【正文】 方法與參數(shù)》；l 項(xiàng)目有關(guān)資料；l 企業(yè)有關(guān)資料431．4項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表11 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào)指 標(biāo) 項(xiàng) 目單位指標(biāo)1建設(shè)用地m2150939 2總建筑面積m26210393可銷(xiāo)售面積 m2470696 4住宅區(qū)容積率　 5綠化率%%6總投資萬(wàn)元187333 其中： 資本金萬(wàn)元50000 銀行貸款萬(wàn)元50000 預(yù)售收入萬(wàn)元87333 7銷(xiāo)售收入萬(wàn)元266390 8利潤(rùn)總額萬(wàn)元64405 9凈利潤(rùn)萬(wàn)元48304 10投資利潤(rùn)率　%11投資凈利潤(rùn)率　%12銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率：　%13財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率　%14貸款償還期年 第二章 市場(chǎng)分析與項(xiàng)目定位 改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)得到快速發(fā)展，特別是2002年以來(lái)，我國(guó)國(guó)民生產(chǎn)總值持續(xù)保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)速度，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，使我國(guó)的綜合實(shí)力得到大幅度提高，人民生活得到改善，住房需求不斷增加。在全球經(jīng)濟(jì)一體化的背景下，恒大地產(chǎn)集團(tuán)全面實(shí)施國(guó)際化產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略，成功引入美林、德意志銀行、淡馬錫等多家全球頂級(jí)戰(zhàn)略投資者，全方位構(gòu)筑國(guó)際產(chǎn)業(yè)集群，打造全球化地產(chǎn)航母。恒大地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席許家印兼任中國(guó)企業(yè)聯(lián)合會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、廣州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、廣東省慈善總會(huì)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)。恒大地產(chǎn)集團(tuán)立足創(chuàng)新發(fā)展，以全球化視野，國(guó)際化資本運(yùn)作，逐步形成了具有恒大特色的世界一流經(jīng)營(yíng)管理模式，“恒大模式”享譽(yù)全國(guó)。金碧”系列項(xiàng)目50多個(gè)，開(kāi)發(fā)建筑面積達(dá)1000多萬(wàn)平方米，土地儲(chǔ)備建筑面積超過(guò)4000多萬(wàn)平方米，先后獲得“中國(guó)名盤(pán)”、“中國(guó)房地產(chǎn)成功開(kāi)發(fā)典范”等30多項(xiàng)國(guó)家級(jí)殊榮。恒大地產(chǎn)集團(tuán)堅(jiān)持以誠(chéng)信為基礎(chǔ)，以創(chuàng)新為動(dòng)力，著力實(shí)施精品戰(zhàn)略，塑造國(guó)際品牌。公司擁有中國(guó)一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中國(guó)甲級(jí)資質(zhì)的建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃研究院、中國(guó)甲級(jí)資質(zhì)的工程監(jiān)理公司、中國(guó)一級(jí)資質(zhì)的建筑施工公司、中國(guó)一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理公司。恒大地產(chǎn)集團(tuán)簡(jiǎn)介恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司成立于1996年6月24日，注冊(cè)地址在廣州市工業(yè)大道南821號(hào)金碧花園18號(hào)單元三樓，注冊(cè)資本人民幣六億元。恒大城地產(chǎn)項(xiàng)目第一章 總論1．1 項(xiàng)目建設(shè)單位1． 項(xiàng)目建設(shè)單位：1． 項(xiàng)目建設(shè)單位簡(jiǎn)介陜西金泓投資有限公司成立于2006年11月，注冊(cè)資金5000萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)范圍為：投資興辦實(shí)業(yè)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資、開(kāi)發(fā)。恒大地產(chǎn)集團(tuán)西安有限公司是恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司的全資子公司，成立于2007年10月，注冊(cè)資本3000萬(wàn)元，主要經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；室內(nèi)裝飾；安裝制冷空調(diào)設(shè)備；園藝工程；投資及投資管理。經(jīng)過(guò)近九年的發(fā)展，逐步形成集約化、規(guī)范化、現(xiàn)代化的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，已成為中國(guó)500強(qiáng)企業(yè)，中國(guó)十強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)。