【正文】 年份 出讓量（宗） 出讓面積（畝） 出讓金額（萬元） 平均出讓單價（萬元 /畝 ） 2021 8 2021 25 2021 25 106770 2021 5 目前地塊所 地區(qū) 均價 項目標(biāo)準(zhǔn)分 =目前可售價格 項目目前地價預(yù)測： =60（萬元 /畝） 項目地塊指標(biāo) 建議 根據(jù)對玉林市場的了解，地理位置分析，地塊對于城市來說是功能強的地塊，專業(yè)市場為主，居住為輔的， 主 要指標(biāo)如下： 土地 位置 土 地面積 土地 用途 出讓 年限 規(guī)劃指標(biāo)要求 各用途建筑面積占總建筑面積的比例 容積率 建筑密 度 綠地率 限高 專業(yè)好文檔 43 玉林市江南區(qū) 石子嶺與楊子嶺組團附近 2021畝 城鎮(zhèn)住宅及批發(fā)零售 城鎮(zhèn)住宅： 70 年 批發(fā)零售： 40 年 ＞ 且 ≤ ＞ 28%且≤35% ＞ 30%且≤32% 40 米 住宅 ≥70%，商業(yè)20%30% 相關(guān)指標(biāo)說明： 的容積率，考慮本項目地塊面積及項目定位，出于謹(jǐn)慎考慮，容積率預(yù)測為 ； ，限高為 40 米； ，商業(yè)部分占項目建筑面積的 20%30%； 項目地塊價值預(yù)測 經(jīng)過調(diào)查，得出 2021 年至 2021 年玉林市土地出讓單價及土地出讓價格增長率，具體如下表所示： 年份 2021 年 2021 年 2021 年 2021 平均出讓單價（萬元 /畝） 增長率 % % % % 結(jié)合近兩年的經(jīng)濟發(fā)展情況及房地產(chǎn)市場的波動情況，將 2021 年上半年的土地 出讓單 價與 2021 年的土地 出讓單 價進行對比，得出年 增長率為 %，并將此增長率做為未來幾年內(nèi)玉林市的土地增長率。 6 20% 專業(yè)好文檔 42 項目地塊得分計算 項目得分 =∑（目前得分值 項目對應(yīng)權(quán)重得分值） = 項目標(biāo)準(zhǔn)分 =項目得分 /標(biāo)準(zhǔn)分值 = 247。 8 17% 7% 時間修正（ 二次權(quán)重 20%） 項目 評述 得分 一次權(quán)重 最終項目 權(quán)重分 時間因素 時間因素對土地價格有重要影響 10 100% 20% 專業(yè)好文檔 41 地塊評分 ? 總分值為 10 分 ? 假設(shè)標(biāo)準(zhǔn)分值為 5 分，項目優(yōu)勢與周邊項目相當(dāng) ? 分值＞ 5 分，項目優(yōu)勢大于周邊其它項目 ? 分值＜ 5 分，項目優(yōu)勢小于周邊其它項目 ? 本項目為未開發(fā)片區(qū)，因此周邊參考項目為相鄰的 江南 板塊中各項目。 5 10% 4% 景觀資源 包括自然景觀及人文景觀 5 10% 4% 購房人群需求 周邊居民的購房能力及對購房環(huán)境造成的影響。 8 17% 7% 居住氛圍 居住氛圍影響項 目品質(zhì) 6 13% 5% 交通便利程度 主要包括附近街道的擁擠程度，到商業(yè)中心和商務(wù)中心的時間距離等。 5 19% 8% 公共設(shè)施配建 公共設(shè)施配建將增加建設(shè)成本，但是對于項目品質(zhì)的提升有較大幫助。 7 26% 10% 工整程度 項目工整度對規(guī)劃設(shè)計有一定影響。 項目地塊評分 權(quán)重分計算方法 ? 得分的總分為 10 分， 6 分為及格分 ? 一次權(quán)重 =項目得分 /∑每項項目得分 ? 最終權(quán)重分 =二次權(quán)重 一次權(quán)重 專業(yè)好文檔 40 表 8— 1 地塊評分權(quán)重表 地塊自身規(guī)劃（二次權(quán)重 40%） 項目 評述 得分 一次權(quán)重 最終項目 權(quán)重分 地塊大小 地塊大小直接影響到資本總投入，以及 最終的規(guī)劃設(shè)計及項目定位。 2．結(jié)合本地塊的綜合評分與玉林市地塊的土地出讓均價，結(jié)過計算，得出項目地塊目前的價值。 3．