【正文】 的66%。 經(jīng)過 2021 年玉林房地產(chǎn)迅速發(fā)展后， 2021年土地供應(yīng)宗數(shù)雖然與 2021 年基本持平，但出讓面積有所上升，漲幅在30%以上。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 14156 元，同比增長 %；農(nóng)民人均純收入 4123 元，比上年增加587 元，增長 %。分行業(yè)看，批發(fā)和零售業(yè)、住宿與餐飲業(yè)消費品零售額分別實現(xiàn) 億元、 億元，分別增長 %與 %。商品房銷售面積 萬平方米，增長 %，商品房銷售額 億元，下降 %。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為 %，比上年下降 個百分點；第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為 %，比上年上升 個百分點；第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為 %，比上年上升 個百分點。 玉林中心城區(qū)城市建設(shè)用地規(guī)模：至 2021 年為 80 平方公里，至 2020 年為 98 平方公里。 ? 城市規(guī)劃區(qū) 《規(guī)劃》的具體范圍包括： 玉州區(qū)的 玉城、南江、名山、城西、城北五個街道辦事處以及茂林、仁東、仁厚和大塘 4 鎮(zhèn)； 福綿管理區(qū)的 福綿鎮(zhèn)和新橋鎮(zhèn)； 陸川縣的 珊羅鎮(zhèn)，以及馬坡鎮(zhèn)的靖西、靖東、珠砂、新山、東西等 5 個行政村和馬坡林場，玉林城市規(guī)劃區(qū)總用地面積約為 740 平方公里。工商業(yè)發(fā)展成熟，擁有中藥材市場、工業(yè)品服裝市場等全國有名的專業(yè)市場，形成了區(qū)域 性商貿(mào)物流中心。中小企業(yè)商機博覽會（中國旖旎的南國山水風(fēng)光，奇特的古今建筑，特色的風(fēng)味小吃，商品交易市場健全發(fā)達(dá)，現(xiàn)代物流服務(wù)經(jīng)營體系完備，擁有全國有名的中藥材市場、工業(yè)品服裝市場等，商貿(mào)流通輻射各省 （市）區(qū)，“嶺南都會”煥發(fā)出新的活力與魅力，是區(qū)域性商貿(mào)物流中心。 玉林資源與商貿(mào)概況 玉林市物產(chǎn)景觀豐富，商貿(mào)發(fā)達(dá)繁榮。 玉林市區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通便利快捷。玉林二環(huán)南路接通、玉港高速公路連接玉林的一級公路建成后，與洛湛鐵路形成在項目所在地形成合圍，本項目地塊獨特的交通優(yōu)勢條件，將成為“玉林義烏小商品城”項目理想的進駐地。 2．項目地塊面積較大，項目順利建設(shè)，將成為玉林未來 5— 10 年內(nèi)規(guī)模最大，業(yè)態(tài)最為豐富的一個綜合性房地產(chǎn)項目，這對于玉林的城市運營建設(shè)以及 集團公司在玉林的發(fā)展戰(zhàn)略起到標(biāo)桿作用。目 錄 第一部分 總論 ............................................................................................. 1 項目名稱 ............................................................................................... 1 編制依據(jù) ............................................................................................... 1 主要研究目的與內(nèi)容 ............................................................................ 1 項目主要結(jié)論及建議 ............................................................................ 2 第二部分 玉林宏觀經(jīng)濟 .............................................................................. 3 玉林市城市概況 .................................................................................. 3 玉林市城市發(fā)展規(guī)劃 .......................................................................... 5 玉林市宏觀經(jīng)濟運行情況 .................................................................. 7 第三部分 玉林市土地市 場概況 .................................................................. 9 玉林市歷年土地市場概況 .................................................................... 9 玉林市 2021 年土地市場成交情況 ................................................... 10 玉林市 2021 年上半年土地市場 交易情況 ..........................................11 第四部分 玉林市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀 .................................................... 13 玉林市 2021 年房地產(chǎn)市場供應(yīng)情況分析 ......................................... 13 玉林市 2021 年 房地產(chǎn)市場需求狀況分析 ......................................... 15 第五部分 玉林市商貿(mào)及物流市場概況 .................................................... 16 玉林市商貿(mào)物流市場概況 .................................................................. 16 玉林市主要專業(yè)市場 概況 .................................................................. 18 玉林商貿(mào)物流市場前景分析 .............................................................. 21 第六部分 項目地塊分析 ............................................................................ 24 項目區(qū)位 ........................................................................................... 24 項目周邊環(huán)境及設(shè)施 ........................................................................ 25 項目所在片區(qū)發(fā)展概況 .................................................................... 25 項目區(qū)位綜合評價 ............................................................................ 26 第七部分 項目定位分析 ............................................................................ 27 項目 SWOT 分析 .............................................................................. 27 大地塊房地產(chǎn)開發(fā)模式研究 ............................................................ 29 項目定位市場定位研究 .................................................................... 32 項目定位建議 .................................................................................... 33 項目開發(fā)模式與功能規(guī)劃 ................................................................ 34 第八部分 項目投資預(yù)算分析 .................................................................... 38 評估方法說明 ...................................................................................... 38 項目地塊評分 ...................................................................................... 38 目前地塊的價格預(yù)測 .......................................................................... 41 項目地塊指標(biāo)建議 .............................................................................. 41 項目地塊價值預(yù)測 .............................................................................. 42 第九部分 項目地塊運作方案 .................................................................... 44 方案一：自行投資開發(fā)運作 .............................................................. 44 方案二：獨立進行土地運作 .............................................................. 44 方案三：合作開發(fā) .............................................................................. 45 第十部分 項目地塊項目投資測算及資金籌措 ......................................... 46 方案一投資成本測算 ....................................................................... 46 方案二投資成本測算 ........................................................................ 49 方案三投資成本測算 ........................................................................ 49 各方案投資成本統(tǒng)計匯總 ................................................................ 49 小結(jié) ................................................................................................... 50 第十一部分 經(jīng)濟效益評價標(biāo)準(zhǔn) ................................................................ 51 方案一經(jīng)濟效益評價 ........................................................................ 51 方案二經(jīng)濟效益評價 ........................................................................ 57 方案三經(jīng)濟效益 評價 ........................................................................ 57 第十二部分 方案風(fēng)險評定及綜合評價 .................................................... 58 第一部分 總論 項目名稱 玉林交通商貿(mào)物流地產(chǎn)項目 編制依據(jù) ? 《投資項目可行性研究指南》 ? 《建設(shè)項目經(jīng)濟評估辦法與參數(shù)》（第三版） ? 《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》 ? 《房地產(chǎn)估價規(guī)范》 (GB/T50291— 1999) ? 《玉林市城市總體規(guī)劃（ 2021— 2020）》 ? 《 2021 年玉林市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》 ? 《玉林市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》 ? 2021 年玉林房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，玉林市規(guī)劃局、國土資源局公布的土地出讓拍賣數(shù)據(jù)。 項目主要結(jié)論及建議 根據(jù)對玉林南二環(huán) 2021 畝地塊的可行性研究分析，從土地區(qū)位優(yōu)