現(xiàn)已發(fā)展為中國(guó)最具影響力的房地產(chǎn)企業(yè)之一。目前在北京、廣州、天津、上海、沈陽(yáng)、武漢、昆明、成都、重慶、南京等主要城市擁有金碧花園、金碧華府、恒大華府、恒大金碧天下等“恒大目前恒大地產(chǎn)集團(tuán)在西安的項(xiàng)目有“恒大綠洲”“恒大名都”“恒大城”三個(gè)。恒大還擁有一支年輕化、高學(xué)歷、高素質(zhì)的員工隊(duì)伍，全部為大學(xué)本科以上學(xué)歷，中、高級(jí)職稱(chēng)人員占90%以上。先后榮獲“全國(guó)勞動(dòng)模范”、“優(yōu)秀中國(guó)特色社會(huì)主義事業(yè)建設(shè)者”、“中國(guó)房地產(chǎn)十大風(fēng)云人物”、“推動(dòng)中國(guó)城市化進(jìn)程十大杰出貢獻(xiàn)人物”、“中國(guó)十大慈善家”等諸多殊榮。公司榮譽(yù)：l 中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)（連續(xù)4年）l 中國(guó)民營(yíng)企業(yè)20強(qiáng)（連續(xù)4年）l 中國(guó)房地產(chǎn)十強(qiáng)企業(yè)（連續(xù)6年）l 中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)先企業(yè)（連續(xù)3年）l 中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目品牌第1名l 中國(guó)最佳企業(yè)公民l 中國(guó)藍(lán)籌地產(chǎn)l 中國(guó)十佳品牌開(kāi)發(fā)商l 廣東省房地產(chǎn)最具競(jìng)爭(zhēng)力企業(yè)20強(qiáng)第1名l 廣東省百?gòu)?qiáng)民營(yíng)企業(yè)第9名l 中國(guó)廣州質(zhì)量誠(chéng)信品牌領(lǐng)先企業(yè)第1名l 廣東房地產(chǎn)資信20強(qiáng)（連續(xù)2年）l 廣東省房地產(chǎn)誠(chéng)信企業(yè)l 廣東省企業(yè)文化建設(shè)十佳先進(jìn)單位l 廣州房地產(chǎn)綜合實(shí)力30強(qiáng)前列（連續(xù)5年）l 廣州市“重合同、守信用”單位（連續(xù)5年）l 廣州房地產(chǎn)最具競(jìng)爭(zhēng)力企業(yè)10強(qiáng)第1名l 廣州市納稅信譽(yù)A級(jí)企業(yè)房地產(chǎn)類(lèi)第1名1．2項(xiàng)目背景：恒大城（226畝） 建設(shè)地點(diǎn)： 西安市雁塔區(qū)昆明池路7號(hào)； 用地面積：226畝（150939平方米）； 建設(shè)規(guī)模：621039平方米； 目前已經(jīng)取得國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和有關(guān)報(bào)建手續(xù)，已經(jīng)進(jìn)入前期基礎(chǔ)工程施工階段。2008年，全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值300670億元，%。%，%，%。 圖11 20042008年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值及其增長(zhǎng)速度圖12 2004－2008年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及其增長(zhǎng)速度 08年，全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資30580億元，%。按工程用途分，商品住宅投資22081億元，%；辦公樓投資1112億元，%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資3200億元，%。西安是陜西省省會(huì)，現(xiàn)轄9區(qū)6縣，總面積9983平方公里。呈現(xiàn)出“高增長(zhǎng)、低通脹”的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。圖13 西安市生產(chǎn)總值增長(zhǎng)表隨著西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，西安社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，已成為我國(guó)重要的科研、高等教育、國(guó)防科技工業(yè)和高新產(chǎn)業(yè)基地，綜合科技實(shí)力僅次于北京、上海、居中國(guó)城市第三位，是我國(guó)中西部地區(qū)最大的交通、通訊、信息、金融中心之一。2009年1季度，%；，%。商品房住宅均價(jià)為4594元，%。08年下半年以來(lái)，國(guó)家出臺(tái)的寬松的貨幣政策、交易稅費(fèi)的減免等利好因素，有利于刺激購(gòu)房者信心的恢復(fù)。該規(guī)劃首次將一直在理論界探討的“西安都市圈”予以明確。“西安都市圈”即人口和產(chǎn)業(yè)密集、大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城鎮(zhèn)建設(shè)一體化發(fā)展的地域，包括西安市行政轄屬的9區(qū)4縣，咸陽(yáng)市行政轄屬的2區(qū)1市4縣（秦都區(qū)、渭城區(qū)、興平市、三原縣、禮泉縣、乾縣、涇陽(yáng)縣）。在具體職能上，西安市城六區(qū)是高新技術(shù)、新型制造業(yè)、現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)的最大綜合中心，閻良以航空航天為主，臨潼以旅游、交通、居住為主，長(zhǎng)安以高新技術(shù)、科技教育、旅游為主，戶(hù)縣以新型制造業(yè)和旅游業(yè)為主，其他郊縣以旅游、工業(yè)和現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)為主；咸陽(yáng)的興平市發(fā)展具有高新技術(shù)性質(zhì)的化學(xué)工業(yè)、國(guó)防工業(yè)和星火產(chǎn)業(yè)，三原以星火產(chǎn)業(yè)、食品、輕工和商貿(mào)業(yè)為主，禮泉以果業(yè)、星火產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)為主，乾縣以旅游、商貿(mào)業(yè)為主，涇陽(yáng)以建材加工和食品工業(yè)為主。 