廣西玉林市開發(fā)的高檔住宅項目，項目位于玉林市城東新區(qū)，是玉林市新的行政、文化、教育中心，目前市政府、海關(guān)、公安等一批政府行政機關(guān)已經(jīng)遷入新區(qū)。玉林銀豐國際中藥港二期 —— 銀豐﹒世紀(jì)城 ,總建筑面積 41 萬平米， 依托銀豐國際中藥港的醫(yī)藥健康商業(yè)，打造 31 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項目可行性研究報告 玉林第一個國際都市生活示范社區(qū)。 項目 規(guī)劃分為三大板塊：醫(yī)藥商務(wù)、城市購物、濱江居住。 嘉和城：旅游開發(fā)帶動房地產(chǎn)開發(fā) 玉林國際中藥港 —— 商貿(mào)物流地產(chǎn)模式 玉林銀豐國際中藥港項目位于廣西玉林市江南區(qū)民主南路東側(cè)（玉林市江南﹒萬良路與金港大道交匯處）， 項目總占地 1032 畝，總建筑面積約 200 萬平方米，分期實施建設(shè)。首期建 30 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項目可行性研究報告 成的溫泉休閑中心占地 600 畝，嘉和城溫泉谷已被列為南寧市重點推進旅游項目，國際“ AAAA”風(fēng)景區(qū)。嘉和城溫泉谷距離南寧國際會展中心約 13 公里，連接國際錦標(biāo)級 18 洞嘉和城溫泉高爾夫球場。 大地塊房地產(chǎn)開發(fā)模式研究 南寧嘉和城 —— 旅游地產(chǎn)模式 嘉和城位于南梧大道四塘內(nèi)，由廣西嘉和集團投資開發(fā)的超級大盤。 ? T— 威脅 1．玉林人口自然增長率低，城市化動力不足。 3．玉林“東擴南拓”城市發(fā)展方向確立，項目所在片區(qū)發(fā)展趨勢良好。 ? O— 機會 1．玉林經(jīng)濟發(fā)展較快，居民可支配收入較高，具有良好的購買力。 ? W— 劣勢 1．項目地處城郊，城市化程度不高，項目周邊城市配套不完善。 3．未 來二環(huán)南路通車，玉港高速公路與玉林市的連通，項目地塊升 29 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項目可行性研究報告 值潛力明顯。 ? S— 優(yōu)勢 1．二環(huán)南路、洛湛鐵路、玉港高速公路等重點交通要道在此匯集，項目具有良好的交通條件。 項目地處規(guī)劃中的嶺塘產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，如果定位為物流商業(yè)地產(chǎn)，可擁有一批穩(wěn)定的物流產(chǎn)業(yè)客戶群，同時，項目的多層住宅區(qū)域可滿足玉林市居民的住房購買需求，發(fā)展?jié)摿Υ蟆? 27 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項目可行性研究報告 圖 6— 2 玉林市江南區(qū)功能結(jié)構(gòu)圖 項目區(qū)位綜合評價 項目地塊目前基礎(chǔ)較差，土地開發(fā)具有一定的難度。鄰近 片區(qū)城南區(qū)有玉林制藥廠，玉林柴油機廠等國家知名企業(yè)，是規(guī)劃中的玉林未來工業(yè)園區(qū)，對物流倉儲服務(wù)擁有更多的需求。城區(qū)開發(fā)的主要策略是依托舊城區(qū)進行居住新區(qū)開發(fā)，緩解舊城居住壓力，結(jié)合云天文化城建設(shè)旅游服務(wù)中心。項目周邊缺乏完善的基礎(chǔ)配套設(shè)施，現(xiàn)有開發(fā)程度較低，未建設(shè)有具有特色的景觀設(shè)施。 25 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項目可行性研究報告 第六部分 項目地塊分析 項目區(qū)位 項目位于玉林 市江南區(qū)，與玉林二環(huán)路南段 ZK2+900 毗鄰，在石子嶺與楊子嶺組團附近，臨近洛湛鐵路玉林市火車東站，處于規(guī)劃中的嶺塘產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，距離云天宮和會展中心約 1 公里，遙首相望，東臨經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。再次 ，玉林商貿(mào)物流業(yè)具有堅實的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，玉林市打造中國中心企業(yè)名城，以玉柴工業(yè)為龍頭，推動機械、水泥陶瓷、健康食品、服裝皮革和電子信息“五大產(chǎn)業(yè)”集群的共同發(fā)展，成為玉林市商貿(mào)物流業(yè)的發(fā)展商品供應(yīng)鏈的堅實基礎(chǔ)。其次，政府政策的大力支持。 分析總結(jié)： 根據(jù)以上分析可知，玉林市商貿(mào)物流市場的發(fā)展前景廣闊。