【正文】 第十部分 項(xiàng)目 地塊項(xiàng)目投資測(cè)算 及資金籌措 方案一投資成本測(cè)算 根據(jù)與玉林市政府的初步溝通，土地購(gòu)買費(fèi) 用暫定為 18 萬(wàn)元 /畝，該土地購(gòu)買費(fèi)用包括土地使用權(quán)出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)及土地開發(fā)成本。 （ 3）劣勢(shì)。 （ 2）優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目建設(shè)以集團(tuán)公司為龍頭，多個(gè)有實(shí)力的合作企業(yè) 共同建設(shè)。獲得第一塊土地后，通過對(duì)地塊進(jìn)行評(píng)估，以地塊價(jià)值評(píng)估獲得的溢價(jià)與第三方企業(yè)合作開發(fā)，由第三方合作企業(yè)承擔(dān)溢價(jià)成本，共同開發(fā)該地塊。 方案三：合作開發(fā) （ 1）運(yùn)作方式。 地塊不 再是集團(tuán)下屬的產(chǎn)業(yè)，地塊的項(xiàng)目戰(zhàn)略定位及開發(fā)節(jié)奏將不再由集團(tuán)掌控。 項(xiàng)目運(yùn)作期短，運(yùn)作方式簡(jiǎn)單，能在短期內(nèi)獲得較高投資回報(bào)。 由集體公司出資，在完全獲得土地所有權(quán)后，將土地進(jìn)行打包分割出讓，讓不同的開發(fā)企業(yè)對(duì)地塊進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，獲取土地項(xiàng)目出讓收益。 集團(tuán)下屬開發(fā)公司缺乏大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，并且集團(tuán)需要投入大量的資金進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目周期長(zhǎng)，不可預(yù)見因素復(fù)雜，風(fēng)險(xiǎn)大。 項(xiàng)目的所有收益 歸集團(tuán)所有，并且能讓集團(tuán)下屬地產(chǎn)公司積累豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，為集團(tuán)未來更好的介入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 由集體公司出資，購(gòu)買土地所有權(quán)，并由集團(tuán)下屬地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行建設(shè)開發(fā)。因此，建議盡快與玉林市政府達(dá)成合作協(xié)議，取得土地的所有權(quán)。 年份 出讓量（宗） 出讓面積（畝） 出讓金額（萬(wàn)元） 平均出讓單價(jià)（萬(wàn)元 /畝） 2021 8 2021 25 2021 25 106770 2021 5 目前地塊所 地區(qū) 均價(jià) 項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)分 =目前可售價(jià)格 項(xiàng)目目前地價(jià)預(yù)測(cè)： =60（萬(wàn)元 /畝） 項(xiàng)目地塊指標(biāo) 建議 根據(jù)對(duì)玉林市場(chǎng)的了解， 地理位置分析，地塊對(duì)于城市來說是功能強(qiáng)的地塊，專業(yè)市場(chǎng)為主，居住為輔的， 主 要指標(biāo)如下： 土地 位置 土地面積 土地 用途 出讓 年限 規(guī)劃指標(biāo)要求 各用途建筑面積占總建筑面積的比例 容積率 建筑密度 綠地率 限高 玉林市江南區(qū) 石子嶺與楊子嶺組團(tuán)附近 2021 畝 城鎮(zhèn)住宅及 批發(fā)零售 城鎮(zhèn)住宅：70 年 批發(fā)零售：40 年 ＞ 且≤ ＞ 28%且≤35% ＞ 30%且≤32% 40 米 住宅 ≥70%，商業(yè) 20%30% 相關(guān)指標(biāo)說明： 的容積率，考慮本項(xiàng)目地塊 面積及項(xiàng)目定位，出于謹(jǐn)慎考慮，容積率預(yù)測(cè)為 ； ，限高為 40 米； ，商業(yè)部分占項(xiàng)目建筑面積的 20%30%； 項(xiàng)目地塊價(jià)值預(yù)測(cè) 經(jīng)過調(diào)查，得出 2021 年至 2021 年玉林市土地出讓單價(jià)及土地出讓價(jià)格增長(zhǎng)率，具體如下表所示： 年份 2021 年 2021 年 2021 年 2021 平均出讓單價(jià)（萬(wàn)元 /畝） 增長(zhǎng)率 % % % % 結(jié)合近兩年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展 情況及房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)情況，將 2021 年上半年的土地 出讓單 價(jià)與 2021 年的土地 出讓單 價(jià)進(jìn)行對(duì)比，得出年增長(zhǎng)率為 %，并將此增長(zhǎng)率做為未來幾年內(nèi)玉林市的土地增長(zhǎng)率。 