《規(guī)劃》的出臺(tái)，將使得西安作為亞歐大陸橋經(jīng)濟(jì)帶的心臟，充分發(fā)揮其西部大開(kāi)發(fā)橋頭堡的戰(zhàn)略?xún)?yōu)勢(shì)，推動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)步入高速發(fā)展的軌道，同時(shí)帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定、快速的發(fā)展。2009年第1季度商品房施工面積230萬(wàn)平方米，%，本季商品房竣工面積210萬(wàn)平方米，%；2009年1季度西安市商品房新開(kāi)工面積為190萬(wàn)平方米，%。市場(chǎng)銷(xiāo)售2009年1季度，%；，%。樓市銷(xiāo)售交易量已經(jīng)基本恢復(fù)到08年5月前的水平。本項(xiàng)目坐落地西安市雁塔區(qū)昆明池路7號(hào)，位于蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、西安高新科技技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)交界處，西二環(huán)與西三環(huán)之間，交通便利，比鄰西安土門(mén)居住圈、桃園居住圈、西高新居住圈，是城西南房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最成熟、配套完善、人居氛圍、商業(yè)氛圍條件最好的區(qū)域。（注：“上只角”是上海對(duì)舊時(shí)愚園路、湖南路、余慶路等有錢(qián)、有閑、社會(huì)名流聚集的地方的一個(gè)形容詞，意為高尚人士居住區(qū)等。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心對(duì)高新歷年住宅價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2000年，高新住宅均價(jià)2750元/平方米， 09年1季度高新住宅均價(jià)已增至4625元./平方米，%；%%，這些數(shù)字無(wú)一不印證著高新區(qū)高品質(zhì)的居住氛圍已深入人心。（圖2）18年來(lái)，高新主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增長(zhǎng)迅猛，西安高新區(qū)實(shí)現(xiàn)了從無(wú)到有、從小到大、從低到高、從優(yōu)到強(qiáng)、從內(nèi)到外的一系列跨越；實(shí)現(xiàn)了主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)長(zhǎng)達(dá)18年平均增長(zhǎng)60％以上、近年在基數(shù)較大情況下仍保持30％以上的超常發(fā)展。高新區(qū)已成為西安對(duì)接世界經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要平臺(tái)，2006年，以西安高新區(qū)軟件園為基礎(chǔ)，西安獲商務(wù)部授牌成為首批5個(gè)“中國(guó)服務(wù)外包基地城市”之一。目前入駐西安的60多家世界500強(qiáng)企業(yè)中僅西高新就達(dá)有40多家，包括美國(guó)霍尼韋爾、德國(guó)博世、美光公司等。（圖4）從（圖3）、（圖4）不難看出，近年來(lái)西高新區(qū)域?qū)用窬幼∈种匾慕煌ㄔO(shè)施已達(dá)23條，大型超市由2001年的2家增至2007年的6家，%，大型醫(yī)院增長(zhǎng)450%，其他休閑娛樂(lè)設(shè)施也成倍增長(zhǎng)，高端生活配套場(chǎng)所尤為顯著。緊接著，上海綠地、深圳鴻基、和黃地產(chǎn)、上海大華、福建融僑等大批外地品牌先后在西高新排兵布陣。在不斷加快園區(qū)建設(shè)與發(fā)展的同時(shí)，高新一直很注重人居環(huán)境的建設(shè)，對(duì)綠化率的要求很高，依然不變16年“菜地”大觀，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，建區(qū)以來(lái)，木塔寺、新紀(jì)元公園、永陽(yáng)公園、唐城遺址等大型公園的陸續(xù)建成，西安高新區(qū)已投入環(huán)境建設(shè)基金30億元以上，%。桃園居住圈緊臨高新區(qū)內(nèi)的城市主干道，交通比較便利。桃園居住圈橫跨高新與城西兩大板塊，區(qū)內(nèi)項(xiàng)目較多，且以大盤(pán)項(xiàng)目為主，社區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施也較小規(guī)模項(xiàng)目齊備的多，大規(guī)模項(xiàng)目多已開(kāi)發(fā)至2期，部分社區(qū)配套、綠化景觀等已初現(xiàn)雛形，另外由于該居住圈處于城西、高新兩區(qū)交匯地帶，租售人群會(huì)較單一區(qū)域的人群范圍更廣，投資前景相對(duì)更為廣闊。桃園居住圈緊臨丈八路、昆明路、灃惠南路、南二環(huán)、科技路等多條城市主干道，其中丈八路、昆明路都是近年來(lái)拓寬改造完成的新道路，路況條件較好。居住圈周邊分布有陜西省圣經(jīng)學(xué)校、西北大學(xué)成人教育學(xué)院、大寨路小學(xué)、桃園小學(xué)、西安儀表工業(yè)學(xué)校南教學(xué)區(qū)等多所教育機(jī)構(gòu)。土門(mén)居住圈，范圍為灃鎬西路以南、灃惠南路以西、昆明路以北、漢城南路以東的居住區(qū)域。其中，土門(mén)在城西是乃至西安都算是較為“繁華”的地段，周邊商業(yè)繁榮，各種配套設(shè)施也相對(duì)齊全。以土門(mén)十字為軸心，輻射到西郊，土門(mén)十字附近可以說(shuō)是西郊