玉林交通商貿(mào)物流地產(chǎn)項目概念性規(guī)劃效果圖 專業(yè)好文檔 37 圖 7— 1 主體建筑規(guī)劃效果 圖 7— 2 專業(yè)市場規(guī)劃鳥瞰圖 專業(yè)好文檔 38 圖 7— 3 專業(yè)市場規(guī)劃立面圖 專業(yè)好文檔 39 第八部分 項目投資預(yù)算分析 評估方法說明 本項目地塊的評估辦法，綜合使用成本法、市場比較法、假設(shè)開發(fā)法等土地評估方法，再結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng) 驗與房地產(chǎn)市場經(jīng)濟狀況，對項目地塊進行價值評估，并用價值評估結(jié)果為參考對土地出讓價格與土地的未來發(fā)展方向做出定位，對地塊進行價值分析，具體步驟如下： 1．項目地塊評分：將影響地塊價格的各項因素進行兩次權(quán)重計算，權(quán)重評分中，單項因素滿分 10 分，及格分為 6 分，以此可計算得出各項目最終項目權(quán)重分。 生活配套區(qū)將作為二期及其以后房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)主要功能區(qū)域。 商務(wù)公共配套區(qū) ：該區(qū)是 為小商品專業(yè)市場 提供各種配套服務(wù)的功能區(qū)，內(nèi)擬設(shè)有市場管理辦公室、園區(qū)信息管理系統(tǒng)、園區(qū)電力管理總部、園區(qū)消防管理總部、銀行、保險、電信、貨代公司、運輸公司、餐飲、賓館中心等配套設(shè)施。 交易區(qū)： 商鋪 分別 設(shè)置 紡織服裝交易 區(qū) 、皮革皮具交易 區(qū) 、電子工業(yè)產(chǎn)品 交易 區(qū) 、五金化工交易 區(qū) 、紙品包裝印刷交易 區(qū)等 ，每套商鋪都配有倉庫。 項目功能規(guī)劃 1．專業(yè)市場主體功能 專業(yè)市場設(shè)有展銷中心、商務(wù)辦公中心、經(jīng)營發(fā)展中心、會議展覽中心、餐飲中心、娛樂中心、信息網(wǎng)絡(luò)中心、電子商務(wù)中心、科研設(shè)計中心、物流中心等一系列的功能配套。 項目地塊分期進行開發(fā)，首期開發(fā)小商品專業(yè)市場，建設(shè)專業(yè)性小商品批發(fā)市場，以及物流、商務(wù)、金融、郵政、電信、酒店、餐飲食街、娛樂場館等配套設(shè)施，占地面積 300— 500 畝之間。玉林二環(huán)南路接通、玉港高速公路連接玉林的一級公路建成后，與洛湛鐵路形成在項目所在地形成合圍，本項目地塊獨特的交通優(yōu)勢條件，將為“玉林義烏小商品城”項目理想的進駐地。 項目定位建議 根 據(jù)上述分析，本項目可從城市性質(zhì)、市場需求、產(chǎn)業(yè)政策、交通區(qū)位、企業(yè)戰(zhàn)略、借鑒模式等六個要素進行定位。 ? 可借鑒開發(fā)模式 作為初步涉入房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)企業(yè)，對房地產(chǎn)項目的開發(fā)，可借鑒類似的成功項目的開發(fā)模式，適當(dāng)避免開發(fā)經(jīng)驗不足帶來的風(fēng)險，同時提高項目運作的成功率。集團的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略， 依托集團 自身 優(yōu)勢，以產(chǎn)業(yè)聯(lián)系為基礎(chǔ)，形成以 交通物流 為核心 的 現(xiàn)代物流業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、金融業(yè)務(wù)、交通類科技開發(fā)業(yè)務(wù)、資源開發(fā)業(yè)務(wù)等相互促進、共同發(fā)展的產(chǎn)業(yè)布局，推動集團的可持續(xù)發(fā)展。本項目緊靠玉林南二環(huán)路，與洛湛鐵路玉林東站毗鄰，連通玉林市與玉港高速公路的一級公路，區(qū)位優(yōu)勢獨特。玉林著力打造區(qū)域性商貿(mào)物流中心、 北部灣經(jīng)濟區(qū)重要物流節(jié)點城市，大力支持商貿(mào)物流業(yè)的發(fā)展。項目所在城市經(jīng)濟發(fā)展較快，商貿(mào)物流業(yè)發(fā)展繁榮，當(dāng)?shù)鼐用駥σ松桃司拥奈飿I(yè)需求大。