五大產(chǎn)業(yè)集群共實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 2 億元，占全市規(guī)模以上工業(yè)增加值比重達 %，拉動規(guī)模工業(yè)增長 1 個百 分點，對規(guī)模工業(yè)增長的貢獻率達 %，比 2020 年提高 4 個百分點。 “ 強柴興玉 ” 戰(zhàn)略的深入實施，推動了機械制造、水泥陶瓷、健康、服裝皮革、電子信息五大產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展壯大。玉林市上半年實施 “ 強柴興玉 ” 戰(zhàn)略，積極打造大企業(yè)大產(chǎn)業(yè)大集群。玉林）緊密配合，加快融入東盟經(jīng)濟實體步伐，發(fā)展全方位合作交流，加強與東盟各國和城市的經(jīng)貿(mào)合作與交流，積極參與區(qū) 域合作分工，構(gòu)建商品貿(mào)易、投資合作、高層論壇、旅游服務(wù)和文化交流平臺，為東盟國家和其他國家及地區(qū)的企業(yè)走進玉林和玉林企業(yè)走向東盟和其他國家和地區(qū)架起橋梁，促進資金、技術(shù)、項目、商品、人才、信息的合理流動，把玉林市建設(shè)成為對接?xùn)|盟大經(jīng)濟圈的有一定知名度的商業(yè)港。積極引進國內(nèi)外先進技術(shù)和管理，鼓勵企業(yè)開展面向東盟自由貿(mào)易區(qū)的加工貿(mào)易業(yè)務(wù)。 23 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項目可行性研究報告 區(qū)域合作的加強與市場輻射面的擴大 玉林“十一五”規(guī)劃指出，努力建設(shè)桂東、粵西南和海南、西南的區(qū)域性商貿(mào)物流中心和商品批發(fā)中心、國際化中藥交易物流港。創(chuàng)新商貿(mào)業(yè)結(jié)構(gòu)、體制和經(jīng)營方式，引進培育一批大型現(xiàn)代商貿(mào)企業(yè)，全面提升商貿(mào)業(yè)檔次和水平，打造連接“兩廣”、輻射東南亞的桂東南區(qū)域性商貿(mào)物流樞紐。 城市發(fā)展定位與政府的政策支持 玉林市“十一五”規(guī)劃明確指出玉林市的城市發(fā)展定位，將玉林建設(shè)成為先進制造業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)并重的中小企業(yè)名城， 建設(shè)成為區(qū)域性商貿(mào)物流中心、國際化中藥交易物流港。全市共有批發(fā)市場、集貿(mào)市場、專業(yè)市場、小 商品市場等各類交易市場 256 個，年成交 106 億元，以批發(fā)為主的專業(yè)市場 45 個，成交額超億元的市場有 15 個。 22 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項目可行性研究報告 玉林商貿(mào)物流市場前景分析 成熟的商貿(mào)市場環(huán)境 玉林商業(yè)底蘊深厚，商貿(mào)繁榮，自古就有“嶺南都會”之稱，是中國華南地區(qū)重要的商品集散地。市場占地 70 畝，建筑面積 10000 平方米，投資 760 萬元，市場有固定門店 220 間，固定攤位 150 多個，周邊商住式鋪面 500 多間。目前市場商品齊全，交易活躍，每日人流量達到 2 萬多人，年成交額 5 億多元，為國家創(chuàng)稅費約 300 多萬元。經(jīng)營來自全國各地的糧食、蔬菜和水果等種類，是廣西大型的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場。市場占地 100畝，建筑面積 20200 平方米，總投資 3000 萬元，分為商住式門店和主體市、簡易市場三部分。 21 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項目可行性研究報告 （四） 玉林市糧食農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)市場 玉林市糧食農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)市場于 1995 年 12 月 31 日竣工開業(yè)。產(chǎn)品來自廣東、福建、江浙等省及廣西各地。該市場通道寬暢，大小貨車２４小時可以裝卸貨物。 （三）玉林建材市場 玉林市建筑材料市場于一九九六年元月 二十五日開業(yè)，位于玉林市外環(huán)北路中段，東距玉林客運中心 1000 米，西距玉桂路口 500 米，交通運輸便利。 中藥材專業(yè)市場是我國西南地區(qū)傳統(tǒng)的中藥材集散地市場，市場與國內(nèi) 24 個省（區(qū)）、 32 個市建立了經(jīng)濟信息聯(lián)系，藥材購銷輻射全國，轉(zhuǎn)口遠銷港澳并與東南亞地區(qū)藥材市場形成購銷網(wǎng)絡(luò)。 中藥材專業(yè)市場是獲國家衛(wèi)生部、國家中 醫(yī)藥局、國家醫(yī)藥局、國家工商局批準(zhǔn)開辦的市場。 （二）玉林中藥材市場 玉林市中藥材市場是全國首批獲批準(zhǔn)開辦的、也是廣西唯一的中藥 20 玉林