6 20% 項(xiàng)目地塊得分計(jì)算 項(xiàng)目得分 =∑（目前得分值 項(xiàng)目對(duì)應(yīng)權(quán)重得分值） = 項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)分 =項(xiàng)目得分 /標(biāo)準(zhǔn)分值 = 247。 8 17% 7% 時(shí)間修正（ 二次權(quán)重 20%） 項(xiàng)目 評(píng)述 得分 一次權(quán)重 最終項(xiàng)目權(quán) 重分 時(shí)間因素 時(shí)間因素對(duì)土地價(jià)格有重要影響 10 100% 20% 地塊評(píng)分 ? 總分值為 10 分 ? 假設(shè)標(biāo)準(zhǔn)分值為 5 分，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)與周邊項(xiàng)目相當(dāng) ? 分值＞ 5 分，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)大于周邊其它項(xiàng)目 ? 分值＜ 5 分，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)小于周邊其它項(xiàng)目 ? 本項(xiàng)目為未開發(fā)片區(qū)，因此周邊參考項(xiàng)目為相鄰的 江南 板塊中各項(xiàng)目。 5 10% 4% 景觀資源 包括自然景觀及人文景觀 5 10% 4% 購(gòu)房人群需求 周邊居民的購(gòu)房能力及對(duì)購(gòu)房環(huán)境造成的影響。 8 17% 7% 居住氛圍 居住氛圍影響項(xiàng)目品質(zhì) 6 13% 5% 交通便利程度 主要包括附近街道的擁擠程度，到商業(yè)中心和商務(wù)中心的時(shí)間距離等。 5 19% 8% 公共設(shè)施配建 公共設(shè)施配建將增加建設(shè)成本，但是對(duì)于項(xiàng)目品質(zhì)的提升有較大幫助。 7 26% 10% 工整程度 項(xiàng)目工整度對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)有一定影響。 項(xiàng)目地塊評(píng)分 權(quán)重分計(jì)算方法 ? 得分的總分為 10 分， 6 分為及格分 ? 一次權(quán)重 =項(xiàng)目得分 /∑每項(xiàng)項(xiàng)目得分 ? 最終權(quán)重分 =二次權(quán)重 一次權(quán)重 表 8— 1 地塊評(píng)分權(quán)重表 地塊自身規(guī)劃（二次權(quán)重 40%） 項(xiàng)目 評(píng)述 得分 一次權(quán)重 最終項(xiàng)目權(quán) 重分 地塊大小 地塊大小直接影 響到資本總投入，以及最終的規(guī)劃設(shè)計(jì)及項(xiàng)目定位。 2．結(jié)合本地塊的綜合評(píng)分與玉林市地塊的土地出讓均價(jià)，結(jié)過計(jì)算，得出項(xiàng)目地塊目前的價(jià)值。 3．玉林交通商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目概念性規(guī)劃效果圖 圖 7— 1 主體建筑規(guī)劃效果 圖 7— 2 專業(yè)市場(chǎng)規(guī)劃鳥瞰圖 圖 7— 3 專業(yè)市場(chǎng)規(guī)劃立面圖 第八部分 項(xiàng)目投資預(yù)算分析 評(píng)估方 法說明 本項(xiàng)目地塊的評(píng)估辦法，綜合使用成本法、市場(chǎng)比較法、假設(shè)開發(fā)法等土地評(píng)估方法，再結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)與房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)狀況，對(duì)項(xiàng)目地塊進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，并用價(jià)值評(píng)估結(jié)果為參考對(duì)土地出讓價(jià)格與土地的未來發(fā)展方向做出定位，對(duì)地塊進(jìn)行價(jià)值分析，具體步驟如下： 1．