項目所在的江南區(qū)， 主要功能定位為以商貿(mào)、旅游、居住為主，集休閑游憩、倉儲物流功能于一體的綜合性城市商務(wù)副中心區(qū)。本項目的市場定位 由 以下因素進行提煉： ? 項目所在地城市發(fā)展性質(zhì)與規(guī)劃 項目的建設(shè)與所在城市的發(fā)展性質(zhì)與規(guī)劃相吻合，可得到當(dāng)?shù)卣咧С?，順?yīng)城市的建設(shè)發(fā)展。使得這些項目在周邊資源競爭較弱的環(huán)境下，通過與項目周邊資源環(huán)境結(jié)合，尋找差異化市場策略，打造出獨特的市場賣點而獲得成功。這些項目沒有像城區(qū)內(nèi)有完善配套設(shè)施和成熟商業(yè)環(huán)境和居住氛圍。項目還獨享占地 20 萬平方米的體育中心全面設(shè)施、占地 27000 平方米的體育公園秀美景色，加上項目內(nèi)部完善的泛體育設(shè)施，將把運動、健康、教育、休閑等產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)有機結(jié)合，締造玉 林新城中心樓盤的豪宅領(lǐng)袖。項目總建筑面積 115 萬平方米。項目目前已有已售出 1000 多家商鋪，商鋪均價在 16000 元 /㎡ — 18000 元 /㎡， 2021 年 8 月份開盤的二期住宅均價在 2800 元 /㎡。 玉林銀豐國際中藥港第一期，總建筑面積約 18 萬平方米，在國家定點中藥材交易市場基礎(chǔ)上，致力打造中國規(guī)模最大標(biāo)準(zhǔn)最高的醫(yī)藥材采購交易平臺，中國南藥在玉林從此扎下大本營。項目輻射范圍涵蓋華南、西南、華中，也將成為中國最具影響力的、對接?xùn)|盟的南藥出口大 本營，是廣西唯一一家中藥材專業(yè)市場、全國十七大中藥材專業(yè)市場之一，位居前三甲。二三期為多層住宅和別墅，在旅游休閑項目的帶動下， 嘉和城 進一步 完善景區(qū)商業(yè)配套、生活配套、酒店配套、學(xué)校配套 ，打造高尚人文社區(qū)，為廣西旅游與房地產(chǎn)開發(fā)典范 。項目總投資 約 5 億元人民幣，分三期建設(shè)。占地 6000 畝，總建筑面積 160 萬平方米，是一個集房地產(chǎn)開發(fā)、康體運動、休閑旅游度假、文化教育、工作生活為一體的大型高尚生態(tài)親水小鎮(zhèn)。 2．玉林房地產(chǎn)發(fā)展較快，城東、江南兩大片區(qū)競爭激烈。 4．玉林市具有成熟的商貿(mào)環(huán)境，居民投資經(jīng) 營意識高，商客往來頻繁。 2．玉林房地產(chǎn)市場逐步回暖，土地價格相對合理，進入市場時機良好。 2．項目地塊基本為水田，項目征地補償費用較高，有一定的政策限制。 4．玉林市城市規(guī)劃商貿(mào)物流發(fā)展用地，項目建設(shè)符合城市發(fā)展規(guī)劃。 2．玉林市周邊區(qū)域地塊面積較大的土地，土地面積合適做大型專業(yè)市場或房地產(chǎn)項目。 專業(yè)好文檔 28 第七部分 項目定位分析 項目 SWOT 分析 SWOT 分析 S優(yōu)勢 1 實力（開放商） 2 地塊規(guī)模 3 輻射范圍 4 生態(tài)環(huán)境 5 玉林城市發(fā)展 6 玉林專業(yè)市場氛圍 W劣勢 1 無生活配套 2 價格定位 3 離市中心遠(yuǎn) 4 項目交通不便 5 低容積率 6 開發(fā)周期長 O機會 1 玉林城市發(fā)展迅速 2 房地產(chǎn)市場逐漸成熟 3 現(xiàn)階段一定范圍內(nèi)同類競爭項目少 4 玉林專業(yè)市場發(fā)展旺盛 5 政府規(guī)劃 —— 江南為房地產(chǎn)發(fā)展重點 6 人們追求綠色、健康的居住理念 SO 戰(zhàn)略 （ S S O O3）健康、綠色策略（ S S SO O8） WO 戰(zhàn)略 增值空間策略（ W WO O7） 配套先行策略（ W W W O3） T威脅 1 玉林專業(yè)市場項目競爭激烈 2 房地產(chǎn)相關(guān)政策影響 3 中心、城東板塊強勁競爭 4 消費者居住理念 —— 物業(yè)類型、地段 5 玉林人口自然增長率低 ST 戰(zhàn)略 （ S S T T3）藍海策略（ S S S TT T4） WT 戰(zhàn)略 項目整體運作策略（ WW W W T T TT4） 全方位營銷策略 從以上的 SWOT 分析矩形圖可以看出，項目在開發(fā)運作中，可以運用多種營銷戰(zhàn)略方式，以讓項目的劣勢轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢，讓項目在城市發(fā)展中可以占據(jù)市場的主導(dǎo)地位。