項(xiàng)目地塊評(píng)分：將影響地塊價(jià)格的各項(xiàng)因素進(jìn)行兩次權(quán)重計(jì)算，權(quán)重評(píng)分中，單項(xiàng)因素滿分 10 分，及格分為 6 分，以此可計(jì)算得出各項(xiàng)目最終項(xiàng)目權(quán)重分。 生活配套區(qū)將作為二期及其以后房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)主要功能區(qū)域。 商務(wù)公共配套區(qū) ：該區(qū)是 為小商品專業(yè)市場(chǎng) 提供各種配套服務(wù)的功能區(qū)，內(nèi)擬設(shè)有市場(chǎng)管理辦公室、園區(qū)信息管理系統(tǒng) 、園區(qū)電力管理總部、園區(qū)消防管理總部、銀行、保險(xiǎn)、電信、貨代公司、運(yùn)輸公司、餐飲、賓館中心等配套設(shè)施。 交易區(qū)： 商鋪 分別 設(shè)置 紡織服裝交易 區(qū) 、皮革皮具交易 區(qū) 、電子工業(yè)產(chǎn)品 交易 區(qū) 、五金化工交易 區(qū) 、紙品包裝印刷交易 區(qū)等 ，每套商鋪都配有倉(cāng)庫(kù)。 項(xiàng)目功能規(guī)劃 1．專業(yè)市場(chǎng)主體功能 專業(yè)市場(chǎng)設(shè)有展銷中心、商務(wù)辦公中心、經(jīng)營(yíng)發(fā)展中心、會(huì)議展覽中心、餐飲中心、娛樂中心、 信息網(wǎng)絡(luò)中心、電子商務(wù)中心、科研設(shè)計(jì)中心、物流中心等一系列的功能配套。 項(xiàng)目地塊分期進(jìn)行開發(fā)，首期開發(fā)小商品專業(yè)市場(chǎng)，建設(shè)專業(yè)性小商品批發(fā)市場(chǎng)，以及物流、商務(wù)、金融、郵政、電信、酒店、餐飲食街、娛樂場(chǎng)館等配套設(shè)施，占地面積 300— 500 畝之間。玉林二環(huán)南路接通、玉港高速公路連接玉林的一級(jí)公路建成后，與洛湛鐵路形成在項(xiàng)目所在地形成合圍，本項(xiàng)目地塊獨(dú)特的交通優(yōu)勢(shì)條件，將為“玉林義烏小商品城”項(xiàng)目理想的進(jìn)駐地。 項(xiàng)目定位建議 根據(jù)上述分析，本項(xiàng)目可從城市性質(zhì)、市場(chǎng)需求、產(chǎn)業(yè)政策、交通區(qū)位、企業(yè)戰(zhàn)略、借鑒模式等六個(gè)要素進(jìn)行定位。 ? 可借鑒開發(fā)模式 作為初步涉入房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)企業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，可借鑒類似的成功項(xiàng)目的開發(fā)模式，適當(dāng)避免開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足帶來的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)提高項(xiàng)目運(yùn)作的成功率。集團(tuán)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略， 依托集團(tuán) 自身 優(yōu)勢(shì)，以產(chǎn)業(yè)聯(lián)系為基礎(chǔ)，形成以 交通物流 為核心 的 現(xiàn)代物流業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、金融業(yè)務(wù)、交通類科技開發(fā)業(yè)務(wù)、資源開發(fā)業(yè)務(wù)等相互促進(jìn)、共同發(fā)展的產(chǎn)業(yè)布局，推動(dòng)集團(tuán)的可持續(xù)發(fā)展。本項(xiàng)目緊靠玉林南二環(huán)路，與洛湛鐵路玉林東站毗鄰 ，連通玉林市與玉港高速公路的一級(jí)公路，區(qū)位優(yōu)勢(shì)獨(dú)特。玉林著力打造區(qū)域性商貿(mào)物流中心、 北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)重要物流節(jié)點(diǎn)城市，大力支持商貿(mào)物流業(yè)的發(fā)展。項(xiàng)目所在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，商貿(mào)物流業(yè)發(fā)展繁榮，當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)宜商宜居的物業(yè)需求大。項(xiàng)目所在的江南區(qū)， 主要功能定位為以商貿(mào)、旅游、居住為主，集休閑游憩、 倉(cāng)儲(chǔ)物流功能于一體的綜合性城市商務(wù)副中心區(qū)。本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位 由 以下因素進(jìn)行提煉： ? 項(xiàng)目所在地城市發(fā)展性質(zhì)與規(guī)劃 項(xiàng)目的建設(shè)與所在城市的發(fā)展性質(zhì)與規(guī)劃相吻合，可得到當(dāng)?shù)卣咧С?，順?yīng)城市的建設(shè)發(fā)展。使得這些項(xiàng)目在周邊資源競(jìng)爭(zhēng)較弱的環(huán)境下，通過與項(xiàng)目周邊資源環(huán)境結(jié) 合，尋找差異化市場(chǎng)策略，打造出獨(dú)特的市場(chǎng)賣點(diǎn)而獲得成功。這些項(xiàng)目沒有像城區(qū)內(nèi)有完善配套設(shè)施和成熟商業(yè)環(huán)境和居住氛圍。項(xiàng)目還獨(dú)享占地 20 萬(wàn)平方米的體育中心全面設(shè)施、占地 27000 平方米的體 育公園秀美景色，加上項(xiàng)目?jī)?nèi)部完善的泛體育設(shè)施，將把運(yùn)動(dòng)、健康、教育、休閑等產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)有機(jī)結(jié)合，締造玉林新城中心樓盤的豪宅領(lǐng)袖。項(xiàng)目總建筑面積 115 萬(wàn)平方米。項(xiàng)目目前已有已售出 1000 多家商鋪，商鋪均價(jià)在 16000 元 /㎡ — 18000 元 /㎡， 2021 年 8 月份開盤的二期住宅均價(jià)在 2800 元 /㎡。 玉林銀豐國(guó)際中藥港第一期，總建筑面積約 18 萬(wàn)平方米，在國(guó)家定點(diǎn)中藥材交易市場(chǎng)基礎(chǔ)上，致力打造中國(guó)規(guī)模最大標(biāo)準(zhǔn)最高的醫(yī)藥材采購(gòu)交易平臺(tái)，中國(guó)南藥在玉林從此扎下大本營(yíng)。項(xiàng)目輻射范圍涵蓋華南、西南、華中，也將成為中國(guó)最具影響力的、對(duì)接?xùn)|盟的南藥出口大本營(yíng)，是廣西唯一一家中藥材專業(yè)市場(chǎng)、全國(guó)十七大中藥材專業(yè)市場(chǎng)之一，位居前三甲。二三期為多層住宅和別墅，在旅游休閑項(xiàng)目的帶動(dòng)下， 嘉和城 進(jìn)一步 完善景區(qū)商業(yè)配套、生活配套、酒店配套、學(xué)校配套 ，打造高尚人文社區(qū)，為廣西旅游與房地產(chǎn)開發(fā)典范 。項(xiàng)目總投資約 5 億元人民幣，分三期建設(shè)。占地 6000 畝，總建筑面積 160 萬(wàn)平方米，是一個(gè)集房地產(chǎn)開發(fā)、康體運(yùn)動(dòng)、休閑旅游度假、文化教育、工作生活為一體的大型高尚生態(tài)親水 小鎮(zhèn)。 2．玉林房地產(chǎn)發(fā)展較快，城東、江南兩大片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)激烈。 4．玉林市具有成熟的商貿(mào)環(huán)境，居民投資經(jīng)營(yíng)意識(shí)高，商客往來頻繁。 2．玉林房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回暖，土地價(jià)格相對(duì)合理，進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)機(jī)良好。 2．項(xiàng)目地塊基本為水田，項(xiàng)目征地補(bǔ)償費(fèi)用較高，有一定的政策限制。 4．玉林市城市規(guī)劃商貿(mào)物流發(fā)展用地，項(xiàng)目建設(shè)符合城市發(fā)展規(guī)劃。 2．玉林市周邊區(qū)域地塊面積較大的土地，土地面積合適做大型專業(yè)市場(chǎng)或房地產(chǎn)項(xiàng)目。 