隨著未來城市向南拓建，江南區(qū)的配套設(shè)施目益完善，同時玉林市二環(huán)路的全程貫通，項目處于規(guī)劃中的玉林城區(qū)與高速公路相連接的一級公路與處環(huán)路的交接處，道路兩旁的土地?fù)碛芯薮蟮膬r值潛力與升值空間。 隨著江南片區(qū)的不斷發(fā)展，在廣大市民心中豎立了較好口碑，是公認(rèn)居住生活的典范片區(qū)，隨著片區(qū)環(huán)境及居住氛圍日漸成熟，該片區(qū)將會成為玉林市新的居住區(qū)。 項目所在片區(qū)有正在開發(fā)并出售的悉尼城、弘景金色藍灣、麗景花園、玉景園、盛世江南、香港城等物業(yè)，開發(fā)有全資上市的玉林中藥港，商業(yè)氛圍較濃厚。 項目意向地塊 洛湛鐵路 會展中心 云天宮 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 玉林中心城區(qū) 江南區(qū) 城東區(qū) 城南區(qū) 玉柴工業(yè)園 專業(yè)好文檔 26 圖 6— 2 項 目地塊現(xiàn)狀 項目所在片區(qū)發(fā)展概況 項目所在片區(qū)為玉林市江南區(qū)，根據(jù) 2021 年 1 月 9 日公布的《玉林市江南片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，江南區(qū)為未來幾年玉林市重點發(fā)展區(qū)域，城區(qū)的主要功能定位為以商貿(mào)、旅游、居住為主，集休閑游憩、倉儲物流功能于一體的綜合性城市商務(wù)副中心區(qū)。 圖 6— 1 項目地塊區(qū)位圖 項目周邊環(huán)境及設(shè)施 項目處于二環(huán)南路和玉港高速 玉林一級公路交叉輻射帶，現(xiàn)為水田及種植用地，需要進行大規(guī)模的平整。同時，玉林政府著力構(gòu)建區(qū)域性商貿(mào)集散中心、北部灣經(jīng)濟區(qū)重要物流節(jié)點城市，不斷吸納東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，努力融入泛珠三角區(qū)域和北部灣經(jīng)濟區(qū)，擴大了玉林商貿(mào)物流業(yè)市場的輻射面，使之成為桂東、粵西南和海南、西南乃至東盟的區(qū)域性商貿(mào)物流中心和商品批發(fā)中心。玉林市政府在城市功能布局、產(chǎn)業(yè)政策、重大項目建設(shè)上予以商貿(mào)物流大力支持，鼓勵有實力的企業(yè)進駐玉林商貿(mào)物流業(yè)。首先，市場基礎(chǔ)牢固，玉林商貿(mào)物流市場經(jīng)過多年的發(fā)展和政府的著力培養(yǎng)，形成了產(chǎn)業(yè)集群，發(fā)展成為了桂東、粵西南和海南、西南的區(qū)域性商貿(mào)物流集散中心。據(jù)初步統(tǒng)計，上半年全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值 億元人民幣，同比增長 %。上半年，全市規(guī)模以上工業(yè)累計實現(xiàn)總產(chǎn)值 億元，同比增長 20%。以直通直達服務(wù)解決玉柴發(fā)展中面臨的各種困難和問題，支持玉柴實施 “ 讓利潤不讓市場 ” 的策略，推動玉柴加強與大企業(yè)大集團合作。 堅實的產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ) 玉林市抓住廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)開放開發(fā)機遇，全力打造工業(yè)集聚載體，推動機械、水泥陶瓷、健康食