第七部分 項(xiàng)目定位分析 項(xiàng)目 SWOT 分析 SWOT 分析 S優(yōu)勢(shì) 1 實(shí)力（開放商） 2 地塊規(guī)模 3 輻射范圍 4 生態(tài)環(huán)境 5 玉林城市發(fā)展 6 玉林專業(yè)市場(chǎng)氛圍 W劣勢(shì) 1 無(wú)生活配 套 2 價(jià)格定位 3 離市中心遠(yuǎn) 4 項(xiàng)目交通不便 5 低容積率 6 開發(fā)周期長(zhǎng) O機(jī)會(huì) 1 玉林城市發(fā)展迅速 2 房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸成熟 3 現(xiàn)階段一定范圍內(nèi)同類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目少 4 玉林專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展旺盛 5 政府規(guī)劃 —— 江南為房地產(chǎn)發(fā)展重點(diǎn) 6 人們追求綠色、健康的居住理念 SO 戰(zhàn)略 （ S S O O3）健康、綠色策略（ S S SO O8） WO 戰(zhàn)略 增值空間策略（ W WO O7） 配套先行策略（ W W W O3） T威脅 1 玉林專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈 2 房地產(chǎn)相關(guān)政策影響 3 中心 、城東板塊強(qiáng)勁競(jìng)爭(zhēng) 4 消費(fèi)者居住理念 —— 物業(yè)類型、地段 5 玉林人口自然增長(zhǎng)率低 ST 戰(zhàn)略 （ S S T T3）藍(lán)海策略（ S S S TT T4） WT 戰(zhàn)略 項(xiàng)目整體運(yùn)作策略（ WW W W T T TT4） 全方位營(yíng)銷策略 從以上的 SWOT 分析矩形圖可以看出，項(xiàng)目在開發(fā)運(yùn)作中，可以運(yùn)用多種營(yíng)銷戰(zhàn)略方式，以讓項(xiàng)目的劣勢(shì)轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢(shì)，讓項(xiàng)目在城市發(fā)展中可以占據(jù)市場(chǎng)的主導(dǎo)地位。隨著未來城市向南拓建，江南區(qū)的配套設(shè)施 目益完善，同時(shí)玉林市二環(huán)路的全程貫通，項(xiàng)目處于規(guī)劃中的玉林城區(qū)與高速公路相連接的一級(jí)公路與處環(huán)路的交接處，道路兩旁的土地?fù)碛芯薮蟮膬r(jià)值潛力與升值空間。 隨著江南片區(qū)的不斷發(fā)展，在廣大市民心中豎立了較好口碑，是公認(rèn)居住生活的典范片區(qū)，隨著片區(qū)環(huán)境及居住氛圍日漸成熟，該片區(qū)將會(huì)成為玉林市新的居住區(qū)。 項(xiàng)目所在片區(qū)有正在開發(fā)并出售的悉尼城、弘 景金色藍(lán)灣、麗景花園、玉景園、盛世江南、香港城等物業(yè)，開發(fā)有全資上市的玉林中藥港，商業(yè)氛圍較濃厚。 圖 6— 2 項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀 項(xiàng)目所在片區(qū)發(fā)展概況 項(xiàng)目所在片區(qū)為玉林市江南區(qū)，根據(jù) 2021 年 1 月 9 日公布的《玉林市江南片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，江南區(qū)為未來幾年玉林市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，城區(qū)的主要功能定位為以商貿(mào)、旅游、居住為主，集休閑游憩、倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目意向地塊 洛湛鐵路 會(huì)展中心 云天宮 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 玉林中心城區(qū) 江南區(qū) 城東區(qū) 城南區(qū) 玉柴工業(yè)園 功能于一體的綜合性城市商務(wù)副中心區(qū)。 圖 6— 1 項(xiàng)目地塊區(qū)位圖 項(xiàng)目周邊環(huán)境及設(shè)施 項(xiàng)目處于二環(huán)南路和玉港高速 玉林一級(jí)公路交叉輻射帶，現(xiàn)為水田及種植用地，需要進(jìn)行大規(guī)模的平整。同時(shí)，玉林政府